ВЕРХОВНА РАДА УКРАЇНИ
ЗАКОН
Про оренду землі
( Відомості Верховної Ради (ВВР), 1998, N 46-47, ст.280 )
( Із змінами, внесеними згідно із Законами
N 1019-XIV від 08.09.99, ВВР, 1999, N 44, ст.386
N 1458-III від 17.02.2000, ВВР, 2000, N 14-15-16, ст.121
N 2120-III від 07.12.2000, ВВР, 2001, N 2-3, ст.10
N 2905-III від 20.12.2001
N 3116-III від 07.03.2002 )
Цей Закон визначає загальні засади набуття, реалізації і припинення права на оренду земельної ділянки.
Розділ I.
Загальні положення
Стаття 1. Завдання Закону про оренду землі
Завданням цього Закону є регулювання відносин щодо оренди землі з метою створення умов для раціонального користування земельною ділянкою, забезпечення захисту прав орендарів та орендодавців.
Стаття 2. Правові засади оренди землі
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України ( 561-12 ), цим Законом, Цивільним кодексом України ( 1540-06 ), іншими законами України, постановами, виданими Кабінетом Міністрів України, у випадках, передбачених цим Законом, а також договором оренди землі.
Стаття 3. Оренда землі
Оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Стаття 4. Об'єкти оренди землі
1. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави.
2. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, що розташовані на них, якщо це передбачено договором оренди.
3. При передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, їх місце розташування визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, які затверджуються загальними зборами членів сільськогосподарського підприємства або зборами уповноважених, а у акціонерному товаристві - загальними зборами товариства.
Стаття 5. Орендодавці землі
1. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки.
2. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради.
3. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Рішення про надання в оренду земельних ділянок зазначені органи державної влади приймають при попередньому погодженні цих питань на сесіях відповідних рад.
Стаття 6. Орендарі землі
1. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
2. Орендарями земельних ділянок можуть бути:
1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України;
2) органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради;
3) громадяни України, юридичні особи, релігійні, громадські організації, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави, іноземні юридичні та фізичні особи, особи без громадянства.
3. Орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.
Стаття 7. Право на оренду землі
1. Орендарі набувають права на оренду земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, цим та іншими законами України та договором оренди землі.
2. Підставою для укладення договору оренди і набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у комунальній або державній власності, є рішення орендодавця.
3. У разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.
4. Громадяни, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, можуть передати в оренду відповідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського використання в порядку, визначеному Земельним кодексом України та законами України.
5. При достроковому припиненні або розірванні договору оренди за ініціативою орендодавця земельної ділянки, право на оренду якої набуто за результатами аукціону (конкурсу), орендарю відшкодовуються орендодавцем витрати на його набуття у розмірі, визначеному умовами договору, протягом 6 місяців.
6. Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду у разі згоди заставодержателя.
Стаття 8. Перехід права на оренду земельної ділянки
1. Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті громадянина-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а при їх відмові стати орендарем чи відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем та виявили бажання стати орендарями у разі, якщо це не суперечить статті 6 цього Закону та вимогам Земельного кодексу України.
2. У разі засудження громадянинаорендаря до позбавлення волі право на оренду земельної ділянки переходить до одного із членів його сім'ї, який виявив бажання і може згідно з законами України стати орендарем.
Стаття 9. Суборенда земельних ділянок
1. Орендована для несільськогосподарського використання земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись у володіння і користування іншій особі (суборенда) у разі переходу до неї права володіння і користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці, а також у інших випадках і межах, передбачених законом.
2. Орендар має право передати в суборенду земельні ділянки сільськогосподарського призначення особам, визначеним у статті 6 цього Закону, лише у разі і на строк:
1) тимчасової непрацездатності (хвороби);
2) інвалідності;
3) призову на строкову військову службу до Збройних Сил України, інших військових формувань, створених відповідно до законодавства України;
4) навчання з відривом від виробництва;
5) обрання на виборні посади в органи місцевого самоврядування та органи державної влади України, якщо згідно з законами України він не може суміщати свою службову діяльність з іншою посадою, займатися підприємницькою діяльністю, одержувати від цього прибуток.
3. Умови договору суборенди земельної ділянки (її частини) мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянки (її частини) і не суперечити йому. Термін суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки.
4. У разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
5. Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
6. За бажанням однієї зі сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.
Стаття 10. Право орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність
Орендар земельної ділянки має переважне право на отримання орендованої земельної ділянки у власність у випадках і порядку, визначених Земельним кодексом України.
Стаття 11. Права третіх осіб на орендовану земельну ділянку
1. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб щодо цієї земельної ділянки.
2. При укладенні договору оренди землі орендодавець зобов'язаний вказати у договорі на існуючі обмеження та обтяження у використанні земельної ділянки, інші права третіх осіб щодо земельної ділянки, яка передається в оренду. Невиконання орендодавцем такого зобов'язання дає право орендарю вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору оренди та відшкодування збитків.
Розділ II.
Договір оренди землі
Стаття 12. Поняття договору оренди землі
Договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.
Стаття 13. Форма договору оренди землі
1. Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі.
2. Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки.
3. Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням:
на строк до 5 років - за бажанням однієї із сторін договору;
на строк більше 5 років - в обов'язковому порядку. ( Частина третя статті 13 із змінами, внесеними згідно із Законом N 1019-XIV від 08.09.99, в редакції Закону N 3116-III від 07.03.2002 )
Стаття 14. Умови договору оренди землі
1. Умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити законам України.
2. Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є:
1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
2) термін договору оренди;
3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду);
4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;
5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
6) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки;
7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
8) відповідальність сторін.
3. Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 цього Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі статтею 18 цього Закону, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України.
4. За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо).
5. Умови договору оренди земельної ділянки діють у випадках, коли після набрання договором чинності законами України встановлені інші правила, ніж ті, що передбачені договором, крім випадків, визначених статтею 21 цього Закону, а також випадків, визначених законами України, якщо вони підвищують рівень захисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб.
Стаття 15. Порядок укладення договору оренди землі
1. Договір оренди земельної ділянки, що перебуває у власності громадян або юридичних осіб, укладається між власником і особою, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, в порядку, визначеному цим Законом.
2. Особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування заяву (клопотання).
3. Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку, передбаченому Земельним кодексом України.
4. У разі згоди орендодавця надати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір, в якому обумовлюють істотні та інші умови оренди землі.
5. Надання земельної ділянки в оренду без зміни її цільового призначення, межі якої визначені в натурі, здійснюється без розроблення проекту її відведення.
6. У разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, визначеному Земельним кодексом України. Проект відведення земельної ділянки є невід'ємним додатком до договору оренди.
7. Умови, строки, а також плата за розроблення проекту відведення земельної ділянки, що перебуває у власності громадян та юридичних осіб, визначаються за згодою сторін.
8. У разі надходження двох або більше клопотань (заяв) на оренду однієї й тієї ж земельної ділянки, що є у державній або комунальній власності, відповідні орендодавці проводять земельний аукціон (конкурс) щодо набуття права оренди земельної ділянки, якщо законом не встановлено інший спеціальний порядок. Порядок набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах визначається орендодавцями з дотриманням вимог законодавства про добросовісну конкуренцію.
Стаття 16. Чинність договору оренди землі
1. Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації.
2. У разі надання земельної ділянки в оренду в порядку відведення договір оренди підписується після перенесення її меж у натуру (на місцевість).
Стаття 17. Термін договору оренди землі
Термін договору оренди земельної ділянки (у тому числі й до настання певної умови) визначається за погодженням сторін, але не більш як на п'ятдесят років.
Стаття 18. Державна реєстрація договору оренди землі
1. Укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
2. Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію.
3. Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визначаються Кабінетом Міністрів України.
Розділ III.
Орендна плата за землю
Стаття 19. Орендна плата за землю
1. Орендна плата за земельну ділянку - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
2. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди.
3. Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускається на термін, не більший одного року.
4. У разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
( Дію частини п'ятої статті 19 зупинено на 2002 рік в частині централізації орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, на спеціальних бюджетних рахунках, а також щодо її розподілення та використання згідно із Законом N 2905-III від 20.12.2001 )
( Дію частини п'ятої статті 19 зупинено на 2001 рік в частині централізації орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, на спеціальних бюджетних рахунках, а також щодо її розподілення та використання згідно із Законом N 2120-III від 07.12.2000 )
( Дію частини п'ятої статті 19 зупинено на 2000 рік в частині централізації орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, на спеціальних бюджетних рахунках, а також щодо її розподілення та використання на підставі Закону N 1458-III від 17.02.2000 )
5. Орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, централізується на спеціальних бюджетних рахунках, розподіляється і використовується відповідно до Закону України "Про плату за землю" ( 2535-12 ) і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється зазначеним Законом.
Стаття 20. Форми орендної плати
1. Орендна плата може встановлюватися у таких формах:
1) грошовій;
2) натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки);
3) відробітковій (надання послуг орендодавцю).
2. Сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати.
3. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.
Стаття 21. Зміна орендної плати
1. Умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін.
2. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря.
3. У разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.
Розділ IV. Права та обов'язки орендодавців і орендарів, захист їх прав
Стаття 22. Права та обов'язки орендодавця
1. Орендодавець має право вимагати від орендаря:
1) використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
2) додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів;
3) додержання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, які особливо охороняються;
4) своєчасного внесення орендної плати.
2. Орендодавець зобов'язаний:
1) передати у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням;
2) вказати в договорі про права третіх осіб на земельну ділянку;
3) не вчиняти дій, які перешкоджали б орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.
Стаття 23. Права та обов'язки орендаря
1. Орендар земельної ділянки має право:
1) самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору;
2) за згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
3) одержувати продукцію і доходи;
4) здійснювати у встановленому порядку за згодою орендодавця зрошувальні, осушувальні, інші меліоративні роботи, будувати ставки та водойми.
2. Витрати на поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягають, якщо інше не передбачено договором. Підлягають відшкодуванню орендарю витрати на поліпшення стану земельної ділянки, проведені орендарем за згодою орендодавця, якщо інше не передбачено договором.
3. Приступати до використання земельної ділянки орендар має право після державної реєстрації договору оренди.
4. Орендар зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди зобов'язання, додержувати вимог, встановлених статтею 22 цього Закону, та виконувати обов'язки відповідно до умов договору оренди і Земельного кодексу України.
5. Орендар зобов'язаний додержувати режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.
Стаття 24. Захист прав орендаря та орендодавця на орендовану земельну ділянку
1. Орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку, передбаченим законами України.
2. Орендар має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування збитків, заподіяних земельній ділянці громадянами та юридичними особами, включаючи орендодавця.
3. Захист прав орендодавця здійснюється відповідно до Закону України "Про власність" ( 697-12 ).
Розділ V. Зміна, припинення, розірвання
і поновлення договору оренди землі
Стаття 25. Зміна умов договору оренди землі
1. Зміна умов договору оренди земельної ділянки можлива за взаємною згодою сторін.
2. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується у судовому порядку.
Стаття 26. Припинення договору оренди землі
Договір оренди земельної ділянки припиняється у разі:
1) закінчення терміну, на який було укладено договір;
2) розірвання договору оренди згідно зі статтею 28 цього Закону;
3) одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Земельним кодексом України;
4) примусового викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законами України;
5) смерті громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 8 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
6) ліквідації юридичної особи - орендаря.
Стаття 27. Поновлення договору оренди землі
Після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі продовження договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
Стаття 28. Розірвання договору оренди землі
1. Договір оренди земельної ділянки може бути розірвано за взаємною згодою сторін.
2. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов'язків, передбачених статтями 22, 23 цього Закону та договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України ( 561-12 ) та іншими законами України.
3. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.
Стаття 29. Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі
1. У разі припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором оренди. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орендодавця.
2. Якщо недбале ставлення орендаря до земельної ділянки або інші його дії чи бездіяльність призвели до її деградації, виснаження, зниження родючості, забруднення, останній зобов'язаний відшкодувати орендодавцю заподіяну шкоду.
3. У разі відмови орендаря від укладеного договору оренди орендодавець має право на відшкодування упущеної вигоди у розмірі суми орендної плати за 6 місяців з часу підписання договору, якщо відмова не пов'язана з порушенням орендодавцем договору оренди.
Розділ VI. Вирішення спорів та відповідальність
сторін за невиконання зобов'язань за договором
оренди землі
Стаття 30. Вирішення спорів, пов'язаних з орендою землі
Спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.
Стаття 31. Відповідальність сторін за невиконання зобов'язань за
договором оренди землі та порушення земельного законодавства
1. За невиконання зобов'язань договору оренди земельної ділянки, у тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність згідно з законами України та договором.
2. Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були обумовлені ним у договорі оренди, але які суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки.
3. У разі виявлення таких недоліків орендар має право:
1) вимагати зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків земельної ділянки;
2) утримувати певну суму понесених ним витрат на усунення таких недоліків із орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;
3) вимагати дострокового розірвання договору.
4. Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, які виникли в результаті недоліків переданої в оренду земельної ділянки, якщо про такі недоліки земельної ділянки зазначено в договорі оренди.
5. Орендар несе цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність за порушення земельного законодавства згідно з законами України.
Розділ VII. Міжнародні договори
Стаття 32. Міжнародні договори
Якщо міжнародним договором України, ратифікованим Верховною Радою України, встановлено інші правила, ніж ті, що містяться у цьому Законі, то застосовуються правила міжнародного договору.
Розділ VIII. Прикінцеві положення
1. Цей Закон набирає чинності з дня його опублікування. Частини друга і третя статті 5 цього Закону набирають чинності після розмежування відповідно до законів України земель комунальної і державної власності.
До вирішення цього питання надання земельних ділянок в оренду здійснюється орендодавцями відповідно до Земельного кодексу України (561-12).
2. Кабінету Міністрів України у місячний термін подати Верховній Раді України пропозиції про внесення змін до законодавчих актів, що випливають із Закону України "Про оренду землі".
Президент України Л.КУЧМА
м. Київ, 6 жовтня 1998 року
N 161-XIV