Государственная регистрация прав собственности
и других имущественных прав на
недвижимое имущество: новые правила
Практика показывает, что даже при решении, казалось бы, простых вопросов - как зарегистрировать право собственности на офис, внесенный учредителями в виде вклада в уставный фонд предприятия, или как зарегистрировать с целью продажи право аренды земли, или как наложить арест на недвижимое имущество должника, или как добиться через суд признания права собственности на некоторое имущество за надлежащим владельцем, продолжают возникать сложности.
Кроме бюрократической волокиты и зачастую поборов, которые как были так и остаются, выбор правильного пути, правильного варианта действия в «имущественной» ситуации уже само по себе - важный и очень ответственный шаг.
Ошибка в стратегии, в направлении движения уже не может быть исправлена тактическими «ходами». Поэтому с целью показать читателям правильные направления движения, уберечь от ошибок (которые, как автор знает по собственному опыту, часто бывают очень горькими), подсказать верные варианты действия мы начинаем публикацию цикла статей: «имущественные права и их государственная регистрация».
Начинаем мы его статьей «Государственная регистрация прав собственности и других имущественных прав на недвижимое имущество: новые правила».
Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями Закона о госрегистрации вещных прав и ГК Украины (абзац третий ч. 2 ст. 331), согласно которому право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, то есть до государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (у лица - физического или юридического) нет. Мы привыкли говорить - «регистрация недвижимого имущества», что в целом близко к истине, однако не совсем верно, если смотреть на этот вопрос юридически. Ведь на объект недвижимости (здание, жилой дом, капитальный гараж и т.п.) могут быть разные права разных же лиц:
- право владения и распоряжения у собственника; право пользования у арендатора;
- право сервитута (прохода, пользования для застройки и т.п.) у сервитуария.
Весь этот комплекс прав составляет имущественные права разных лиц (или одного лица) на недвижимое имущество, и все они подлежат регистрации.
Незарегистрированное надлежащим образом право законом не признается и юридически не существует. Зарегистрированное же право юридически легитимно и может быть объектом сделок: купли-продажи и тому подобное, то есть официально признается государством и всеми лицами и может приносить доход.
Также это очень важно для бухгалтерского учета и отчетности, так как отражать в учете, оценивать, переоценивать, продавать и покупать либо отчуждать иным способом можно только права, которые зарегистрированы надлежащим образом и признаются государством.
Таким образом, ситуация изменилась, и с 1 октября 2010 года вступила в силу новая редакция Временного положения N 7/5.
Государственной регистрации подлежат права на объекты, которые законодательство относит к недвижимому имуществу;
- жилые дома; квартиры;
- здания, в которых размещены помещения для нахождения людей, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, производства;
- здания, в которых размещены помещения, - части внутреннего объема жилых
зданий, строений, квартир, ограниченные строительными элементами; - сооружения (инженерные, гидротехнические и т. д.) - земельные улучшения, которые не относятся к зданиям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций.
Регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляют бюро технической инвентаризации (БТИ), в зоне обслуживания которых находится объект недвижимости.
Регистрации подлежат:
- право собственности на законченное строительством недвижимое имущество;
- право собственности на незавершенное строительством недвижимое имущество;
- право пользования (найма, аренды) недвижимого имущества;
- право доверительного управления недвижимым имуществом;
- право сервитута на объекты недвижимого имущества. Регистрация производится на основании данных технической инвентаризации (справки - характеристики), выдаваемых БТИ на основании подаваемого заявления (форма приведена после статьи).
К заявлению прилагается документ об оплате за проведение государственной регистрации и правоустанавливающие документы на объект недвижимости (табл. 1).
Таблица 1
| N п/п | Правоустанавливающий документ |
Примечание |
| 1. |
Договор, на основании которого осуществляется переход права собственности: | |
| 1.1 | договор купли-продажи | - |
| 1.2 | договор мены | - |
| 1.3 | договор дарения | - |
| 1.4 | договор пожизненного содержания | - |
| 1.5 | договор лизинга недвижимого имущества | - |
| 1.6 |
договор о прекращении права на алименты ребенку | В связи с передачей прав на недвижимое имущество |
| 1.7 |
договор ипотеки |
Содержащий оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя (передаче права собственности на объект ипотеки ипотекодержателю) |
| 1.8 |
наследственный договор |
При наличии свидетельства о смерти или решения суда о признании умершим |
| 1.9 |
договор о выделении в натуре части недвижимого имущества |
Которое находится в совместной собственности, или о разделе недвижимого имущества, которое находится в совместной собственности |
| 2. | Свидетельство о праве на наследство | Выданное нотариусом |
| 3. |
Свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов (аукциона) | Выданное нотариусом |
| 4. |
Свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов (аукциона) | Если торги признаны несостоявшимися |
| 5. |
Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости | - |
| 6. |
Свидетельство о праве собственности на жилье | Выданное органом приватизации нанимателям жилья |
| 7. |
Свидетельство о праве собственности на долю в совместной собственности супругов | Выданное нотариусом в случае смерти одного из супругов |
| 8. |
Свидетельство о праве на наследство |
Выданное консульским учреждением Украины |
| 9. |
Договор отчуждения недвижимого имущества | Которое находится в налоговом залоге |
| 10. | Решение суда о признании права собственности на недвижимое имущество | - |
| 11. |
Решение суда об установлении факта права собственности на объект недвижимого имущества | - |
| 12. |
Решение суда о передаче бесхозного недвижимого имущества территориальной громаде | - |
| 13. | Определение суда об утверждении мирового соглашения | - |
| 14. |
Дубликат правоустанавливающего документа | Выданный нотариусом, органом местного самоуправления, органом приватизации. Копия архивного документа, выданного государственным архивом |
Регистрация вещных прав на недвижимое имущество осуществляется на основании следующих документов (табл. 2).
Таблица 2
| N п/п |
Документ, на основании которого осуществляется регистрация вещных прав на недвижимое имущество | Примечание |
| 1. |
Договор об установлении сервитута на объекты недвижимого имущества | - |
| 2. | Договор найма (аренды) | - |
| 3. | Договор управления объектом недвижимого имущества | Который засвидетельствует возникновение у доверителя права доверительной собственности на объект недвижимого имущества |
| 4. |
Решение суда |
Об установлении сервитута на объект недвижимого имущества |
| 5. |
Завещание |
В котором установлен сервитут на объект недвижимого имущества |
| 6. |
Закон, которым предусматривается установление сервитута на объект недвижимого имущества, размещенный на земельном участке |
Суд может принять решение о запрете государственной регистрации прав, которое является основанием для приостановки рассмотрения заявления о государственной регистрации прав. В случаях, предусмотренных законодательством, правоохранительные органы могут изымать из регистрационного дела в БТИ документы.
В случае подачи документов с нарушениями государственный регистратор выносит решение о приостановке регистрации прав, в котором излагаются причины его вынесения. В 30-дневный срок заявитель может устранить недостатки, тогда регистратор проводит регистрационное действие.
Решение о приостановке регистрации может быть обжаловано в суд. По итогам рассмотрения поданного на регистрацию заявления регистратор выносит решение о государственной регистрации прав или об отказе в государственной регистрации.
Такое решение может быть обжаловано в суд. Регистрация права осуществляется в 14-дневный срок, в который не включается срок для технической инвентаризации объекта недвижимости. Государственная регистрация происходит после технической инвентаризации объекта недвижимости. После государственной регистрации регистратор выдает извлечение (на укр. языке «витяг») из реестра прав и делает на правоустанавливающем документе отметку о регистрации.
Собственник может отказаться от права собственности на недвижимое имущество, в таком случае он подает государственному регистратору соответствующее заявление об отказе. В случае уничтожения объекта недвижимости собственник должен подать регистратору заявление о закрытии регистрационного дела.
Информацию о правах на объект недвижимости можно получить в виде извлечения (на укр. языке «витяг») или справки (на укр. языке «довідка»).
Право на получение извлечения из Реестра прав имеют:
- собственники;
- пользователи прав;
- наследники (правонаследники);
- или уполномоченные ими лица.
Право на получение справки из Реестра прав имеют:
- суды;
- органы местного самоуправления;
- органы МВД;
- органы прокуратуры;
- органы ГНС;
- органы СБУ;
- государственные исполнители;
- нотариусы;
- другие органы государственной власти в связи с исполнением ими служебных полномочий.
Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, подтверждающее возникновение права собственности при осуществлении регистрации прав на недвижимое имущество, выдается БТИ, подписывается государственным регистратором и заверяется печатью БТИ.
Однако практика выдачи свидетельств о праве собственности в разных регионах различная: в некоторых административно-территориальных единицах свидетельства о праве собственности выдают, как и положено по Закону о госрегистрации вещных прав, органы БТИ, в других - в основном в крупных городах, местные сессии приняли решения о выдаче свидетельств о праве собственности исполнительными органами местных советов (фактически, свидетельства подписывает городской голова) и выдаются они в порядке, установленном местными советами.
В соответствии с п. 8.1 Временного положения 7/5, хотя это и не предусмотрено в Законе о госрегистрации вещных прав, местным органам исполнительной власти (а не БТИ) делегированы права выдавать свидетельства о праве собственности в таких случаях (табл. 3).
Таблица 3
| N п/п | Случаи, когда местные органы исполнительной власти имеют право выдавать свидетельство о праве собственности на землю | Примечание |
| 1. | На вновь построенные, реконструированные объекты недвижимости | При условии предоставления документа о праве не земельный участок, документа о соответствии государственным строительным нормам законченного строительством объекта (акт ГАСКа) |
| 2. | Членам жилищного, садово-дачного, гаражного кооператива | Которые полностью внесли свои паи |
| 3. |
Юридическим лицам в случае внесения недвижимого имущества в уставный фонд их учредителями | - |
| 4. |
Физическим и юридическим лицам при получении недвижимого имущества от юридического лица, которое прекращается, или при выходе из числа учредителей | - |
| 5. |
Инвесторам |
Которые получили в собственность объект инвестирования |
| 6. |
Физическим и юридическим лицам при выделении частей из одного объекта недвижимого имущества | - |
| 7. |
Физическим и юридическим лицам при объединении нескольких объектов недвижимого имущества | - |
| 8. |
При переводе объектов из жилых в нежилые и наоборот | - |
| 9. |
В других случаях, прямо не предусмотренных Временным положением N 7/5 | - |
Как показывает практика, фактически у нас выполняются решения (приказы, письма и т. д.) органов исполнительной власти, принятые во исполнение актов законодательных, а не сами законы.
По-прежнему много вопросов возникает с оформлением свидетельств о праве собственности на вновь созданную или реконструированную недвижимость - эти полномочия отнесены Законом о госрегистрации вещных прав и Временным положением N 7/5 к компетенции органов местного самоуправления. Фактически свидетельства о праве собственности подписывает городской голова, что также обычно превращается в волокиту и нередко сопровождается требованиями «оплатить дополнительные услуги».
Остается надеяться, что приближенный к евростандарту порядок регистрации прав послужит толчком к европеизации фактического положения дел в БТИ: ликвидации очередей, задержек с изготовлением справок-характеристик, технических паспортов, а также волокиты и взяточничества в этой сфере. Чтобы процедура получения техпаспорта на вновь построенное недвижимое имущество была хотя бы такая, как в Грузии, где после реформы в этой сфере все потребители услуг БТИ забыли и об очередях и о «дополнительном вознаграждении» сотрудникам этого учреждения.
Желательно также, чтобы, как этого требует Закон о госрегистрации вещных прав и что соответствует европейской практике, выдача свидетельства о праве собственности была отнесена к компетенции БТИ во ВСЕХ случаях, а также чтобы БТИ из коммунальных предприятий были переподчинены государству в лице Министерства юстиции Украины.
Список использованных документов
ГК Украины - Гражданский кодекс Украины
Закон о госрегистрации вещных прав - Закон Украины от 01.07.2004 г. N 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений»
Временное положение N 7/5 - Временное положение о порядке государственной регистрации трав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста Украины от 07.02.2002 г. N 7/5 в редакции от 28.07.2010 г. N 1692/5
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, N 47-48 (777-778),
22 ноября 2010 г.
Подписной индекс 40783