Аренда здания или другого капитального сооружения

Аренда здания или другого капитального сооружения, как и любой другой вид договора, имеет свои правовые особенности, которые необходимо знать при заключении договора.

В нынешних условиях ведения хозяйственной деятельности важное значение имеет договор аренды зданий и сооружений. Это обусловлено тем, что иногда предпринимателю целесообразнее арендовать необходимое ему здание и получить возможность эффективно использовать временно арендованое помещение для производственных или иных целей, нежели приобрести это здание в собственность. Зачастую юридические лица или предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность, редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их офисы, склады и др. (особенно если это юридическое лицо только что образовалось), поскольку пока не располагают достаточными средствами. Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях - правильный хозяйственный шаг. А интерес арендодателя обусловлен тем, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии производственных фондов. Таким образом, в аренде заинтересованы обе стороны.

Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров аренды. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.

Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК Украины не содержит.

В соответствии с Государственным классификатором зданий и сооружений ГК 018-2000, утвержденным приказом Госстандарта Украины от 17.08.2000 г. № 507, здания - это строения, состоящие из несущих и ограждающих либо совмещенных (несуще-ограждающих) конструкций, которые создают наземные либо подземные помещения, предназначенные для проживания либо пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов. К этой категории относятся жилые дома, общежития, отели, рестораны, торговые и промышленные здания, вокзалы, здания для медицинских учреждений и заведений образования.

В соответствии с Правилами определения стоимости строительства (ГСН Д.1.1-1 - 2000), утвержденными приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики от 27.08.2000 г. № 174, к зданиям относятся производственные цеха, склады, жилые дома и т.д., а к сооружениям - мосты, туннели, платформы и другие инженерные сооружения со всеми устройствами (галереями, эстакадами и т.д.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и дополнительными помещениями, а также инженерными сетями, прилегающими к ним.

Таким образом, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.

Так как предмет договора аренды зданий или сооружений является существенным условием, то при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать, какое конкретно здание (помещение) сдается в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данные технической характеристики помещений и его состояния.

Если же сдаваемое в аренду помещение состоит более чем из одного помещения, а также если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть - вспомогательными, в приложении к договору следует составить план-схему помещения с указанием всех этих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилое помещение, многоэтажное и в нем, кроме сдаваемого в данном случае помещения, есть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретного помещения в договоре аренды следует указать еще и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычно прилагают план-схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указать или в тексте договора, или в акте, являющимся неотъемлемой частью договора.

Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, чревато тем, что договор может быть признан не заключенным по причине не согласования его предмета.

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются § 4 гл. 58 ГК Украины.

Согласно ч. 1 ст. 793 ГК Украины договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме.

Специальное требование предъявляется к форме договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), который заключается сроком на три года и более. В этом случае договор аренды, в соответствии с ч. 2 ст. 793 ГК Украины, подлежит нотариальному удостоверению.

Необходимо обратить внимание также на то, что ГК Украины содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации (ст. 794 ГК Украины). По поводу нотариального удостоверения и регистрации договора аренды здания или другого капительного сооружения отметим, что изначально ГК Украины содержал указанные требования при заключении договоров сроком на один год и более. Безусловно, что “неудобство” данной нормы породило на практике множество схем, упрощающих процедуру нотариального удостоверения или позволяющих вообще от нее уклониться. Одним из наиболее распространенных вариантов было заключение договора сроком на 11 месяцев. А по истечении этого срока арендатор возвращал арендодателю объект аренды и сразу лее заключал с ним новый договор аренды на 11 месяцев. И так каждый раз, когда истекает 11-месячный срок.

Законом № 501 были внесены изменения в ст. ст. 793, 794 ГК Украины, и срок заключения договора найма здания или другого капитального сооружения, при котором он подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации, был изменен на три и более лет.

Общие правила нотариального удостоверения договоров аренды здания или другого капитального сооружения установлены Инструкцией № 20/5.

В соответствии с п.п. 107, 108 Инструкция № 20/5 для нотариального удостоверения договора аренды здания, сооружения или помещения требуются следующие документы:

1) правоустанавливающий документ на здание, сооружение;

2) выписка из Реестра прав собственности на объекты недвижимого имущества (справка-характеристика БТИ);

3) справка об отсутствии налогового залога здания, сооружения или помещения из Государственного реестра залогов движимого имущества (выдается нотариусом и у нотариуса же остается);

4) справка об отсутствии запрета на отчуждение здания, вооружения или помещения из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества (выдается нотариусом и у нотариуса же остается);

5) платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере 0,01 % от суммы договора, но не менее 5 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан и не более 50 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (п. 3 ст. 3 Декрета № 7- 93);

6) документы, подтверждающие юридическую дееспособность сторон договора аренды (для физических лиц - паспорт, а для юридических - устав, учредительный договор и документ, подтверждающий полномочия представителя стороны, непосредственно подписывающего договор, а именно решение о назначении должностного лица либо доверенность).

Согласно ст. 654 ГК Украины изменение и расторжение договора совершается в такой же форме, как договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота. Это правило касается и внесения изменения в договор аренды здания или другого капитального сооружения, заключенного до 1 января 2004 г, т. е. до даты вступления ныне действующего ГК Украины. В соответствии с п. 9 Заключительных и переходных положений ГК Украины к договорам, которые были заключены до 1 января 2004 года и продолжают действовать после вступления в силу ГК Украины, применяются правила этого Кодекса относительно оснований, порядка и последствий изменения или расторжения договоров отдельных видов независимо от даты их заключения. Так как ст. 793 ГК Украины предусмотрено заключение договоров найма здания или другого капитального сооружения в письменной форме, а на срок более трех лет - и нотариальное удостоверение таких договоров, то при внесении изменений в договоры, заключенные до 01.01.2004 г., такие изменения должны также быть в соответствующей форме.

Понятно, что нотариальное удостоверение договоров аренды зданий или другого капитального сооружения дело хлопотное и затратное, однако необходимо помнить, что несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. А недействительность такого договора влечет за собой возврат сторон в состояние, предшествовавшее заключению договора (двусторонняя реституция), а в случае невозможности осуществления реституции - возмещение стоимости полученного по договору по ценам, существующим в момент такого возмещения.

Оформление передачи здания или другого
капитального сооружения в аренду

Согласно ч. 1 ст. 795 ГК Украины передача нанимателю здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. В акте содержится техническая характеристика здания, сооружения (его части), обусловливается наличие дефектов, особенности эксплуатационных требований и др. С момента подписания акта передачи обеими сторонами исчисляется срок договора.

Возврат нанимателем предмета договора оформляется так же, как и его передача, - соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента договор найма прекращается. Подписание акта обеими сторонами является доказательством, что предмет найма передан арендодателю в соответствии с условиями договора в надлежащем состоянии, с учетом степени амортизационного износа.

Предоставление нанимателю права
пользования земельным участком

Здания и сооружения являются объектами недвижимости, которые неразрывно связаны с землей и перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения целевого назначения.

Часть 1 ст. 796 ГК Украины устанавливает, что одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма.

В соответствии с ч. 2 ст. 796 ГК Украины в договоре найма стороны могут определить размер земельного участка, который передается нанимателю. Если они не согласовали размер земельного участка, то нанимателю предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владел наймодатель.

Частью 3 ст. 796 ГК Украины предусмотрено, что если наймодатель не является собственником земельного участка, то считается, что собственник земельного участка соглашается на предоставление нанимателю права пользования земельным участком, если иное не установлено договором наймодателя с собственником земельного участка.

Плата за пользование

Важным условием договора аренды зданий и сооружений является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается не заключенным.

Согласно ст. 797 ГК Украины арендная плата за пользование зданием или сооружением (их отдельной части) состоит из платы за пользование им и платы за пользование земельным участком.

Размер платы за здание зависит от размера здания или сооружения, степени его износа, степени благоустройства и т.п.

ГК Украины не содержит норм, устанавливающих формы, порядок или сроки внесения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями или помещениями.

Необходимо отметить, что именно вопросы арендной платы зачастую становятся предметом спора между сторонами, что приводит к негативным последствиям в виде признания договора аренды не заключенным или расторгнутым. Поэтому при заключении договора аренды уделяйте особое внимание плате, взимаемой с арендатора. Это правило подтверждается следующим случаем из судебной практики. Хозяйственный суд г. Киева отказал арендодателю в иске о взыскании задолженности по арендной плате в результате признания договора аренды и дополнительного соглашения к нему не заключенным. Основанием признания договора не заключенным является отсутствие в нем такого существенного условия, как арендная плата (суд изложил в своем постановлении сомнения по поводу того, является ли данная денежная сумма арендной платой за объект аренды в целом или это ставка арендной платы за 1 кв. м. арендованной площади) и использование амортизационных отчислений. Далее суд установил, что стороны по-разному понимают условия дополнительного соглашения (именно это и являлось причиной данного спора), в связи с чем невозможно считать, что стороны достигли соглашения по такому существенному условию договора, как арендная плата, а значит, договор считается не заключенным.

Следующий пример проиллюстрирует важность установления в договоре сроков внесения арендной платы, последствий за их нарушение, а также порядка ее изменения.

В марте 2005 года Общество-1 обратилось в хозяйственный суд г. Киева с иском к Обществу-2 о побуждении внесения изменений в договор аренды № 1 от 23.03.2000 г. в части установления размера арендной платы. Исковые требования Общества-1 обосновывались тем, что за время действия договора аренды № 1 от 23.03.2000 г. его финансовое состояние по объективным причинам значительно ухудшилось, а кроме того, им были осуществлены денежные вложения в объект аренды, являющийся собственностью Общества-2, что, согласно п. 3.2 указанного договора, является основанием для пересмотра размера арендной платы.

В мае 2005 года Общество-2 обратилось в хозяйственный суд г. Киева со встречным иском к Обществу-1 об обязанности освободить помещение, являющееся объектом аренды. Исковые требования Общество-2 обосновывало тем, что Общество-1 неоднократно нарушало условия договора аренды, в частности, не платило арендную плату и другие предусмотренные им платежи, без уведомления проводило ремонтные работы с нарушением правил и норм использования помещений и т.п. Кроме того, не достижение соглашения сторонами по вопросу размера арендной платы, согласно п. 3.4 договора аренды, является основанием для его прекращения.

Заявлением от 24.05.2005 г. Общество-2 уточнило встречные исковые требования и просило хозяйственный суд г. Киева вынести решение о выселении Общества-1 из помещения, предоставленного в аренду согласно договору аренды № 1 от 23.03.2000 г., и обязать Общество-1 передать все имущество, находящееся в указанном помещении, а также имущество, перечисленное в инвентарной книге и инвентарной описи.

Решением хозяйственного суда г. Киева от 16.08.2005 г. в удовлетворении первоначального иска Общества-1 отказано, а встречный иск Общества-2 удовлетворен. Решение мотивировано тем, что Общество-1 и Общество-2 не достигли договоренности по размеру арендной платы по договору аренды № 1 от 23.03.2000 г. (не подписали соответствующего дополнительного соглашения), следствием чего, согласной. 3.4 указанного договора, является его расторжение с дальнейшим возвращением объекта аренды. Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 18.11.2005 г. решение хозяйственного суда г. Киева от 16.08.2005 г. оставлено без изменений. Постановление мотивировано тем, что: Общество-1 не предоставило доказательств обращения к Обществу-2 с предложением по внесению изменений в договор аренды, в связи с чем, согласно нормам ГК Украины, у него не возникло право требовать от Общества-2 внесения изменений в указанный договор аренды; Общество-1 в течение апреля - августа 2005 года арендную плату не платило, а согласно п. п. 3.7 и 5.2 договора аренды просрочка оплаты за аренду более чем на 10 дней является основанием для досрочного его расторжения в одностороннем порядке с дальнейшим освобождением арендатором объекта аренды в трехдневный срок.

Высший хозяйственный суд Украины кассационную жалобу Общества-1 оставил без удовлетворения, мотивировав тем, что хозяйственными судами предыдущих инстанций установлено, что между Обществом-1 и Обществом-2 заключен договор аренды № 1 от 23.03.2000 г., условиями которого предусмотрено: в случае не достижения сторонами согласия относительно изменения арендной платы и не подписания дополнительного соглашения до пятого числа месяца, следующего за отчетным, данный договор считается расторгнутым досрочно по соглашению сторон (п. 3.4 договора).

Местным и апелляционным хозяйственными судами установлено, что Общество-1 и Общество-2 не подписали дополнительного соглашения относительно изменения арендной платы, вследствие чего, согласно п. 3.4 договора аренды № 1 от 23.03.2000 г., указанный договор считается расторгнутым досрочно по соглашению сторон.

Учитывая вышеизложенное, во избежание признания договоров аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) недействительными либо не заключенными к ним следует применять специальные правила параграфа 4 главы 58 ГК Украины:

1) соблюдение простой письменной формы сделки в отношении всех договоров аренды зданий, других капитальных сооружений (их отдельной части);

2) соблюдение нотариальной формы сделки в отношении договоров аренды зданий, других капитальных сооружений (их отдельной части) сроком на три года и более, а также государственная регистрация таких договоров;

3) предоставление права пользования земельным участком, на котором находится здание и сооружение, а также земельным участком, прилегающим к такому зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели аренды;

4) включение в плату, взимаемую с арендатора здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), платы за пользование земельным участком.

Список использованных нормативно-правовых актов

ГК Украины - Гражданский кодекс Украины

Закон № 501 - Закон Украины от 20.12.2006 г. № 501-V “О внесении изменений в Гражданский кодекс Украины относительно нотариального удостоверения и государственной регистрации договора найма здания”

Декрет № 7-93 - Декрет КМУ от 21.01.1993 г. № 7- 93 “О государственной пошлине”

Инструкция № 20/5 - Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Минюста Украины от 03.03.2004 г. № 20/5

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 44-45 (670-671),
03 ноября 2008 г.
Подписной индекс 40783