Земельные паи:
пути использования и порядок аренды
Есть ложь, на которой люди, как на светлых крыльях,
поднимаются к небу; есть истина, холодная, горькая...
которая приковывает человека к земле свинцовыми цепями.
Чарльз Диккенс
Сегодня практически все бывшие коллективные сельскохозяйственные предприятия (далее - КСП) распаеваны. Тяжело найти село, жители которого не были бы собственниками земельных паев. Правопреемники этих хозяйств для осуществления производства вынуждены арендовать землю у крестьян. Но делать это могут не только реформированные хозяйства, а и каждый, кому вздумается изготавливать сельскохозяйственную продукцию. Для всех, кто имеет дело с земельными паями, и предназначена наша статья. Из нее вы узнаете: как брать в аренду земельные паи, рассчитывать и уплачивать арендную плату, какие налоги платить и как отразить операции по аренде земли и выплате арендной платы в бухгалтерском и налоговом учете.
Вынужденное предисловие
Сложность и запутанность украинского законодательава стали "притчей во языцех" - даже сами депутаты признают это. Нередко один акт противоречит другому, а третий вообще устанавливает свои правила. Тогда как отдельные положения остаются совсем не урегулированными или урегулированными лишь частично. Такой беспорядок существует и в земельном законодатель стве, а особенно он ощущается в отношениях, связанных с земельными паями.
Поэтому делаем ударение - при написании этой консультации мы руководствовались принципом законности: гражданам и предприятиям позволено все, что не запрещено законом, а государственным органам - лишь то, что разрешает закон.
1. Что такое земельный пай
Для того чтобы вести речь об операциях с земельными паями, в том числе и об их аренде, необходимо разобраться, что же такое земельный пай.
До реформирования в сельском хозяйстве земля принадлежала КСП на правах коллективной собственности (п.1 ст.7 Закона о КСП, ст.5 Земельного кодекса Украины от 18.12.90 г. N 561-XII, далее - старый ЗК), на имя которых и выдавались государственные акты на право коллективной собственности на землю (ст.23 старого ЗК).
Реальная приватизация земли в стране началась с появлением Указа Президента Украины "О неотложных мерах относительно ускорения земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства" от 10.11.94 г. N 666/94 (далее - Указ о реформировании). В названном документе впервые упоминается понятие "земельный пай". Анализируя Указ о реформировании, можно сказать, что это - часть земли, которая принадлежала сельскохозяйственному предприятию и право на которую передано его члену. В соответствии с Указом Президента Украины "О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям" от 08.08.95 г. N 720/95 (далее - Указ о паевании) земли КСП поровну (в условных кадастровых гектарах и стоимостном выражении) распределяются (без выделения в натуре) между членами хозяйств (в том числе и пенсионерами, которые раньше работали в таких хозяйствах и остались их членами).
Что это значит? Люди на селе получили фактически не саму землю, а лишь право на ее получение. Представьте себе: за столом сидит много людей, а на нем лежит большой пирог. Все имеют право на кусок, но ароматное чудо еще не порезано, и никто не знает, что ему достанется (с краю или с середины, подгоревшее или недопеченное). Условно говоря, такой пирог -вся земля, на которую КСП имело государственный акт. Члены КСП вправе получить свой "кусок пирога" - земельный участок в пределах земельного массива бывшего КСП. Собственник земельного пая не может заявить: вот этот кусочек земли - мой, а вон тот - соседа. То есть в контексте нашей статьи ЗЕМЕЛЬНЫЙ ПАЙ-ЭТО ЕЩЕ НЕ ЗЕМЛЯ, А ЛИШЬ ПРАВО НА ПОЛУЧЕНИЕ ЕЕ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ.
Право на земельный пай удостоверяется Сертификатом на право на земельную долю (пай), форма которого была утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 12.10.95 г. N 801. Его собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим паем (ст.З Указа Президента Украины "О неотложных мерах относительно ускорения реформирования аграрного сектора экономики" от 03.12.99 г. N 1529/99, далее - Указ о неотложных мерах). Поскольку сертификат удостоверяет лишь право его собственника на получение земельного участка (а не право на сам участок), то этот документ не определяет границ земельного участка, а указывает только его площадь в условных кадастровых гектарах и стоимость (в гривнях).
Давайте выясним, что же можно делать с земельным паем.
2. Операции с земельным паем
ВО-ПЕРВЫХ, собственник земельного пая может получить свой "кусок пирога" - реализовать право на землю и получить земельный участок в натуре (ст.4 Указа о реформировании). При этом гражданин узнает о физической площади, конкретном местонахождении принадлежащей ему земли и ее денежной оценке и получает, вместо сертификата, государственный акт на право частной собственности на землю.
Порядок выделения земли в натуре установлен приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам "Об утверждении рекомендаций по ускорению реформирования аграрного сектора экономики" от 30.12.99 г. N 130. Чтобы получить земельный участок на местности, собственнику земельного пая нужно подать в местный (сельский, поселковый, городской и т.п.) совет народных депутатов соответствующее заявление с приложе -нием к нему сертификата на право на земельную долю (пай). Решение о выделении земли и выдаче государственного акта на право собственности на землю принимают в течение месяца (2 дня - на рассмотрение заявления советом, 20 дней - на внесение предложений местного органа земельных ресурсов и 8 дней - на непосредственное принятие решения).
ВО-ВТОРЫХ, статьей 3 Указа о реформировании предусмотрено, что право на земельную долю (пай) можно купить-продать, подарить, обменять, унаследовать или передать в залог. Однако в начале 2001 года Верховная Рада приняла Закон Украины "О соглашениях по отчуждению земельной доли (пая)" от 18.01.2001 г. N 2242-III, который вступил в силу 10 февраля 2001 года (со дня опубликования в газете "Урядовий кур'єр"). И с этой даты (и до сих пор) в Украине до урегулирования ситуации Земельным кодексом запрещено заключать соглашения купли-продажи, дарения или другого отчуждения земельного пая (право на земельный пай, как и ранее, можно передавать по наследству). Но 1 января 2002 года все изменится - вступит в силу новый Земельный кодекс Украины* от 25.10.2001 г. N 2768-III (далее - новый ЗК). Что же можно будет делать с земельными паями с Нового года?
Сразу скажем, что объектами земельных отношений являются, в частности, земельные участки и права на них, в том числе на земельные доли (паи) (п.З ст. 2 нового ЗК). Поэтому, поскольку отдельно права и обязанности собственников земельных паев новым ЗК не установлены, то, по нашему мнению, права и обязанности собственников земельных участков распространяются и на отношения, связанные с земельными паями (с учетом их особенностей).
Пунктом 1 статьи 90 нового ЗК установлено, что собственники земельных участков имеют право продавать или другим путем отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наследство. Исходя из сказанного, сделаем вывод: земельные паи (то есть права на получение земли) также можно будет продавать, дарить, обменивать, давать в залог и т.п. А косвенным подтверждением этого является то, что Переходными положениями нового ЗК (ст. 15) собственникам земельных паев запрещено их продавать до 1 января 2005 года.
Точнее, до 1 января 2005 года земельные паи запрещается вносить в уставные фонды хозяйственных обществ, продавать или другим образом отчуждать, "кроме мены, передачи их по наследству и при изъятии земель для общественных нужд". Обращаем ваше внимание: запрет на отчуждение земельных паев не распространяется на мену (п.15 Переходных положений нового ЗК). А под меной (ст.241 Гражданского кодекса Украины) следует пони мать гражданско-правовой договор, по которому между сторонами производится обмен одного имущества на другое. Значит, земельный пай можно обменять на, скажем, трактор?
Конечно, такое мнение может показаться немного странным: для чего запрещать куплю-продажу земельных паев, если остается разрешение на их мену, что по сути является той же куплей-продажей (ст.241 Гражданского кодекса Украины)? Ответить на это могут только авторы нового ЗК.
Может, законодатели под меной понимали что-то другое, нежели то, что предусмотрено Гражданским кодексом? Нет. Новым ЗК понятие мены никак не определяется. Кроме того, иначе чего ради было запрещать мену земельного пая на корпоративные права (ст.14 нового ЗК)?
Таким образом, мы считаем, что уже с 1 января 2002 года собственники земельных паев могут продавать их, однако такая операция должна быть оформлена как мена, то есть как компенсацию за переданный земельный пай его продавец должен получить не деньги, а имущество. Поэтому напомним, что договоры мены права на земельный пай подлежат нотариальному удостоверению и регистрации районными государственными администрациями (ст.2 Указа Президента Украины "О защите прав собственников земельных долей (паев)" от 21.04.98 г. N 332/98).
Впрочем, следует помнить, что до 1 января 2010 года граждане и юридические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения площадью до 100 гектаров, кроме случаев унаследования (ст.13 Переходных положений нового ЗК).
В-ТРЕТЬИХ, собственник земельного пая имеет право сдать его в аренду. Это следует из ст.4 Указа о реформировании, Указа Президента Украины "О гарантировании защиты экономических интересов и улучшении социального обеспечения крестьян-пенсионеров, имеющих право на земельную долю (пай)" от 15.12.98 г. N 1353/98 (далее - Указ о защите интересов) и п.З ст.4 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.98 г. N 161-XIV (далее - Закон об аренде земли).
Чтобы обобщить наши размышления, приведем таблицу, где покажем, как изменялись права собственников земельных паев (см. табл.).
Таблица
Что можно делать с земельным паем
+----------------------------------------------------------------------------+
¦ N ¦Операция с земельным ¦ Период ¦
¦п/п¦ паем +-------------------------------------------------¦
¦ ¦ ¦ до ¦с 10.02.2О01¦с 01.01.2002¦ после ¦
¦ ¦ ¦ 10.02.2001 ¦ г. по ¦ г. по ¦01.01.2005¦
¦ ¦ ¦ г.* ¦ 01.01.2002 ¦ 01.01.2005 ¦ г.**** ¦
¦ ¦ ¦ ¦ г.** ¦ г.*** ¦ ¦
+---+----------------------+------------+------------+------------+----------¦
¦ 1 ¦Купля-продажа ¦ Можно ¦ Запрещено ¦ Запрещено ¦ Можно ¦
+---+----------------------+------------+------------+------------+----------¦
¦ 2 ¦Дарение ¦ Можно ¦ Запрещено ¦ Запрещено ¦ Можно ¦
+---+----------------------+------------+------------+------------+----------¦
¦ 3 ¦Мена ¦ Можно ¦ Запрещено ¦ Можно ¦ Можно ¦
+---+----------------------+------------+------------+------------+----------¦
¦ 4 ¦Передача в залог ¦ Можно ¦ Запрещено ¦ Запрещено ¦ Можно ¦
+---+----------------------+------------+------------+------------+----------¦
¦ 5 ¦Передача в аренду ¦ Можно ¦ Можно ¦ Можно ¦ Можно ¦
+---+----------------------+------------+------------+------------+----------¦
¦ 6 ¦Передача по наследству¦ Можно ¦ Можно ¦ Можно ¦ Можно ¦
+---+----------------------+------------+------------+------------+----------¦
¦ 7 ¦Внесение в уставные ¦ Можно ¦ Запрещено ¦ Запрещено ¦ Можно ¦
¦ ¦фонды хозяйственных ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦обществ (обмен на ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦корпоративные права) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------------------------------------------------------------------+
______________
* Период до вступления в силу Закона Украины "О соглашениях относительно отчуждения земельной доли (пая)" от 18.01.2001 г. N 2242-III.
** Период действия Закона Украины "О соглашениях относительно отчуждения земельной доли (пая)" от 18.01.2001 г. N 2242-III.
*** Период действия норм статей 14 и 15 Переходных положений нового ЗК.
**** После прекращения действия норм статей 14 и 15 Переходных положений нового ЗК.
На сегодня аренда земельных паев - единственное (кроме передачи в наследство), что их собственники могут с ними делать. Поэтому остановимся на порядке осуществления и оформления аренды земельных паев.
3. Аренда земельного пая
3.1. Заключение договора
Земли бывших КСП ныне принадлежат крестьянам, но в большинстве своем остаются в едином массиве - без выделения на местности (в натуре) персональных земельных участков каждого собственника земельного пая. Из-за этого в аренду земельные паи можно сдавать только единым массивом (сразу всеми членами КСП, которые получили земельный пай). Иначе необходимо проводить выделение земель в натуре (на местности), а при этом крестьяне уже получат государственный акт на право частной собственности на землю и в аренду будут сдавать не земельный пай, а "обычный" земельный участок. Следовательно, если сельскохозяйственное предприятие (правопреемник КСП или любое другое) хочет арендовать земельные паи у граждан, то соглашения нужно заключать с каждым из собственников паев, которые совместно владеют землей бывшего КСП.
Согласно п.4 ст.7 Закона об аренде земли граждане, которые имеют право на земельную долю (пай), могут передать в аренду соответствующий земельный участок лишь для сельскохозяйственного использования.
Арендаторы приобретают права на аренду земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных законодательством Украины и договором аренды земли (п.1 ст.7 Закона об аренде земли). Типовая форма договора аренды земельного пая (далее -Типовой договор) утверждена приказом Государственного комитета Украины поземельным ресурсам от 17.01.2000 г. N 5. Будьте осторожны - Типовой договор не совсем соответствует действующему законодательству, а именно: в пп.2.2 п.2 этого документа записано, что "земельный налог за арендованную земельную долю (пай) уплачивается Арендатором в установленный законодательством срок". На наш взгляд, упомянутую строку вообще не стоит включать в договор аренды (об уплате земельного налога читайте в одном из следующих номеров газеты "Все о бухгалтерском учете").
Заключенный договор аренды земельного пая нужно зарегистрировать в исполнительном комитете совета народных депутатов (сельского, поселкового, городского) по месту расположения земельного пая (п.2 Порядка регистрации договоров аренды земельной доли (пая), утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 24.01.2000 г. N 119). Для этого арендодатель должен предоставить (лично или по почте) договор аренды в двух экземплярах и сертификат на земельную долю (пай). Регистрация договоров проводится бесплатно. При внесении изменений в договор аренды его необходимо перерегистрировать
Действующее законодательство не требует нотариального удостоверения договора аренды земельного пая. Однако это может быть осуществлено по желанию одной из сторон (арендатора или арендодателя). Мы же советуем по возможности удостоверять договоры аренды земельных паев у нотариуса, поскольку это гарантирует, что содержание соглашения соответствуеттребовани-ям закона и действительным намерениям сторон.
После заключения договоров аренды может возникнуть (и возникает, как пишут наши читатели) следующая ситуация, собственники земельных паев провели их выделение в натуре (на местности) и, вместо сертификатов на право на земельную долю (пай), получили государственные акты на право частной собственности на землю. Как быть с договорами аренды земельных паев, срок действия которых не истек? Будут ли они действующими или их нужно перезаключать?
Консультация по этому вопросу опубликована на стр.11 газеты "Все о бухгалтерском учете" за 21.11.2001 г. N 109. Мы напомним вам ее суть: если арендодатель получает государственный акт на право частной собственности на землю, договор аренды земельного пая должен быть изменен дополнительным соглашением или расторгнут с последующим заключением договора аренды земельного участка. Тем более что совсем недавно Типовой договор дополнен положением, согласно которому в случае выделения в натуре (на местности) земельного участка на основе земельного пая обязательства сторон прекращаются (приказ Государственного комитета Украины поземельным ресурсам от 24.09.2001 г. N 166).
А что же делать арендатору, если после получения государ-ственногоакта на право частной собственности на землюарендо-датель не желает продлевать действие договора аренды (перезаключать его), а хочет забрать свою землю? Ответ однозначен: попытаться все-таки договориться с собственником земли или же защищать свои права через суд.
Укажем, что Типовым договором (на основании которого и заключаются договоры аренды с конкретными лицами) в обязательстве сторон предусмотреноарендодатель должен воздерживаться от выделения земельного пая в натуре в течение срока действия договора аренды Итак, если такая (или аналогичная) норма содержится в заключенном вами договоре аренды, то у арендатора есть очень высокий шанс добиться продления аренды через суд.
3.2. Арендная плата
Арендную плату (ее размеры, порядок и сроки выплаты) фиксируют в договоре аренды (п 1.7 Методических рекомендаций определения арендной платы за земельный участок и земельную долю (пай) сельскохозяйственного назначения, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 24.12.99 г. N 125, далее - Методические рекомендации). Как для арендатора, так и для арендодателя важным является ее размер. Указом о защите интересов (ст.2) установлено, что размер платы за аренду земельной доли (пая) не может быть меньше 0,5% стоимости земельного пая, переданного в аренду. В то же время Указом о неотложных мерах органам исполнительной власти поручено "обеспечить установление сторонами договора аренды земельной доли (пая) размера платы за ее аренду на уровне не менее одного процента.. стоимости арендованной земельной доли (пая)". Ясное дело, такое требование непосредственно касается только исполнительной власти... Однако во избежание каких-либо недоразумений мы советуем при установлении размеров арендной платы соблюдать именно этот предел - 1%. Конечно, арендатор с арендодателем вполне могут договориться и о большей арендной плате, чем 1% от стоимости пая.
Чтобы размер арендной платы не был меньше 1% стоимости земельного пая, Госкомзем в своих Методических рекомендациях приводит формулу:
Озим = 0,01 х Цзч,
где:
Озим - нижний предел арендной платы, грн.;
Цзч - стоимость земельной доли (пая) согласно сертификату (вгривнях).
Не забывайте, что нижний предел размера арендной платы установлен для суммы, которая указывается в договоре аренды, а не для суммы, которую собственник пая получит от хозяйства. Ведь с арендной платы могут удерживаться налоги (об этом написано далее), и потому сумма к выдаче арендодателю можетбыть меньше 1% стоимости земельного пая.
Окончательный размер арендной платы устанавливается по договоренности между арендатором и арендодателем и может зависеть от:
- месторасположения, конфигурации и характера рельефа земельного участка;
- срока договора аренды (например, если арендодатель заключает договор аренды на срок более трех лет, то и арендная плата ему увеличивается, допустим, на 10%, по сравнению с тем, кто заключил договор на год);
- вида сельскохозяйственных угодий;
- заключения договора аренды на конкурсных началах;
- существующих ограничений (прав третьих лиц) и отягощений (решение суда, право ограниченного пользования: проезд, обслуживание инженерных сетей и т.п.) относительно использования земельного участка, который приходится на земельную долю.
Пересмотр размеров арендной платы допускается лишь по согласованию сторон или в судебном порядке. Однако Госкомзем советует пересматривать размер арендной платы (п.4.1 Методических рекомендаций), если:
- изменяется денежная оценка земель;
- изменяются условия хозяйствования, предусмотренные договором аренды;
- повышаются цены, в том числе вследствие инфляции;
- изменяется размер земельного налога;
- произойдет стихийное бедствие.
Арендную плату за земельные па и можно выплачивать не только в денежной, но и в натуральной и отработочной форме (ст.2 Указа о защите интересов), которые могут совмещаться. Но формы платы за аренду, а также виды продукции или услуг и сроки внесения платы обязательно должны быть определены в договоре аренды!
При вы плате арендной платы (пол ностью или частично) в натуральной форме (продукцией или услугами) возникает вопрос: как проверить соблюдение требований относительно минимального размера арендной платы? Перерасчет объемов натуральной и отработочной форм платы за аренду земельного пая в денежную проводится исходя из фактической себестоимости определенных договором видов продукции, работ (услуг), которая сложилась в хозяйстве за прошлый год (постановление Кабинета Министров Украины "О проведении перерасчета объемов натуральной и отработочной форм платы за аренду земельной доли (пая) в денежную" от 23.04.99 г. N 672). При этом вновь созданные предприятия, которые стали правопреемниками реформированных КСП, информацию о прошлогодней себестоимости продукции (работ, услуг) могут, на наш взгляд, взять из документов реформированного КСП. Хуже, если сельскохозяйственное предприятие создано не на базе КСП, а "с нуля", то есть не является ничьим правопреемником. В такой ситуации есть смысл воспользоваться для перерасчета данными плановой себестоимости продукции в текущем году.
В любом случае бухгалтеру предприятия-арендатора стоит позаботиться о документальном подтверждении цен, по которым будет осуществляться перерасчет.
Следует сказать несколько слов о некоторых особенностях начисления и выплаты арендной платы. Во-первых, в Типовом договоре предусмотрено, что арендная плата, учитывая невыплаченную, подлежит индексации на дату ее выплаты в соответствии с уровнем инфляции национальной валюты Украины. Эта норма (если она есть и в вашем договоре) будет касаться только той арендной платы, которую выплачивают в денежной форме. Покажем на примере, как корректировать арендную плату на индекс инфляции.
Пример 1. Договором аренды земельного пая, заключенным в феврале 2001 года, установлено, что арендная плата за пай составляет 500 грн. Арендную плату предприятие выплатило в октябре. Индексы инфляции в течение года составляли: за март - 100,6%, за апрель - 101,5%, за май - 100,4%, за июнь 100,6 %, за июль - 98,3%, за август - 99,8%, за сентябрь - 100,4%.
Рассчитаем общий индекс инфляции за период от заключения договора аренды до выплаты арендной платы:
1,006 х 1,015 х 1,004 х 1,006 х 0,983 х 0,998 х 1,004 = 1,0158123496608, или 101,58123496608%
Теперь определим, какую сумму арендной платы следует выплатить арендодателю:
500 грн. х 101,58123496608% = 507,91 грн.
Во-вторых, в Типовом договоре предусмотрена уплата арендатором пени арендодателю в размере 0,2% от суммы несвоевременно выплачен ной арендной платы. Помните: арендатор с арендодателем могут установить и другой размер пени. Но предупреждаем, что согласно требованиям ст.25 Закона Украины "О плате за землю" от 03.07.92 г. N 2535-XII (далее - Закон о земналоге) размер пени за несвоевременное внесение арендной платы не может превышать ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога. Напомним, что такая пеня начисляется из расчета 120% годовых учетной ставки Н БУ, которая действует на день возникновения долга или на день его погашения, в зависимости оттого, какая из ставок больше (пп.16.4.1 п.16.4 ст.16 Закона Украины "О порядке погашения обязательств налогоплательщиков перед бюджетами и государственными целевыми фондами" от 21.12.2000 г. N 2181-III, далее - Закон о погашении обязательств). Поскольку, как видим, размер пени за несвоевременную уплату земельного налога может колебаться, то в договоре аренды земельного пая мы рекомендуем также привязать размер пени за несвоевременную уплату арендной платы к размеру учетной ставки Нацбанка. Рассмотрим пример расчета пени.
Пример 2. (продолжение примера 1). По договору аренды арендную плату нужно выплатить не позднее 31 августа. Предприятие выплатило денежные средства 10 октября. По состоянию на 1 сентября учетная ставка НБУ составляла 17%, а с 10 сентября - 15%. Договором аренды предусмотрено, что пеня за несвоевременную выплату арендной платы рассчитывается в соответствии с пп.16.4.1 п.16.4 ст.16 Закона о погашении обязательств.
Следовательно, предприятие задолжало уплату арендной платы на 40 дней. Сумма пени будет рассчитана следующим образом:
(507,91 грн. х (17% х 120%)) : 365 х 40 = 11,35 грн.
Порядок налогообложения земельных паев и их аренды, а также бухгалтерский учет мы рассмотрим в одном из следующих номеров газеты "Все о бухгалтерском учете". ____________________
* Опубликован в газете "Урядовий кур'єр" за 15.11.2001 г. N 211-212.
"Все о бухгалтерском учете" N 114 (660) от 5 декабря 2002 г.