Основные права и обязанности
сторон договора аренды

Рассматривая содержание договора аренды (найма), необходимо обратиться к обязанностям арендодателя и арендатора.

Обязанности арендодателя

Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1) передать нанимателю имущество в пользование незамедлительно или в срок, установленный договором найма (ст. 765 ГК Украины). В случае нарушения наймодателем обязанности передать имущество наниматель имеет право по своему выбору отказаться от договора или требовать передачи имущества. В обоих случаях наниматель имеет право на возмещение ущерба, который может состоять из реального вреда (например, срочный наем другого имущества на невыгодных для нанимателя условиях) и упущенной выгоды;

2) передать нанимателю вещь в комплекте и в состоянии, соответствующем условиям договора найма и ее назначению.(ч. 1 ст. 767 ГК Украины). Это означает, что передаваемая вещь должна быть в исправном состоянии, соответствующем условиям договора. Однако стороны могут предусмотреть в договоре возможности передачи в наем вещи с недостатками;

3) предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известны и которые могут быть опасны для жизни, здоровья, имущества нанимателя или других лиц или привести к повреждению самой вещи при пользовании ею (ч. 2 ст. 767 ГК Украины).

Договором могут быть предусмотрены гарантии относительно качества вещи в течение всего срока найма.

В случае выявления недостатков вещи, препятствующих ее использованию в соответствии с договором в течение гарантийного срока, наниматель по своему выбору имеет право выбрать один из вариантов поведения:

- потребовать замены вещи, если это возможно;

- потребовать соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью;

- потребовать безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения расходов на их устранение;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных ему. 4) проводить капитальный ремонт вещи, переданной в наем за свой счет и в сроки, установленные договором (ч. 2 ст. 776 ГК Украины). Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Если срок не установлен договором или ремонт вызван срочной необходимостью (например, внезапно обрушились перекрытия здания), то капитальный ремонт должен быть проведен в разумный срок, который может определяться сложностью ремонта и т.п.

В случае нарушения наймодателем обязанности произвести капитальный ремонт, что препятствует использованию вещи в соответствии с назначением и условиями договора, наниматель имеет право:

1) отремонтировать вещь, зачислив стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью, или потребовать возмещения стоимости ремонта;

2) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Если обязанность арендатора провести капитальный ремонт является диcпозитивной, так как договором или законом может быть установлено иное, то следующая обязанность арендатора носит императивный характер;

5) уведомить нанимателя обо всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем (ч. 2 ст. 769 ГК Украины). Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. В части 1 ст. 769 ГК Украины говорится, что передача вещи в наем не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности, права залога. Естественно, что в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом.

В случае нарушения обязанности сообщить нанимателю о правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем, наниматель имеет право:

1) требовать уменьшения размера платы за пользование вещью;

2) требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Права и обязанности арендатора

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии с условиями заключенного договора арендатор обязан:

1) в присутствии наймодателя проверить исправность вещи (ч. 3 ст. 767 ГК Украины). Если наниматель в момент передачи вещи в его владение не убедится в ее исправности, то вещь считается переданной ему в надлежащем состоянии. Необходимо отметить, что, согласно ст. 772 ГК Украины, наниматель, задержавший возврат вещи наймодателю, несет риск ее случайного уничтожения или случайного повреждения. Данное положение имеет следующее объяснение. Статьей 323 ГК Украины установлено, что риск случайного уничтожения и случайного повреждения (порчи) имущества несет его собственник. Так как наниматель не является собственником имущества, то риск случайной гибели возлагается на наймодателя. Но в случае просрочки передачи вещи после окончания действия договора все риски несет уже наниматель, а соответственно он должен возместить стоимость вещи в случае ее уничтожения или повреждения;

2) арендатор может быть обязан использовать объект аренды по целевому назначению в соответствии с профилем производственной деятельности предприятия, имущество которого передано в аренду (ч. 2 ст. 285 ХК Украины). Нарушение арендатором этой обязанности является основанием для арендодателя потребовать расторжения договора и возмещения ущерба.

Арендатор не вправе по собственному желанию изменять состояние вещи (переделывать, дополнять отдельными конструкциями и т.п.). Указанные изменения возможны лишь с согласия арендодателя;

3) проводить за свой счет текущий ремонт вещи, переданной в наем, если иное не установлено договором или законом. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт, в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В то лее время не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами. Так, арендованный автомобиль необходимо регулярно заправлять топливом;

4) арендатор обязан беречь арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предупреждая его порчу или повреждение (ч.3 ст. 285 ХК Украины). В данном случае речь идет об эксплуатации и хранении в условиях, обеспечивающих надлежащее техническое состояние и сохранение вещью соответствия ее назначению с учетом нормального износа в процессе использования. А частью 3 ст. 783 ГК Украины предусмотрены последствия не выполнения указанной обязанности: если арендатор своим нерасчетливым поведением создает угрозу повреждении вещи, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора;

5) своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату.

Договор аренды носит возмездный характер, который предусматривает выплату арендатором определенной денежной суммы за пользование имуществом. Статья 286 ХК Украины раскрывает понятие арендной платы, ее размера и порядка взыскания с арендатора за пользование имуществом.

Согласно ч. 1 комментируемой статьи арендная плата - это фиксированный платеж, который арендатор уплачивает арендодателю независимо от результатов своей хозяйственной деятельности.

Однако размер арендной платы может быть изменен:

- по согласованию сторон;

- в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Разумеется, что процедура изменения арендной платы должна быть осуществлена путем оформления дополнительного соглашения. Кроме того, договором может быть установлен и порядок изменения арендной платы.

Часть 2 ст. 286 ХК Украины предусматривает право арендатора требовать уменьшения размера арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды. Такими обстоятельствами могут быть действие непреодолимой силы, изменение законодательства или актов органов управления.

Однако для уменьшения платы за пользование имуществом арендатору необходимо будет доказать наличие обстоятельств, которые существенно уменьшают возможность пользования арендованного имущества, а также доказать, что эти обстоятельства возникли по не зависящим от него причинам.

В случае судебного разрешения спора по поводу уменьшения арендной платы судом рассматриваются причины ухудшения состояния объекта аренды: связано ли такое ухудшение с естественными свойствами имущества или существует вина одной из сторон договора. Если же в ухудшении арендованного имущества или в создании худших условий пользования таким имуществом виновны обе стороны договора, то размер арендной платы также может быть уменьшен, только в той в части, которая соответствует вине арендодателя в уменьшении возможности пользоваться имуществом.

Часть 3 ст. 286 ХК Украины устанавливает формы арендной платы. В частности, арендная плата устанавливается, как правило, в денежной форме.

Следует обратить внимание на то, что законодатель разрешил также использование натуральной формы оплаты. Так, в зависимости от специфики производственной деятельности арендатора по согласию сторон арендная плата может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме (например, расчет изготовленной продукцией, работами, услугами). Таким образом, выбор конкретной формы арендной платы зависит от сторон договора. Положение данной статьи корреспондируется с положением ст.762 ГК Украины, в соответствии с ч.3 которой форма платы за пользованием имуществом устанавливается договором найма.

Однако если действующим законодательством предусмотрены штрафные санкции за нарушение условий договора, они взимаются с виновной стороны только в денежной форме.

Сроки внесения арендной платы определяются в договоре (ч.4 ст. 286 ХК Украины). Часть 5 ст. 762 ГК Украины устанавливает, что если иное не предусмотрено договором, то плата за пользование имуществом вносится ежемесячно. Важным является и тот момент, что наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им по обстоятельствам, за которые он не отвечает (например, несвоевременная передача объекта аренды). Решающим в случае освобождения нанимателя от платы является то, что обстоятельства, которые мешали ему пользоваться имуществом, не зависели от его воли;

6) арендатор обязан возместить арендодателю стоимость арендованного имущества при отчуждении этого имущества или его уничтожении либо порче по вине арендатора. Поскольку предметом договора аренды является индивидуально-определенное имущество, то при его расторжении арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, полученное им по договору аренды. Часть 4 ст. 285 ХК Украины предусматривает правовые последствия нарушения арендатором рассматриваемой обязанности по договору аренды. Так, арендатор возмещает арендодателю стоимость арендованного имущества в случае отчуждения этого имущества или его уничтожения либо порчи по вине арендатора. Данная статья корреспондируется с положениями ГК Украины. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 779 ГК Украины, арендатор обязан устранить ухудшения вещи, произошедшие по его вине. Такие действия могут заключаться в осуществлении ремонта вещи, но не в замене предмета договора другой вещью. При невозможности восстановления вещи арендодатель имеет право потребовать возмещения причиненных ему убытков. Однако следует отметить, что арендатор не отвечает за ухудшение вещи, если это произошло вследствие нормального ее износа или упущений самого арендодателя.

Следует отметить, что ущерб, нанесенный третьим лицам в связи с использованием вещи, переданной в наем (аренду), возмещается нанимателем на общих основаниях (ч. 1 ст. 780 ГК Украины). Это объясняется тем, что поскольку арендатор является правомерным владельцем, то ущерб, причиненный им другим лицам, возмещается исходя из принципов гражданского законодательства. Так, ущерб, нанесенный в связи с использованием вещи, возмещается арендодателем, если будет установлено, что это произошло в результате особых свойств или недостатков вещи, о наличии которых наниматель не был предупрежден арендодателем и о которых он не знал и не мог знать (ч.2. 780 ГК Украины). Важным является то, что условие договора найма об освобождении наймодателя от ответственности за ущерб, причиненный вследствие особых свойств или недостатков вещи, о наличии которых наниматель не был предупрежден наймодателем и о которых он не знал и не мог знать, является ничтожным;

7) Частью 1 ст. 785 ГК Украины предусмотрена обязанность нанимателя при прекращении договора найма незамедлительно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. То есть в договоре могут быть отдельно предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения в нем ремонта. Если это не сделано, то имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.

8) Частью 1 ст. 774 ГК Украины предусмотрена обязанность нанимателя получить согласие наймодателя для заключения договора поднайма.

Если наниматель не исполняет обязанности по возврату вещи, наймодатель вправе потребовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

Также необходимо обратить внимание и на то, что, в соответствии с ч. 1 ст. 774 ГК Украины, без согласия наймодателя наниматель не вправе заключать договор поднайма. Такое право стороны могут предусмотреть в договоре найма. Право передать вещь по договору поднайма может быть установлено законодательством. Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения. Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендованных прав и обязанностей). Срок договора поднайма может быть меньше или совпадать со сроком договора найма. Но срок пользования имуществом по договору поднайма не может превышать срока основного договора найма (ч. 2 ст. 774 ГК Украины). К поднанимателю переходят права и обязанности нанимателя по договору найма, и соответственно применяются положения о договоре найма в части определения условий договорных отношений.

Соотношение обязанностей арендатора и арендодателя представим в виде таблицы.

Рассмотрим права арендатора.

1. Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные им в результате пользования вещью, переданной в аренду (ст. 775 ГК Украины).

2 Арендатор имеет преимущественное право перед другими субъектами хозяйствования на продление срока действия договора аренды.

Анализируя содержание данного положения, можно прийти к выводу, что по окончании срока договора аренды арендатор, который должным образом выполнял свои обязанности, имеет, при прочих равных условиях, преимущественное право на продление договора аренды на новый срок. Как указано в п. 12 Разъяснения Президиума Высшего арбитражного суда Украины, в случае если по окончании срока действия договора аренды арендодатель передал спорное имущество в аренду другому лицу, арендатор по предыдущему договору имеет право обратиться в хозяйственный суд с заявлением о понуждении арендодателя продлить действие договора аренды на новый срок и о признании договора с новым арендатором недействительным. Свое преимущественное право на продление договора аренды арендатор сможет реализовать лишь при условии, если докажет факт или намерение арендодателя сдать указанный объект аренды другому лицу.

Таким образом, в разрешении соответствующего спора хозяйственные суды исходят, в частности, из того, что надлежащее выполнение арендатором договора аренды презюмируется, если арендодателем не будет доказано иное. В то же время если не будут представлены доказательства того, что арендодатель заключил или заключал договор аренды с другим лицом, а вместо этого будет установлено, что он намеревается использовать имущество для собственных потребностей, то основания для удовлетворения иска о понуждении к продлению действия договора аренды отсутствуют. Рассмотренное выше положение вызывает в судебной практике множество споров.

Судебная практика

12 апреля 2005 года Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины рассмотрев кассационную жалобу государственного предприятия “Н” на постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 20 января 2005 года по иску ООО “С” к ГП “Н” о понуждении пролонгации договоров аренды нежилого * помещения, установила следующее.

С иском в Хозяйственный суд г. Киева обратилось ООО “С”, мотивируя свое исковое требование положениями ст.777 ГК Украины, в соответствии с которой наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок. Кроме того, истец указал на то, что он является арендатором спорных помещений с 1992 г., в течение срока аренды осуществлял улучшение, вкладывал средства в их переоборудование и ремонт.

ГП “Н” иск не признало, мотивируя тем, что оснований для пролонгации спорных договоров нет, так как ответчик собирается использовать указанное помещение для собственных нужд, а не сдавать их в аренду. Кроме того в соответствии с требованиями действующего законодательства для пролонгации необходимо согласие Министерства культуры Украины и разрешение Регионального отделения Фонда государственного имущества по г. Киеву.

Решением Хозяйственного суда г. Киева от 6 августа 2004 года иск был удовлетворен, а договоры аренды были пролонгированы сроком на три года на тех же самых условиях. Судебное решение основывалось на том, что ООО “С” надлежащим образом исполнял свои обязанности, а разрешение Регионального отделения Фонда государственного имущества по г. Киеву в соответствии п. 3 ст. 5 Закона Украины от 10.04.1992 г. № 2269-ХII “Об аренде государственного коммунального имущества” в редакции от 14.03.1995 г. № 98/95-ВР необходимо в том случае, когда площадь имущества превышает 200 кв. м., а по договорам аренды площадь арендованного помещения составляла 46,4 кв. м. и 45,7 кв. м.

На тех же основаниях Постановлением от 2 сентября 2004 года Киевский апелляционный хозяйственный суд оставил судебное решение без изменений. Высший хозяйственный суд Украины также оставил указанные судебные решения первой и апелляционной инстанций без изменений.

ГП “Н” обратилось в Верховный Суд Украины, который, проверив материалы дела, кассационную жалобу удовлетворил на следующих основаниях.

В соответствии с ч. 1 ст.285 ХК Украины арендатор имеет преимущественное право перед другими субъектами хозяйствования на продление срока действия договора аренды только в том случае, если после его окончания арендодатель имеет намерение передать объект аренды другому лицу. Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что спорные договоры были заключены сроком на один год. Письмами от 22 июня, 15 и 26 июля 2004 года ГП “Н” уведомляло истца о невозможности продолжения действия указанных договоров, так как арендованные помещения ответчик будет использовать для собственных нужд. Удовлетворение этого иска только на том основании, что истец надлежащим образом выполнял своим обязанности по договорам аренды, неправомерно, так как этого недостаточно для предоставления ему преимущественного права на продолжение срока их действия. Поэтому судовые решения и постановления по данному делу подлежали отмене, а дело было передано на новое рассмотрение.

Наниматель, который намеревается воспользоваться преимущественным правом на заключение договора найма на новый срок, обязан уведомить об этом наймодателя до истечения срока договора найма в срок, установленный договором, а если он не установлен, - в разумный срок.

Условия договора найма на новый срок устанавливаются по договоренности сторон, а в случае не достижения договоренности относительно платы и других условий договора преимущественное право покупателя на заключение договора прекращается.

Кроме права на преимущественное заключение договора найма, наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, имеет также преимущественное право перед другими лицами при продаже вещи на ее приобретение.

Список использованных нормативно-правовых актов

ГК Украины - Гражданский кодекс Украины

ХК Украины - Хозяйственный кодекс Украины

Разъяснение Президиума Высшего арбитражного суда Украины - Разъяснение Президиума Высшего арбитражного суда Украины от 25.05.2000 г. № 02-5/237 “О некоторых вопросах практики применения Закона Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 42 (668),
20 октября 2008 г.
Подписной индекс 40783