КОНСУЛЬТУЄ ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ
Департамент адміністрування податку на прибуток та інших
податків і зборів (обов'язкових платежів)
Плата за землю
Питання правильності оподаткування землі залежить від належного застосування законодавства щодо набуття права на земельні ділянки, оформлення правовстановлюючих документів на землю. Тому роз'яснення щодо правильності обчислення і сплати земельного податку та орендної плати за землі державної та комунальної власності є актуальними не тільки для платників, а й представників органів місцевого самоврядування.
Нагадаємо, що при відсутності правовстановлюючих документів на землю відповідно до ст. 13 Закону № 2535-ХІІ підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру та рішення органів виконавчої влади та місцевого самоврядування про виділення земельної ділянки.
ПИТАННЯ 1. Як визначається порядок набуття права оренди на земельну ділянку під об'єкти соціального призначення?
ПИТАННЯ 2. Чинним законодавством передбачено запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних часток (паїв) у розмірі не менше ніж 3% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю). Чи може плата за оренду земельних часток (паїв) бути більшою?
ПИТАННЯ 3. Як обліковуються земельні ділянки, зайняті багаторічними насадженнями, і незначні лісові ділянки? Який порядок оподаткування земельних ділянок, зайнятих багаторічними насадженнями а чи може застосовуватися пільговий режим до таких земель?
ПИТАННЯ 4. Підприємство придбало у власність будівлю. Право користування на земельну ділянку під цією будівлею закріплено на умовах оренди. За яких умов і на який строк орендована земельна ділянка або ті частина може передаватися орендарем у суборенду іншому суб'єкту господарювання та у якому розмірі визначено чинним законодавством плату за суборенду земельних ділянок?
ПИТАННЯ 5. Професійний відбір громадян, які виявили бажання створити фермерське господарство, проводить районна (міська) професійна комісія з питань створення фермерських господарств, склад якої формується і затверджується районною (міською) радою. Чи потрібно іншим членам фермерського господарства отримувати висновки професійної комісії з питань створення фермерських господарств при передачі земельних ділянок у власність із земель, наданих господарству в користування?
ВІДПОВІДЬ 1. Положеннями Закону № 509-VІ визначено поняття об'єктів соціального призначення.
Відповідно до частини другої ст. 124 Земельного кодексу передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, установлених частинами другою та третьою ст. 134 цього Кодексу.
У свою, чергу, частина друга ст. 134 Земельного кодексу передбачає, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема:
розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі, крім випадків відмови власника розташованого на земельній ділянці нерухомого майна від її викупу або укладення договору оренди;
використання земельних ділянок для користування надрами та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій);
використання релігійними організаціями, легалізованими в Україні, земельних ділянок під культовими спорудами;
леребування в користуванні земельних ділянок або розташованих на них будівель підприємств, установ та організацій, що належать до державної та комунальної власності, підприємств і громадських організацій у сферах культури і мистецтв (у тому числі національних творчих спілок);
розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав і міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України;
будівництва та обслуговування лінійних об'єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо);
проведення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду відповідно до закону;
будівництва соціального та доступного житла.
Оскільки Земельний кодекс не має визначення поняття об'єктів соціального призначення, то з огляду на вищезазначене передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою та третьою ст. 134 Земельного кодексу, здійснюється в порядку, встановленому ст. 123 цього Кодексу.
ВІДПОВІДЬ 2. Указом № 725/2008 з метою підвищення рівня соціального захисту селян - власників земельних ділянок і земельних часток (паїв), а також відповідальності землекористувачів за ефективне використання земель сільськогосподарського призначення на основі розширення конкуренції та подальшої активізації ринкових відносин в аграрному секторі економіки внесено зміни до Указу № 92/2002. Внаслідок цього передбачено визнати одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектору економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше ніж 3% визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.
Власники земельних часток (паїв) у зв'язку із прийняттям Указу № 725/20008 можуть ініціювати внесення змін до договорів оренди земельних часток (паїв) у частині розміру плати за користування земельною часткою (паєм).
Враховуючи вимоги положення ст. 30 та розділу IX “Перехідні положення” Закону № 161-ХІV зміна умов договору оренди земельних часток (паїв) здійснюється за взаємною згодою сторін.
Отже, розмір орендної плати визначається за домовленістю між сторонами, але не може бути меншим від розміру, встановленого чинним законодавством (згідно з умовами Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом № 5).
ВІДПОВІДЬ 3. Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.
Згідно зі ст. 22 Земельного кодексу до земель сільськогосподарського призначення належать:
сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);
несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісового фонду, землі під господарськими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації тощо).
Наявність земель за їх категоріями обліковується землевпорядними органами, підпорядкованими Держкомзему України відповідно до Інструкції № 6-зем.
Згідно з цією Інструкцією у графі 7 обліковуються багаторічні насадження. Це землі, які використовуються під штучно створеними деревними, чагарниковими або трав'янистими багаторічними насадженнями, призначеними для отримання врожаю плодово-ягідних, технічних, лікарських культур, а також для декоративного оформлення територій (ГОСТ 26640-85). До цих земель належать і землі під деревно-чагарниковою рослинністю, яку вирощують для реалізації квітів (троянд, жасмину та ін.), а також розсадники (за винятком лісових). Площі під дорогами, спорудами, захисними лісосмугами виключаються зі складу багаторічних насаджень і враховуються у відповідних видах угідь.
У графі 8 обліковуються сади: багаторічні насадження, створені для отримання плодів;
у графі 9 - виноградники: багаторічні насадження, створені для отримання винограду;
у графі 10 - інші багаторічні насадження: ягідники, тутівники, хмільники, насадження ефіроолійних культур, розсадники плодових культур, крім лісових; плантації декоративних багаторічних насаджень (квітники) для декоративного оформлення територій, а також для реалізації квітів; лікарські багаторічні насадження (беладона, наперстянка, шалфей лікарський та ін.).
Щодо оподаткування земель під багаторічними насадженнями, то згідно зі ст. 6 Закону № 2535-ХІІ ставки земельного податку з одного гектара сільськогосподарських угідь встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки у таких розмірах:
для ріллі, сіножатей та пасовищ – 0,1;
для багаторічних насаджень - 0,03.
За сільськогосподарські угіддя, що надані в установленому порядку і використовуються за цільовим призначенням незалежно від того, до якої категорії земель вони належать, земельний податок справляється згідно з частиною першою ст. 6 Закону № 2535-ХІІ.
Щодо пільг зі сплати земельного податку за земельні ділянки, зайняті багаторічними насадженнями, слід зазначити, що відповідно до частини другої ст. 12 Закону № 2535-ХІІ земельний податок не справляється за земельні ділянки державних, колективних і фермерських господарств, зайнятих молодими садами, ягідниками та виноградниками до вступу їх у пору плодоношення, а також гібридними насадженнями, генофондовими колекціями та розсадниками багаторічних плодових насаджень.
ВІДПОВІДЬ 4. Статтею 120 Земельного кодексу, зокрема, визначено, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.
Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщено на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, необхідної для їх обслуговування.
При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташовано будівлю чи споруду.
Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації і набирає чинності після його державної реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.
Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:
для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом № 2535-ХІІ;
для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом № 2535-ХІІ.
Згідно зі ст. 8 Закону № 161-ХІV орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може передаватися в суборенду.
Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.
Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. За згодою сторін договір суборенди посвідчується нотаріально.
Розмір, форма, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності) (Закон № 2535-ХІІ).
Плата за суборенду земельних ділянок державної і комунальної власності не може перевищувати розміру орендної плати, визначеної договором оренди (ст. 21 Закону № 161-ХІV).
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
ВІДПОВІДЬ 5. Відносини, пов'язані із створенням, діяльністю та припиненням діяльності фермерських господарств, регулюються Конституцією України, Земельним кодексом, Законом № 973-ІV та іншими нормативно-правовими актами України.
Відповідно до ст. 6 Закону № 973-ІV положення про порядок проведення професійного відбору з питань створення фермерських господарств затверджується спеціально уповноваженими центральними органами виконавчої влади з питань аграрної політики і з питань праці та соціальної політики за погодженням з Асоціацією фермерів та приватних землевласників України.
Висновок професійної комісії з питань створення фермерських господарств про наявність у громадянина достатнього досвіду роботи у сільському господарстві або необхідної сільськогосподарської кваліфікації є умовою для державної реєстрації фермерського господарства і надання (передачі) громадянину у власність або оренду земельних ділянок для ведення фермерського господарства із земель державної і комунальної власності відповідно до Земельного кодексу.
Таким чином, при передачі земельних ділянок у власність для ведення фермерського господарства із земель, наданих господарству у користування, його членам не потрібно надавати висновки професійної комісії з питань створення фермерських господарств.
Згідно зі ст. 15 Закону № 973-ІV, що визначає обов'язки фермерського господарства та його членів, фермерські господарства, у власності яких є земельні ділянки, надані їм для ведення фермерського господарства відповідно до закону, зобов'язані, зокрема, забезпечувати використання земельних ділянок за їх цільовим призначенням, не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів, сплачувати податки і збори.
Перелік використаних нормативних документів:
Конституція України від 28.06.96 р. № 254 к/96-ВР (зі змінами та доповненнями)
Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-111 (зі змінами та доповненнями, за текстом — Земельний кодекс)
Закон України № 161-XIV від 06.10.98 р. “Про оренду землі” (у редакції Закону України від 02.10.2003 р. № 1211-ІV)
Закон України № 509-VІ від 16.09,2008 р. “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву”
Закон України № 973-ІV від 19.06.2003 р. “Про фермерське господарство” (зі змінами та доповненнями)
Закон України № 2535-ХІІ від 03.07.92 р. “Про плату за землю” (у редакції Закону України від 19.09.96 р. № 378/96-ВР, зі змінами та доповненнями)
Указ Президента України № 92/2002 від 02.02.2002 р. “Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)” (зі змінами та доповненнями)
Указ Президента України № 725/2008 від 19.08.2008 р. “Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)” (зі змінами та доповненнями)
Наказ Держкомзему України №5 від 17.01.2000 р. “Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю)” (зареєстровано в Мін'юсті України 23.02.2000 р. за № 101/4322, зі змінами та доповненнями)
Наказ Держкомстату України №377 від 05.11.98 р. “Про затвердження форм державної статистичної звітності з земельних ресурсів та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, ба-зем, 6б-зем, 2-зем)” (зареєстровано в Мін'юсті України 14.12.98 р. за № 788/3228, за текстом - Інструкція № 6-зем)
Оксана КИРІЄНКО,
оглядач “Вісника”,
за сприяння
Віктора ФІНАШКА,
начальника відділу
методології місцевих,
ресурсних, рентних
та неподаткових платежів
Департаменту
“Вісник податкової служби України” № 46 грудень 2009 р.
передплатні індекси:
22599 (укр.) 22600 (рос.)