Що таке "суперфіцій" в українському цивільному та земельному законодавстві
Землекористування може породжувати досить багато проблем та протиріч. Вищий господарський суд в Узагальненні судової практики відмічав, що кількість суперечок, пов'язаних з наданням земельних ділянок в користування, неухильно росте. Якщо у 2006 році кількість таких суперечок склала 27,7 % , то у 2007 р. - 30,7 %, а у 2008 р. - 37 % від загального числа судових суперечок, розглянутих господарськими судами України.
Також Вищий господарський суд звертав увагу на те, що з 2006 року в судовій практиці з'явилися спори, пов'язані із застосуванням норм цивільного та земельного законодавства про суперфіцій. Суди неодноразово допускають помилки і використовують різну практику при їх розгляді.
На перший погляд поняття "суперфіцій" може здатися новим і незнайомим для українського законодавства.
Проте ж насправді воно дуже нагадує оренду. Відповідно до ч. 1 ст. 413 ЦК України і ч. 1 ст. 102-1 ЗК України суперфіцій розглядається як право користування чужою земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель. Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Порядок надання земельних ділянок для забудови (суперфіцій) регулюється ЦК України та ЗК України.
Розглянемо ситуацію, коли суперфіцій виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та землекористувачем. Ні цивільне, а ні земельне законодавство не висувають вимог про нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію такого договору. Таким чином, відповідно до ст.ст. 206, 208 ЦК України, договір суперфіцію має бути укладений у письмовій формі. Додатком до такого договору має бути Державний акт на право власності на земельну ділянку, видану власнику землі.
Проте слід пам'ятати, що, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону про реєстрацію прав, право забудови земельної ділянки (суперфіцій) підлягає державній реєстрації. При цьому йдеться про державну реєстрацію не договору суперфіцію, а саме права суперфіцію, яке виникло на підставі договору.
Суперфіцій також може виникати на підставі заповіту. Уточнимо, що, згідно зі ст.ст. 1237, 1238 і 1240 ЦК України, заповідач може покласти на спадкоємця зобов'язання щодо здійснення певних дій або ж передбачити заповідальну відмову. Наприклад, спадкоємець, отримуючи у власність земельну ділянку, повинен надати його на праві суперфіцію власнику будівель, розташованих на цій ділянці.
Відповідно до Закону про ДПП право суперфіцію може виникати на підставі договору, укладеного у рамках державно-приватного партнерства. Згідно з п. 17 Постанови N 384, встановлення права суперфіцію може бути складовою частиною договору про партнерство.
Говорячи про права та обов'язки сторін за договором суперфіцію, слід вказати на наступне. Власник земельної ділянки зобов'язаний надати вказану в договорі земельну ділянку для забудови землекористувачу. В той же час, власник земельної ділянки має право на:
- отримання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці побудовані промислові об'єкти, то договором може бути передбачене право власника земельної ділянки на отримання долі від доходу землекористувача (ч. 1 ст. 414 ЦК України);
- володіти та користуватися земельною ділянкою в об'ємі, встановленому в договорі із землекористувачем (ч. 2 ст. 414 ЦК України).
У свою чергу, землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою відповідно до ч. 4 ст. 415 ЦК України. Серед прав землекористувача можна назвати наступні:
1) право користуватися земельною ділянкою в об'ємі, встановленому в договорі з власником землі (ч. 1 ст. 415 ЦК України);
2) право власності на будівлі та споруди, що знаходяться на земельній ділянці, переданій йому для забудови (ч. 2 ст. 415 ЦК України);
3) можливість відчужувати право суперфіцію або передавати його в порядку спадкоємства, окрім права користування земельною ділянкою державної або комунальної власності (ч. 2 і ч. 3 ст. 413 ЦК України).
Згідно з ч. 4 ст. 413 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлене на визначений або на невизначений термін. Проте, відповідно до ч. 5 ст. 413 ЦК України, і ч. 4 ст. 102-1 ЗК України термін користування земельною ділянкою державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років.
Як передбачено ч. 2 ст. 135 ЗК України, продаж прав на земельні ділянки державної або комунальної власності може здійснюватися тільки на підставі земельних торгів. В той же час, земельні торги для встановлення права суперфіцію на земельну ділянку, що знаходиться в приватній власності, можуть проводитися тільки за ініціативою власника.
Відповідно до ст. 148-1 ЗК України до особи, яка придбала право власності на земельну ділянку, що знаходиться в користуванні іншої особи, переходять права та обов'язки власника земельної ділянки за діючим договором суперфіцію. В основному, може йтися про право на отримання орендної плати від землекористувача.
Досить цікавим видається питання переходу права користування земельною ділянкою при продажу будови, яка знаходиться на ній. Згідно з ч. 2 ст. 120 ЗК України у разі придбання права власності на будівлю або споруду, розміщену на земельній ділянці, що знаходиться в користуванні, до набувача нерухомості переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені.
Таке право переходить на тих же умовах і в тому ж об'ємі, які були у попереднього землекористувача. У пункті 2.13 Постанови N 6 стверджується, що під час переходу права власності на нерухомість право користування земельною ділянкою, на якій розташована нерухомість, може бути оформлене за допомогою різних правових інститутів. Названі можливості укладення договору оренди, суперфіцію або емфітевзису.
Таким чином, новий власник нерухомості повинен провести переговори з власником земельної ділянки для укладення того або іншого договору, який би оформляв право користування цією ділянкою.
У статті 416 ЦК України і ч. 6 ст. 102-1 ЗК України визначені підстави припинення суперфіцію. До таких підстав відносяться:
- об'єднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
- закінчення терміну права користування;
- відмова землекористувача від суперфіцію;
- не використання земельної ділянки для забудови впродовж трьох років підряд;
- відчуження земельної ділянки приватної власності для громадських потреб за мотивами громадської необхідності;
- прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної або комунальної власності для громадських потреб;
- припинення дії договору, укладеного у рамках державно-приватного партнерства.
Згідно зі ст. 417 ЦК України при припиненні права користування земельною ділянкою, на якій було споруджено будівлю (споруду), власник земельної ділянки і власник будівлі визначають правові наслідки такого припинення. У разі не досягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника спорудження його зносу і приведення земельної ділянки в той стан, в якому вона знаходилася до надання її в користування.
Особливий інтерес представляє відмінність суперфіцію від договору оренди. Вищий господарський суд України і в Узагальненнях, і в Постанові N 6 вказував на відмінності суперфіцік від договору оренди землі на нашу думку, таких від мінностей декілька:
- суперфіцій щодо земель них ділянок приватної влас ності може бути встановле' ний на невизначений термії (ч. 4 ст. 413 ЦК України). В той же час, оренда землі завжди обмежена граничним терміном у 50 років (ч. 4 ст. 93 ЗК України);
- при укладенні договору оренди земельна ділянка або її частина можуть передаватися орендарем у суборенд) (ч. 6 ст. 93 ЗК України) Подібного права при укла денні договору суперфіцік законодавство не передбачає;
- норми цивільного та земельного законодавства, ще регулюють укладення договору оренди, не містять такої основи для припиненню оренди, як не використань земельної ділянки для забудови впродовж трьох років підряд. В той же час, суперфіцій може бути припиненим на цій підставі відповідне до п. 4 ч. 1 ст. 416 ЦК України;
- норми ЦК України детальніше регулюють правові наслідки припиненню суперфіцію, ніж припиненню договору оренди. Йдеться про можливий знос будівель та споруд після припиненню права суперфіцію.
В той же час, і договір оренди землі, і суперфіції мають багато спільного:
- ці правові інститути призначені для оформлення права користування землею;
- істотні умови договору оренди та суперфіцію схожі - це предмет (земельна ділянка), ціна (плата за оренду або суперфіцій) та термін, на який встановлюється оренда або суперфіцій;
- право суперфіцію, як і право оренди земельних ділянок комунальної та державної власності, підлягає продажу на земельних торгах (ч. 2 ст. 135 ЗК України);
- суперфіцій та договір оренди земель державної та комунальної власності мають граничний термін дії - 50 років;
- при укладенні договору оренди землі орендар за письмовою згодою орендодавця, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 25 Закону про оренду землі, має право зводити житлові та інші споруди на орендованій земельній ділянці. Аналогічні норми містяться і в ст. 413 ЦК України, що регулює право суперфіцію;
- згідно з Узагальненням судової практики та Постановою N 6 спори, пов'язані з укладенням та припиненням договору суперфіцію або оренди, підлягають розгляду в порядку господарського судочинства, навіть якщо однією зі сторін суперечки є орган влади або місцевого самоврядування.
Таким чином, правовідносини з приводу користування земельною ділянкою можна оформити як шляхом укладення договору оренди, так і шляхом укладення договору суперфіцію. Відмінності цих підстав землекористування були показані в нашій статті. За вами ж залишається вибір правового титулу для використання земельної ділянки.
Список використаних документів
ЦК України - Цивільний кодекс України
ЗК України - Земельний кодекс України
Закон про оренду землі - Закон України від 06.10.1998 p. N 161-XIV "Про оренду землі" в редакції від 02.10.2003 р.N 1211-IV
Закон про ДПП- Закон України від 01.07.2010 p. N 2404-VI "Про державно-приватне партнерство"
Закон про реєстрацію прав - Закон України від 01.07.2004 p. N 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" в редакції від 11.02.2010 p. N 1878-VI
Постанова N 384 - Постанова КМУ від 11.04.2011 р. N 384 "Деякі питання організації здійснення державно-приватного партнерства"
Постанова N 6 - Постанова Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. N 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин"
Узагальнення судової практики - Лист Вищого господарського суду України від 01.01.2010 р. б/н "Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ по спорам, пов'язаним із земельними правовідносинами"
"Консультант бухгалтера" N 17 (713) 29 квітня 2013 року
Передплатні індекси: 21946 (українською мовою), 22789 (російською мовою)