Щодо правових наслідків відчуження нерухомого майна
ПИТАННЯ: Які на сьогодні існують види договорів, у разі укладення яких здійснюється відчуження нерухомого майна? Які правові наслідки укладення таких договорів?
ВІДПОВІДЬ: В межах правового поля існує безліч видів договорів, у разі укладення яких здійснюється відчуження нерухомого майна. Однак кожен із таких договорів має свою правову природу, особливості та правові наслідки укладення.
Так, за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.
За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.
За спадковим договором одна сторона (набувач) зобов’язується виконувати розпорядження другої сторони (відчужувача) і в разі його смерті набуває право власності на майно відчужувача.
Характерною ознакою цих договорів є те, що всі вони тягнуть за собою перехід права власності. Однак головною відмінністю між ними є момент, коли особа, на користь якої укладається той чи інший договір, стає повноправним власником відповідного нерухомого майна.
Всі ці договори укладаються у письмовій формі та підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню. Окрім того, оскільки тут ідеться про укладання договорів, предметом яких є нерухоме майно, такі договори також підлягають державній реєстрації. За загальним правилом, право власності на майно, що отримане за договором, який підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.
Однак таке правило містить свої винятки.
Якщо йдеться про договір дарування, то обдаровуваний стає повноправним власником нерухомого майна після прийняття дарунка та належного оформлення укладеного договору і, як наслідок, має право вчиняти щодо такого майна всі правомочності власника.
У разі укладення договору довічного утримання (догляду) набувач теж стає власником майна після належного оформлення договору, але на відміну від договору дарування він обмежений у діях, спрямованих на розпорядження таким майном на весь час чинності договору, тобто за життя відчужувача.
Проте, на відміну від договору довічного утримання (догляду) право власності у набувача за спадковим договором виникає не від моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, а тільки після смерті відчужувача.
Однією із відмінностей між договорами дарування, довічного утримання (догляду) та спадкового договору, на яку теж слід звернути увагу, є правові наслідки укладення таких договорів. Договір дарування є безоплатним, і дарувальник відповідно не може вимагати від обдаровуваного вчиняти будь-які дії на свою користь.
У той же час, укладаючи договір довічного утримання, фізична особа отримує можливість забезпечити собі довічний догляд, оскільки в самому договорі передбачаються конкретні види грошового і матеріального забезпечення та строки його надання. Крім того, навіть випадкова втрата чи пошкодження майна, одержаного набувачем, не звільняє останнього від взятих на себе обов’язків. Щодо спадкового договору, то він теж є оплатним, і, отримуючи певне майно, набувач, натомість, може бути зобов’язаний до вчинення будь-яких дій майнового чи немайнового характеру як до відкриття, так і після відкриття спадщини. Відчужувач також має право призначити особу, яка контролюватиме виконання спадкового договору після його смерті.
Деякі відмінності між зазначеними вище договорами є і в тому випадку, якщо особа, яка здійснила відчуження нерухомого майна, вирішила розірвати відповідний договір.
У випадку укладення договору дарування позовна давність, протягом якої особа може звернутися до суду з позовом про розірвання цього договору, скорочена і становить лише один рік. Окрім того, перелік підстав, на основі яких такий договір може бути розірвано, є вичерпним. І оскільки, як зазначалося вище, договір дарування є безоплатним, дарувальник не може вимагати повернення майна з тих причин, що обдаровуваний не виконав дій, які були передбачені за усною домовленістю.
У договорі довічного утримання (догляду) однією з основних умов є умова щодо можливості його розірвання у випадку неналежного виконання набувачем своїх обов’язків, передбачених у договорі. У разі порушення умов договору ризикує залишитися без майна саме особа, на користь якої укладений договір, а не особа, яка є відчужувачем майна. При цьому витрати, здійснені набувачем майна до розірвання договору, не відшкодовуються.
Щодо спадкового договору, то його може бути розірвано за згодою сторін. Також є можливим і одностороннє розірвання спадкового договору в судовому порядку, зокрема на вимогу відчужувача, за умови невиконання набувачем його розпоряджень. Крім того, спадковий договір може бути розірваний в судовому порядку навіть після смерті відчужувача, але вже на вимогу осіб, які здійснюють контроль за виконанням такого договору.
Існують різні причини, які спонукають людей укладати договори, спрямовані на відчуження нерухомого майна, а тому люди вільні самі вирішувати, який договір вони укладатимуть у тому чи іншому разі. У випадку, коли обдаровуваним є близька та дорога людина, найбільш поширеним варіантом є укладення саме договору дарування. У тому разі, якщо основною ціллю укладення договору на користь сторонньої особи є отримання відповідної допомоги, оптимальним є укладення договору довічного утримання (догляду). Свої переваги має також і спадковий договір.
Василь Мороз,
юрист
Газета “Юрист консультує”, 3/2008, 18.01.2008
Державне підприємство “Державне спеціалізоване видавництво “Україна”