Права мешканців гуртожитків
Частина I. Частину II та III див. в консультації від 17.10.2008 р.
ПИТАННЯ:
1. Як реалізується право на житло мешканців гуртожитків?
2. За яких умов відбувається приватизація кімнат у гуртожитку його мешканцями?
3. Які особливості використання жилих приміщень (кімнат) у гуртожитках, переданих у власність територіальних громад?
4. Чи мають право власники приватизованих жилих приміщень (кімнат, жилих блоків) у гуртожитках на допоміжні (нежилі) приміщення загального користування в них?
5. Чи мають право власники кімнат гуртожитку створити об’єднання його співвласників?
6. Чи мають право мешканці гуртожитку на отримання соціального житла?
7. Чи змінюється статус гуртожитків після приватизації приміщень у них?
8. Які особливості технічних вимог до гуртожитку?
9. Які особливості утримання та експлуатації гуртожитку?
10. Які особливості використання земельної ділянки, на якій розташовано гуртожиток, та прибудинкової території?
11. Які особливості передачі гуртожитків у власність територіальних громад?
12. Які повноваження має Кабінет Міністрів України у житловій сфері щодо приватизації громадянами житла у гуртожитках?
13. Які повноваження має центральний орган виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства щодо приватизації житла у гуртожитках?
14. Які повноваження мають місцеві державні адміністрації щодо приватизації житла у гуртожитках?
30. Які особливості утримання та експлуатації гуртожитку?
31. Які особливості використання земельної ділянки, на якій розташовано гуртожиток, та прибудинкової території?
32. Які особливості передачі гуртожитків у власність територіальних громад?
33. Які повноваження має Кабінет Міністрів України у житловій сфері щодо приватизації громадянами житла у гуртожитках?
34. Які повноваження має центральний орган виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства щодо приватизації житла у гуртожитках?
35. Які повноваження мають місцеві державні адміністрації щодо приватизації житла у гуртожитках?
36. Які повноваження мають органи місцевого самоврядування щодо приватизації житла у гуртожитках?
37. Чи забороняється виселення, переселення та відселення мешканців гуртожитку без надання їм іншого житла, придатного для постійного проживання?
38. Які особливості прийняття рішення про визнання гуртожитку аварійним чи непридатним для проживання людей?
39. Чи мають право громадяни, виселені, відселені чи переселені з гуртожитку, стати на облік для отримання соціального житла?
40. Хто здійснює громадський контроль за розподілом та утриманням житла у гуртожитках ?
41. Хто здійснює громадський контроль за цільовим використанням гуртожитків та прибудинкових територій?
42. В якому порядку вирішуються спори щодо забезпечення житлових прав мешканців гуртожитків?
43. Що таке досудовий порядок вирішення спорів?
44. Яка відповідальність настає за порушення чинного законодавства у сфері забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків?
ВІДПОВІДІ:
1.
4 вересня 2008 року прийнято Закон України № 500 “Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків”, який набирає чинності з 1 січня 2009 року (далі – Закон).
Закон регулює правові, майнові, економічні, соціальні питання права на житло громадян, які тривалий час на законних підставах проживають у гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян або для проживання сімей.
Закон поширюється на громадян, які проживають у гуртожитках, призначених для тимчасового проживання у зв’язку з навчанням, перенавчанням чи підвищенням кваліфікації у навчальних закладах та у зв’язку з роботою (службою) за контрактом; осіб, які мешкають у гуртожитку без законних підстав (без офіційної реєстрації місця проживання); громадян, які проживають у спеціальних гуртожитках, призначених для тимчасового проживання осіб, які відбували покарання у вигляді обмеження волі або позбавлення волі, і потребують поліпшення житлових умов, або жила площа яких тимчасово заселена, або повернути колишнє жиле приміщення яким немає можливості; на військовослужбовців, працівників Збройних Сил України та Міністерства внутрішніх справ України, які проживають у гуртожитках; на осіб, які потребують медичної допомоги у зв’язку із захворюванням на туберкульоз; на осіб, які проживають у гуртожитках, що мають статус соціальних на момент набрання чинності Законом.
Сфера дії Закону поширюється на гуртожитки, які є об’єктами права державної чи комунальної власності, та гуртожитки, які перебувають у повному господарському віданні чи в оперативному управлінні підприємств, установ, організацій з управління житловим фондом незалежно від форми власності, крім гуртожитків, що знаходяться на балансі військових частин, закладів, установ та організацій Збройних Сил України та Міністерства внутрішніх справ України.
Закон не поширюється на гуртожитки, що на законних підставах знаходяться у приватній власності, у тому числі ті, що передані територіальним громадам у постійне чи тимчасове користування.
Законом також встановлено особливості використання земельних ділянок, необхідних для утримання та експлуатації зазначеної категорії гуртожитків.
Громадяни, на яких поширюється дія Закону, можуть реалізувати конституційне право на житло або шляхом приватизації житла у гуртожитку (у випадках, передбачених Законом), або шляхом отримання соціального житла (відповідно до Закону та Закону України “Про житловий фонд соціального призначення”), або шляхом самостійного (на власний розсуд, за власні чи залучені кошти) вирішення свого житлового питання чи своєї сім’ї (відповідно до цивільного законодавства України).
Забезпечення реалізації конституційного права на житло мешканців гуртожитків, на яких поширюється дія Закону, здійснюється з дотриманням таких підходів:
усі гуртожитки, підлягають передачі у власність територіальних громад у визначений Законом строк;
передача гуртожитків у власність територіальних громад має бути здійснена протягом трьох років з дня прийняття Закону;
передача гуртожитків згідно у власність територіальних громад здійснюється відповідно до порядку, передбаченого Законом України “Про передачу об’єктів права державної та комунальної власності”, та прийнятих відповідно до нього підзаконних актів, з урахуванням особливостей цього Закону;
гуртожитки, які не є об’єктами права державної власності та на законних підставах включені до статутних фондів підприємств, утворених у процесі приватизації чи корпоратизації, можуть передаватися у власність територіальних громад на договірній основі виходячи з юридичних повноважень та фінансових можливостей органів місцевого самоврядування;
рішення про передачу гуртожитків, на які поширюється дія Закону, у власність територіальних громад приймає орган, уповноважений управляти державним майном, інший орган, якому передано в користування державне майно, або суд;
держава виділяє місцевим бюджетам кошти на заходи, пов’язані з прийняттям у комунальну власність гуртожитків (їх цілісних майнових комплексів), а саме: на виготовлення необхідної технічної документації, проведення капітального ремонту тощо, за заявками місцевих рад, в обсягах та порядку, які визначаються законом про Державний бюджет України на відповідний фінансовий рік;
одночасно з приватизацією жилих приміщень у гуртожитках, приватизується і відповідна частина допоміжних приміщень у таких гуртожитках.
Не можуть бути приватизовані у гуртожитках приміщення загального користування, а також вбудовані, прибудовані та надбудовані приміщення, що використовуються для експлуатації таких гуртожитків;
земельні ділянки, необхідні для утримання та експлуатації гуртожитків, не підлягають приватизації чи продажу у зв’язку з приватизацією жилих і допоміжних приміщень у них, а залишаються у власності відповідної територіальної громади (або передаються їй у власність);
утримання приватизованих жилих приміщень у гуртожитках, гуртожитків та прибудинкових територій незалежно від форм власності, на які поширюється дія Закону, здійснюється за рахунок коштів їх власників згідно з Правилами користування приміщеннями житлових будинків, що затверджуються Кабінетом Міністрів України;
власники жилих приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у цьому ж гуртожитку, а також співвласниками технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою будинку, в якому розташований гуртожиток.
Допоміжні приміщення (кладовки, сараї, колясочні тощо) у гуртожитках передаються у спільну неподільну власність власникам квартир безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Власники жилих приміщень у гуртожитку та співвласники допоміжних приміщень у гуртожитку зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням гуртожитку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні гуртожитку.
Наймачі є користувачами допоміжних приміщень у цьому ж гуртожитку, а також співкористувачами технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою будинку, в якому розташований гуртожиток.
Допоміжні приміщення (кладовки, сараї, колясочні тощо) у гуртожитках передаються у спільне неподільне користування наймачам жилої площі у гуртожитках безоплатно і окремого оформлення не потребують.
Наймачі жилих приміщень у гуртожитку та співнаймачі допоміжних приміщень у гуртожитку зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням гуртожитку і прибудинкової території відповідно до договору про найом житла у гуртожитку;
для забезпечення ефективного використання приватизованих жилих приміщень, допоміжних приміщень, місць загального користування та управління ними власники цих приміщень створюють об’єднання співвласників житла та допоміжних приміщень у гуртожитку відповідно до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” та з урахуванням особливостей цього Закону.
Між таким об’єднанням та кожним співвласником жилих і допоміжних приміщень у гуртожитку укладається угода про спільне володіння гуртожитком і участь у витратах на його утримання.
Між таким об’єднанням та кожним співкористувачем жилих і допоміжних приміщень у гуртожитку укладається угода про спільне користування гуртожитком і участь у витратах на його утримання.
Користування закріпленою за гуртожитками, прибудинковою територією здійснюється в порядку та на умовах, передбачених Земельним кодексом України.
2.
Громадяни, які проживають у гуртожитках, що є об’єктами права державної чи комунальної власності, мають право на приватизацію займаного житла у вигляді окремої кімнати (кількох кімнат, жилих блоків, секцій).
Приватизація жилих приміщень (кімнат, жилих блоків, секцій) у гуртожитках, що є об’єктами права державної чи комунальної власності, здійснюється відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” та прийнятих відповідно до нього підзаконних актів, з урахуванням особливостей, визначених цим Законом.
Громадяни, які проживають у гуртожитках, що перебувають у власності підприємств, установ, організацій, утворених у процесі корпоратизації чи приватизації, набувають право на приватизацію займаних жилих приміщень після передачі таких гуртожитків у комунальну власність та за умови, що вони фактично проживають у таких гуртожитках правомірно і тривалий час (не менше п’яти років).
3.
Відповідно до Закону встановлюються такі особливості стосовно використання жилих приміщень (кімнат) та нежилих приміщень (місць загального користування) у гуртожитках, переданих (та тих, що підлягають передачі згідно з Законом) у власність територіальних громад:
передача та прийняття гуртожитків, що є об’єктами державної власності, у власність територіальних громад здійснюється відповідно до Закону України “Про передачу об’єктів права державної та комунальної власності”;
передача гуртожитків (як цілісних майнових комплексів) у власність територіальних громад здійснюється за рішенням законного власника гуртожитку (чи уповноваженої власником особи) або за рішенням суду;
прийняття гуртожитків (як цілісних майнових комплексів) у власність територіальної громади здійснюється за рішенням відповідної місцевої ради (або за рішенням виконавчого органу місцевої ради з наступним затвердженням цією радою);
передача гуртожитків, що є об’єктами приватної власності, у власність територіальних громад здійснюється на договірних умовах;
після прийняття гуртожитку у власність територіальної громади місцева рада приймає на сесії в межах своєї компетенції відповідне рішення щодо подальшого його використання, а саме:
залишити цілісний майновий комплекс у статусі “гуртожиток” та дозволити приватизацію його жилих і нежилих приміщень. У цьому випадку здійснюється приватизація жилих та допоміжних приміщень гуртожитку його законними мешканцями;
надати цілісному майновому комплексу статус “соціальне житло” та не дозволяти приватизацію його жилих приміщень. У цьому випадку приватизація жилих та допоміжних приміщень гуртожитку не здійснюється (у тому числі й у випадках, передбачених Законом), а колишнім законним мешканцям гуртожитку, за їх згодою, надається відповідне соціальне або інше житло;
перепрофілювати гуртожиток та використовувати цілісний майновий комплекс колишнього гуртожитку за іншим призначенням. У цьому випадку місцева рада приймає окремо відповідне рішення виходячи з власних можливостей, а колишнім мешканцям колишнього гуртожитку, за їх згодою, надається відповідне соціальне або інше житло;
знести цілісний майновий комплекс колишнього гуртожитку та дозволити будівництво соціального житла. У цьому випадку особи, на яких поширюється дія Закону, підлягають переселенню в інше придатне для проживання людей житло, що належить на праві власності або на праві користування відповідній місцевій раді;
знести колишній гуртожиток (відповідний цілісний майновий комплекс) та вивільнити земельну ділянку з наступним її продажем на аукціоні. У цьому випадку особи, на яких поширюється дія Закону, підлягають переселенню в інше придатне для проживання людей житло, що належить на праві власності або на праві користування відповідній місцевій раді. Таким особам, за їх згодою, виконавчим органом місцевої ради може бути видана грошова компенсація за взяття ними (їх сім’ями) житла в оренду на певний строк (але не більше одного року). Розмір і порядок видачі зазначеної компенсації визначає кожна місцева рада самостійно виходячи із власних можливостей;
передача жилих приміщень (кімнат) у гуртожитках державного житлового фонду у власність громадян проводиться виключно на підставі рішення відповідної місцевої ради.
Приватизація жилих приміщень у гуртожитках здійснюється шляхом:
безоплатної їх передачі громадянам з розрахунку санітарної норми 21 м2 загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10 м2 на сім’ю;
продажу надлишків загальної площі жилих приміщень громадянам України, які мешкають у них;
для приватизації жилих приміщень у гуртожитках використовуються приватизаційні папери – житлові чеки в порядку, передбаченому Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду” з урахуванням залишкової вартості жилих приміщень, що приватизуються.
4.
Громадяни, які приватизували жиле приміщення (кімнату, кімнати, жилий блок) у гуртожитках, набувають права співвласників допоміжних (нежилих) приміщень загального користування у цьому ж гуртожитку в дольових частках відповідно до площі приватизованої ними жилої площі. Це право настає в день видачі свідоцтва про приватизацію громадянином кімнати (кімнат) у гуртожитку та набуття права власності на допоміжні приміщення в цьому гуртожитку і додаткового оформлення не потребує.
Свідоцтво підлягає реєстрації в органах приватизації та бюро технічної інвентаризації, але не потребує нотаріального посвідчення.
За виготовлення бланків таких свідоцтв та за їх видачу справляється плата у розмірі та в порядку, що затверджується Кабінетом Міністрів України.
Приватизація допоміжних приміщень у гуртожитках, на які поширюється дія Закону, окремо від приватизації жилих приміщень у такому гуртожитку забороняється.
Власники жилих приміщень (кімнат, жилих блоків) у гуртожитку як співвласники допоміжних (нежилих) приміщень загального користування в гуртожитку зобов’язані створити умови для безперешкодного користування усіма місцями загального користування у гуртожитку іншим мешканцям гуртожитку (у тому числі тим, які не приватизували кімнати у цьому гуртожитку, а також іншим особам, які на законних підставах проживають у гуртожитку або забезпечують його обслуговування).
З метою ефективного використання спільного неподільного майна гуртожитку громадяни, які є власниками відповідних жилих приміщень (кімнат) та співвласниками допоміжних (нежилих) приміщень (місць загального користування) у гуртожитку, укладають угоди з власником гуртожитку (в особі уповноваженої власником особи або управителя) про спільне володіння та користування неподільним та загальним майном гуртожитку (як цілісного житлового комплексу) із зазначенням дольової участі кожного власника та співвласника у витратах на утримання гуртожитку та прибудинкової території відповідно до типової угоди, що затверджується Кабінетом Міністрів України.
5.
У гуртожитку, де приватизовано два та більше жилих приміщень (кімнат, жилих блоків) від загальної кількості жилих приміщень (кімнат, жилих блоків) у ньому, для забезпечення ефективного використання приватизованих кімнат та управління неподільним та загальним майном гуртожитку (як цілісного майнового комплексу) власники кімнат мають право створити об’єднання співвласників гуртожитку.
Об’єднання співвласників гуртожитку набуває статусу юридичної особи та стає балансоутримувачем гуртожитку як цілісного об’єкта нерухомого майна з моменту його офіційної реєстрації.
Утворення, діяльність, реорганізація та ліквідація об’єднання співвласників гуртожитку здійснюється відповідно до Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
6.
Громадяни, які на законних підставах зареєстровані та тривалий час (не менш як п’ять років) проживають у гуртожитках, віднесених до недержавного житлового фонду (які перебувають у власності чи у повному господарському віданні відповідних державних чи комунальних підприємств, установ, організацій, а також підприємств та організацій, утворених шляхом корпоратизації чи приватизації колишніх державних підприємств, крім тих організацій, які створено органами державної влади, органами місцевого самоврядування для управління житловим фондом) та призначених для проживання працівників (членів їх сімей), які не мають можливості самостійно придбати чи побудувати власне житло, у разі, коли такі гуртожитки не передаються їх власниками у власність територіальних громад, мають право подальшого проживання в таких гуртожитках до розв’язання їх житлової проблеми.
Для сприяння таким громадянам у розв’язанні їх житлової проблеми вони беруться відповідними місцевими радами на квартирний облік для надання їм (їх сім’ям) соціального житла на загальних підставах.
У випадку, передбаченому ч. 2 ст. 8 Закону, взяття на квартирний облік та надання відповідним громадянам соціального житла здійснюється тим органом місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади, на території якої розташовано гуртожиток, в якому вони зареєстровані та проживають.
Виконавчий орган відповідної місцевої ради на підставі рішення ради про надання соціального житла мешканцям гуртожитку, на яких поширюється дія Закону, видає з чинним законодавством ордери, які є єдиною підставою для вселення у надане соціальне житло.
Кожний повнолітній і дієздатний громадянин, який раніше мешкав у гуртожитку та отримав соціальне житло, перед вселенням у надане йому (його сім’ї) соціальне житло зобов’язаний укласти договір про найм такого житла.
Договір про найм соціального житла, що надається колишнім мешканцям гуртожитку, розробляють виконавчі органи відповідних місцевих рад згідно з Типовим договором про найм соціального житла, що затверджується Кабінетом Міністрів України.
Договір про найм соціального житла з колишнім мешканцем гуртожитку може бути розірваний на вимогу наймача.
На вимогу наймодавця договір про найм соціального житла може бути розірваний лише за рішенням суду.
7.
Статус гуртожитків після прийняття відповідною місцевою радою рішення про їх приватизацію або про надання їм статусу житла соціального призначення не може бути змінено, крім випадку визнання гуртожитку (як цілісного майнового комплексу або його відокремленої частини) аварійним чи непридатним для проживання людей.
8.
Гуртожиток (як цілісний майновий комплекс або всі його відокремлені частини) повинен відповідати архітектурно-планувальним, технічним нормам та санітарно-гігієнічним вимогам, встановленим актами законодавства та технічними нормативами для такого типу житла, бути придатним для проживання в ньому людей і використовуватися виключно за призначенням.
9.
Утримання гуртожитку як цілісного майнового комплексу та прибудинкових територій здійснюється відповідно до Правил користування приміщеннями житлових будинків, що затверджуються Кабінетом Міністрів України.
10.
Загальні питання виділення, надання, використання земельних ділянок, на яких розташовано гуртожитки, та прибудинкових територій навколо гуртожитків визначаються Земельним кодексом України та іншими актами земельного законодавства.
Спеціальні питання використання земельних ділянок, на яких розташовано гуртожитки, та прибудинкових територій навколо них визначаються Законом.
Власником земельної ділянки, на якій розташовано гуртожиток, та прибудинкової території навколо нього, а також на якій розташовано колишній гуртожиток (як цілісний майновий комплекс) після прийняття рішення про його приватизацію чи про надання йому статусу житла соціального призначення, є (а у відповідних випадках – стає, залишається) згідно із земельним законодавством відповідна територіальна громада в особі місцевої ради, що представляє її інтереси.
Зміна цільового призначення земельної ділянки, на якій розташовано гуртожиток (майновий комплекс), та прибудинкової території навколо нього забороняється, крім випадків, передбачених Законом.
11.
Гуртожитки, не віднесені до державного житлового фонду, у тому числі ті, що перебувають у власності господарюючих суб’єктів, утворених у результаті корпоратизації чи приватизації колишніх державних та комунальних підприємств, а також ті, що знаходяться у повному господарському віданні або оперативному управлінні державних, комунальних підприємств, установ, організацій (крім тих, що створено органами державної влади, органами місцевого самоврядування для утримання житлового фонду), можуть підлягати передачі у власність відповідних територіальних громад.
Рішення щодо передачі (або про відмову в передачі) гуртожитку у власність відповідній територіальній громаді приймає власник гуртожитку (або уповноважена ним особа чи визначений статутом утвореної власником гуртожитку організації керівний орган) або суд за поданням місцевої ради, на території якої знаходиться гуртожиток.
Рішення щодо прийняття гуртожитку від приватного чи колективного власника у власність відповідної територіальної громади приймається на сесії тієї місцевої ради, що представляє її інтереси та на території якої розташовано гуртожиток.
Передача гуртожитків, зазначених у ч.1 ст. 8 Закону, територіальним громадам здійснюється на компенсаційній основі відповідно до порядку, що затверджується Кабінетом Міністрів України.
12.
До повноважень Кабінету Міністрів України у житловій сфері щодо приватизації громадянами житла у гуртожитках належить:
забезпечення реалізації державної політики у цій сфері;
розроблення державної програми передачі гуртожитків територіальним громадам та її фінансування, здійснення контролю за її виконанням;
координація діяльності центральних органів виконавчої влади та місцевих державних адміністрацій у цій сфері;
прийняття нормативно-правових актів, передбачених Законом;
здійснення інших повноважень у цій сфері.
13.
Центральний орган виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства у житловій сфері щодо приватизації громадянами житла у гуртожитках:
готує пропозиції щодо формування державної житлової, науково-технічної та економічної політики, фінансування, утримання, використання гуртожитків, що підлягають передачі територіальним громадам відповідно до Закону;
організовує в межах своїх повноважень розроблення і реалізацію державної та місцевих програм передачі гуртожитків у власність територіальних громад;
здійснює нормативно-методичне забезпечення формування, утримання, фінансування житлового фонду гуртожитків та прибудинкових територій;
здійснює інші повноваження у цій сфері.
14.
Місцеві державні адміністрації у житловій сфері щодо приватизації громадянами житла у гуртожитках:
забезпечують виконання державної політики з питань формування й утримання житлового фонду гуртожитків та здійснюють контроль за її реалізацією;
беруть участь у розробленні державної програми передачі гуртожитків територіальним громадам та її фінансуванні;
забезпечують спільно з відповідними органами місцевого самоврядування виконання затверджених державної та місцевих програм фінансування, утримання та використання гуртожитків і прибудинкових територій за призначенням;
здійснюють інші повноваження у цій сфері.
Василь Мороз,
юрист
Газета “Юрист консультує”, 57/2008, 17.10.2008
Державне підприємство “Державне спеціалізоване видавництво “Україна”