Аренда офиса у физического лица: правовые и налоговые особенности1

Аренда офиса у простого физического лица - явление достаточно распространенное. И, конечно же, у субъектов хозяйствования, заключающих договор аренды офиса с физическим лицом, возникают вопросы, связанные как с правовыми особенностями, так и с налогово-учетными нюансами таких договоров.

Попробуем на них ответить.

Правовые основы и нюансы "физаренды"

Общие положения о найме (аренде) приведены в ст.ст. 759 - 786 параграфа 1 гл. 58 ГК Украины.

По договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок (ч. 1 ст. 759 ГК Украины).

При заключении договора аренды здания или другого капитального сооружения необходимо учесть ряд условий, что позволит в будущем избежать неприятностей.

Положениями ч. 1 ст. 793 ГК Украины установлено, что договор аренды здания или другого капитального сооружения заключается в письменной форме. Это значит, что при несоблюдении сторонами требования о письменной форме такой договор может быть признан недействительным.

А в ч. 2 ст. 793 ГК Украины сказано, что договор аренды здания или другого капитального сооружения сроком на три и более года, подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, в соответствии со ст. 794 ГК Украины договоры аренды зданий и других капитальных сооружений сроком не менее трех лет подлежат государственной регистрации.

При заключении договора аренды необходимо обратить внимание на следующие условия договора:

- предмет договора;

- цель и условия использования объекта аренды;

- стоимость объекта аренды;

- срок аренды;

- размер арендной платы;

- порядок передачи объекта в аренду и возврата;

- права и обязанности сторон договора.

Также желательно рассмотреть вопрос о страховании и ответственности сторон.

Налоговый учет арендных операций с физическими лицами

Начисление и выплата арендной платы: НДФЛ и военный сбор

В общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход физического лица - арендодателя включается, в частности, доход от предоставления имущества в аренду (пп. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 разд. IV НК Украины). А это значит, что арендная плата, выплачиваемая физическому лицу - арендодателю, подлежит обложению НДФЛ.

Кроме того, такую выплату облагают военным сбором (пп. 1.2 п. 16-1 подразд. 10 разд. XX НК Украины).

При этом налоговым агентом, который обязан начислять, удерживать и уплачивать в бюджет НДФЛ и военный сбор с такого дохода, в соответствии с пп. 14.1.180 п. 14.1 ст. 14 разд. I НК Украины является арендатор - юридическое лицо или физическое лицо - предприниматель.

Особенностям налогообложения дохода от предоставления недвижимости в аренду (субаренду), жилой наем (поднаем) посвящен п. 170.1 ст. 170 разд. IV НК Украины. Так, согласно абзацу 2 пп. 170.1.2 п. 170.1 разд. IV НК Украины объект налогообложения должен быть не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды.

В свою очередь, минимальную сумму арендного платежа определяют в соответствии с Методикой N 1253, по формуле:

П = О х Р,

где П - минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество, в гривнях;

О - общая площадь арендованного недвижимого имущества, в кв. м;

Р - минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. м общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, в гривнях.

Минимальную стоимость месячной аренды 1 кв. м общей площади недвижимого имущества (Р) устанавливает орган местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых размещено сдаваемое в аренду имущество, и обнародует способом, доступным для жителей территориальной громады, до 1 января отчетного налогового года.

Если орган местного самоуправления не определил этот показатель или не обнародовал его в отведенные сроки, объект обложения НДФЛ и военным сбором арендатор определяет исходя из размера арендной платы, предусмотренного в договоре аренды.

Согласно пп. 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 разд. IV НК Украины доходы от предоставления в аренду объектов недвижимости налоговый агент облагает налогом при их начислении (выплате) по ставке 18 % (п. 167.1 ст. 167 разд. IV НК Украины).

Ставка военного сбора составляет 1,5 % (пп. 1.3 п. 16-1 подразд. 10 разд. XX НК Украины).

НДФЛ уплачивается при выплате дохода одним платежным документом (пп. 168.1.2 п. 168.1 ст. 168 разд. IV НК Украины).

Если арендная плата выплачивается в неденежной форме или наличностью из кассы, налог уплачивается в течение трех банковских дней со дня, следующего за днем такого начисления (выплаты, предоставления) (пп. 168.1.4 п. 168.1 ст. 168 разд. IV НК Украины).

Если доход начислен, то есть составлен первичный документ (например, по договору аренды последним днем месяца), но не выплачен, НДФЛ следует уплатить не позднее 30 календарных дней, следующих за месяцем начисления дохода (пп. 168.1.5 п. 168.1 ст. 168 разд. IV НК Украины).

При начислении дохода физическому лицу согласно п. 2 ст. 64 БК Украины НДФЛ, который уплачивается (перечисляется) налоговым агентом - юридическим лицом (его филиалом, отделением, другим обособленным подразделением), зачисляется в соответствующий бюджет по местонахождению (расположению) такого налогового агента.

Это подтверждают и налоговики в ИНК N 176/6/99-99-13-01-01-15/ІПК.

Отражение арендных выплат в форме N 1ДФ

Информацию о суммах дохода, начисленного (предоставленного) в виде арендной платы, а также удержанных и перечисленных с него НДФЛ и военного сбора налоговый агент должен показать в Налоговом расчете по форме N 1ДФ. Такой расчет представляется лишь в случае начисления сумм доходов плательщику налога налоговым агентом в течение отчетного периода (пп. "б" п. 176.2 ст. 176 разд. IV НК Украины).

Доход по договору аренды недвижимого имущества в разделе I форме N 1ДФ отражается с признаком "106".

ЕСВ

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона о ЕСВ в базу начисления ЕСВ включают суммы вознаграждений, выплачиваемые физическим лицам за выполнение работ (предоставление услуг) по гражданско-правовым договорам (ГПД).

Иными словами, вознаграждение по ГПД попадает в базу начисления ЕСВ только в случае, если такой договор предусматривает выполнение работ (гл. 61 ГК Украины) или предоставление услуг (гл. 63 ГК Украины).

Поскольку договор аренды не подпадает под определение таких договоров², то на сумму арендной платы ЕСВ не начисляется.

Такого же мнения придерживаются и налоговики (консультация в подкатегории 301.03 "ЗІР"), а также Пенсионный фонд (Письмо N 6211/03-20).

Бухгалтерский учет "физаренды"

Согласно П(С)БУ 16 арендная плата относится к расходам и учет расходов зависит от целей аренды. Так, если это аренда офиса, то арендные расходы следует отразить на счете 92 "Административные расходы".

Арендная плата, уплаченная за несколько месяцев вперед, сначала находит отражение на счете 39 "Расходы будущих периодов", а затем пропорционально относится на расходы.

Разумеется, арендные расходы должны быть подтверждены соответствующим первичным документом.

Кроме того, согласно п. 8 П(С)БУ 14 и п. 20 Методических рекомендаций N 561, объект аренды арендатор отражает на забалансовом счете 01 "Арендованные необоротные активы" по стоимости, указанной в договоре.

И в заключение отразим бухгалтерские проводки по договору аренды между юрлицом и физлицом на условном примере.

_________________________________________________

¹Статья любезно предоставлена нам журналом "Бухгалтер" N 22 (882)/2017 (подписной индекс 74201).

²Кстати, на то, что договор найма (аренды) не может быть отнесен к договорам о предоставлении услуг, указывал в свое время и Минюст в Письме N 8-11-19.

Список использованных документов

БК Украины - Бюджетный кодекс Украины

ГК Украины - Гражданский кодекс Украины

НК Украины - Налоговый кодекс Украины

Закон о ЕСВ - Закон Украины от 08.07.2010 г. N 2464-VI "О сборе и учете единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование"

Методика N 1253 - Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденная Постановлением КМУ от 29.12.2010 г. N 1253

Методические рекомендации N 561 - Методические рекомендации по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные приказом Минфина Украины от 30.09.2003 г. N 561

П(С)БУ 14 - Положение (стандарт) бухгалтерского учета 14 "Аренда", утвержденное приказом Минфина Украины от 28.07.2000 г. N 181

П(С)БУ 16 - Положение (стандарт) бухгалтерского учета 16 "Расходы", утвержденное приказом Минфина Украины от 31.12.1999 г. N 318

ИНК N 176/6/99-99-13-01-01-15/ІПК - Индивидуальная налоговая консультация ГФСУ от 13.05.2017 г. N 176/6/99-99-13-01-01-15/ІПК "Относительно уплаты (перечисления) налога на доходы физических лиц с заработной платы наемных работников и с доходов, выплаченных физическому лицу за аренду помещения (цеха), уплаты (перечисления) единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование и представления налогового расчета по форме N 1ДФ"

Письмо N 8-11-19 - Письмо Минюста Украины от 23.02.2004 г. N 8-11-19 "Относительно возможности отнесения договора найма (аренды) к договору о предоставлении услуг и относительно заключения предпринимательскими обществами договоров дарения и пожертвования"

Письмо N 6211/03-20 - Письмо Пенсионного фонда Украины от 11.03.2013 г. N 6211/03-20 "Относительно уплаты ЕСВ при оплате наемного жилья"

Письмо N 31-11410-09-10/15182 - Письмо Минфина Украины от 30.05.2016 г. N 31-11410-09-10/15182 "Относительно первичных документов при исполнении договора аренды"

Алла Погребняк

"Консультант бухгалтера" N 16 (836) 28 серпня 2017 року
Передплатний індекс: 22789 (змішана російська/українська мова)