МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ

ЛИСТ
22.01.2007 N Ж-25069-19

Щодо надання роз'яснень

Міністерство юстиції, розглянувши лист від 11 грудня 2006 року щодо надання роз'яснень, повідомляє таке.

Перш за все зазначаємо, що відносини щодо оренди комунального майна регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" ( 2269-12 ).

Статтею 5 цього Закону ( 2269-12 ) визначено орендодавців комунального майна. Так, щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке перебуває у комунальній власності, орендодавцями виступатимуть органи, уповноважені органами місцевого самоврядування управляти майном (абзац третій ст. 5 Закону); щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна, загальна площа яких не перевищує 200 кв. м на одне підприємство - підприємство; щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м, - підприємство з дозволу вищевказаних органів (абзац четвертий ст. 5 Закону).

Зазначеним Законом ( 2269-12 ) не встановлено обов'язкового нотаріального посвідчення договорів оренди комунального майна. Проте для вирішення цього питання необхідно враховувати положення Цивільного кодексу України ( 435-15 ).

Згідно із положеннями, які діяли 2005-2006 року, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), який укладався строком на один рік і більше, підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 793 та 794 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) від 16 січня 2003 року).

Станом на сьогодні, згідно із Законом України від 20 грудня 2006 року N 501-V "Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору найму будівлі" (Закон набув чинності з 10 січня 2007 року), договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації у випадку його укладення на строк З роки і більше.

Щодо нотаріального посвідчення договорів оренди нерухомого майна, укладених відповідно до вимог законодавства, яке діяло на час їхнього укладення, у разі внесення до таких договорів змін зазначаємо наступне.

Пунктом 9 Прикінцевих та перехідних положень Кодексу ( 435-15 ) визначено, що до договорів, укладених до 1 січня 2004 року, які продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Частиною першою ст. 654 цього Кодексу ( 435-15 ) встановлено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Додаткові договори, що укладаються після 1 січня 2004 року, мають вчинятися відповідно до вимог Цивільного кодексу України.

Додатковий договір до основного договору за своєю суттю є правочином, який вносить зміни до останнього, оскільки включає у себе погоджені сторонами умови, що є відмінними від раніше закріплених умов.

Укладення додаткового договору змінює відносини між сторонами, породжуючи нові стосунки, які базуються на комплексі погоджених умов, як основного договору, так і умов додаткового договору. Тобто виникають нові, змінені і погоджені сторонами, взаємовідносини.

Як зазначалось раніше, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), який укладався у 2005-2006 роках строком на один рік і більше, підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Таким чином, якщо сторони бажали внести зміни до основного договору - договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), який був укладений за правилами Цивільного кодексу Української РСР ( 1540-06 ) від 1963 року, та у разі, якщо нові відносини між ними містили ознаки, закріплені у ст. 793 та 794 Цивільного кодексу України ( 435-15 ), то сторони мали укладати додатковий договір, який підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації в Державному реєстрі правочинів.

Заступник Міністра Л.Горбунова