Государственный земельный кадастр - что нового!

В последнее время сотни тысяч наших соотечественников - землевладельцев сталкиваются с проблемой получения кадастровых номеров для своих участков. Люди жалуются, что за присвоение кадастрового номера, без которого сейчас невозможно провести какую-либо операцию с землей, чиновники требуют взятку.

На оформление документов, необходимых для перехода права собственности, дается месяц. А на получение кадастрового номера после подачи всех необходимых документов отводится два месяца. Это очень долго, но можно и «ускорить процесс» за N-ю сумму гривень.

Часто людям не оставляют другого выбора... Возможно, ситуация вскоре изменится к лучшему. Этому должен способствовать принятый Закон N 3613.

Практически во всех сообщениях СМИ о новом Законе главный акцент был сделан на том, что он отменяет выдачу государственных актов на землю. Это и понятно, тема получения государственного акта на землю была самой горячей в СМИ на протяжении ряда лет. Люди проходили сквозь «огонь и воду», чтобы получить такой государственный акт. Многие до сих пор обивают пороги чиновничьих кабинетов, добиваясь законного права на земельный участок.

А теперь получается, что государственные акты не нужны? А что взамен?

Вопросы возникают не только у рядовых граждан, но и у землеустроителей, которым придется воплощать в жизнь нормы данного Закона. Попробуем разобраться, что изменил Закон N 3613.

Государственный земельный кадастр

В Украине можно стать полноправным хозяином как земель первичного рынка (путем приватизации и бесплатного получения земли из земель государственной и коммунальной собственности), так и земель вторичного рынка, приобретя земельный участок на основании какого-либо договора об отчуждении земли либо получив эту землю в наследство.

В первом случае нужно пройти долгую и нудную процедуру землеотвода и получения разрешения местного совета либо местной государственной администрации, только по окончании которой можно идти за кадастровым номером и государственным актом на землю.

Второй вариант - приобретение земли в собственность на основании гражданско-правового соглашения об отчуждении земли либо на основании свидетельства о праве на наследство. А без получения кадастрового номера земельного участка сделать это невозможно. Как быть?

Итак, Закон N 3613 вступил в силу частично. По мнению практиков, Закон N 3613 не менее важен, чем, к примеру, закон о рынке земель (который будет рассматриваться народными депутатами в ближайшее время), хотя и менее заполитизирован. Понятно, что без кадастра не может быть рынка земли.

А как уже неоднократно сообщалось в СМИ, закон о рынке земли в случае его принятия начнет работать с 1 января 2012 года, то есть с периода, когда вступают в силу и основные положения Закона N 3613. И это не случайно. Государство становится полноправным игроком на рынке земли. Первой в кадастре должна будет появиться информация о землях за пределами границ населенных пунктов, а уже затем проведена полная инвентаризация земель, срок установлен до 2015 года. Правда, при условии соответствующего финансирования...

Законодатель в ст. 1 Закона N 3613, установил, что Государственный земельный кадастр - это единая государственная геоинформационная система сведений о землях в границах Украины, их целевом назначении, ограничениях в их использовании, а также об их количественных и качественных характеристиках, денежной оценке и распределении между собственниками и пользователями. В систему вносится информация о каждом земельном участке, которому присваивается кадастровый номер.

Данные будут храниться на электронных и бумажных носителях. Важно, что основная часть сведений кадастра будет открытой. Законом N 3613 предусмотрено, что любой человек сможет на Интернет-ресурсе Государственного земельного кадастра свободно получить информацию о границах административно-территориальных единиц, кадастровых номерах участков, их месторасположении, площади, границах, целевом назначении, виде функционального использования и ограничении в использовании, а также увидеть контуры зданий и сооружений, расположенных на участке. При этом персональная информация о владельцах участков должна быть закрытой.

Отныне каждый земельный участок будет иметь свой кадастровый номер. Изменена и технология присвоения кадастрового номера земельным участкам. Теперь вначале формируется земельный участок, которому присваивается кадастровый номер, и только после этого принимается решение о предоставлении его в собственность либо в аренду.

Ранее все было в точности до наоборот, вначале принималось решение, а потом присваивался кадастровый номер. Как следствие возникали проблемы с идентификацией участка, так как по решению сложно было определить, где конкретно находится выделенный земельный участок. Кстати, согласно п. 6 ст. 16 Закона N 3613 кадастровый номер выдается единожды и отменяется только в случае отмены госрегистрации земельного участка. Даже при смене собственника или пользователя земельного участка или при изменении сведений об участке кадастровый номер не изменяется.

Государственный земельный кадастр ведется в целях информационного обеспечения органов государственной власти и органов местного самоуправления, физических и юридических лиц при:

- регулировании земельных отношений;

- управлении земельными ресурсами;

- организации рационального использования и охраны земель;

- осуществлении землеустройства;

- проведении оценки земли;

- формировании и ведении градостроительного кадастра, кадастров других природных ресурсов;

- взимании платы за землю.

Право собственности на землю, гарантируемое Конституцией Украины

Согласно ст. 13 Основного Закона Украины - Конституции, земля, ее недра, атмосферный воздух, водные и другие природные ресурсы, находящиеся в пределах территории Украины, природные ресурсы ее континентального шельфа, исключительной (морской) экономической зоны являются объектами права собственности украинского народа. От имени украинского народа права собственника осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах, определенных Конституцией Украины. Каждый гражданин имеет право пользоваться природными объектами на правах собственности народа в соответствии с законом. Государство обеспечивает защиту прав всех субъектов права собственности и хозяйствования, социальную направленность экономики. Все субъекты права собственности равны перед законом.

В статье 14 Конституции Украины указывается, что земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Право собственности на землю гарантируется. Это право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом.

Понятно, что принятие Закона N 3613 является весомым шагом в решении важных проблем правового, экономического, социального и экологического развития страны. Государственный земельный кадастр играет особую роль в реформировании земельных отношений, как информационная база для эффективного управления земельными ресурсами, ведения системы регистрации, землеустройства, поддержки налоговой и инновационной политики государства, становления и развития рынка земли, обоснования размеров платы за землю.

Мировой опыт

Как показывает опыт стран мира, который обобщается и распространяется Европейской экономической комиссией Организации Объединенных Наций (далее - Комиссия), услуги по кадастровому учету и по регистрации прав на недвижимое имущество имеют принципиальное значение для функционирования рынков оборота земель и недвижимости.

Опыт развития системы управления земельными ресурсами, который приведен указанной Комиссией, обобщен в публикации «Управление земельными ресурсами в регионе ЕЭК ООН: тенденции развития и основные принципы», где подчеркивается, что каждая страна должна создавать и обеспечивать функционирование собственной системы в рамках своего социальной, экономической и культурной среды, поскольку каждая страна имеет уникальную историю и опыт.

Во всех странах в той или иной форме принято соответствующее законодательство, которое регулирует кадастровый учет. Накопленный опыт, по данным Комиссии, свидетельствует о преобладании законов, имеющих общий рамочный характер, в соответствии с которым осуществляется регуляторная деятельность, над законами, которые чрезмерно загружены различными нормативами и техническими деталями, что является сдерживающим фактором.

В разных странах могут действовать законы, касающиеся частной жизни, но «право на защиту частной жизни» должно быть гарантировано в процессе формирования любой системы кадастрового учета и регистрации прав, однако при этом следует принимать во внимание интересы общества.

Данные кадастра должны быть защищены и в то же время доступны пользователям. Система кадастра должна учитывать необходимость балансирования между правом на информацию и правом на защиту персональных данных.

Отмена государственных актов

Что волнует каждого обладателя выстраданного документа - государственного акта на право владения земельным участком?

Ведь с 1 января 2013 года выдача государственных актов будет прекращена. Но это вовсе не означает, что те акты, которые уже выданы и еще будут выдаваться, станут недействительными.

С 1 января 2012 года абсолютно все действия, связанные с регистрацией земельных участков, с введением сведений об объектах кадастра, с предоставлением информации по объектам государственного земельного кадастра, будут осуществлять территориальные органы земагентства, без участия Центра государственного земельного кадастра.

Отныне у Центра государственного земельного кадастра останется функция технического администрирования. По сути, государственные акты будут выдаваться по ныне существующей системе до конца текущего года, 1 января 2012 года граждане Украины будут получать извлечение (укр. «витяг») из Государственного земельного кадастра у государственного кадастрового регистратора и свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество в Укрреестре, созданном при Министерстве юстиции Украины.

Но введение данной нормы абсолютно не означает, что после встречи Нового 2012 года гражданам Украины, имеющим государственные акты, нужно будет срочно бежать и получать извлечения. Государственные акты будут действительными всегда, и получали граждане Украины их не зря. При наличии государственного акта, в котором указан кадастровый номер, получать извлечение из кадастра нужно только в том случае, если вы намерены проводить какие-либо операции с землей. Например, куплю-продажу, передачу в аренду или по наследству. Но если дома лежит государственный акт старого образца, в котором нет кадастрового номера, то извлечение получить необходимо. Как будет работать новая система выдачи прав, покажет время.

Сейчас же перед органами земельных ресурсов стоит задача до 1 января 2012 года внести всю имеющуюся у них информацию в полном объеме в кадастр. Кто будет вносить эту информацию?

Согласно статьям 6 и 7 Закона N 3613 все сведения о конкретных земельных участках вносятся органами земресурсов в районах и городах. В земагентствах на региональном уровне в кадастр будет вноситься информация о границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонообразующих объектах; на центральном уровне - о государственной границе, о границах областей, АР Крым, г.г. Киев и Севастополь.

И тут не исключено, что после того, как вся информация об объектах кадастра будет внесена, возникнут проблемы, так как сразу выявятся все ошибки и недочеты, совершенные в предыдущие годы. Мы увидим все, что натворили за эти годы. А это значит, что для многих будет откровением, где на самом деле находится его земельный участок. Все возникшие проблемы будут решать территориальные органы земельных ресурсов, и не просто решать, но и исправлять свои ошибки.

Поземельная книга

Еще одним важным документом Государственного земельного кадастра является Поземельная книга, в которую, согласно ст. 25 Закона N 3613, вносятся следующие сведения о земельном участке:

- кадастровый номер;

- площадь;

- местонахождение;

- состав угодий;

- целевое назначение;

- нормативно-денежная оценка;

- сведения об ограничениях в использовании земельного участка;

- сведения о границах части земельного участка, на который распространяется действие сервитута, договора субаренды земельного участка (право земельного сервитута - это право владельца или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или безвозмездное пользование чужим земельным участком);

- кадастровый план участка;

- дата государственной регистрации;

- информация о документации по землеустройству;

- информация о собственниках;

- данные о бонитировке почв (оценка плодородия почвы по их важнейшим агротехническим свойствам). Поземельная книга открывается одномоментно с государственной регистрацией земельного участка и закрывается в случае отмены госрегистрации земельного участка.

Процедура подачи документов на получение земельного участка в принципе не меняется: на районном уровне сдал документы, на районном уровне получил их. Новшество заключается только в том, что теперь все действия по регистрации земельных участков будет осуществлять не абстрактный орган - юридическое лицо, а вполне конкретный человек - государственный кадастровый регистратор. Он будет иметь свою персональную печать, удостоверение.

Государственный кадастровый регистратор принимает документы и вносит в кадастр всю необходимую информацию, то есть проводит государственную регистрацию земельного участка, на что законом определен срок - 14 дней. Затем выдает извлечение из Государственного кадастра о земельном участке, в котором даются сведения о земельном участке, внесенные в Поземельную книгу, а также кадастровый план земельного участка. Причем, если информация о земельном участке вводится только по месту нахождения земельного участка, то получить извлечение о своем земельном участке можно у любого государственного кадастрового регистратора на территории Украины. И выдать такую информацию государственный регистратор обязан в день обращения гражданина.

Государственный кадастровый регистратор

По мнению специалистов, весьма важным новшеством стало введение новой категории госслужащего - государственного кадастрового регистратора. Этот чиновник будет отвечать за внесение информации в кадастр и выдачу сведений из него.

Регистратор обязан сам принимать у граждан документы, подписывать бумаги, предоставляемые по кадастру, и ставить на них мокрую печать, указывая свою фамилию, имя и отчество, а также орган, в котором он работает. Цель данной законодательной нормы - ликвидировать сложную и запутанную бюрократическую процедуру проведения документации в земельных органах. Кроме того, человек, обращающийся в этот орган, будет четко знать, кому он отдал свои документы. Ведь не секрет, что довольно часто документы, поданные для получения государственного акта или присвоения кадастрового номера, «теряются» в кабинетах земельных организаций.

Однако есть и обратная сторона медали. Часть 7 ст. 9 Закона N 3613 гласит, что «вмешательство любых органов, должностных и служебных лиц, граждан или их объединений в деятельность государственного кадастрового регистратора, связанную с осуществлением государственной регистрации земельных участков, запрещается».

За все свои действия государственный кадастровый регистратор будет нести персональную ответственность, которая определена ст. 53 КУоАП. Законодатель предусмотрел внесение изменений в эту статью специально для кадастровых регистраторов.

Так, за совершение противоправных действий впервые государственному кадастровому регистратору грозит штраф от 20 до 50 НМДГ (от 340 грн до 850 грн). При совершении противоправных действий повторно в течение года штраф возрастет от 50 до 200 НМДГ (от 850 до 3400 грн). Помимо этого, государственные кадастровые регистраторы являются госслужащими и на них распространяется действие законодательных актов, регламентирующих деятельность госслужащих, в том числе Закон о государственной службе и Закон о противодействии коррупции.

Государственный кадастровый регистратор (ч. 4 ст. 9 Закона N 3613):

1) регистрирует заявления о внесении сведений в Государственный земельный кадастр, предоставляет такие сведения;

2) проверяет соответствие представленных документов требованиям законодательства;

3) формирует поземельные книги на земельные участки, вносит записи в них, обеспечивает хранение таких книг;

4) вносит сведения в Государственный земельный кадастр или предоставляет отказ в их внесении;

5) присваивает кадастровые номера земельным участкам;

6) предоставляет сведения из Государственного земельного кадастра и отказывает в их предоставлении;

7) исправляет ошибки в Государственном земельном кадастре;

8) передает органам государственной регистрации прав на недвижимое имущество сведения о земельных участках.

Государственный кадастровый регистратор имеет удостоверение государственного кадастрового регистратора и собственную печать.

Доступ к информации

Закон N 3613 предусматривает взаимодействие Государственного кадастрового регистратора и Укрреестра. В момент регистрации участка с помощью автоматизированной системы государственный кадастровый регистратор отправляет в Укрреестр сведения о том, что участок зарегистрирован, а государственный регистратор прав в Укрреестре также в автоматизированном порядке направляет информацию государственному кадастровому регистратору, что это право зарегистрировано в Укрреестре.

Кстати, если в течение года после регистрации участка государственным кадастровым регистратором на него не зарегистрировано право в Укрреестре, это является основанием для отмены регистрации земельного участка. Поэтому владельцам земельных участков лучше контролировать процесс и получать все документы вовремя.

К тому же Закон М 3613 гарантирует открытость кадастровой информации. Согласно ст. 36 данного Закона кадастровую информацию можно будет увидеть на официальном сайте Госземагентства. Априори, любой пользователь может войти на сайт Госземагентства анонимно и получить информацию о границах административно-территориальных образований, кадастрового зонирования; о земельных участках, их кадастровых номерах, целевом назначении, ограничении на использование земель, форме права (право собственности или аренда), сводных данных о землях.

Эту информацию можно будет распечатать и ссылаться на нее. Эти нормы давно уже существуют в цивилизованном мире, и было бы странно, если бы у нас они не закреплялись во вновь принимаемых законах. Закон N 3613 предусматривает также и оказание платных услуг, но это будет специальная информация, которая необходима, в первую очередь, землеустроительным фирмам, имеющим лицензию на данный вид работ.

Наболевшие вопросы

Как уже отмечалось, в связі с вступлением в силу Законе N 3613 возникает немало во просов как у собственников так и у чиновников. Вот непол ный перечень этих проблем которые нашли свое отражена в Законе N 3613.

- Не утратят ли праве на землю те, кто до сих пор не оформили государственные акты на свои приусадебные участки и паи?

В «Заключительных и переходных положениях» Законе N 3613 указано, что документы, которыми было удостоверено право собственности или право постоянного пользования земельным участком, выданные до вступления в сил} этого Закона, являются дей ствительными.

Все решения органов, которые имеют право выделять земельные участки, остаются в силе независимо от того получены ли на руки государственные акты о праве собственности на землю. Другое дело, что после вступление в силу Закона N 3613 порядок оформления участков изменится. Теперь земельный участок как имущественный объект, его границы и расположение будут фиксироваться районными управлениями Госземагентства, а права на этот участок - регистрироваться специальным органом Министерства юстиции Украины.

- Многие соотечественники жалуются, что месяцами ждут оформления кадастрового номера. Как новый Закон N 3613 изменит ситуацию?

До принятия Закона N 3613 не было четких правил подачи информации в кадастр, порядка взаимодействия различных органов власти. В результате мы имеем неразбериху и почву для злоупотреблений различных чиновников.

Кроме того, начиная с 1 января этого года регистрация земельных участков передана из Центра Государственного земельного кадастра в районные управления земельных ресурсов, асі января следующего года эту функцию уже будет выполнять Минюст Украины.

К сожалению, на этапе передачи функций регистрации от одного органа к другому, как правило, возникает хаос, от которого страдают рядовые граждане. Процесс регистрации может длиться месяцами. Закон N 3613 должен исправить ситуацию. Во всяком случае документ предусматривает четкие сроки выполнения работ по внесению информации об участке в кадастр (14 рабочих дней) и персональную ответственность государственного кадастрового регистратора. Кроме того, Закон N 3613 устанавливает исчерпывающий перечень документов для внесения данных в кадастр. Бумаг, не указанных в этом списке, государственный чиновник требовать не может.

- Закон N 3613 не предусматривает выдачу бумажных актов, но наши соотечественники привыкли, что у них должен быть документ с печатью. Как быть в этом случае? Ведь многие люди, особенно пожилые, не поймут, как это у них нет на руках документа на специальном бланке, со всеми печатями и подписями.

Все государственные акты на землю, выданные с начала приватизации и до конца 2012 года, не утратят свою юридическую силу и будут оставаться правоустанавливающими документами. Но с 2013 года бумажные государственные акты выдавать перестанут.

В любом случае с момента вступления в силу Закона N 3613 при совершении любой операции с землей нотариус будет получать непосредственно из кадастра всю необходимую информацию, и бумажный акт ему не потребуется. Продавец, придя к нотариусу, предоставляет документ, удостоверяющий личность. Нотариус, имеющий доступ к базам данных земельного кадастра и Минюста, проверяет права собственности и убеждается, что нет ограничений на реализацию участка. Затем, после заключения сделки, нотариус вносит соответствующие изменения в базы данных.

Что касается документов, то таким подтверждением может служить выписка из реестра, которую имеет право получить собственник земли. Точно так же, как получает, например, выписку с банковского счета. При этом для совершения операций бумажная выписка не нужна, все и так будет зафиксировано в кадастре. Данная процедура позволит значительно ускорить и упростить операции с землей, а также упразднит нелегальную торговлю бланками актов и их искусственный дефицит.

- Как тысячи собственников, физических и юридических лиц, смогут доказать, что они владельцы своих участков, если электронная база земельного кадастра повредится?

Законом N 3613 предусмотрено обязательное изготовление бумажных копий кадастровых документов и хранение их в специальном архиве. Причем при выявлении несоответствия бумажной версии документа его электронному аналогу принимается во внимание именно бумажная копия.

Еще одним важным, по мнению автора, является момент разграничения земель. Законодатель в действующем акте предусмотрел и эту особенность.

Так, в соответствии с Законом N 3613, до разграничения земель государственной и коммунальной собственности формирование земельных участков из земель запаса, не переданных в собственность и пользование, определение их угодий, а также отнесение таких земельных участков к определенным категориям может осуществляться на основании материалов инвентаризации земель, проведенной по решению: в границах населенных пунктов - сельских, поселковых, городских советов, за их пределами - районных государственных администраций.

Материалы инвентаризации земель в таком случае подлежат согласованию комиссиями по вопросам согласования документации по землеустройству и утверждаются органами, принявшими решение о проведении инвентаризации. Формирование земельных участков в таком порядке может осуществляться один раз. Порядок проведения инвентаризации земель утверждается Кабинетом Министров Украины.

Список использованных документов

КУоАП - Кодекс Украины об административных-правонарушениях

Закон N 3613 - Закон Украины от 07.07.2011 г. N 3613-VI «О Государственном земельном кадастре»

Закон о государственной службе - Закон Украины от 16.12.1993 г. N 3723-ХII «О государственной службе»

Закон о противодействии коррупции - Закон Украины от 07.04.2011 г. N 3206-VI «Об основах предупреждения и противодействия коррупции»

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, N 42 (824),
17 октября 2011 г.
Подписной индекс 40783