Арендные каникулы в учете арендатора и арендодателя

ВОПРОС: Наше предприятие заключило договор аренды офисной недвижимости сроком на 1 год. При этом арендодатель предоставил нам в течение 2-х месяцев так называемые арендные каникулы, то есть мы получили право на двухмесячное бесплат­ное пользование офисным помещением.

Имеет ли какие-либо особенности отражение «ка­никулярной» аренды в учете нашего предприятия, которое является плательщиком налога на при­быль и НДС?

И не пострадает ли в налоговом отношении арен­додатель?

ОТВЕТ: Во время кризиса и соответственно падения спроса на аренду помещений арендные каникулы являют­ся одним из маркетинговых инструментов выжи­вания арендодателей и бонусом для арендаторов.¹

Правда, радость арендатора слегка омрачается тем, что, уходя на арендные каникулы, он выну­жден обратиться к п/п. 4.1.6 Закона О Прибыли.

Напомним, что в соответствии с указанным под­пунктом стоимость товаров (работ, услуг), бесплатно предоставленных плательщику налога в отчетном периоде², включается в состав валового дохода.

Далее арендатор должен озаботиться тем, на какую стоимость бесплатных арендных услуг³ он должен увеличить валовой доход. Дело в том, что из Закона О Прибыли не ясно, в каком размере возникает такой доход.

Как правило, в подобных случаях кивают на обычные цены⁴, хотя в Законе О Прибыли об этом прямо нигде не сказано.

Как рассчитать обычную цену при аренде - разъяснялось, например, в «Вестнике налоговой службы Украины» № 40/2005. Из этой консультации ясно, что четкой методики определения обычной арендной цены нет, а вот конкурирующих методов - предостаточно.

На наш взгляд, в рассматриваемой ситуации при определении размера валового дохода, получаемого во время арендных каникул, логично ориентироваться на арендные платежи, которые арендатор будет упла­чивать начиная с 3-го месяца действия договора арен­ды. Услуги абсолютно идентичны и условия вполне сопоставимы - значит, и цены будут обычные.

В то же время смелые арендаторы могут взять на вооружение консультацию из «Вестника налоговой службы Украины» № 17/2009 (см. вкладыш «Документы. Комментарии. Разъяснения», с. 21- 22).⁵

Налоговики должны признать: публичное объявление нулевой цены на какой-либо товар (услугу) обыкновенным налого­плательщиком является доказательством того, что обычная цена на такой товар (услугу) равна нулю.

Конечно, для воплощения этой смелой идеи необходима, прежде всего, помощь арендодателя, который и должен позаботиться о том, чтобы объявление условий аренды, украшенных арендны­ми каникулами, было признано публичным.

Что касается НДС, то с ним, к счастью, про­блем нет: налоговые обязательства при получе­нии бесплатных арендных услуг не возникают, а налоговый кредит отсутствует. Это уже настоящие НДСные каникулы!

Теперь обратимся к бухгалтерскому учету опе­рации. В соответствии с п. 5 П(С)БУ 15 «Доход» и п. 5 П(С)БУ 16 «Расходы» бесплатное получе­ние арендных услуг не является ни доходом, ни рас­ходами, поскольку не приводит ни к увеличению активов или уменьшению обязательств, ни к умень­шению активов или увеличению обязательств. По­этому оно в бухгалтерском учете предприятия-арендатора не отражается.

Так что бухгалтер тоже может идти на канику­лы и отдыхать.

В отношении обложения арендодателя отметим следующее. Ранее рассматривалась проблема обычных цен при бесплат­ных раздачах. При этом указывалось, что в 2006 го­ду наметилась гуманная тенденция отказа от обыч­ных цен для налога на прибыль при бесплатных передачах товаров (услуг).

В разъяснении Минфина в письме от 22.06.2006 г. № 31-21030-11/23-4859/7716т даже критиковалось в этой связи фискальное письмо ГНАУ от 03.04.2006г. №3722/6/15-0316. В итоге главная налоговая своим письмом от 19.12.2006г. №23881/7/15-0317 таки отозвала ряд своих пи­сем, в которых предлагалось исчислять валовые до­ходы от подарков по обычным ценам.

Правда, ранее подчер­кивалось: прямо написать противоположное (то есть что обычных иен не будет) ГНАУ так и не решилась. Однако с учетом авторитета Минфина отста­ивать для бесплатно передающей стороны валовой доход, равный нулю, стало значительно легче.

А вот применения обычных цен при начисле­нии налогового обязательства по НДС во время арендных каникул арендодателю избежать не уда­стся; пункт 4.2 Закона об НДС не оставляет ему никаких шансов.

Поэтому для оптимизации налогообложения как арендатора, так и арендодателя целесообразно вместо арендных каникул предоставить арендато­ру скидку на стоимость арендного платежа в раз­мере 15-20%. Поскольку удешевлением аренды в настоящее время никого не удивить, арендная плата со скидкой должна восприниматься налого­виками адекватно. (О том, что такое цена со скид­кой и как сделать ее обычной)

_________________

¹ Кстати, отечественные арендодатели практику­ют также бонусы в виде бесплатной парковки для съемщиков и т. п.

² Кроме их предоставления неприбыльным орга­низациям.

³ Для целей обложения налогом на прибыль и НДС аренда - это услуга.

⁴ См., в частности, п. 3 письма Госкомпредпринимательства от 11.01.2001 г. №3-513/80.

⁵ Напомним, что в ней налоговики разъясняли, что при публичном объявлении о бесплатном получе­нии от органов ГНС программного обеспечения (для представления отчетности в электронном виде) у предприятий - плательщиков налога на прибыль валовой доход не увеличивается.

"Бухгалтер" № 28, июль (IV) 2009 г.
Подписной индекс 74201