Судебная практика хозяйственных
судов по земельным спорам

Вопрос о размежевании компетенции хозяйственных и административных судов по земельным спорам является весьма острым в последние годы, с самого дня начала формирования системы административных судов.

Порой юристам бывало непросто определиться: в какой суд (хозяйственный или административный) подавать тот или иной земельный иск в сфере земельных отношений.

Особенно много сложностей вызывали иски, где заявлялись несколько требований: например, обязать заключить договор купли-продажи земельного участка, нотариально заверить договор и зарегистрировать договор (такое действие осуществляется региональными отделениями государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам»), выдать свидетельство о праве собственности.

В таких случаях даже суду было непросто определиться, какие требования ему подведомственны, а какие - нет.

Таким образом, возникала путаница: дела, дойдя до высших специализированных судебных инстанций в Киеве, возвращались назад, часто в суды других специализаций, предыдущие решения отменялись - и «судебная эпопея» начиналась заново уже в другом суде.

Да кто из практикующих юристов не сталкивался с такими ситуациями! Конечно, так не могло продолжаться вечно, так как, пожалуй, если и есть «проблемные» судебные споры, то одной из самых проблемных категорий является спор о подведомственности дел, и ситуация должна была разрешиться.

Так и произошло - Письмо по земельным правоотношениям Высшего хозяйственного суда Украины и Рекомендации N 04-06/15 разрешили основные спорные моменты в данном вопросе.

Подведомственность дел

Ссылаясь на решения и практику Верховного Суда Украины как высшего судебного органа Украины, а также на собственные документы (п. 15 Рекомендаций N 04-5/120, Письма N 01-8/685 и N 01-08/33), Высший хозяйственный суд Украины приходит к решению о подведомственности следующих категорий земельных споров хозяйственным судам: - споры с участием органов исполнительной власти и самоуправления, связанные с предоставлением земельного участка субъектам хозяйствования в собственность или пользование;

- споры с участием органов исполнительной власти и самоуправления, связанные с оформлением прав на земельный участок, заключением договора, регистрацией права на земельный участок;

- споры с участием органов исполнительной власти и самоуправления, связанные с выдачей документов, подтверждающих право собственности или пользования земельными участками.

Высший хозяйственный суд Украины также приходит и к категоричному выводу, радикально решающему данный вопрос: правоотношения, связанные с приобретением права собственности (аренды) на землю, являются хозяйственными (следовательно, такие споры подведомственны хозяйственным судам); а их отнесение к административным имеет следствием нарушение основ гражданского и земельного законодательства (п. 1.3 Письма по земельным правоотношениям).

Высший хозяйственный суд Украины разъяснил также ряд важных обстоятельств, связанных с судебными спорами по земельным вопросам, а именно:

- с иском о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков имеют право обращаться не только стороны

договора, но и лица, заинтересованные в приобретении земельного участка, который является предметом спора (пп. 2.1.2 Письма по земельным правоотношениям);

- требования относительно признания недействительным акта о праве собственности на землю, как правило, является производным от установления факта наличия права собственности на спорный земельный участок, - в таком случае оспариваемый акт считается ничтожным и признание его недействительным

(что возможно только в порядке административного производства административными судами) не требуется (пп. 2.1.3 Письма по земельным правоотношениям);

- лица, получившие земельные участки в постоянное пользование по состоянию на 01.01.2002 г., сохраняют за собой такое право, даже если оно стало противоречить критериям для приобретения такого права, предусмотренным ст. 92 ЗК Украины (пп. 2.2.1 Письма по земельным правоотношениям);

- в случае возникновения спора относительно прав на земельный участок в связи с приобретением права собственности на объект недвижимости, размещенный на земельном участке, предоставленном в пользование, договор о переходе права собственности на такой объект одновременно является предпосылкой для

перехода права собственности на землю, а приобретатель с учетом предписания статей 182, 657 ГК Украины вправе требовать переоформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью, с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (абз. «а» пп. 2.2.3 Письма по земельным правоотношениям);

- в соответствии с требованиями законодательства необходимым условием заключения договора аренды земельного участка, который находится в государственной или коммунальной собственности, является наличие соответствующего решения органа местного самоуправления, поэтому признание такого договора заключенным при отсутствии указанного решения является нарушением предусмотренного Конституцией Украины исключительного права органов местного самоуправления на управление землями и осуществление права собственности от имени украинского народа (абз. «б» пп. 2.2.3 Письма по земельным правоотношениям);

- после окончания срока договора аренды земли арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства, имеет преимущественное право (при других равных условиях) на продление договора аренды согласно ст. 33 Закона об аренде земли. А в случае, если после истечения срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии письменных возражений со стороны собственника земли в течение одного месяца со дня окончания срока аренды, то договор под-

лежит перезаключению на тот же срок на прежних условиях (абз. «г» пп. 2.2.3 Письма по земельным правоотношениям). Высший хозяйственный суд Украины считает, что термин «подлежит перезаключению» не тождественен термину «пролонгирование» и для такого «перезаключения» также необходимо решение сессии местного совета и далее все осуществляется в общем для заключения договора аренды зет&ли порядке. Такой же порядок применяется и при продлении договоров аренды (как правило, в случае осуществления строительства);

- действующим законодательством не предусмотрен такой порядок защиты права, как «понуждение сессии местного совета к вынесению определенного решения», а возможен только порядок «понуждение сессии местного совета к рассмотрению определенного вопроса без указания того, какое должно быть решение» (абз. «г» пп. 2.2.3 Письма по земельным правоотношениям);

- в случае передаче в аренду (собственность) земельного участка, на котором находится недвижимость, принадлежащая третьим лицам, такой договор признается недействительным на основании ч. 2 ст. 13 и ч.1 ст. 203 ГК Украины как нарушающий права третьих лиц (абз. «д» пп. 2.2.3 Письма по земельным правоотношениям);

- договоры аренды земли должны быть зарегистрированы в структурном подразделении ГП «Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины»согласно Постановлению N 2073. А при отсутствии регистрации договор признается недействительным (абз. «д» пп. 2.2.3 Письма по земельным правоотношениям); - переход права на объект недвижимости является основанием для перехода права на земельный участок, на котором он расположен, а, значит, в случае не оформления права на земельный участок по не зависящим от владельца недвижимости обстоятельствам за ним сохраняется право на данный земельный участок, а такое пользование им не считается «самовольным занятием земельного участка». Но при этом владелец недвижимости должен подтвердить, что им предпринимались меры для надлежащего оформления прав на земельный участок. При этом также отмечается, что такое оформление является обязанностью соответствующего органа местного самоуправления (государственного органа) (пп. 3.1.3 Письма по земельным правоотношениям); - приведение земельных участков в приемлемый для использования вид путем сноса зданий, строений и сооружений возможно только с привлечением к делу владельца таких зданий (строений, сооружений) и только в случае, если это строение имеет статус «самовольного строительства» (пп. 3.1.4 и п. 3.2 Письма по земельным правоотношениям); - переход права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, не на основании договора отчуждения не влечет за собой безусловного перехода прав на земельный участок, на котором такое недвижимое имущество расположено, и права приобретателя на такой земельный участок должны быть урегулированы в особом порядке (пп. 3.4.3 п. 3 Рекомендаций N 04-06/15).

- в рамках хозяйственного процесса суд имеет право обязать органы государственной власти и местного самоуправления (в пределах их компетенции) выполнить определенные действия в защиту нарушенного права субъекта земельных отношений, либо признать их решение полностью (или частично) недействительным (пп. 3.4.3 п. 3.4 Рекомендаций N 04-06/15).

Земельные споры с участием граждан, не являющихся
субъектами предпринимательской деятельности

В случае, если истец - гражданин, не являющийся субъектом предпринимательской деятельности, то земельные споры подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства (по ГПК Украины) в общих (районных) судах Украины.

Следовательно, после выдачи государственного акта на земельный участок или заключения договоров купли-продажи, аренды земельного участка, получившие их лица становятся собственниками либо пользователями, и разрешение споров по поводу этого имущества может происходить в хозяйственных судах л,ибо судах общей юрисдикции.

И если возникает, например, спор о выполнении условий таких договоров, то эти вопросы должны разрешаться в гражданском судопроизводстве, хозяйственным или общим судом.

При анализе таких споров главное, на что нужно обратить внимание - если какой-либо стороной любых правоотношений выступает орган государственной власти, это не означает, что такие споры должны решаться в административном суде. Эти органы имеют властные полномочия, но они также выполняют функции юридического лица.

Например, орган власти в рамках своих полномочий решает вопрос о предоставлении земельного участка в аренду или его купли-продажи, а после оформления договоров купли-продажи им аренды, споры по поводу их расторжения, изменения, выполнения должны рассматриваться в общих судах, поскольку в данном случае прекращаются отношения власти и подчиненности.

Верховный Суд Украины Постановлением N 2 внес существенные изменения, четко определяющие и корректирующие в том числе и подведомственность земельных споров с участием граждан.

В результате таких изменений также были урегулированы ряд важных вопросов с подведомственностью земельных споров общим, а не административным судам.

Список использованных документов

ГК Украины - Гражданский кодекс Украины

ГПК Украины - Гражданский процессуальный кодекс Украины

ЗК Украины - Земельный кодекс Украины

Закон об аренде земли - Закон Украины от 06.10.1998 г. N 161-ХIV «Об аренде земли» в редакции от 02.10.2003 г. N 1211-IV

Постановление N 2073 - Постановление ЕМУ от 25.12.1998 г. N 2073 «Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли»

Постановление N 2 - Постановление Пленума Верховного Суда Украины от 19.03.2010 г. N 2 «О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума Верховного Суда Украины от 16 апреля 2004 года N 7 «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел»«

Письмо N 01-08/33 - Письмо Высшего хозяйственного суда Украины от 21.01.2009 г. N 01-08/33 «О некоторых вопросах практики применения в решении споров отдельных норм процессуального права (по материалам дел, рассмотренных Верховным Судом Украины)»

Письмо N 01-8/685 - Письмо Высшего хозяйственного суда Украины от 20.11.2008 г. N 01-8/685 «О практике применения в решении споров некоторых норм действующего законодательства (по материалам дел, рассмотренных Верховным Судом Украины)»

Письмо по земельным правоотношениям - Письмо Высшего хозяйственного суда Украины от 01.01.2010 г. б/н «Обобщение судебной практики рассмотрения хозяйственными судами дел по спорам, связанным с земельными правоотношениями»

Рекомендации N 04-5/120 - Рекомендации Высшего хозяйственного суда Украины от 27.06.2007 г. N 04-5/120 «О некоторых вопросах подведомственности и подсудности дел хозяйственным судам»

Рекомендации N 04-06/15 - Рекомендации Высшего хозяйственного суда Украины от 02.02.2010 г. N 04-06/15 «О практике применения хозяйственными судами земельного законодательства»

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, N 23-24 (753-754),
14 июня 2010 г.
Подписной индекс 40783