ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА
03 липня 2012 року
м. Київ

Справа N 5024/2491/2011

Про визнання дійсним договору
оренди комунального майна

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Овечкіна В.Е.,

суддів Чернова Є.В.,

Цвігун В.Л.,

за участю представників:

позивача - не з'явились,

відповідача - не з'явились,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Каховського колективного торгівельного виробничого підприємства "Меліоратор" (далі - Каховського КТВП "Меліоратор") на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 10.04.2012 у справі N 5024/2491/2011 за позовом Каховського КТВП "Меліоратор" до КП "Житловик Свєтлово" про визнання дійсним договору оренди комунального майна N 15 від 01.01.2010

встановив:

Рішенням господарського суду Херсонської області від 17.01.2012 (суддя Александрова Л.І.), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 10.04.2012 (судді: Ярош А.І., Михайлов М.В., Журавльов О.О.), в позові відмовлено у зв'язку з необґрунтованістю позовних вимог.

Каховське КТВП "Меліоратор" у поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права, а саме ст.ст. 210, 220, 640 ЦК України та ст.ст. 43, 77, 81 ГПК України. Зокрема, скаржник вважає, що у сторін договору відсутній обов'язок здійснювати його державну реєстрацію, оскільки станом на день розгляду справи законом не встановлено переліку органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядку реєстрації, а також порядку ведення відповідних реєстрів. Заявник також вказує на відсутність надання судами оцінки діям відповідача щодо ухилення від нотаріального посвідчення та державної реєстрації спірного договору оренди.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова - залишенню без змін з наступних підстав.

Залишаючи без змін рішення про відмову в позові, апеляційний господарський суд виходив з того, що:

1 січня 2010 року між КП "Житловик Свєтлово" та ККТВП "Меліоратор" укладено договір N 15 оренди комунального майна територіальної громади міста Каховки, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду комунальне майно м. Каховка, ж/л Свєтлово, площею 657,3 кв.м., що знаходиться на балансі орендодавця і розміщене за адресою: АДРЕСА_1, під розміщення магазину.

Відповідно до п. 5.13 договору орендар зобов'язується здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію цього договору (якщо це передбачено законодавством) за рахунок своїх коштів.

Договір укладено строком на 5 років, що діє з 1 січня 2010 року до 30 грудня 2014 р. включно (п. 10.1).

Матеріалами справи підтверджено, що листами N 01/41 від 19.03.2010, N 01/162 від 08.09.2011, N 01/195 від 13.10.2011 позивач повідомляв відповідача про готовність до нотаріального посвідчення. Листами N 01/226 від 10.11.2011, та N 01/238 від 16.11.2011 позивач пропонував нотаріально посвідчити договір оренди від 01.01.10 р. N 15, та зауважував, що відсутність нотаріального посвідчення договору сталася виключено по вині КП "Житловик Свєтлово".

Згідно зі ст.ст. 793, 794 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до п. 1 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМ України від 26.05.2004 N 671, державна реєстрація правочинів проводиться відповідно до вимог Цивільного кодексу України шляхом внесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів.

Згідно п. 5 зазначеного порядку державній реєстрації підлягає договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж один рік.

Що стосується державної реєстрації, то пунктом 6 вищевказаного порядку визначено, що державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.

Отже, для договору оренди комунального майна N 15 від 01.01.2010 (зі строком дії 5 років) необхідне його нотаріальне посвідчення з одночасною його державною реєстрацією. Окрім того, необхідність нотаріального посвідчення передбачена самим договором.

Доводи позивача про неможливість застосування Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів з огляду на те, що він не є законом, а лише підзаконним актом, відхилено апеляційною інстанцією з тих мотивів, що даний порядок є чинним та у вступній частині згаданої постанови КМ України зазначено, що з метою забезпечення реалізації фізичними і юридичними особами права на визнання державою правочинів, щодо яких передбачена державна реєстрація, до прийняття Верховною Радою України згідно із статтею 210 Цивільного кодексу України відповідного закону Кабінет Міністрів України затверджує Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, відповідно до якого спірний правочин підлягає державній реєстрації.

Приписи частини другої статті 220 ЦК України не застосовуються щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов'язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Враховуючи вищезазначене, апеляційна інстанція погодилася з висновком місцевого суду про те, що договір оренди комунального майна N 15 від 01.01.2010, момент укладення якого пов'язується з моментом державної реєстрації (зокрема, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше), не може бути визнано дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, оскільки такий правочин є неукладеним.

Колегія погоджується з висновками апеляційного суду з огляду на таке.

Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Зокрема, такий випадок передбачено частиною 2 ст. 220 ЦК України, яка дозволяє суду за певних умов визнати дійсним договір у разі недодержання сторонами вимоги закону про його обов'язкове нотаріальне посвідчення.

Водночас, згідно з ч. 2 ст. 793 та ст. 794 ЦК України (в редакції від 20.12.2006 р.) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.

Зі змісту ч. 3 ст. 640 ЦК України вбачається, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Отже, правочини оренди нерухомого майна зі строком дії на три роки і більше вважаються вчиненими з моменту їх державної реєстрації.

Разом з тим, чинним Цивільним кодексом України не передбачено можливості визнання судом дійсним правочину в разі недодержання сторонами вимоги закону про його обов'язкову державну реєстрацію.

Вирішуючи спір про визнання дійсним правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними в разі відсутності їх державної реєстрації і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Касаційна інстанція враховує, що наведеної правової позиції дотримується також Верховний Суд України при здійсненні перегляду судових рішень у справах зі спорів про визнання дійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна (п.13 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 N 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", постанови ВСУ від 10.03.2009 у справі N 21/555 та від 18.04.2011 у справі N 2-17/604-2009).

Наведені вище обставини також не виключають наявність підстав для захисту позивачем своїх прав шляхом пред'явлення позову про спонукання органу БТІ до державної реєстрації спірного договору у порядку адміністративного судочинства, оскільки приписами ч. 3 ст. 182 ЦК України передбачено можливість оскарження до суду відмови у державній реєстрації чи ухилення від державної реєстрації, тобто можливість оскарження дій (бездіяльності) органів, які здійснюють таку реєстрацію.

Колегія відхиляє посилання заявника на відсутність у сторін договору обов'язку здійснювати його державну реєстрацію через відсутність станом на день розгляду справи закону, а не підзаконного акту, яким би встановлювався перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів, оскільки, як правильно зазначив апеляційний суд, Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, затверджений постановою КМ України від 26.05.2004 N 671, є чинним, а у вступній частині згаданої постанови КМ України закріплено, що з метою забезпечення реалізації фізичними і юридичними особами права на визнання державою правочинів, щодо яких передбачена державна реєстрація, до прийняття Верховною Радою України згідно із статтею 210 Цивільного кодексу України відповідного закону Кабінет Міністрів України затверджує Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, відповідно до якого спірний правочин підлягає державній реєстрації.

За наведених обставин, касаційна інстанція не може прийняти до уваги як такі, що не мають істотного значення для справи, доводи заявника про ненадання судами оцінки діям відповідача щодо ухилення від нотаріального посвідчення та державної реєстрації спірного договору оренди.

Водночас, колегія враховує, що згідно з ч. 1 ст. 111-28 ГПК України рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.

За таких обставин, існуюча судова практика по вирішенню спорів, пов'язаних з визнанням договору дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, підлягає приведенню у відповідність з постановою Верховного Суду України від 18.04.2011 у справі N 2-17/604-2009.

Разом з тим, касаційна інстанція вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 14 ЦК України цивільні обов'язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї.

Згідно п. 5.13 договору оренди комунального майна N 15 від 01.01.2010 орендар зобов'язується здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію цього договору (якщо це передбачено законодавством) за рахунок своїх коштів.

Таким чином, виникнення у орендаря обов'язку здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію цього договору поставлено у залежність від того, чи встановлено чинним законодавством відповідний обов'язок орендаря комунального майна.

У разі, якщо договір оренди державного чи комунального майна строком більш ніж три роки нотаріально не посвідчений та відсутня його державна реєстрація, але виконується сторонами протягом певного строку (майно було передано за актом приймання-передачі, повністю або частково сплачується оренда плата, провадиться поточний чи капітальний ремонт приміщень тощо), то він не може вважатися неукладеним, оскільки відповідно до положень ч. 8 ст. 181 ГК України договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся) лише у разі, якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору. Тому питання відносно неукладеності договору має вирішуватися тільки на стадії укладання господарського договору у разі, якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних його умов, а не за наслідками виконання цього договору сторонами.

Натомість, положеннями спеціального Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не передбачено обов'язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації договорів оренди, а абзацом 1 ч. 1 ст. 12 зазначеного Закону України чітко визначено, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Крім того, до норми абзацу 1 ч. 1 ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" по суті відсилає норма-застереження ч. 2 ст. 759 ЦК України, згідно якої законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Таким чином, особливості укладення договору оренди державного чи комунального майна, а саме щодо моменту укладення такого договору, вичерпно врегульовано абзацом 1 ч. 1 ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", як спеціального закону, тому не виключається наявність достатніх підстав вважати, що загальні положення ч. 3 ст. 640, ч. 2 ст. 793 та ст. 794 ЦК України (щодо обов'язковості нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди зі строком на 3 роки і більше) не поширюються на правовідносини укладення договору оренди державного та комунального майна (в частині визначення моменту його укладення).

Викладене вище переконливо свідчить, що такий спосіб захисту цивільних прав орендаря комунального майна як визнання дійсним договору оренди комунального майна не відповідає приписам ч. 2 ст. 759 ЦК України та абзацу 1 ч. 1 ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а, відтак, і відсутні підстави для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України до спірних орендних правовідносин.

Зважаючи на вищенаведене, підстави для скасування оскаржуваної постанови відсутні.

Враховуючи викладене та керуючись ст.ст. 111-5, 111-7 - 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

постановив:

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 10.04.2012 у справі N 5024/2491/2011 залишити без змін, а касаційну скаргу Каховського колективного торгівельного виробничого підприємства "Меліоратор" - без задоволення.

Головуючий

Судді