Погодинна оренда приміщення: як розрахувати орендну плату
ЗАПИТАННЯ. Бюджетна установа здає приміщення в оренду на кілька годин для проведення партійних зборів. Як розрахувати плату за таку оренду? Які витрати необхідно виставляти для відшкодування в цьому випадку?
ВІДПОВІДЬ. Розрахунок погодинної орендної плати.
Особливості розрахунку орендної плати, у тому числі і для розглядуваної ситуації, викладені в Методиці розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995р. N 786 (далі - Методика N 786).
Пункт 4 Методики N 786 передбачає, що якщо термін оренди менше або більше однієї доби або за один місяць, на основі розміру місячної орендної плати розраховується добова, а в разі необхідності - на основі розміру добової орендної плати - погодинна орендна плата.
Процедура такого розрахунку деталізована в п. 4 Роз'яснень і рекомендацій до методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 р. N 75), затвердженого наказом ФДМУ від 22.08.2000 р. N 1765 (далі - Роз'яснення).
Згідно з п. 4 Роз'яснень погодинну орендну плату визначають під час укладання договорів оренди у разі, коли строк оренди є некратним добі. її розраховують шляхом ділення відповідної добової орендної плати на кількість годин роботи об'єкта оренди (доступу до об'єкта оренди) протягом доби відповідно до встановленого режиму користування орендованим майном.
У вигляді формули це можна подати так:
Агод=(Адоб/Гдост)хГор
де Агод - погодинна сума орендної плати, грн;
А доб - подобова сума орендної плати, грн;
Гдост - кількість годин роботи об'єкта оренди (доступу до об'єкта оренди) протягом доби, год;
Гор - кількість годин, на яку укладено договір оренди (користування об'єктом нерухомості), год.
У свою чергу, подобову орендну плату розраховують шляхом ділення відповідної місячної орендної плати, визначеної за Методикою N 786, на кількість діб роботи об'єкта оренди (доступу до об'єкта оренди) протягом цього місяця відповідно до встановленого режиму користування орендованим майном (п. 4 Роз'яснень).
Подамо це у вигляді формули:
Адоб = (Аміс/Сдост)хСор
де Аміс - місячна сума орендної плати, грн;
Сдост - кількість діб роботи об'єкта оренди (доступу до об'єкта оренди) протягом місяця, діб;
Сор - кількість діб, на яку укладено договір оренди (користування об'єктом нерухомості), діб.
Таким чином, у розглянутій ситуації необхідно спочатку визначити суму місячної орендної плати, потім подобової плати, і вже потім розмір погодинної плати.
Нюанс: в офіційних документах не зазначено, як слід розраховувати суму місячної орендної плати з врахуванням індексу інфляції при визначенні подобової (погодинної) орендної плати. Ми вважаємо, що в цьому випадку можна визначити орендну плату за базовий місяць - останній місяць, за який офіційно опубліковано індекс інфляції, оренди (п. 4 Методики N 786).
Такий розрахунок може бути проведений за формулою (п. 12 Методики N 786):
Аміс = (Аріч/12)хIдохIб
де Арічн - річна сума орендної плати, грн;
Iдо - індекс інфляції за період, починаючи з місяця проведення незалежної оцінки об'єкта оренди до базового місяця розрахунку орендної плати;
Iб - індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати.
Приклад 1. Бюджетна установа уклала 05.11.2013 р. договір оренди приміщення, яке знаходиться на його балансі, з юридичною особою (неприбутковою організацією) на 6 годин. Річна орендна ставка - 3%, вартість приміщення за незалежною оцінкою на 01.09.2013 p.- 100000 грн. Індекс інфляції за вересень - 100%, індекс інфляції за жовтень на момент укладення договору невідомий. Режим доступу до об'єкта з 8.00 до 18.00 в робочі дні (тобто крім суботи та неділі), всього в листопаді 21 робочий день.
Орендну плату розраховуємо так:
1. Визначаємо річну орендну плату:
100000 грн х 3 % = 3000 грн.
2. Розраховуємо орендную плату за базовий місяць (вересень):
3000 грн: 12 міс. х 100% = 250 грн,
де 100% - індекс інфляції за період від місяця проведення незалежної оцінки до базового місяця (за вересень).
3. Визначаємо добову орендну плату:
250 грн : 21 роб. д. х 1 р. д. = 11,9 грн.
4. Розраховуємо погодинну орендну плату користування приміщенням:
11,9 грн : 10 год х 6 год = 7,14 грн.
Компенсація витрат.У нормативних актах немає конкретного переліку витрат, що підлягають компенсації орендарем. Немає і процедури такого розрахунку.
У п. 3 Методики N 786 лише вказано, що в плату за оренду індивідуально визначеного майна не включають витрати на утримання орендованого майна та плату за послуги, які відповідно до укладених угод зобов'зуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно.
З цього однозначно випливає, що компенсацію будь-яких витрат і наданих послуг не можна включати до суми орендної плати. На таку компенсацію орендодавець виставляє окремий рахунок.
Згідно з п. 11 Методики N 786 витрати на утримання нерухомого майна, зданого в оренду одночасно кільком підприємствам, організаціям, і прибудинкової території розподіляють між ними залежно від наявності, кількості, потужності, часу роботи електроприладів, систем тепло- та водопостачання, каналізації за спеціальними рахунками, а в неподільній частині - пропорційно розміру зайнятої підприємствами, організаціями загальної площі.
А в п. 8 Роз'яснень щодо цього йдеться, що до складу витрат на утримання орендованого майна можуть входити амортизаційні відрахування лише на основні засоби, які використовуються для утримання об'єкта оренди, але не амортизаційні відрахування на сам об'єкт оренди. Амортизаційні відрахування на орендоване майно нараховує його балансоутримувач.
На думку Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства, викладену в листі від 21.08.2002 р. N 4/3-647, згідно з п.11 Методики N 786 витрати на утримання конструкцій будівлі, прибудинкової території та інших місць загального користування як неподільні витрати розподіляють пропорційно розміру загальної площі, яка займається орендарями.
Таким чином, орендодавець самостійно визначає склад витрат, що підлягають окремій компенсації орендарем. При цьому «індивідуальні» витрати включають в рахунок прямим рахунком, а неподільні - згідно з розрахунком.
До "індивідуальних" витрат можна віднести, наприклад, витрати на:
прибирання приміщення (при погодинній оплаті їх визначають виходячи з кількості часу, витраченого на прибирання, і ставки прибиральника);
освітлення приміщення (їх розраховують виходячи з кількості точок освітлення і часу роботи за час оренди).
Підлягають розподілу, зокрема, витрати на утримання конструкцій будівлі, прибудинкової території та інших місць загального користування.
Конкретного механізму проведення такого розподілу немає. На нашу думку, розрахунок можна провести так:
визначаємо місячну суму компенсації щодо конкретного приміщення;
розраховуємо суму компенсації за час користування приміщенням.
Очевидно, що при погодинній оренді доведеться орієнтуватися на суму понесених витрат за попередній місяць, бо сума витрат за поточний місяць ще невідома.
Приклад 2. Витрати на утримання конструкцій будівлі, прибудинкової території та інших місць загального користування бюджетної установи за жовтень 2013 року становили 12000 грн. Загальна корисна площа приміщень, що здаються в оренду і використовуються самим орендодавцем, становить 500 м2. В оренду здається приміщення площею 40 м2. Решта дані аналогічні прикладу 1.
Визначаємо місячну суму компенсації щодо конкретного приміщення:
12000 грн / 500 м2х40 м2 = 960 грн.
Розраховуємо суму компенсації витрат для виставлення рахунку орендарю:
960 грн/ 21 день х 1 день/ 10 год х 6 год = 27,43 грн.
Ось і весь розрахунок. Сподіваємось, що проблем з цією ділянкою роботи у вас тепер не буде.
Наталя Кравець,
експерт газети "Бухгалтерія: бюджет"