Как узаконить "Самострой"

Вопрос узаконивания "самостроя", то есть самовольных строений и перепланировок жилья в нашем государстве по-прежнему остается очень актуальным. Не секрет, что у нас сначала строят дом или делают перепланировку жилья, а затем пытаются всему этому придать законную форму.

До окончания строительства объекта и приемки его в эксплуатацию застройщик является лишь собственником стройматериалов. Но не более. А вот далее возникает более сложный и трудоемкий процесс - узаконивание того, что застройщик сотворил.

Узаконивание "самостроя" или перепланировки квартиры занимает много времени из-за усложненной процедуры получения разрешительных документов на строительство и перепланировку (реконструкцию) жилья. Законный путь хождения по всем инстанциям для согласования перепланировки занимает более полугода, при условии, что только на хождение по инстанциям застройщик тратит свое время.

Стараясь улучшить свое жилье, которое было спроектировано и построено еще в советские времена, многие наши соотечественники не задумываются о последствиях данных улучшений. Наказание за самовольную перепланировку - символическое, но при этом необходимо все вернуть в то состояние, которое было до перепланировки за свой счет.

Однако, как и в случае с самовольными строениями, если была произведена самовольная перепланировка квартиры, то распоряжаться ею нельзя, так как для осуществления юридических действий с квартирой (домом) понадобится извлечение из реестра прав собственности (бывшая справка-характеристика бюро технической инвентаризации (БТИ)), а в нее такие "улучшения" не внесут. И с такой справкой-характеристикой не удастся ни продать, ни подарить объект недвижимости.

Объекты самовольного строительства

Как известно, самовольным строением считается объект, который построен на чужом земельном участке или построен без утвержденного проекта, или без разрешения, или с большими нарушениями существующих строительных норм.

Самовольно построенным объектом нельзя распоряжаться; в случае грубого нарушения строительных норм может быть принято решение о сносе самовольного строения. К таким объектам нельзя подключать коммуникации (электричество, газ, водопровод, канализацию). И, как уже отмечалось, распорядиться такой недвижимостью также невозможно.

Законодатель в ст. 376 ГК Украины определил, что действие указанной статьи распространяется на случаи самовольного строительства жилых домов, зданий, сооружений, другого недвижимого имущества как физическими, так и юридическими лицами.

Но наряду с проблемами, указанными выше, существуют способы узаконивания самовольного строения:

- на основании Порядка 91 по жилым объектам, построенным до 31.12.2009 г., до 31.12.2012 г. необходимо обратиться в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля;

- на общем основании по объектам, построенным после 31.12.2009 г;

- на основании решения суда по объектам, построенным на земельном участке, принадлежащем застройщику. Однако для законного подключения к коммуникациям необходимо будет ввести в эксплуатацию данный объект.

Следует отметить, что прежде чем обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольное строительство, застройщику следует тщательно проштудировать не только ГК Украины и ЗК Украины, но и ряд законов Украины, в частности:

- Закон об архитектурной деятельности;

- Закон об основах градостроительства;

- Закон о регулировании градостроительства;

- Закон о землеустройстве;

- Закон о госконтроле за охраной земель и другие нормативно-правовые акты, с соблюдением которых должно осуществляться строительство объектов недвижимости.

Итак, самовольное строительство - это строительство жилого дома, здания, сооружения, другого недвижимого имущества, если они построены (строятся) на земельном участке, который не был отведен лицу, осуществляющему строительство; или отведен не для этой цели; или без соответствующего документа, который дает право на строительные работы, или без должным образом утвержденного проекта; или с существенным нарушением строительных норм и правил.

Самовольным также считается строительство хотя и на основании проекта, но при наличии существенных нарушений указанных норм и правил как в самом проекте, так и при строительстве, при наличии решений специально уполномоченных органов об устранении нарушений.

Строительством объекта недвижимости на земельном участке, который не был отведен для этой цели, считается сооружение таких объектов на земельном участке, который не отнесен к землям жилищной и общественной застройки, в частности, предоставленной для ведения огородничества, сенокоса, выпаса скота и т. п., целевое назначение или вид использования которого не изменен в установленном законом порядке.

Под предоставлением земельного участка понимается решение компетентного органа власти или органа местного самоуправления о передаче земельного участка в собственность или предоставление в пользование, или передачу права пользования земельным участком на основании гражданско-правовых договоров с физическим или юридическим лицом.

Не может считаться предоставлением земельного участка лишь решение компетентного органа власти о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отведению земельного участка или для разработки проекта застройки.

Под целью предоставления земельного участка понимается вид использования земельного участка (ст. 19 ЗК Украины, Классификация видов целевого назначения земель), указанный в решении соответствующего компетентного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в пользование или передачу в собственность с учетом целевого назначения земельного участка.

Законодатель в ст.ст. 35-37 Закона о регулировании градостроительства определил понятие "надлежащего разрешения", в соответствии с которыми - это разрешительный документ, дающий право проводить подготовительные и строительные работы именно того объекта и на том земельном участке, который передан с этой целью определенному лицу.

Следует отметить, что право на строительство недвижимого имущества (застройку) имеют собственники земельных участков (ст. 90 ЗК Украины), землепользователи (ст. 95 ЗК Украины), лица, которые приобрели право пользования чужим земельным участком (суперфиций) по договору с собственником земельного участка (ст. 102-1 ЗК Украины) или по другим предусмотренным законом основаниям.

Собственник или землепользователь земельного участка право на его застройку (строительство) реализует при условии использования земельного участка по его целевому назначению и в соответствии с градостроительными условиями и ограничениями, установленными законодательством. Право на застройку возникает у лица, которое приобрело право на земельный участок на законных основаниях, после осуществления им действий, предусмотренных статьями 26-32 Закона о регулировании градостроительства. Следует иметь в виду, что, в соответствии со ст. 26 Закона об основах градостроительства, споры по вопросам градостроения решаются советами, инспекциями государственного строительно-архитектурного контроля в пределах их полномочий, а также судом в соответствии с законодательством.

Проект строительства

Более детально остановимся на понятии "Проект строительства", ибо для будущего владельца дома строительство начинается именно с проекта.

Согласование проекта дома и получение разрешения на строительство дома - неизбежная процедура, которую проходит любой застройщик, прежде чем начать рыть котлован и возводить стены. Предположим, вы собираетесь купить за городом участок для того, чтобы построить дом. Может быть, вы подыскиваете приемлемые для себя варианты и рассматриваете различные предложения продаж домов, коттеджей эконом-класса, а может быть, вас интересуют уже готовые проекты домов для будущего индивидуального строительства. Обычно каждый будущий домовладелец знает, какой ему хочется дом. Многие мысленно представляют себе свой загородный коттедж и хотят воплотить в реальность созданный образ.

По словесному описанию картинка дома может быть прорисована архитектором либо просто взята вами из каталога готовых проектов. Но этот найденный образ - всего лишь рисунок либо эскиз. По эскизам дом не построить. Кроме желания, денег и уверенности в своих силах, нужен еще целый перечень документов.

В правовом определении под проектом строительства следует понимать в зависимости от категории объекта строительства соответствующий состав документации, определенной статьями 1, 7 и 8 Закона об архитектурной деятельности, полученной в соответствии со статьями 29, 31 Закона о регулировании градостроительства, а также строительный паспорт и технические условия, полученные в соответствии со статьями 27, 30 указанного Закона.

Строительством, которое осуществляется с существенным нарушением строительных норм и правил, считается, в том числе, и строительство, которое хотя и осуществляется при наличии проекта, но с нарушением государственно-строительных норм и санитарных правил, которые угрожают жизни и здоровью человека в случае невыполнения предписаний инспекции государственного архитектурно-строительного контроля об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов и правил.

Право на обращение в суд

По общему правилу, каждое лицо имеет право на защиту своего гражданского права лишь в случае его нарушения, непризнания или оспаривания (ч. 1 ст. 15 ГК Украины, ч. 1 ст. 3 ГПК Украины). В связи с этим обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольное строительство должно осуществляться при наличии данных о том, что затронутый вопрос был предметом рассмотрения компетентного государственного органа, решение которого или его отсутствие дают основания считать о наличии спора о праве.

Учитывая изложенное, при решении вопроса об открытии производства по делу по иску о признании права собственности на самовольно построенные объекты, в соответствии с требованиями ст. 119 ГПК Украины, необходимо иметь доказательства относительно обращения истца в инспекцию государственного строительно-архитектурного контроля с заявлением о принятии объекта в эксплуатацию и ссылкой на доказательства по указанным обстоятельствам. В случае отсутствия ссылки на такие обстоятельства или доказательства суд должен, в соответствии с требованиями ст. 121 ГПК Украины, оставить исковое заявление без движения и предоставить срок для устранения недостатков с последствиями, предусмотренными частью второй ст. 121 ГПК Украины. В случае, если истец не обращался в компетентный государственный орган с заявлением о принятии объекта в эксплуатацию, суд решает спор по существу с учетом указанных обстоятельств и требований закона.

В соответствии с требованиями ст. 376 ГК Украины право на обращение в суд с иском о снесении или перестройке самовольно построенного объекта недвижимости имеют как органы государственной власти, так и органы местного самоуправления. В случае нарушения прав других лиц право на обращение в суд принадлежит и этим лицам, при условии, что они докажут наличие нарушенного права (ст. 391 ГК Украины), а также владельцу (пользователю) земельного участка, если он возражает против признания за лицом, которое осуществило самовольное строительство на его земельном участке, права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество (ч. 4 ст. 376 и ст. 391 ГК Украины).

В соответствии с положениями ст. 38 Закона о регулировании градостроительства право на обращение в суд с иском о сносе самовольно построенных объектов градостроения принадлежит также соответствующим инспекциям государственного строительно-архитектурного контроля.

Такой иск может быть предъявлен в суд, в случае если лицо в определенный срок не выполнило требования, установленные в предписании об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов и правил с определением срока для добровольного выполнения предписания, и/ или если перестройка объекта невозможна.

Рассматривая данную категорию исков в соответствии с требованиями норм и положений ч. 7 ст. 376 ГК Украины, суды устанавливают, было ли выдано лицу, осуществившему самовольное строительство или перестройку объекта, предписание об устранении нарушений, и отказывается ли данное лицо от дальнейшей перестройки или самовольного строительства.

Право собственности на самовольно построенные жилые дома, здания, сооружения, другое недвижимое имущество не приобретают лица, осуществившие это строительство, и их наследники. Права наследников относительно самовольно построенного имущества определяются судом в соответствии с положениями ст. 1218 ГК Украины и с учетом разъяснений, предоставленных в п. 7 Постановления N 7.

Это имущество не является объектом права собственности, оно не может быть предметом раздела и установления порядка пользования в судебном порядке; на него не может быть наложено взыскание по исполнительным документам, в том числе и его продажа на публичных торгах.

В соответствии со ст. 376 ГК Украины суды рассматривают споры о самовольном строительстве, в частности:

- о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество владельцем земельного участка;

- о признании права собственности на самовольно построенное имущество на земельном участке, который не был отведен лицу, осуществившему самовольное строительство;

- о возмещении расходов на строительство, осуществленное на земельном участке, который не был отведен лицу;

- о снесении самовольно построенного недвижимого имущества;

- об обязательстве лица, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, провести соответствующую перестройку;

- о взыскании расходов, связанных с приведением земельного участка к предыдущему состоянию. Право собственности в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 376 ГК Украины, может быть признано лишь на вновь построенное недвижимое имущество или недвижимое имущество, которое создано в связи со сносом предыдущего здания и по строительным нормам и правилам является завершенным строительством. Признание права собственности на незавершенный объект самовольного строительства не допускается, поскольку это противоречит содержанию как ч. 3 ст. 376, так и ст. 331 ГК Украины.

Не могут быть применены правила ст. 376 ГК Украины при разрешении споров по искам о признании права собственности на самовольно:

- переоборудованные квартиры в многоквартирных домах различных жилых фондов, поскольку такие правоотношения урегулированы другими нормами законодательства, в частности ст. 383 ГК Украины и соответствующими нормами Жилищного кодекса относительно владельцев квартир;

- построенные временные сооружения;

- построенные принадлежности к основной вещи (крыльцо, веранда, мансарда и т. п.).

Иски о признании права собственности

Иск о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество на чужом земельном участке может быть предъявлен к органу государственной власти или к органу местного самоуправления и владельцу (пользователю) земельного участка (в случае застройки на земельном участке, принадлежащем физическому или юридическому лицу, или же отнесенному к государственной или коммунальной собственности).

В случае предъявления иска о признании права собственности на самовольно построенный объект недвижимости к ненадлежащему ответчику (например, к бюро технической инвентаризации или к определенному физическому лицу) суд в зависимости от предмета иска и обстоятельств дела в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 33 ГПК Украины, должен решить вопрос о его замене на надлежащего ответчика или по собственной инициативе, в порядке ч. 2 ст. 35 ГПК Украины, привлекает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления как третье лицо, которое не заявляет самостоятельных требований относительно предмета иска.

В соответствии ст. 4 ст. 26, ст. 27 Закона о регулировании градостроительства право на застройку земельного участка реализуется его владельцем или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требованиями необходимой градостроительной документации, полученной застройщиком до начала выполнения строительных работ, в частности:

исходных данных, технических условий, строительного паспорта, разработанной проектной документации и проведения в случаях, предусмотренных ст. 31 данного Закона, ее экспертизы; утверждения проектной документации; выполнения подготовительных и строительных работ.

При этом следует обратить внимание на то, что, в соответствии со ст. 32 Закона о регулировании градостроительства, отнесение строительства к категории сложности объектов строительства осуществляется проектной организацией и заказчиком; от указанной категории зависит состав разрешительной документации (статьи 26-31 указанного Закона), необходимой для начала строительства.

По делам, связанным с самовольным строительством недвижимого имущества, следует учитывать тот фактор, при котором по общему правилу лицо, которое осуществило или осуществляет такое строительство, не приобретает права собственности на него (ч. 2 ст. 376 ГК Украины). Вместе с тем, владелец земельного участка приобретает право собственности на возведенные им здания, сооружения и другое недвижимое имущество (ч. 2 ст. 375 ГК Украины), поэтому по требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, самовольно построенное на нем, если это не нарушает права других лиц (ч. 5 ст. 376 ГК Украины).

Такой точки зрения придерживается Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, который в Постановлении N 6 определил, что, решая дело по иску владельца (пользователя) земельного участка о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, суды обязаны устанавливать все обстоятельства дела, в частности: является ли истец собственником (пользователем) земельного участка; обращался ли он в компетентный государственный орган о принятии постройки в эксплуатацию; является ли законным отказ в принятии объекта в эксплуатацию.

Разрешая споры о сносе самовольно построенных (пристроенных, надстроенных) балконов, мансард, чердаков и тому подобное в многоэтажных многоквартирных домах, суды должны учитывать, что положения ст. 376 ГК Украины к этим правоотношениям не применяются. Однако в случае если квартира в таком доме расположена на первом (цокольном) этаже и владелец осуществил пристройку к ней с одновременным занятием части придомового земельного участка, спор должен решаться в соответствии с правилами ст. 376 ГК Украины.

На основании положений ч. 3 ст. 376 ГК Украины суд может удовлетворить иск о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество на земельном участке, который не предоставлялся в собственность или пользование лицу, построившему его, если ему в установленном законом порядке был передан земельный участок в собственность или предоставлено в пользование под уже построенное недвижимое имущество в соответствии с его целевым назначением, и при условии, что строительство велось с соблюдением архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил согласно законодательству, градостроительной и проектной документации, а также в случае если эти обстоятельства были предметом рассмотрения компетентного государственного органа (ч. 3 ст. 376 ГК Украины).

При этом суд должен учитывать, что отсутствие возражений собственника против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило самовольное строительство, должно быть обосновано соответствующими доказательствами, подтверждающими право на совершение таких процессуальных действий, в частности, договорами купли-продажи земельного участка, аренды, мены.

Список использованных документов

ГК Украины - Гражданский кодекс Украины

ГПК Украины - Гражданский процессуальный кодекс Украины

ЗК Украины - Земельный кодекс Украины

Жилищный кодекс - Жилищный кодекс УССР

Закон об архитектурной деятельности - Закон Украины от 20.05.1999 г. N 687-XIV "Об архитектурной деятельности"

Закон о госконтроле за охраной земель - Закон Украины от 19.06.2003 г. N 963-IV "О государственном контроле за использованием и охраной земель"

Закон о землеустройстве - Закон Украины от 22.05.2003 г. N 858-IV "О землеустройстве"

Закон об основах градостроительства - Закон Украины от 16.11.1992 г. N 2780-ХП "Об основах градостроительства"

Закон о регулировании градостроительства - Закон Украины от 17.02.2011 г. N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности"

Классификация видов целевого назначения земель - Классификация видов целевого назначения земель, утвержденная приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 23.07.2010 г. N 548

Порядок N 91 - Порядок принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных, жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (подсобных) зданий и строений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ и проведение технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей, утвержденный приказом Министерства регионального развития; строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 24.06.2011 г. N 91

Постановление N 6 - Постановление Пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30.03.2012 г. N 6 "О практике применения судами статьи 376 Гражданского кодекса Украины (о правовом режиме самовольного строительства)"

Постановление N 7 - Постановление Пленума Верховного Суда Украины от 30.05.2008 г. N 7 "О судебной практике по делам о наследовании"

"Экспресс анализ законодательных и нормативных актов", N 51 (885),
17 декабря 2012 г.
Подписной индекс 40783