ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА
23 серпня 2011 року
м. Київ

Справа N 2-15/7719-2008

Про визнання недійсним договору

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючого Кочерової Н.О.,

суддів Гоголь Т.Г.,

Гончарука П.А.,

розглянувши касаційну скаргу об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь" на постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 08.06.2011 року у справі N 2-15/7719-2008 господарського суду Автономної Республіки Крим за позовом об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь" до

1) товариства з обмеженою відповідальністю "Катран-Крим",

2) Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради

про визнання недійсним договору

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 дов. від 21.08.2011

від відповідача 1: не з'явилися

від відповідача 2: не з'явилися

встановив:

У липні 2008 року об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь" звернулося до господарського суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Катран-Крим", Фонду комунального майна Сімферопольської міської ради про визнання недійсним договору купівлі-продажу індивідуально визначеного майна приміщень по вул. Гоголя, 71/вул. Спера, 14/вул. Павленка, 17 комунальної власності міста Севастополя шляхом викупу, реєстраційний N 166 від 01.02.2008 року.

В обґрунтування позовних вимог позивач, керуючись рішенням Конституційного суду України від 02.03.2004 року N 4-рп/2004, ч. 1, ч. 3 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", зазначав, що Фондом комунального майна Сімферопольської міської ради при укладенні договору купівлі-продажу реєстраційний N 166 від 01.02.2008 року порушено законне право власності на допоміжні приміщення власників квартир багатоквартирного будинку.

Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 23.12.2008 року (суддя Іщенко І.А.) у позові відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог місцевий господарський суд виходив з того, що по-перше, придбане товариством з обмеженою відповідальністю "Катран-Крим" нежитлове приміщення за договором купівлі-продажу N 166 від 01.02.2008 року не є допоміжним і на праві власності належало Сімферопольській міській раді; по-друге, при укладенні спірного договору купівлі-продажу вимоги ч. 5 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" порушені не були; по-третє, позивачем не надано документів, які б свідчили про передачу спірного приміщення у спільну сумісну власність власникам та користувачам квартир дому по вул. Гоголя, 71/вул. Спера, 14/вул. Павленка, 17.

Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 08.06.2011 року (судді: Котлярова О.Л. - головуючий, Антонова І.В., Євдокімов І.В.) рішення місцевого господарського суду залишено без змін з тих же підстав.

В касаційній скарзі об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь" просить рішення місцевого господарського суду та постанову апеляційного господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. При цьому, скаржник посилається на порушення та неправильне застосування судами норм процесуального та матеріального права.

Заслухавши пояснення представника позивача, перевіривши повноту встановлених судом обставин справи та їх юридичну оцінку, Вищий господарський суд України вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Зі змісту ст. 111-7 Господарського процесуального кодексу України вбачається, що завданням господарського суду касаційної інстанції є перевірка застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених судами фактичних обставин справи.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи, 01.02.2008 року між Фондом комунального майна Сімферопольської міської ради (продавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Катран Крим" (покупець) укладено договір купівлі-продажу індивідуально визначеного майна - приміщень по вул. Гоголя, 71/вул. Спера, 14/вул. Павленка, 17 комунальної власності міста Севастополя шляхом викупу, реєстраційний N 166.

Пунктом 1.1 договору встановлено, що продавець зобов’язується передати у власність покупцю нежилі приміщення у цокольному поверсі літ. А: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 7, 8, 9, загальною площею 166, 4 кв.м, які знаходяться за адресою: м. Сімферополь, вул. Гоголя, 71/вул. Спера, 14/вул. Павленка, 17, а покупець зобов’язується прийняти зазначене приміщення і сплатити ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.

Не погоджуючись з фактом укладення вказаного договору, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь" звернулось до господарського суду з позовною вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу N 166 від 01.02.2008 року. При цьому, позовні вимоги обґрунтовані тим, що Фондом комунального майна Сімферопольської міської ради при укладенні спірного договору купівлі-продажу порушено законне право власності власників квартир багатоквартирного будинку на допоміжні приміщення.

Спірні правовідносини, що склалися між сторонами, потребують визначення правового статусу спірного приміщення.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Згідно з Додатком 10 до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України N 127 від 24.05.01, залежно від розташування поверхів будинків щодо планувальної позначки землі поверхи визначені наступним чином: цокольний - поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі на висоту не більшу половини висоти приміщень; підвальний - поверх з позначкою підлоги приміщень нижче планувальної позначки землі більше ніж на половину висоти приміщень.

Як вбачається з інвентаризаційної справи на будівлю N 71/14/17 по вулицям Гоголя/Сперо/Павленко в місті Сімферополі спірні нежитлові приміщення N N 1-9, загальною площею 166,4 кв.м. розташовані в цокольному поверсі.

Розташування спірних приміщень в цокольному поверсі підтверджено також висновком судової будівельно-технічної експертизи N 1572 від 10.05.2011 року, проведеної Кримським науково-дослідним інститутом судових експертиз у даній справі.

Однак, відповідно до вказаного висновку такі приміщення цокольного поверху, як: коридор N 6 (15,8 кв.м), коридор N 3 (3,7 кв.м), вбиральня N 2 (2,0 кв.м) в спірній будівлі житлового багатоквартирного будинку відносяться до допоміжних приміщень, які передбачені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Як вбачається з оскаржуваної постанови, апеляційний господарський суд належної оцінки вказаному висновку не надав, не звернув увагу на те, що більша частина досліджуваних судовим експертом приміщень до допоміжних приміщень не відноситься, однак при цьому частина досліджуваних приміщень є все ж таки допоміжними приміщеннями.

Відповідно до ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Підставою недійсності правочину є недодерження в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п’ятою та шостою ст. 203 Цивільного кодексу України (ст. 215 ЦК України).

Стаття 203 Цивільного кодексу України містить загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Так, зокрема, частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Таким чином, зміст вчинюваних правочинів, відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України, не повинен порушувати положення законів, інших нормативно-правових актів конкретного галузевого призначення, прийнятих на основі Конституції України.

Зі спірного договору купівлі-продажу окремого індивідуально визначеного майна комунальної власності міста Севастополя шляхом викупу від 01.02.2008 року вбачається, що його предметом є нежилі приміщення у цокольному поверсі літ. А: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 7, 8, 9, загальною площею 166,4 кв.м, які знаходяться за адресою: м.Сімферополь, вул. Гоголя, 71/вул. Спера, 14/вул. Павленка, 17.

При цьому, у власність покупця - товариства з обмеженою відповідальністю "Катран-Крим" перейшли і допоміжні приміщення, зокрема N 2, 3, 6, що суперечить ч. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", відповідно до якої власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

При цьому, як зазначив Конституційний Суд України в рішенні N 4-рп/2004 від 02.03.04, допоміжні приміщення, відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такій спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових дій.

Крім того, не враховано судом апеляційної інстанції і положення ст. 19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", відповідно до якої спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.

Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку.

Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном.

Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав і інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.

Як вбачається з матеріалів справи, Севастопольський апеляційний господарський суд, виносячи оскаржувану постанову та залишаючи без змін рішення місцевого господарського суду послався на рішення Залізничного районного суду міста Сімферополя Автономної Республіки Крим від 25.05.2010 року у справі N 2-1127/2010 за позовом ОСОБА_2 до Сімферопольської міської ради, за участю третіх осіб - товариства з обмеженою відповідальністю "Катран-Крим" та об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь", про визнання протиправними та скасування рішення Сімферопольської міської ради, яке до уваги не прийняв, з огляду на те, що на момент винесення рішення господарського суду воно не існувало.

Однак, існування вказаного судового акту матеріалами справи не підтверджено.

Відповідно до ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об’єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Судові рішення приймаються за результатами обговорення усіх обставин справи (ст. 47 ГПК України).

Проте, розглядаючи спір у справі, суди обох інстанцій на вказане уваги не звернули.

Неповне з’ясування обставин справи та неправильне застосування норм матеріального права привело до прийняття рішень, які не можна визнати законними й обґрунтованими, а тому вони підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати наведене, визначити по-перше, правовий статус спірного майна, що є предметом спірного договору купівлі-продажу, по-друге, надати належну оцінку висновку судової будівельно-технічної експертизи у даній справі від 10.05.2011 року, по-третє, надати належну правову оцінку спірному договору купівлі-продажу відповідно до вимог чинного законодавства, зокрема Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", в частині передачі у власність товариству з обмеженою відповідальністю "Катран Крим" нежитлових приміщень N 2, 3, 6, що є допоміжними приміщеннями, а також витребувати необхідні для розгляду справи докази, дати їм належну оцінку і відповідно до вимог закону і обставин справи вирішити спір.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9 - 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

постановив:

Касаційну скаргу об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сімферополь" задовольнити частково.

Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 23.12.2008 року та постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 08.06.2011 року у справі N 2-15/7719-2008 скасувати, а справу направити на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Головуючий

Судді