Платить ли земельный налог,
если не было землеотвода?

ВОПРОС: Наша фирма приобрела нежилое помещение на первом этаже пятиэтажного жилого дома. Земельный участок под это помещение отдельно не отводился. В ГНИ настаивают на том, что мы должны платить земельный налог за часть участка пропорционально удельному весу площади нашего помещения во всей площади дома. Так ли это?

ОТВЕТ: Описанная ситуация является весьма распространенной и вместе с тем относится к категории спорных, по которым, при всем нашем желании, невозможно дать однозначный ответ. Поэтому, прежде чем выработать линию поведения в данной ситуации, нужно определиться, готово ли руководство фирмы к судебной тяжбе с ГНИ. Мы же, со своей стороны, дадим аргументы в пользу фирмы и предупредим о возможных контраргументах.

Прежде всего, обратим внимание на статью 2 Закона Украины “О плате за землю” от 03.07.92 г. № 2535-XII (далее - Закон о плате за землю), где сказано, что субъектом платы за землю (плательщиком) являются собственник земельного участка, земельной доли (пая) и землепользователь, в том числе арендатор.

В статье 15 Закона о плате за землю говорится, что владельцы земли и землепользователи платят земельный налог со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком.

При этом согласно ст. 125 Земельного кодекса Украины право собственности на землю или право пользования земельным участком возникает после получения ее собственником или пользователем документа, удостоверяющего это право (Государственного акта на право собственности или пользования), и его государственной регистрации. К тому же запрещается приступать к использованию земельного участка до получения таких право устанавливающих документов и установления его границ в натуре (на местности).

Приведенные нормы законодательства позволяют сделать вывод, что доказательствами землепользования являются выделение земельного участка в установленном порядке, отведение его в натуре (на местности) и получение соответствующего государственного акта или договора аренды. Выходит, если землеотвода не было, то нет и оснований платить налог.

Тогда кто же в таком случае должен платить налог?

Статьей 42 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами, и на них выдается Государственный акт на право постоянного пользования земельным участком. Земельный участок также может быть передан в собственность или пользование объединению совладельцев жилого дома.

Пункт 4.2 Положения о порядке установления и закрепления границ придомовых территорий существующего жилищного фонда и предоставления в общее пользование или общую совместную собственность земельных участков для сооружения жилых домов, утвержденного приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству, Государственного комитета Украины по делам градостроения и архитектуры, Фонда государственного имущества Украины от 05.04.96 № 31/30/53/396, предусматривает, что субъектами права собственности (пользования) на земельные участки придомовых территорий могут выступать объединения владельцев многоквартирных жилых, вспомогательных и нежилых помещений многоквартирных жилых домов.

Причем согласно пункту 4.4 этого Положения выделение частей земельного участка владельцам квартир и нежилых помещений в натуре и их отдельное отчуждение не допускаются.

Таким образом, все вроде бы говорит в пользу того, что плательщиками земельного налога за земельные участки, на которых расположены жилые дома, и территорию, прилегающую к этим домам, являются жилищно-коммунальные объединения, которые платят его самостоятельно в бюджет. В свою очередь, владельцы помещений могут возмещать им суммы земельного налога.

Однако, к сожалению, приведенная выше аргументация не гарантирует 100-процентный успех в суде. Свидетельством тому является постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 20.07.2005 г. по делу № 11/102. При рассмотрении этого дела суды первых двух инстанций приняли решение в пользу налогоплательщика, причем аргументация была именно такой, как мы описали выше.

Однако ГНИ подала кассационную жалобу в ВХСУ, где дел о обернулось уже не в пользу налогоплательщика. Здесь судьи приняли во внимание ссылку налоговиков на ст. 14 Закона о плате за землю, где сказано, что за земельный участок, на котором расположено строение, находящееся в собственности или пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется каждому из них пропорционально той площади строения, которая находится в их собственности или пользовании.

Но главное даже не то, как именно начисляется налог. Главное здесь - это правовая позиция, которую занял ВХСУ в этом спорю Рассмотрев обстоятельства дела, судебная коллегия ВХСУ пришла к выводу, что фактическое использование земельного участка важнее таких “формальностей”, как землеотвод и оформление правоустанавливающих документов. (Постановление Высшего хозяйчтвенного суда Украины от 20.07.2005 г. в деле № 11/102)

Не беремся утверждать, что подобная перспектива ждет любое подобное дело. Однако о наличии в судах правовой позиции “...фактическое пользование превыше формальных оснований” считаем своим долгом предупредить наших читателей. Как известно, “предупрежден - значит вооружен”.