Податок на нерухоме майно - 2015: новації, що
не залишать нас байдужими
З настанням нового року набрав чинності Закон України від 28.12.2014 р. № 71-VIII «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо податкової реформи», яким запроваджено нові механізми адміністрування більшості звичних для нас податків. Не є винятком і податок на нерухоме майно. Для багатьох громадян відтепер цей податок стане суттєвою статтею витрат. Слід зауважити, що новації застосовуються з 1 січня 2015 p., а тому податок за 2014 р. ми будемо сплачувати за старими нормами. Водночас уже сьогодні доречно вникнути у зміни в обкладання нерухомого майна, аби завчасно вжити заходів щодо оптимізації своїх витрат на сплату податку.
Механізм оподаткування нерухомого майна прописаний у новому розділі XII «Податок на майно» Податкового кодексу України (далі - Кодекс). Основні новації можна поділити на три групи:
- розширення об'єкта оподаткування;
- зменшення розміру пільги для оподаткування;
- уніфікація ставки.
Платниками цього податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості. Законодавством передбачено особливості визначення платників податку в разі перебування об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості у спільній частковій або спільній сумісній власності кількох осіб.
Так, якщо об'єкт житлової та/або нежитлової нерухомості перебував у спільній частковій власності кількох осіб, платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку. Відповідно до ст. 356 та 368 Цивільного кодексу України власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожної з них у праві власності є спільною частковою власністю. Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожної з них за правом власності є спільною сумісною власністю. Якщо об'єкт житлової та/або нежитлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, але не поділений у натурі, платником податку є одна з таких осіб-власників, визначена за їхньої згоди, якщо інше не встановлене судом. Якщо об'єкт житлової та/або нежитлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб і поділений між ними в натурі, платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку. Роз'яснення щодо державної реєстрації права спільної власності на нерухоме майно надане в листі Державної реєстраційної служби України від 22.01.2013 р. № 23-06-15-13.
Почнемо з об'єкта оподаткування. Відтепер фізичні особи мають сплачувати податок не тільки за житлову, а й за нежитлову нерухомість. Об'єкти нерухомості визначені п. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 Кодексу. Зауважимо, що перелік та визначення об'єктів житлової нерухомості практично не змінилися, але відтепер пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 Кодексу доповнено новим пп. 14.1.129-1, у якому наведено перелік об'єктів нежитлової нерухомості.
Об'єкти нежитлової нерухомості - це будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду. У нежитловій нерухомості виділяють:
а) будівлі готельні (готелі, мотелі, кемпінги, пансіонати, ресторани та бари, туристичні бази, гірські притулки, табори для відпочинку, будинки відпочинку);
б) будівлі офісні (будівлі фінансового обслуговування, адміністративно-побутові будівлі, будівлі для конторських та адміністративних цілей);
в) будівлі торговельні (торгові центри, універмаги, магазини, криті ринки, павільйони та зали для ярмарків, станції технічного обслуговування автомобілів, їдальні, кафе, закусочні, бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування, будівлі підприємств побутового обслуговування);
г) гаражі (наземні й підземні та криті автомобільні стоянки);
ґ) будівлі промислові та склади;
д) будівлі для публічних виступів (казино, ігорні будинки);
е) господарські (присадибні) будівлі (допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо);
є) інші будівлі.
Безумовно, не всі з наведених об'єктів є у власності звичайних фізичних осіб. Водночас заслуговують на увагу гаражі, господарські присадибні будівлі. З часом отримаємо роз'яснення, що належить до інших будівель.
Перелік об'єктів нерухомого майна, що не підлягає оподаткуванню, наведений пп. 266.2.2 п. 266.2 ст. 266 Кодексу.
Другою суттєвою новацією є зменшення розміру пільги для розрахунку податку. Базою оподаткування, як і раніше, є загальна площа об'єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток. З метою обчислення податку база зменшується:
- для квартири/квартир незалежно від їхньої кількості - на 60 м2;
- для житлового будинку/будинків незалежно від їхньої кількості - на 120м2;
- для різних типів об'єктів житлової нерухомості, в тому числі їхніх часток, тобто коли фізична особа володіє одночасно різними типами об'єктів, наприклад квартира і будинок, - на 180 м2.
З наведеного випливає, шо пільга надається виключно на об'єкти житлової нерухомості. Нежитлова нерухомість підлягає оподаткуванню з 1 м2.
Як і в попередні роки, пільга не застосовується до житлової нерухомості, що використовується її власником з метою одержання доходів (здає в оренду, використовує в підприємницькій діяльності). А саме: якщо фізична особа - ФОП фактично провадить діяльність за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) та є власником об'єктів житлової нерухомості, про що зазначається в графі «Місце здійснення підприємницької діяльності» Свідоцтва платника єдиного податку, а для платників на загальній системі оподаткування - у витягу з Єдиного державного реєстру юридичних та фізичних осіб - підприємців, то пільга не застосовується. Аналогічна ситуація складається, якщо юридичні особи реєструються за місцем проживання одного із засновників - фізичної особи. У такому разі скористатися пільгою з податку на нерухоме майно можна за умови, що юридична особа має місце свого фактичного знаходження - іншу адресу (орендованого чи власного приміщення), що підтверджується ЄДРПОУ.
Ураховуючи, що податок на нерухоме майно є місцевим податком і формує місцевий бюджет, сільським, селищним, міським радам надано право встановлювати ставки та пільги з цього податку в межах норм Кодексу. Пільга у вигляді зменшення надається фізичній особі один раз на рік.
Слід зауважити, що пільги з податку, що сплачується на відповідній території з об'єктів житлової нерухомості, для фізичних осіб не надаються:
- на об'єкт/об'єкти оподаткування, якщо площа такого/таких об'єкта/об'єктів перевищує п'ятикратний розмір неоподатковуваної площі, затвердженої рішенням органів місцевого самоврядування;
- об'єкти оподаткування, що використовуються їхніми власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг; позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).
Як і раніше, базою оподаткування є загальна площа об'єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток.
У 2015 р. запроваджено уніфіковану ставку податку, що не перевищує 2% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 м2 бази оподаткування. Ставка встановлюється до об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних осіб (також і юридичних осіб) рішенням сільської, селищної або міської ради залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об'єктів нерухомості.
Обчислюють суми податку з об'єкта/об'єктів житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, контролюючі органи за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості. Порядок обчислення податку залежить від виду нерухомості та кількості таких об'єктів.
За наявності у власності фізичної особи одного об'єкта житлової нерухомості, в тому числі його частки, податок обчислюється в такому порядку (пп. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266 Кодексу):
X = Бзаг. пл. - [П + Пм] х ставка, (1)
де X - сума податку;
Бзаг. пл. - база оподаткування;
П - пільга (60 або 120 м2), залежно від типу об'єкта;
Пм - пільги органів місцевого самоврядування з неоподатковуваної площі таких об'єктів (у разі її встановлення).
За наявності у власності фізичної особи кількох об'єктів житлової нерухомості одного типу, в тому числі їхніх часток (наприклад - кілька квартир), податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об'єктів:
X = БS заг. пл. - [П + Пм] х ставка, (2)
де X - сума податку;
БS заг. пл. - база оподаткування, визначена виходячи із сумарної загальної площі об'єктів;
П - пільга (60 або 120 м2), залежно від типу об'єкта;
Пм - пільги органів місцевого самоврядування з неоподатковуваної площі таких об'єктів (у разі її встановлення).
Під час обчислення податку слід особливо звернути увагу на механізм зменшення на суму пільг.
Наприклад, за Кодексом для квартир не оподатковується 60 м2 (незалежно від кількості квартир). Рішенням органу місцевого самоврядування встановлено, що на території відповідної місцевості не оподатковується площа квартири у 65 м2. Таким чином, пільга у вигляді додаткового розміру неоподатковуваної площі квартири - 5 м2, а тому для розрахунку податку до формули (1) чи (2) потрапить пільга 65 м2 (60 - загальна та 5 - місцева).
Якщо фізична особа володіє об'єктами житлової нерухомості різних видів, у тому числі їхніх часток (наприклад, квартира та будинок), податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об'єктів у порядку, наведеному у формулі (2). У такому разі пільга застосовується сукупно - 180 м2.
Обчислюють суму податку з об'єкта/об'єктів нежитлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, виходячи із загальної площі кожного з таких об'єктів та відповідної ставки податку:
X = Бзаг. пл. х ставка.
Як і раніше, фізична особа, що володіє об'єктом/об'єктами нерухомості, має право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки даних щодо переліку, таких об'єктів, їхньої загальної площі, наявності права на користування пільгою та розміру податку. Так, відповідно до п. 18 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» Кодексу з метою формування реєстру платників податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, фізичні особи - власники об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості на підставі оригіналів документів про право власності на об'єкти нерухомості можуть провадити звірку відомостей щодо об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у їхній власності, до 31 грудня 2015 р. (включно).
І наприкінці слід зауважити, що у разі переходу права власності на об'єкт оподаткування від одного власника до іншого впродовж календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він утратив право власності на такий об'єкт оподаткування, а для нового власника - починаючи з місяця, в якому виникло право власності.
Експерт-консультант
з питань оподаткування
Олена ГАБРУК
"Праця i зарплата" N 7 (923), 18 лютого 2015 р.
Передплатний iндекс: 30214