ВИЩИЙ АРБІТРАЖНИЙ СУД УКРАЇНИ
РОЗ'ЯСНЕННЯ
N 02-5/743 від 27.06.2001
( Роз'яснення втратило чинність на підставі Постанови
Пленуму Вищого господарського суду
N 14 від 26.12.2011 )
( Роз'яснення втратило чинність на підставі Постанови
Вищого господарського суду
N 6 від 17.05.2011 )
Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних
із захистом права власності на землю і землекористування
( Із змінами, внесеними згідно з Роз'ясненням
Вищого господарського суду
N 04-5/609 від 31.05.2002 )
( У тексті Роз'яснення, крім вступної частини і пункту 14,
слова "арбітражний" і "арбітражні" в усіх відмінках
замінено відповідно словами "господарський" і
"господарські" у відповідних відмінках згідно з
Роз'ясненням Вищого господарського суду N 04-5/609
від 31.05.2002 )
З метою однакового і правильного застосування у вирішенні спорів законодавства, яке регулює земельні відносини, президія Вищого арбітражного суду України вважає за необхідне дати такі роз'яснення.
1. Відповідно до частини першої статті 13 Конституції України ( 254к/96-вр ) земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого це право здійснюють органи державної влади і органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією, іншими законодавчими актами України. Зокрема, на підставі статті 4 Земельного кодексу України ( 561-12 ), статті 32 Закону України "Про власність" ( 697-12 ) суб'єктами права державної власності на землю виступають:
- Верховна Рада України - на землі загальнодержавної власності;
- Верховна Рада Автономної Республіки Крим - на землі в межах її території (крім земель загальнодержавної власності);
- обласні, районні, міські, селищні, сільські ради - на землі в межах її територій (крім земель загальнодержавної власності).
Згідно з частиною третьою статті 3 Земельного кодексу України ( 561-12 ) відповідна рада може делегувати свої повноваження щодо передачі, надання та вилучення земельних ділянок органам державної виконавчої влади або виконавчим органам місцевого самоврядування. Питання про делегування цих повноважень повинно вирішуватись виключно на пленарних засіданнях ради (пункт 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" ( 280/97-вр ).
Отже сторонами у віднесених до підвідомчості господарського суду справах, пов'язаних із захистом права власності на землю чи землекористуванням, крім органів державної влади і місцевого самоврядування можуть бути також місцеві органи державної виконавчої влади або виконавчі органи місцевого самоврядування у межах переданих їм повноважень.
Проте слід мати на увазі, що передача відповідною радою своїх повноважень зазначеним органам не позбавляє її права здійснювати ці повноваження самостійно. Тому надання в установленому порядку земельної ділянки, наприклад, виконкомом місцевої ради не перешкоджає останній прийняти рішення про вилучення такої ділянки у передбачених Земельним кодексом України ( 561-12 ) випадках.
2. Оскільки вирішення питань про передачу землі у власність чи користування є виключним правом ради як суб'єкта права власності на землю, заяви зацікавлених осіб про зобов'язання відповідної ради передати земельну ділянку у власність або користування задоволенню не підлягають.
Виняток з цього правила, який випливає з вимог пункту 6 статті 4 Закону України "Про власність" ( 697-12 ), містять стаття 51 Земельного кодексу України ( 561-12 ) та стаття 5 Закону України "Про селянське (фермерське) господарство" ( 2009-12 ), відповідно до яких спори, пов'язані з зобов'язанням рад відвести земельну ділянку у власність або користування для ведення селянського (фермерського) господарства, вирішуються відповідною радою, а у разі її відмови - судом.
Відповідно до статей 51 та 112 Земельного кодексу України ( 561-12 ) і статті 5 Закону України "Про селянське (фермерське) господарство" ( 2009-12 ) позови громадян, які виявили бажання вести селянське (фермерське) господарство, про надання їм з цією метою земельної ділянки розглядаються загальними судами, якщо відповідна рада відмовила їм у наданні земельної ділянки.
Проте господарські суди повинні мати на увазі, що згідно зі статтями 9, 11, 14, 16, 17, 18 Закону України "Про селянське (фермерське) господарство" ( 2009-12 ) після одержання державного акта на право приватної власності чи користування землею або укладення договору тимчасового користування землею, у тому числі на умовах оренди, селянське (фермерське) господарство реєструється у раді, що передала у власність або надала у користування земельну ділянку, і з дати реєстрації набуває статусу юридичної особи. Отже з цього часу обов'язки власника чи землекористувача земельної ділянки здійснює селянське (фермерське) господарство, а не громадянин, якому вона надавалась. Але на підставі частини четвертої статті 2 Закону України "Про селянське (фермерське) господарство" інтереси цього господарства представляє його голова. Інші члени господарства можуть представляти інтереси останнього лише за належним чином оформленою довіреністю (частина шоста статті 2 названого Закону).
Що ж до земель несільськогосподарського призначення, то відповідно до статті 2 Указу Президента України від 19.01.99 N 32/99 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" об'єктами купівлі-продажу є земельні ділянки, на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані (відчужені) згідно з законодавством України.
Господарським судам слід враховувати, що на підставі статті 4 цього Указу ( 32/99 ) продавцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення є відповідні місцеві ради (щодо земель комунальної власності) або уповноважені ними органи, а щодо земель державної власності - відповідні державні адміністрації та Рада Міністрів Автономної Республіки Крим. Рішення зазначених органів виконавчої влади про продаж земельних ділянок повинні прийматись за попереднім погодженням цих питань на сесіях відповідних рад.
Продавці земельних ділянок не вправі відмовити потенційним покупцям у продажу цих ділянок, крім випадків, передбачених статтею 8 названого Указу ( 32/99 ). Спори, що виникають у процесі продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення вирішуються судом або господарським судом відповідно до їх компетенції (стаття 13 згаданого Указу).
3. Обов'язок рад відвести земельну ділянку у власність або у користування необхідно відрізняти від їх обов'язку оформити право на земельну ділянку, якщо воно виникло у зв'язку з переходом права на будівлю і споруду, приватизацією об'єктів незавершеного будівництва або внаслідок укладення передбачених законом цивільно-правових угод (міна, дарування, купівля і под.), а також коли земельну ділянку було надано підприємству чи організації до введення в дію Земельного кодексу України ( 561-12 ).
У відповідних випадках слід мати на увазі, що частина третя статті 30 Земельного кодексу ( 561-12 ) не ставить перехід права користування земельною ділянкою, на якій знаходяться будівлі та споруди, у залежність від того, передані ці будівлі та споруди безоплатно чи за відповідну плату (наприклад, у випадку купівлі-продажу будівлі). Разом з переходом права власності на будівлю чи споруду новий власник або землекористувач набуває прав і обов'язків, визначених статтями 39, 40 Земельного кодексу України.
У разі ухилення ради від оформлення права на земельну ділянку заінтересована особа відповідно до статей 74 і 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" ( 280/97-вр ) вправі звернутись до господарського суду з заявою про спонукання ради видати державний акт чи укласти відповідну угоду.
Проте купівля-продаж, дарування, застава, самовільний обмін земельних ділянок землекористувачами, у тому числі орендарем, а також угоди, укладені власниками землі з порушенням встановленого для них порядку придбання або відчуження земельних ділянок, відповідно до статті 114 Земельного кодексу України ( 561-12 ) повинні визнаватись недійсними з застосуванням наслідків, передбачених статтями 48 чи 49 Цивільного кодексу України ( 1540-06 ), залежно від того, якого порушення припустилися сторони.
Господарські суди повинні враховувати, що землі, які перебувають у державній власності, можуть передаватись у колективну чи приватну власність і надаватись у користування, у тому числі в оренду, за винятком випадків, передбачених законодавством України і Автономної Республіки Крим. Такі випадки передбачені, зокрема, статтею 4 Земельного кодексу України ( 561-12 ).
4. За змістом статті 22 Земельного кодексу України ( 561-12 ) право власності на землю або право користування земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право. Отже до одержання акта про право власності або право користування земельною ділянкою особа, якій цю ділянку виділено, не має підстав вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, звільнення її тощо, а також не вправі вчиняти будь-які дії щодо відчуження її (обмін, дарування, здача у суборенду тощо).
Аналогічне правило застосовується і щодо земельних ділянок, наданих для ведення селянського (фермерського) господарства, тому останнє вправі ставити питання про усунення перешкод у користуванні виділеною ділянкою, вимагати повернення її з користування інших осіб, відшкодування неодержаних доходів з наданої земельної ділянки і т.п. лише за наявності документа, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою.
У разі порушення встановлених статтею 22 Земельного кодексу України ( 561-12 ) умов використання земельної ділянки винні особи можуть притягатися до майнової відповідальності на підставі статей 116 і 117 названого Кодексу та глави 40 Цивільного кодексу України ( 1540-06 ).
У вирішенні пов'язаних з цим спорів слід мати на увазі таке.
4.1. Землі, що перебувають у державній власності, передаються у власність або надаються у постійне користування за рішенням відповідної ради, що посвідчується виданим цією радою державним актом, форма якого затверджена постановою Верховної Ради України від 13.03.92 N 2201-XII "Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею".
4.2. Землі, що перебувають у колективній чи приватній власності, придбаваються за договором купівлі-продажу, який посвідчується у нотаріальному порядку і є підставою для видачі державного акта на право власності на землю (стаття 18 Земельного кодексу України ( 561-12 ).
4.3. У тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, землі, які є державною власністю, надаються відповідною радою на підставі договору (стаття 24 Земельного кодексу України ( 561-12 ), розділ II Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ). Форма договору і порядок його реєстрації встановлено відповідно постановами Кабінету Міністрів України від 17.03.93 N 197 "Про форму договору на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди)" і від 25.12.98 N 2073 "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі".
4.4. Відповідно до пункту 6 Постанови Верховної Ради України від 18.12.90 "Про земельну реформу" ( 563-12 ) (у редакції від 17.12.99 ( 744/97-вр ) особи, яким земельні ділянки надано у користування до введення у дію Земельного кодексу України ( 561-12 ), повинні до 01.01.2004 року оформити право власності чи право користування. Після закінчення цього строку право користування земельною ділянкою втрачається.
У вирішенні спорів, пов'язаних з внесенням плати за користування земельною ділянкою, господарським судам слід виходити з того, що у разі надання земельної ділянки у користування до введення у дію Земельного кодексу України ( 561-12 ) особи, яким ці ділянки надані у користування, повинні сплачувати земельний податок відповідно до Закону України "Про плату за землю" ( 2535-12 ) незалежно від наявності у них документів, що посвідчують право власності чи користування землею.
4.5. Особи, яким відповідними радами у встановленому порядку було надано земельні ділянки у постійне володіння, зберігають свої права на використання цих ділянок до оформлення права власності або землекористування в порядку, передбаченому Земельним кодексом України ( 561-12 ) (пункт 8 постанови Верховної Ради України від 13.03.92 "Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі" ( 2200-12 ).
5. Укладання, зміна, розірвання і виконання договору тимчасового (короткострокового чи довгострокового) користування землею на умовах оренди регулюється, крім відповідних норм Земельного кодексу України ( 561-12 ), Законом України "Про оренду землі" ( 161-14 ).
У вирішенні земельних спорів необхідно виходити з того, що у разі закінчення строку тимчасового користування земельною ділянкою, наданою відповідною радою, право користування припиняється за рішенням цієї ради на підставі статей 27, 28, 29 Земельного кодексу України ( 561-12 ), а не у порядку вилучення земельної ділянки, передбаченому статтею 31 цього Кодексу.
Слід також мати на увазі, що за змістом частини шостої статті 27 Земельного кодексу України ( 561-12 ) у випадках, передбачених пунктами 2-4 частини першої цієї ж статті та статті 114 Земельного кодексу України згода землекористувача на припинення права користування не потрібна.
Що ж до підстав припинення права землекористування, перелічених у пунктах 5-9 частини першої статті 27 Земельного кодексу України ( 561-12 ), то у разі незгоди землекористувача на припинення права користування земельною ділянкою спір підлягає вирішенню у судовому порядку.
Господарським судам необхідно звернути увагу на те, що стаття 28 Земельного кодексу України ( 561-12 ) не передбачає такої підстави припинення права колективної та приватної власності на землю, як нераціонально використання земельної ділянки (пункт 5 статті 27 Земельного кодексу України).
За відсутності згоди власника право на звернення до господарського суду з заявою про припинення права власності або землекористування належить відповідним радам. В обгрунтування своїх вимог ради повинні подати докази, що підтверджують використання землі не за цільовим призначенням, нераціональне використання землі, наявність інших передбачених статтею 27 Земельного кодексу України ( 561-12 ) порушень. Такими доказами можуть бути, зокрема, акти органів державного контролю за використанням і охороною земель, фінансових органів та висновки цих органів про необхідність припинення права власності на землю або користування земельною ділянкою, як це передбачено статтею 29 Земельного кодексу України.
( Абзац сьомий пункту 5 виключено на підставі Роз'яснення Вищого господарського суду N 04-5/609 від 31.05.2002 )
Слід також враховувати, що пункт 5 частини першої статті 27 Земельного кодексу України ( 561-12 ) не поширюється на право користування землею селянського (фермерського) господарства протягом трьох років з часу надання земельної ділянки.
6. Відповідно до статті 5 Земельного кодексу України ( 561-12 ) користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у колективній власності громадян, здійснюється за рішеннями загальних зборів співвласників, якими є колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські кооперативи, садівницькі товариства, сільськогосподарські акціонерні товариства (у тому числі створені на базі радгоспів), інші сільськогосподарські підприємства.
Спори, пов'язані з оскарженням громадянами рішень цих суб'єктів права колективної власності на землю, господарським судам непідвідомчі; вони вирішуються загальними судами за правилами глави 31-А Цивільного процесуального кодексу України ( 1502-06 ).
7. Оскільки землекористувачем земельної ділянки, наданої садівницькому товариству у користування (а не у колективну власність чи у приватну власність громадянам-членам садівницького товариства) є саме товариство, а не конкретні його члени, то у випадку виключення або виходу окремих громадян з числа членів товариства правила статей 27 і 29 Земельного кодексу України ( 561-12 ), які регулюють підстави і порядок припинення права користування земельною ділянкою, не застосовуються.
8. У вирішенні спорів, пов'язаних з оплатою землекористування, господарські суди повинні виходити з того, що ставки земельного податку мають бути визначені у договорі тимчасового користування земельною ділянкою відповідно до Закону України "Про плату за землю" ( 2535-12 ) (у редакції від 19.09.96), а розмір, умови і строки внесення орендної плати згідно зі статтею 36 Земельного кодексу України ( 561-12 ) та статтею 19 Закону України "Про плату за землю" встановлюються за угодою сторін. Проте розмір орендної плати не може бути меншим від розміру податку на земельну ділянку, що орендується, а на землі сільськогосподарського призначення не може перевищувати цього податку.
Землі сільськогосподарського призначення згідно із статтею 47 Земельного кодексу України ( 561-12 ) визначаються як такі, що надані для потреб сільського господарства або призначені для цих цілей. У вирішенні спірних питань, пов'язаних з віднесенням земель до цієї категорії, слід враховувати вимоги частини другої статті 20 названого Кодексу, відповідно до якої визначення земель, придатних для потреб сільського господарства, провадиться на підставі даних державного земельного кадастру. Усі інші землі належать до несільськогосподарських.
9. Відповідно до частини першої статті 24 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ) право орендаря на орендовану ним земельну ділянку захищається нарівні із захистом права власності на земельну ділянку, передбаченим законами України.
На підставі статті 8 Земельного кодексу України ( 561-12 ) орендар має переважне право на поновлення договору оренди землі після закінчення строку його дії. Але за відсутності доказів про намір орендодавця укласти договір на спірну земельну ділянку з іншою особою у господарського суду немає правових підстав для зобов'язання орендодавця після закінчення строку дії договору поновити його на новий строк або укласти новий договір.
Спори про дострокове розірвання договору тимчасового користування земельною ділянкою (у тому числі за договором оренди) слід вирішувати відповідно до вимог статей 27, 28, 29 Земельного кодексу України ( 561-12 ) і статті 28 Закону України "Про оренду землі" ( 161-14 ); зокрема, стаття 27 цього Кодексу містить вичерпний перелік підстав припинення права користування землею.
10. Відповідно до статті 43 Земельного кодексу України ( 561-12 ) права власників земельних ділянок і землекористувачів (у тому числі орендарів) охороняються законом.
Разом з тим статті 31, 32, 33 та 34 цього Кодексу ( 561-12 ) надають відповідним радам право у разі необхідності вилучати (викупати) земельні ділянки чи їх частки з метою передачі їх у власність або надання у користування іншим особам у випадках і у порядку, передбачених цими статтями.
Вилучення (викуп) земельної ділянки чи її частки є однією з підстав припинення права власності і права користування землею і на підставі пункту 9 частини першої статті 27 Земельного кодексу України ( 561-12 ) може відбуватися виключно за згодою власника або землекористувача.
У разі відмови власника землі чи землекористувача дати згоду на вилучення (викуп) земельної ділянки це питання вирішується у судовому порядку за заявою відповідної ради. Вирішуючи такі спори, господарський суд повинен враховувати і об'єктивно оцінювати як інтереси осіб, для задоволення потреб яких порушується питання про вилучення земельної ділянки, так і охоронювані законом інтереси власника її чи землекористувача.
Згода власника землі і землекористувача на вилучення (викуп) земельної ділянки чи її частки повинна бути дана у письмовій формі, а у разі прийняття відповідною радою такого рішення без згоди власника чи землекористувача заінтересована особа має право на звернення до господарського суду з заявою про визнання цього рішення недійсним.
11. Господарським судам слід мати на увазі, що згідно зі статтею 90 Земельного кодексу України ( 561-12 ) втрати сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, заподіяні вилученням сільськогосподарських і лісових угідь для використання їх у цілях, не пов'язаних з веденням сільського і лісового господарства, обмеженням прав власників і землекористувачів або погіршенням якості земель внаслідок негативного впливу, спричиненого діяльністю підприємств, установ, організацій, не належать до збитків, на відшкодування яких мають право власники земельних ділянок та землекористувачі. Ці збитки відшкодовуються уряду Автономної Республіки Крим, обласним, Київській і Севастопольській міським радам поряд з відшкодуванням збитків власникам землі і землекористувачам.
Розміри і порядок визначення витрат, що підлягають відшкодуванню, а також випадки звільнення підприємств, установ, організацій від їх відшкодування передбачені постановою Кабінету Міністрів України від 17.11.97 N 1279 "Про розміри та Порядок визначення витрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню".
12. Розмір збитків, заподіяних власникам землі і землекористувачам вилученням (викупом) або тимчасовим зайняттям у встановленому порядку земельних ділянок, а також обмеженням прав власників землі та землекористувачів (у тому числі орендарів), погіршенням якості земель або приведенням їх у непридатний для використання за цільовим призначенням стан визначається комісіями, створеними Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного підпорядкування) рад відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.93 N 284. Згідно з частиною четвертою пункту 2 названої постанови результати роботи цих комісій оформляються відповідними актами, що затверджуються органами, які створили ці комісії. Затверджений в установленому порядку такий акт може бути визнаний недійсним за заявою зацікавленої особи у загальному порядку.
Розміри збитків визначаються у повному обсязі відповідно до реальної вартості майна на момент заподіяння збитків, проведених витрат на поліпшення якості земель (з урахуванням ринкової або відновної вартості) і відшкодовуються особами, які їх заподіяли, за рахунок власних коштів не пізніше одного місяця з дня затвердження акта комісії, а у разі вилучення (викупу) земельних ділянок з дня прийняття відповідного рішення радою.
У разі виникнення спору щодо розміру збитків господарський суд може призначити відповідну судову експертизу.
13. Господарські суди повинні враховувати, що передбачений статтею 112 Земельного кодексу України ( 561-12 ) місячний строк на оскарження рішень рад з земельних спорів є процесуальним. Тому в разі пропуску цього строку з причин, визнаних господарським судом поважними, він підлягає поновленню у порядку, передбаченому статтею 53 Господарського процесуального кодексу України ( 1798-12 ).
14. У зв'язку з виданням цього роз'яснення вважати таким, що втратило чинність роз'яснення президії Вищого арбітражного суду України від 23.08.94 N 02-5/610 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права державної власності на землю" (зі змінами, внесеними роз'ясненнями президії Вищого арбітражного суду України від 08.02.96 N 02-5/62 та від 18.11.97 N 02-5/445).
Голова Вищого арбітражного суду України Д.Притика