Судова практика ВСС відносно приватизації державного житлового фонду та гуртожитків

Вже на початку новини, зауважимо, що право на приватизацію житлових приміщень у гуртожитку з використанням чеків одержують громадяни, які на законних підставах проживають у них. Вказаний висновок зробив Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ в узагальненні від 12 січня 2017 року N 9-48/0/4-17.

Проведемо аналіз статистичних даних.

Зі справ, пов’язаних із застосуванням законів "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" та "Про приватизацію державного житлового фонду", можна виділити такі найпоширеніші категорії:

- справи про зобов’язання провести приватизацію квартири;

- справи про визнання права на приватизацію квартири;

- справи про визнання недійсними та скасування рішень органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування про приватизацію квартир в багатоквартирному будинку, визнання недійсними та скасування свідоцтв про право власності на квартиру, реєстрацію та вселення;

- про усунення перешкод у користуванні спільними допоміжними приміщеннями загального користування;

- про виключення житла із службового та надання дозволу на приватизацію;

- справи про визнання права власності за набувальною давністю на кімнати у гуртожитку;

- справи про скасування рішення органу приватизації про відмову в приватизації кімнати у гуртожитку;

- справи про усунення перешкод у приватизації житла;

- справи про зобов’язання прийняти квартиру в комунальну власність міста, зарахувати на баланс, вирішити питання про приватизацію.

В процесі підготовки узагальнення було виявлено, що справи про приватизацію державного житлового фонду та гуртожитків становлять незначну частину від загальної кількості справ у сфері житлових правовідносин чи справ про право власності, які перебували у провадженні судів першої та апеляційної інстанцій за останні 3 роки. Зазначене може пояснюватися тим, що з моменту законодавчого закріплення у 1992 році за громадянами права реалізувати свої житлові права шляхом приватизації займаних ними житлових приміщень кількість цих приміщень зменшилась, що підтверджується дослідженою судовою практикою цієї категорії справ та практикою розгляду справ інших категорій, у яких підлягає встановленню правовий статус житлового приміщення. Зменшення чисельності житлового фонду в Україні, який може бути приватизований, свідчить про зменшення і кількості спорів, які виникають у цих відносинах.

Водночас, оскільки офіційна судова статистика у справах зазначеної категорії судами не ведеться, зробити висновок про точну динаміку зростання кількості звернень громадян по судовий захист та про стан розгляду судами справ цієї категорії неможливо.

Як правило, відомості про такі справи є складовою статистичних даних щодо справ у сфері житлових правовідносин та справ про право власності.

Законодавство про приватизацію житла визначає право громадян України приватизувати займане ними житло один раз. Передбачається також, що кожен громадянин у разі, коли частка житла, яка приватизується, менша за встановлену норму, одержить компенсацію у вигляді житлових чеків. Ці чеки громадянин може використати для приватизації як житла, так і частки майна державних підприємств або земельного фонду.

Порядок здійснення приватизації державного житла в Україні визначено законом "Про приватизацію державного житлового фонду". Цей закон закріплює поняття приватизації, об’єкти та способи приватизації, поняття житлових чеків і порядок розрахунків за приватизоване житло. Законом також врегульовані права і обов’язки наймачів і власників, проведення приватизації і оформлення права власності, використання одержаних коштів, утримання приватизованих квартир, сплати податку на житло та соціальний захист населення при приватизації.

До об’єктів приватизації належать: квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, житлові приміщення у гуртожитках (житлові кімнати, житлові блоки (секції)), кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму.

Не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних та біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв; квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, що перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, розташовані в зоні безумовного (обов’язкового) відселення, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС.

Приватизація квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється після її проведення власником (володільцем) будинку (гуртожитку). Наймачі, які проживали у квартирах (будинках), житлових приміщеннях у гуртожитках до початку реконструкції, після проведення реконструкції мають пріоритетне право на приватизацію цих квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках.

Одноквартирні будинки, а також квартири в будинках, включених до планів ремонту, можуть бути приватизовані до його проведення за згодою наймачів з наданням їм відповідної компенсації у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів.

Приватизація здійснюється шляхом:

а) безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 м2 загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10 м2 на сім’ю;

б) продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) громадянам України, що мешкають у них або перебувають на черзі потребуючих поліпшення житлових умов.

Незалежно від розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними:

- однокімнатні квартири;

- квартири (будинки), одержані у разі знесення або відселення всіх сімей з будинків (частин будинків), які належали їм на праві власності, якщо колишні власники не одержали за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації;

- квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, котрим встановлена ця пільга законом "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи";

- квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістичної Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди I і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці, що пропрацювали: не менше 25 років - жінки, 30 років - чоловіки, ветерани Збройних Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно із законом "Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні";

- квартири (будинки), в яких мешкають сім’ї загиблих при виконанні державних і громадських обов’язків та на виробництві;

- квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбовці, котрим встановлена пільга законом "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей";

- квартири (будинки), в яких мешкають багатодітні сім’ї (сім’ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей).

При здійсненні приватизації державного житлового фонду можуть використовуватися житлові чеки для оплати надлишкової чи жилої площі, що не вистачає. Житлові чеки - це приватизаційні папери, що їх одержують усі громадяни і використовують при приватизації державного житлового фонду. Вони можуть також використовуватись для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду. Номінальна вартість житлового чека визначається відновною вартістю наявного державного житлового фонду з урахуванням загального індексу зростання вартості майна. Громадяни, які мають житло на праві власності, можуть використовувати одержані житлові чеки для придбання частки майна державних підприємств, земельного фонду. Так само можуть використовувати житлові чеки громадяни, які отримали їх у порядку компенсації за приватизовану квартиру (будинок).

Право на приватизацію житлових приміщень у гуртожитку з використанням житлових чеків одержують громадяни, які на законних підставах проживають у них.

При здійсненні приватизації квартири (будинку) розрахунки проводяться залежно від її загальної площі. Кожний громадянин має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чека або з частковою доплатою один раз (п.5 ст.5 закону "Про приватизацію державного житлового фонду").

Відповідно до постанови КМ "Про випуск в обіг приватизаційних житлових чеків" від 26.04.93 N 305 останні підлягають випуску у вигляді приватизаційних депозитних рахунків, порядок відкриття яких та здійснення з них платежів регулюються Положенням про порядок відкриття приватизаційних депозитних рахунків і здійснення з них платежів, затвердженим постановою правління Національного банку від 27.04.2000 N 179.

При проведенні узагальнення виявлено, що вагома частина судових спорів щодо реалізації прав громадян на житло пов’язана із порушенням їх права на повторну приватизацію з використанням залишків житлових чеків. Склалась ситуація, коли громадяни частково використали житлові чеки в процесі приватизації квартир державного житлового фонду, проте мають залишки житлових чеків на депозитних рахунках, яких вистачає для оформлення права власності на інше житло. Практика застосування житлового законодавства склалася таким чином, що органи приватизації здійснюють доприватизацію житла громадянам за невикористані частини житлових чеків у межах їх вартості та з доплатою особистих коштів за наявності надлишків житлової площі. При цьому право власності на нове житло оформляється відповідно до законодавства про приватизацію.

З цього питання Конституційним Судом надано офіційне тлумачення, викладене в рішенні від 10.06.2010 N 15-рп/2010, згідно з яким положення п.5 ст.5 закону "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19.06.92 N 2482-XII, відповідно до якого кожний громадянин має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чека або з частковою доплатою один раз, необхідно розуміти так, що право громадян на безоплатну приватизацію державного житлового фонду вважається реалізованим один раз, якщо:

- громадянин повністю використав житловий чек для приватизації житла у державному житловому фонді й у його власність безоплатно передано в одній чи кількох квартирах (будинках) загальну площу з розрахунку санітарної норми 21 м2загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10 м2 на сім’ю;

- у власність наймача і кожного члена його сім’ї передано загальну площу однієї квартири (будинку), що перевищує встановлену санітарну норму, з оплатою вартості надлишкової загальної площі приватизованого житла;

- у власність наймача і кожного члена його сім’ї передано загальну площу житла, меншу ніж встановлена санітарна норма, а залишок житлового чека використано для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду;

- весь житловий чек використано для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду.

Приватизація загальної площі в кількох квартирах (будинках) державного житлового фонду в межах встановленої санітарної норми та номінальної вартості житлового чека не є повторною.

Законом передбачено, що громадянам безоплатно передається житло з розрахунку санітарної норми 21 м2 загальної площі на наймача та члена його сім’ї та додатково 10 м2 на сім’ю.

Разом із тим, проведеним узагальненням виявлено випадки неправильного застосування законодавства при повторному використанні залишків житлових чеків при реалізації прав громадян на безоплатну приватизацію.

Звертаємо увагу, що закон "Про приватизацію державного житлового фонду" терміну дії житлових чеків не визначає, тобто скористатися ними можливо у будь-який час.

Відповідно до ч.2 ст.5 згаданого закону якщо загальна площа квартири менше площі, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймачу та членам його сім’ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра.

З аналізу відповідних норм законодавства вбачається, що у разі, якщо наймачу та членам його сім’ї видано житлові чеки з урахуванням їх залишкової вартості після здійснення приватизації квартири площею, меншою від тієї, яку вони можуть отримати безоплатно, вартість таких житлових чеків має враховуватись та перевірятись судом при виникненні спорів про доприватизацію житла такими особами.