КОНСУЛЬТУЄ ДЕРЖАВНА ФІСКАЛЬНА СЛУЖБА УКРАЇНИ
Департамент доходів і зборів з фізичних осіб
Щодо сплати податків від здавання в
оренду нерухомого майна
ПИТАННЯ: Мені за правом власності належить двокімнатна квартира на першому поверсі. Хочу здати її в оренду громадянинові чи фірмі. Чи можу здати в оренду лише одну кімнату? Якщо укладу договір лише з чоловіком, чи має право його дружина і діти оселитися в цій квартирі? Чи зможе наймач без мого відома поселити ще когось? Чи маю сплачувати якісь податки в такому разі, якщо я інвалід II групи?
ВІДПОВІДЬ: Відносини щодо найму (оренди) житла регулюються, зокрема, главою 59 підрозділу 1 «Договірні зобов'язання» розділу III «Окремі види зобов'язань» Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ).
Так, відповідно до ч. 1 ст. 810 ЦКУ за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк за плату. Договір найму житла укладається в письмовій формі (ч. 1 ст. 811 ЦКУ).
Згідно зі ст. 812 ЦКУ предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання в ньому. Наймач житла в багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.
За статтею 813 ЦКУ сторонами в договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи.
Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦКУ).
Розмір плати за користування житлом установлюється в договорі найму житла. При цьому одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо іншого не встановлено договором або законом. Наймач повинен уносити плату за користування житлом у строк, установлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця (ст. 820 ЦКУ).
Обов'язки наймача житла визначені ст. 815 ЦКУ, а саме:
- наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані;
- наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця;
- наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло, самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлене договором найму.
Відповідно до ч. 1 ст. 816 ЦКУ в договорі найму житла має бути зазначено осіб, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом.
При цьому наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним (ч. 2 ст. 816 ЦКУ).
Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а в разі спору - встановлюється за рішенням суду (ч. 3 ст. 816 ЦКУ).
Згідно зі ст. 817 ЦКУ наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньої взаємної згоди та згоди наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання в ньому, які набувають рівних з іншими мешканцями прав користування житлом, якщо іншого не було передбачено під час їхнього вселення.
Водночас ст. 818 ЦКУ визначено, що наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їхньої взаємної згоди та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання в помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Такі тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше від семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.
За статтею 821 ЦКУ договір найму житла укладається на строк, установлений договором. Якщо в договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років. При цьому цією статтею визначаються особливості застосування положень деяких статей глави 59 ЦКУ до договорів найму житла, укладених на строк до одного року (короткостроковий найм).
У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк (ст. 822 ЦКУ).
Згідно зі ст. 825 ЦКУ наймач житла має право за згоди інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.
Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.
Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому.
При цьому договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця в такому разі:
невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а в разі короткострокового найму - понад два рази;
руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.
За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більш як один рік для відновлення житла.
Якщо впродовж строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більш ніж на один рік.
Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця за потреби використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.
Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про потребу усунення цих порушень.
Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.
У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали в помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду без надання їм іншого житла (ст. 826 ЦКУ).
Щодо оподаткування доходів від надання нерухомості в житловий найм (піднайм), то за підпунктом «б» пп. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України (далі - Кодекс) дохід з джерелом його походження з України - це, зокрема, будь-який дохід, одержаний резидентами, в тому числі від будь-яких видів їхньої діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні, в тому числі, але не виключно доходи у вигляді доходів від надання резидентами в оренду (користування) майна, розташованого в Україні.
Оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV «Податок на доходи фізичних осіб» Кодексу, пп. 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 якого визначено, що платником податку на доходи фізичних осіб є зокрема, фізична особа - резидент, яка одержує доходи з джерела їхнього походження в Україні.
Відповідно до пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 розділу IV Кодексу об'єктом оподаткування в резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.
До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються, зокрема, доходи від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування), визначені в порядку, встановленому п. 170.1 ст, 170 розділу IV Кодексу (пп. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 розділу IV Кодексу).
За підпунктом 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 розділу IV Кодексу податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості інших, ніж земельні ділянки сільськогосподарського призначення, земельні частки (паї), майнові паї, є орендар.
При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менш ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.
Методика визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2010 р. № 1253.
Доходи, зазначені пп. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 розділу IV Кодексу, оподатковуються податковим агентом під час їхнього нарахування (виплати) за ставками, визначеними п. 167.1 ст. 167 розділу IV Кодексу, тобто 15 і 20% (пп. 170.1.4 п. 170.1 ст. 170 розділу IV Кодексу).
Згідно з пп. 168.1.2 п. 168.1 ст. 168 розділу IV Кодексу податок сплачується (перераховується) податковим агентом до бюджету під час виплати оподатковуваного доходу єдиним платіжним документом. Банки приймають платіжні документи на виплату доходу лише за умови одночасного подання розрахункового документа на перерахування цього податку до бюджету.
Водночас відповідно до пп. 170.1.5 п. 170.1 ст. 170 розділу IV Кодексу, якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом господарювання, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку - орендодавець.
При цьому такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету в строки, встановлені Кодексом для квартального звітного (податкового) періоду, а саме: впродовж 40 календарних днів після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу: сума одержаного доходу, сума сплаченого впродовж звітного податкового року податку та податкового зобов'язання за результатами такого року відображаються в річній податковій декларації.
Відповідно до пп. 168.2.1 п. 168.2 ст. 168 розділу IV Кодексу, п. 179.1 ст. 179 розділу IV Кодексу з урахуванням вимог пп. 49.18.4 п. 49.18 ст. 49 розділу II Кодексу платник податку, що одержує доходи від особи, яка не є податковим агентом, зокрема доходи від надання в оренду об'єктів житлової нерухомості, зобов'язаний включити суму таких доходів до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію про майновий стан і доходи (податкову декларацію) до 1 травня року, що настає за звітним, за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює календарному року.
Форму податкової декларації про майновий стан і доходи та Інструкцію щодо заповнення податкової декларації про майновий стан і доходи затверджено наказом Міністерства доходів і зборів України від 11.12.2013 р. № 793, зареєстрованим у Мін'юсті України 24.12.2013 р. за № 2179/24711.
За підпунктом «а» п. 176.1 ст. 176 розділу IV Кодексу платник податку, який відповідно до цього розділу Кодексу зобов'язаний подавати декларацію, зобов'язаний вести облік доходів і витрат в обсягах, потрібних для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу.
Форму Книги обліку доходів і витрат для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу та Порядок ведення обліку доходів і витрат для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу затверджено наказом Міністерства доходів і зборів України від 11.12.2013 р. № 794, зареєстрованим у Мін'юсті України 26.12.2013 р. за № 2217/24749.
Водночас сьогодні відповідно до пп. 1.2 з урахуванням норм пп. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX Кодексу доходи від надання майна в лізинг, оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування) підлягають обкладенню військовим збором за ставкою 1,5%.
Підпунктом 1.4 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX Кодексу встановлено, що нарахування, утримання та сплата (перерахування) збору до бюджету провадиться в порядку, встановленому ст. 168 розділу IV Кодексу, тобто податковий агент повинен сплатити (перерахувати) військовий збір до бюджету під час виплати оподатковуваного доходу, а в разі одержання платником податку названих доходів від особи, яка не є податковим агентом, такий платник зобов'язаний сплатити військовий збір з таких доходів за результатами річного декларування.
Названі особи є відповідальними за утримання (нарахування) та сплату (перерахування) збору до бюджету (пп. 1.5 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX Кодексу).
Відповідно до пп. 266.1.1 п. 266.1 ст. 266 розділу XII «Податок на майно» Кодексу платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі - податок на нерухомість), є зокрема, фізичні особи - власники об'єктів житлової нерухомості, в тому числі квартир.
Об'єктом оподаткування є об'єкт житлової нерухомості, в тому числі його частка (пп. 266.2.1 п. 266.2 ст. 266 розділу XIІ Кодексу).
Згідно з пп. 266.3.1 п. 266.3 ст. 266 розділу XII Кодексу базою оподаткування є загальна площа об'єкта житлової нерухомості, в тому числі його часток.
При цьому пп. 266.3.2 п. 266.3 ст. 266 розділу XII Кодексу встановлено, що база оподаткування об'єктів житлової нерухомості, в тому числі їхніх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.
Пунктом 266.4 ст. 266 розділу XII Кодексу визначаються пільги зі сплати податку на нерухомість.
Відповідно до пп. 266.4.2 п. 266.4 ст. 266 розділу XII Кодексу пільги з податку на нерухомість, який сплачується на відповідній території з об'єктів житлової нерухомості, для фізичних осіб не надаються на об'єкти оподаткування, що використовуються їхніми власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються в підприємницькій діяльності).
Ставки податку на нерухомість для об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, установлюються за рішенням сільської, селищної або міської ради залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об'єктів нерухомості в розмірі, що не перевищує 2% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 м2 бази оподаткування (пп. 266.5.1 п. 266.5 ст. 266 розділу XII Кодексу).
Порядок обчислення суми податку з об'єкта/об'єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, визначений пп. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266 розділу XII Кодексу і залежить від кількості та типів/видів житлової нерухомості у власності платника податку.
За наявності у власності платника податку одного об'єкта житлової нерухомості, в тому числі його частки, що використовується його власником з метою одержання доходів (здається в оренду), податок на нерухомість обчислюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості, виходячи з бази оподаткування (без урахування пільг, установлених п. 266.4 ст. 266 розділу XII Кодексу), та відповідної ставки податку (пп. «а» пп. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266 розділу XII Кодексу з урахуванням вимог пп. 266.4.2 п. 266.4 ст. 266 розділу XII Кодексу).
Згідно з пп. 266.7.2 п. 266.7 ст. 266 розділу XII Кодексу податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату податку на нерухомість, обчисленого згідно з пп. 266.7.1 п. 266.7 цієї статті, та відповідні платіжні реквізити, зокрема, органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, надсилаються (вручаються) платникові податку контролюючим органом за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком).
При цьому контролюючі органи за місцем проживання (реєстрації) платників податку в 10-денний строк інформують відповідні контролюючі органи за місцезнаходженням об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості про надіслані (вручені) платникові податку податкові повідомлення-рішення про сплату податку,
Податкове зобов'язання за звітний рік з податку на нерухомість сплачується фізичними особами впродовж 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення (пп. «а» пп. 266.10.1 п. 266.10 ст. 266 розділу XII Кодексу).
Водночас відповідно до пп. 266.7.3 п. 266.7 ст. 266 розділу XII Кодексу платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки таких даних:
щодо об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, в тому числі їхніх часток, що перебувають у власності платника податку;
розміру загальної площі об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності платника податку;
права на користування пільгою із сплати податку;
розміру ставки податку;
нарахованої суми податку,
У разі виявлення розбіжностей між даними контролюючих органів та даними, підтвердженими платником податку на підставі оригіналів відповідних документів, зокрема документів на право власності, контролюючий орган за місцем проживання (реєстрації) платника податку проводить перерахунок суми податку на нерухомість і надсилає (вручає) йому нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє податкове повідомлення-рішення вважається скасованим (відкликаним).
Згідно з пп. 266.9.1 п. 266.9 ст. 266 розділу XII Кодексу податок сплачується за місцем розташування об'єкта/об'єктів оподаткування і зараховується до відповідного бюджету згідно з положеннями Бюджетного кодексу України.
Фізичні особи можуть сплачувати податок у сільській та селищній місцевості через каси сільських (селищних) рад за квитанцією про прийняття податків.
Підсумовуючи викладене, зауважимо, що чинне податкове законодавство не містить винятків щодо обкладення податком на доходи фізичних осіб та військовим збором доходів, одержаних інвалідами II групи від надання житлової нерухомості в оренду, та податком на нерухомість такої житлової нерухомості, що належить їм за правом власності, й оподатковуються такі об'єкти на загальних підставах.
Учинення платниками податків порушень законів з питань оподаткування, зокрема Кодексу, тягне за собою відповідальність, передбачену цим Кодексом (п. 109.2 ст. 109 Кодексу).
Наталія ГОРМАКОВА,
головний державний інспектор
"Праця i зарплата" N 16 (932), 22 квітня 2015 р.
Передплатний iндекс: 30214