Коэффициент функционального использования
земли в случае аренды помещения

ВОПРОС: Наша бюджетная организация сдает часть здания в аренду. Какой коэффициент при расчете земельного налога за часть земли, приходящейся на эту часть здания, мы должны использовать - 2,5 или 1,2?

ОТВЕТ: Как мы поняли, речь идет о коэффициенте функционального использования Кф, от размера которого зависит размер нормативной оценки земли. Этот коэффициент установлен Порядком нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденным приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства аграрной политики Украины, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины, Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 года № 18/15/21/11 (далее - Порядок № 18/15/21/11). В приложении 1 к пунктам 3.5, 3.7, 3.9, 3.10 Порядка установлены значения этого коэффициента. Так, для земель промышленности, исследований и разработок установлено значение 1,2, а для земель коммерческого использования значение коэффициента находится на уровне 2,5.

Какой же коэффициент использовать вашей организации?

Если обратиться к истории этого вопроса, то можно заметить такую вещь.

В “Вестнике налоговой службы Украины” № 32/2008 Е. Гривнак, начальник отдела администрирования платежей за землепользование и местных налогов и сборов соответствующего Департамента ГНАУ, отвечая на вопрос об уплате налога на землю заведением образования, которое сдает в аренду нежилое помещение, отметила, что “согласно п. 1.8 Порядка определения нормативной денежной оценки земельных участков в городе Киеве, утвержденного решением Киевского городского совета от 26.07.2007 г. № 43/1877, <...> при изменении частей в здании (сооружении) или их функционального использования юридические и физические лица (втом числе нерезиденты Украины) обязаны в десятидневный срок в письменной форме уведомить Главное управление земельных ресурсов исполнительного органа Киевсовета (Киевской городской государственной администрации) о необходимости осуществления нормативной денежной оценки земельного участка или его части с учетом указанных изменений.

Пунктом 2.3 данного Порядка предусмотрено, что нормативная денежная оценка земельных участков, на которых размещены здания и сооружения, которые полностью или частично передаются в аренду, кроме случаев, предусмотренных в п. 2.4, исчисляется пропорционально площадям этих зданий и сооружений (их частей), которые предоставляются в аренду, с применением коэффициента на функциональное использование земельного участка (его части) Кф = 2,50 (земли коммерческого использования) независимо от производственно-экономической деятельности арендатора зданий или их частей.

То есть, составляя расчет земельного налога, предприятие (арендодатель), которое предоставляет в аренду здания, сооружения или их части другому субъекту хозяйствования (арендатору), должно учитывать коэффициент функционального использования земли.

В связи с тем что в соответствии со ст. 23 Закона № 2535-ХII (“О плате за землю”) денежная оценка земельного участка производится Госкомземом Украины, справки о денежной оценке земельных участков (их частей, соответствующих площади помещений) предоставляют государственные органы земельных ресурсов на местах”.

Конечно, ссылка на решение Киевского горсовета несколько странновата, если учесть, что в вопросе не уточнялось местонахождение данного заведения образования.

Поэтому если в аналогичном положении местного совета вашего региона таких норм, как в киевском Порядке, нет, то применение коэффициента 2,5 не так уж однозначно.

В то же время мы хотели бы обратить внимание на следующие моменты.

Во-первых, следует помнить п. 1.7 Порядка № 18/15/21/11:

“Нормативная денежная оценка земельных участков производится субъектами оценочной деятельности, которые получили лицензии на проведение работ по землеустройству”.

Аналогичная норма содержится в ст. 18 Закона “Об оценке земель”. Из этого прежде всего следует тот факт, что сами по себе ни вы лично, ни налоговые органы не вправе применить иную денежную оценку земельного участка, нежели та, которая была установлена управлением земельных ресурсов.

Во-вторых, да, в приложении 1 к соответствующим пунктам Порядка № 18/15/21/11 применение коэффициента 2,5 предусмотрено также для предприятий, которые осуществляют операции с недвижимостью, сдачу внаем и услуги юридическим лицам.

А в приложении 3 к Инструкции по заполнению государственной статистической отчетности по количественному учету земель (формы № 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем)* указано, что к операциям с недвижимостью относится и “Сдача внаем собственной недвижимости”. Но обратимся к п. 3.5 Порядка № 18/15/21/11:

“Коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка (Кф) (приложение 1, табл. 1.1), учитывает относительную прибыльность видов экономической деятельности.

Отнесение земель к категории земель по функциональному использованию проводится согласно Инструкции по заполнению государственной статистической отчетности по количественному учету земель (формы № 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), утвержденной приказом Госкомстата Украины от 05.11.98 г. № 377, зарегистрированной в Минюсте Украины 14.12.98 г. за № 788/3228, в соответствии с видами экономической деятельности, указанными в справках, которые предоставляют юридическим лицам органы государственной статистики.

Коэффициент функционального использования для земельных участков смешанного использования определяется как средневзвешенное (по площади) значение коэффициентов функционального использования отдельных частей земельного участка смешанного использования. Основанием для выделения частей земельного участка разного функционального использования являются исключительно утвержденные данные инвентаризации земельного участка и землеустройства”.

Конечно, из данного подпункта не ясно, о каких юрлицах (арендодателях или арендаторах) идет речь, но судя по тому, что нормативная оценка проводится для землепользователей, то именно их (арендодателей) справки и принимают во внимание статистики. Если же налоговики видят в данном случае смешанное использование, то для применения соответствующего коэффициента требуются данные инвентаризации земельного участка и землеустройства, а не договор аренды помещения. В-третьих, согласно ст. 15 Закона “Об оценке земель”:

“Основанием для проведения оценки земель (бонитировки почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков) является решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления.

Нормативная денежная оценка земельных участков может производиться также на основании договора, заключаемого заинтересованными лицами в порядке, установленном законом”.

Следовательно, если в решении органа местного самоуправления нет указания на то, что при изменении функционального использования земли необходимо осуществлять новую нормативную оценку земельного участка, то предприятию можно не торопиться - за новой оценкой самостоятельно в управление земельных ресурсов не обращаться.

________________

* Утверждена приказом Госкомстата от 05.11.98 г. № 377, с изменениями.

“Бухгалтер” № 8, февраль (IV) 2009 г.
Подписной индекс 74201