Новшества в регистрации права собственности на недвижимость

Более года прошло с того времени, как законодатель ввел новые правила игры на рынке недвижимости. Так, новая редакция Закона о регистрации вещных прав вступила в силу с момента ее официального опубликования (16.03.2010 г.), но при этом положения, которые вносят изменения в ГК Украины и Закон об аренде земли вступят в силу только с 01.01.2012 г.

Также, с 01.01.2012 г. вступают в силу «Заключительные и переходные положения» Закона N 1878, в пункте 4 которых законодатель закрепил, что разграничение земель государственной и коммунальной собственности и государственной регистрации права собственности на такие земельные участки, государственная регистрация права пользования (сервитут), права постоянного пользования, договоров аренды, права пользования для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки (суперфиций) осуществляется без проведения государственной регистрации права собственности.

Помимо этого, в «Заключительных и переходных положениях» Закона N 1878 определено, что до 01.01.2012 г., государственная регистрация права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках; права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; права собственности на объекты незавершенного строительства, а также учет бесхозного имущества, доверительное управление имуществом проводится регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу Закона N 1878 и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество. Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что фактически Закон N 1878 начнет действовать в полную силу только с 1 января 2012 года.

Объекты, подлежащие государственной регистрации

Законом N 1878 был существенно расширен перечень прав, которые подлежат государственной регистрации.

В соответствии с Временным положением N 7/5, государственная регистрация прав - это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а также права собственности на объекты незавершенного строительства путем внесения соответствующей записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав осуществляется регистраторами бюро технической инвентаризации (БТИ) в рамках определенных административно-территориальных единиц, обслуживание на территории которых проводится соответствующим БТИ.

Реестр прав собственности на недвижимое имущество (далее - Реестр), является единой государственной информационной системой, которая содержит сведения о зарегистрированных правах, субъектах прав, объектах недвижимого имущества и незавершенного строительства, правоустанавливающих документах и документах, на основании которых проведено государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Следует отметить, что держателем Реестра прав является Министерство юстиции Украины, которое обеспечивает его функционирование.

В соответствии с требованиями Закона о регистрации вещных прав, обязательной государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины и принадлежащее физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также территориальным громадам в лице органов местного самоуправления. Право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации в случае необходимости совершения сделки относительно такого объекта.

Государственной регистрации подлежат права собственности и иные вещные права на такое недвижимое имущество, как:

- жилые дома;

- квартиры;

- здания, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, сбережения материальных ценностей, а также осуществления производства;

- сооружения (инженерные, гидротехнические), которые не относятся к зданиям и строениям, предназначенным для выполнения специальных технических функций;

- помещения - части внутреннего объема жилых домов, строений, квартир, ограниченные строительными элементами.

Следует отметить, что указанная процедура регистрации распространяется на законченное строительством недвижимое имущество и введенное в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития и строительства Украины и Государственной архитектурно-строительной инспекции, изложенным в Письме N 26-17-4596, для принятия в эксплуатацию частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными постройками и сооружениями, которые возводились без разрешения на выполнение строительных работ, построенных до 31 декабря 2008 г., без привлечения подрядных организаций, в незавимости от площади этих домов, застройщик обязан предоставить в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля следующие документы:

- отчет о проведении технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей данных объектов, согласованный с органами государственного пожарного надзора;

- технический паспорт частного строения, выданный БТИ;

- документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, на котором расположен такой объект;

- справку о согласовании принятия частного строения в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета по соответствующей форме. Государственная регистрация права пользования (сервитут) на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, право пользования (найма, аренды) строением или иным капитальным сооружением, их отдельными частями, доверительного управления недвижимым имуществом, осуществляется после государственной регистрации права собственности на имущество.

Не подлежат государственной регистрации права собственности и иные вещные права на временные сооружения.

В соответствии с новыми правилами игры, с 01.01.2012 г. будет отменена необходимость регистрации договора аренды земельного участка, вместо чего будет необходимо зарегистрировать право такой аренды. Однако Закон N 1878 внес изменения не во все положения Закона об аренде земли, которые устанавливают необходимость государственной регистрации договора аренды и субаренды земельного участка.

Согласно нынешней редакции ст. 794 ГК Украины государственной регистрации подлежит договор найма здания или иного капитального сооружения (их отдельных частей), заключенный на срок не менее трех лет.

Новая редакция ст. 794 ГК Украины, (вступит в силу с 01.01.2012 г.) определяет, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или иного капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет.

До 01.01.2012 г. государственную регистрацию налогового залога осуществляют нотариусы, путем внесения записи в Государственный реестр обременении недвижимого имущества. А после 01.01.2012 г. данные функции будут выполнять регистраторы БТИ.

Следует отметить, что регистратором БТИ может быть гражданин Украины, имеющий высшее юридическое образование.

Таким образом, расширение прав, подлежащих государственной регистрации, по сути не изменило объектного состава данных правоотношений, но унифицировало процедуру, которая ранее осуществлялась различными органами и отражалась в различных реестрах.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию

Систему органов государственной регистрации прав составляет специально уполномоченный центральный орган исполнительной власти по вопросам государственной регистрации прав - Министерство юстиции Украины, обеспечивающее реализацию государственной политики в сфере государственной регистрации прав, и его территориальные органы, которые являются органами государственной регистрации прав.

В соответствии с положениями новой редакции Закона о регистрации вещных прав, держателем Государственного реестра прав является специально уполномоченный орган исполнительной власти по вопросам государственной регистрации - Министерство юстиции Украины.

Администратор Государственного реестра - государственное предприятие, которое относится к сфере управления Министерства юстиции.

Возложение полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений на Министерство юстиции и создание единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений в системе Министерства юстиции обусловлено тем, что данное министерство является государственным органом, который обеспечивает реализацию правовой политики в государстве. Осуществление регистрации прав на недвижимое имущество является сугубо юридической деятельностью, которая требует юридических знаний, поскольку представляет собой проверку юридических фактов возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество.

Права государственного регистратора

Государственный регистратор самостоятельно в соответствии с п. 2 ст. 9 Закона о регистрации вещных прав:

1) устанавливает соответствие заявленных прав и представленных документов требованиям законодательства, а также отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на недвижимое имущество, в частности:

- соответствие обязательного соблюдения письменной формы сделки и его нотариального удостоверения (в случаях, установленных законом);

- соответствие полномочий лица, подающего документы на государственную регистрацию, и сторон (стороны) сделки, согласно которым осуществляется государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или обременения таких прав;

- соответствие сведенш о недвижимом имуществе имеющихся в Государственном реестре прав и представленные документах;

- соответствие данныз о наличии (или отсутствии информации и/или соответ ствующих документов, свиде тельствующих о наложенш (снятии) запрета (ареста) или иных обременении, препятствующих государственной регистрации прав, в том числе отсутствие установленных законом запретов на отчуждение недвижимого имущества;

- наличие факта выполнения условий сделки, с которыми закон или договор (соглашение) связывает возможность проведения государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или обременения таких прав;

2) принимает решение о государственной регистрации прав, отказе в такой регистрации, ее приостановке, о государственной регистрации обременении, об отмене записи, погашении записи и внесение изменений в записи в Государственном реестре прав;

3) открывает и закрывает разделы Государственного реестра прав, вносит в них соответствующие записи;

4) ведет регистрационные дела в отношении объектов недвижимого имущества;

5) присваивает регистрационный номер объекта недвижимого имущества при проведении государственной регистрации;

6) выдает свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество в случаях, установленных ст. 18 Закона о регистрации вещных прав ;

7) предоставляет выписки из Государственного реестра прав или отказывает в их предоставлении в случаях, предусмотренных этим Законом;

8) в случае необходимости требует представления предусмотренных законодательством дополнительных документов, необходимых для государственной регистрации прав и обременении;

9) осуществляет другие полномочия, предусмотренные настоящим Законом и другими нормативно-правовыми актами.

Государственный регистратор самостоятельно принимает решение о государственной регистрации прав или отказе в такой регистрации.

Государственный регистратор не имеет права принимать решения о государственной регистрации прав на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего мужа или жены, его (ее) и своих родственников (родителей, детей, внуков, деда, бабушки, братьев, сестер). В таком случае государственная регистрация прав проводится другим государственным регистратором органа государственной регистрации прав.

Выводы

Таким образом, после 01.01.2012 г. процедура регистрации существенно не изменится, только полномочия перейдут от одних уполноменных органов к другим.

Целесообразно ли передавать данные с одних реестров в другие и не приведет ли это к ошибкам, сколько средств уйдет на переквалификацию - покажет время.

Однако, несмотря на возможные трудности, сконцентрированность функций в одном реестре - это позитивное изменение в системе регистрации вещных прав.

Список использованных документов

ГК Украины - Гражданский кодекс Украины

Закон N 1878 - Закон Украины от 11.02.2010 г. N 1878-VI «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины»

Закон об аренде земли - Закон Украины от 06.10.1998 г. N 161-XIV «Об аренде земли» в редакции от 02.10.2003 г. N 1211-IV

Закон о регистрации вещных прав - Закон Украины от 01.07.2004 г. N 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» в редакции от 11.02.2010 г. N 1878-VI

Временное положение N 7/5 - Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста Украины от 07.02.2002 г. N 7/5 (в редакции от 28.07.2010 г. N 1692/5)

Письмо N 26-17-4596 - Письмо Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины от 03.08.2010 г. N 26-17-4596 «О предоставлении разъяснений [относительно принятия в эксплуатацию построенных до 31 декабря 2008 г. без привлечения подрядных организаций частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, которые сооружались без разрешения на выполнение строительных работ]»

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, N 25 (807),
20 июня 2011 г.
Подписной индекс 40783