Особенности договора купли-продажи
недвижимого имущества

Наверняка каждый из нас хотя бы раз в жизни приобретал или продавал недвижимость. Купля-продажа имущества осуществляется путем заключения соответствующего договора. Договор купли-продажи недвижимости является двусторонним: так и у продавца, и у покупателя существуют определенные права и обязанности. Так, продавец обязан передать имущество покупателю и одновременно требовать ее оплаты, соответственно права и обязанности возникают и у покупателя.

Согласно ст. 657 ГК Украины “договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.” Под недвижимым имуществом ст. 181 ГК Украины подразумевает земельные участки, объекты, которые находятся на земельном участке и перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения.

Порядок нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества определен в Законе о нотариате и в Инструкции № 20/5.

Согласно ст. 55 Закона о нотариате удостоверение сделок об отчуждении или залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, иного недвижимого имущества производится по местонахождению указанного имущества или по местонахождению одной из сторон сделки.

При нотариальном удостоверении договоров купли-продажи недвижимого имущества нотариус требует документы, которые подтверждают право собственности на отчуждаемое имущество, а в случаях, предусмотренных законодательством, документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на это имущество. Такими документами, согласно п. 62 Инструкции № 20/5, являются нотариально удостоверенный договор купли-продажи, мены дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и другие правоустанавливающие документы. Иногда на практике встречаются ситуации, когда квартиры продают наследники умершего, не обладающие надлежащими полномочиями. Завещание не является свидетельством того, что продавец - собственник квартиры умершего гражданина. Таким собственником он может стать только через шесть месяцев после открытия наследства. Завещание может быть признано недействительным, оспариваться другими наследниками, поэтому заключенная сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

А в пункте 63 Инструкции № 20/5 говорится, что нотариус обязан истребовать, кроме правоустанавливающего документа, документы, предусмотренные приказом Минюста Украины от 20.09.2002 г. № 84/5 “О выдаче выписок из Реестра прав собственности на недвижимое имущество и оформлении свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество на специальных бланках”. Такую выписку из указанного Реестра выдают местные бюро технической инвентаризации (БТИ). А сам этот Реєстр БТИ формируют на основании еще одного приказа Минюста Украины от 07.02.2002 г. № 7/5, которым утверждено Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимость, где так же, как и в Инструкции № 20/5, перечислены правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственности на недвижимость. Если из выписки Реестра прав собственности видно, что собственник, например, жилого дома произвел или производит перепланировку жилого дома, в том числе: переоборудует нежилые помещения в жилые или, наоборот, возводит хозяйственные бытовые постройки и сооружения без соответствующего разрешения или с существенным отклонением от проекта, или с грубым нарушением строительных норм и правил, нотариус требует предоставления решения органа местного самоуправления о разрешении осуществлять соответствующие перестройки, пристройки, перепланировку или возведение хозяйственных, бытовых построек и сооружений. При отсутствии такого разрешения нотариус отказывает в удостоверении договора.

Кроме того, согласно ст. 55 Закона о нотариате” при удостоверении сделок об отчуждении или залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, иного недвижимого имущества нотариус проверяет отсутствие запрета на отчуждение или ареста имущества. Например, запрет на отчуждение имущества мог быть наложен в связи с осуществлением продавцом займа под залог недвижимого имущества. Наложенные запреты и аресты подлежат обязательной регистрации в Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества в порядке, определенном Приказом № 31/5.

За нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости взимается государственная пошлина. Взимание государственной пошлины в Украине регулируется Декретом № 7-93, а порядок ее исчисления и уплаты - Инструкцией № 15.

Статьей 1 Декрета № 7-93 установлено, что плательщиками государственной пошлины на территории Украины являются физические и юридические лица за совершение в их интересах действий и выдачу документов, имеющих юридическое значение, уполномоченными на то органами. Перечень наименований документов и действий, за которые уплачивается государственная пошлина, приведен в ст. 2, а размеры ставок государственной пошлины - в ст. 3 Декрета № 7-93.

Государственная пошлина за нотариальное удостоверение договоров отчуждения (купля-продажа, мена) недвижимого имущества (квартиры, жилые дома, дачи, садовые дома, гаражи), принадлежащего гражданину на праве собственности, который осуществляет такое отчуждение, взимается по ставке в размере 1% суммы договора, но не ниже одного не облагаемого налогом минимума доходов граждан (подпункт “а” п. 3 ст. 3 Декрета № 7-93).

При нотариальном удостоверении договоров отчуждения объектов недвижимого имущества необходимо учитывать положения п. 48 Инструкции № 15, которым предусмотрено, что при исчислении суммы государственной пошлины за удостоверение договоров отчуждения жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домов, гаражей, а также иного недвижимого имущества стоимость таких договоров определяется исходя из суммы договора, но не ниже его инвентаризационной или балансовой стоимости, с учетом коэффициентов индексации стоимости этих объектов и износа на момент отчуждения, что указывается в справках-характеристиках бюро технической инвентаризации.

В соответствии со ст. 31 Закона о нотариате частные нотариусы за совершение нотариальных действий взимают плату, размер которой определяется по договоренности между нотариусом и гражданином или юридическим лицом. Кроме того, Указом № 762/98 установлено, что размер платы, взимаемой за совершение нотариальных действий частными нотариусами, не может быть меньше размера ставок государственной пошлины, взимаемой государственными нотариусами за аналогичные нотариальные действия.

Вторым обязательным условием для договоров купли-продажи недвижимости, кроме нотариального удостоверения, является их государственная регистрация.

Согласно ст. 182 ГК Украины право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Кроме того, государственная регистрация вещных прав (в том числе и права собственности) на недвижимое имущество и их ограничений регламентирована Законом № 1952.

Согласно ст. 210 ГК Украины сделки подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. В части 2 ст. 210 ГК Украины указано, что перечень органов, осуществляющих государственную регистрацию, порядок регистрации, а также порядок ведения соответствующих реестров устанавливаются законом. Регистрация сделок осуществляется в соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок. Согласно Временному порядку регистрацию сделок одновременно с их нотариальным удостоверением осуществляют частные и государственные нотариусы. Согласно п. 9 данного Временного порядка датой государственной регистрации сделки признаются дата и время внесения соответствующей записи в реестр.

Регистратор отказывает в государственной регистрации нотариально удостоверенной сделки, в случае если документ об оплате за внесение записи в Реестр отсутствует или оплата осуществлена не в полном объеме. Согласно Временному порядку регистрации сделок запись в Реестре должна содержать следующие сведения:

1) наименование сделки;

2) наименование сторон:

а) для юридических лиц:

- резидентов - наименование, местонахождение и идентификационный код согласно ЕГРПОУ;

- нерезидентов - наименование, местонахождение и государство, в котором лицо зарегистрировано;

б) для физических лиц:

- граждан Украины - фамилия, имя, отчество, постоянное место проживания, идентификационный код согласно Государственному реестру физических лиц - плательщиков налогов и других обязательных платежей;

- иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество, постоянное место проживания за пределами Украины;

3) опись недвижимого имущества, относительно которого осуществляется сделка, достаточная для его идентификации или/и его регистрационные данные;

4) срок действия сделки;

5) о нотариальном удостоверении сделки (сведения о нотариусе, который удостоверил сделку, дата удостоверения и номер в Реестре для регистрации нотариальных действий, номер и серия специального бланка нотариальных документов, на котором изложен текст сделки);

6) порядковый номер и дата государственной регистрации сделки в Реестре;

7) о регистраторе.

Необходимо обратить внимание на то, что, в соответствии с ч. 3 ст. 640 ГК Украины, договор, подлежащий государственной регистрации, является заключенным с момента такой государственной регистрации. Исходя из этого момент регистрации сделки связан с моментом возникновения права собственности.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что для договоров отчуждения недвижимости необходимо соблюдение следующих условий:

1) нотариальное удостоверение;

2) государственная регистрация.

Последствия несоблюдения требования закона о нотариальном удостоверении договора предусмотрены ст. 220 ГК Украины, в соответствии с которой в случае несоблюдения указанного требования такой договор является ничтожным.

Однако положение ч. 2 ст. 220 ГК Украины устанавливает правило, согласно которому, в случае если стороны договорились по всем существенным условиям договора, которые подтверждаются письменными доказательствами, и произошло полное либо частичное исполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В таком случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.

Необходимо отметить, что, в соответствии со ст. 83 ХПК Украины, хозяйственный суд, принимая решение по делу, вправе признать недействительным полностью или в определенной части связанный с предметом спора договор, противоречащий законодательству. В пункте 2 Разъяснения № 02-5/111 говорится: “Хозяйственный суд, решая спор, должен по собственной инициативе признать недействительным полностью или в определенной части договор, если установит, что содержание этого договора противоречит действующему законодательству”. Например, предприятие А обратилось в суд с иском к предприятию Б, требуя оплатить стоимость проданной недвижимости. В процессе рассмотрения дела суд констатирует, что договор купли-продажи не был удостоверен нотариально. В таком случае суд, независимо от того, желают того стороны или нет, признает договор недействительным и применяет реституцию (возврат имущества).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно лишь в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Поэтому, принимая такое решение, хозяйственный суд должен проверить, подлежал ли заключенный договор нотариальному удостоверению и почему сторона договора уклонилась от его удостоверения. В соответствии со ст. 220 ГК Украины, в случае если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, что подтверждается письменными доказательствами, и одна из сторон полностью или частично выполнила договор, а другая сторона уклонилась от нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае нотариальное удостоверение договора не требуется.

Действующее законодательство также предусматривает регистрацию отдельных видов договоров. Договор, заключенный с нарушением правил относительно обязательной государственной регистрации, может быть признан недействительным лишь в том случае, когда такие последствия прямо предусмотрены нормативным актом.

В процессе разрешения спора стороны вправе сами устранить в установленном порядке нарушения, которые могут повлечь признание договора недействительным, в частности путем: заключения нового договора; внесения изменения в договор, не отвечающий закону в определенной части; согласования его с соответствующим государственным органом, если это необходимо для такого договора и такое согласование ранее не было осуществлено. Стороны также вправе заключить соглашение о внесении изменений в договор с целью приведения его в соответствие с законом, или о расторжении договора.

Однако некоторые лица используют данное положение ст. 220 ГК Украины в корыстных целях, экономя на нотариальном удостоверении договоров купли-продажи недвижимости, используя вместо нотариального удостоверения признание таких договоров действительными в судебном порядке. В этом случае решение суда о признании договора купли-продажи недвижимости действительным выступает в качестве заменителя нотариального удостоверения. Но даже признанный судом действительным договор, в соответствии со ст.657 ГК Украины, подлежит обязательной государственной регистрации, согласно Временному порядку регистрации сделок.

Далее рассмотрим вопрос, касающийся порядка заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости. В соответствии со ст. 635 ГК Украины форма предварительного договора должна отвечать форме основного договора. То есть если законом предусмотрено совершение сделки в письменной форме, то предварительный договор по ней также следует заключать в письменной форме. В случае если предусмотрено еще и нотариальное удостоверение основного договора, нотариальному удостоверению подлежит и соответствующий предварительный договор. Заключая предварительный договор, не выполнив требований закона относительно его формы, можно получить в результате недействительную сделку. Ситуация, когда предварительный договор был признан недействительным из-за несоблюдения требований вышеуказанного требования, была рассмотрена в “ЭА” № 5 от 4 февраля 2008 г.

Еще одним важным вопросом является заключение сделок купли-продажи недвижимости на бирже. Частью 4 ст. 656 ГК Украины предусмотрено, что к договорам купли-продажи на бирже применяются общие нормы относительно купли-продажи, если иное не предусмотрено законом о данных видах договора. Это свидетельствует об обязательном применении специальных норм ст. 657 ГК Украины относительно договоров купли-продажи недвижимости. Таким образом, договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества на биржевых торгах подлежат нотариальному удостоверению.

Относительно нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в налоговом залоге, в письме Министерства юстиции Украины от 16.01.2004 г. № 19-32/64 изложена следующая информация. В случае реализации имущества, находящегося в налоговом залоге, в соответствии с пп. 3.1.1 п. 3.1 ст. 3 Закона № 2181, активы налогоплательщиков могут быть принудительно взысканы в счет погашения их налоговых обязательств по решению суда. Подпунктом 10.2.1 п. 10.2 ст. 10 Закона № 2181 установлено, что подобная продажа осуществляется на целевых аукционах, которые проводит уполномоченная товарная биржа.

При этом следует обратить внимание, что такие договоры не подлежат нотариальному удостоверению в связи с отсутствием добровольного согласия собственника такого имущества, который должен выступать стороной договора.

В случае реализации имущества, перешедшего в собственность государства, в соответствии с Постановлением № 1340, договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению.

Подводя итоги вышесказанному, дадим только один совет: соблюдайте требования, предъявляемые законодательством к форме договора купли-продажи недвижимого имущества, будьте бдительны по отношению ко второй стороне договора, и тогда можно быть уверенным, что приобретенная недвижимость останется вашей.

Список использованных нормативно-правовых документов

ГК Украины - Гражданский кодекс Украины

ХПК Украины - Хозяйственный процессуальный кодекс Украины

Закон о нотариате - Закон Украины от 02.09.1993 г. № 3425-ХII “О нотариате”

Закон № 2181 - Закон Украины от 21.12.2000 г. № 2181-III “О порядке погашения обязательств налогоплательщиков перед бюджетами и другими целевыми фондами”

Закон № 1952 - Закон Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений”

Указ № 762/98 - Указ Президента Украины от 10.07.1998 г. № ,762/98 “Об упорядочении взыскания платы за совершение нотариальных действий”

Декрет № 7-93 - Декрет КМУ от 21.01.1993 г. № 7-93 “О государственной пошлине”

Постановление № 1340 - Постановление КМУ от 25.08.1998 г. № 1340 “О Порядке учета, хранения, оценки конфискованного и прочего имущества, переходящего в собственность государства, и распоряжения им”

Приказ № 31/5 - Приказ Министерства юстиции Украины от 09.06.1999 г. № 31/5 “О внесении изменений и дополнений в нормативно-правовые акты Министерства и об утверждении Положения о Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества” в редакции от 18.08.2004 г. № 85/5

Инструкция № 15 - Инструкция о порядке исчисления и уплаты государственной пошлины, утвержденная приказом ГГНИУ от 22.04.1993 г. № 15

Инструкция № 20/5 - Инструкция о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 г. № 20/5

Временный порядок регистрации сделок - Временный порядок государственной регистрации сделок, утвержденный Постановлением КМУ от 26.05.2004 г. № 671

Разъяснение № 02-5/111 -Разъяснение Высшего арбитражного суда Украины от 12.03.1999 г. № 02-5/111 “О некоторых вопросах практики решения споров, связанных с признанием соглашений недействительными”

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 23 (649), 09 июня 2008 г.
Подписной индекс 40783