Арендная плата за землю без заключенного договора:
надо ли платить; будут ли валовые затраты

ВОПРОС: Наше предприятие подписало договор аренды ЦИК, в состав которого вошли многолетние насаждения. После заключения договора аренды государственное предприятие (далее - ГП), которому принадлежал ЦИК (а земля была предоставлена в постоянное пользование), было ликвидировано. Городской совет принял решение о прекращении права постоянного пользования землей ГП и о передаче земельных участков нашему предприятию.

Однако в процессе заключения договора аренды земли мы столкнулись с массой проблем. Городской совет постоянно выдвигает новые требования к представляемым нами документам, а исполнение некоторых из этих требований занимает длительное время (например, установление границ земельных участков в натуре), поэтому до сих пор договор аренды не подписан.

Создается впечатление, что со стороны городского совета ведется явное затягивание процесса подписания договора, о чем свидетельствует переписка более чем из 30 писем. По запросу прокуратуры наше предприятие было проверено КРУшниками. В акте проверки сделан предварительный расчет арендной платы за землю. Долг рассчитан за период с момента принятия городским советом решения о передаче в аренду земли до настоящего времени.

За какой период наше предприятие обязано уплатить арендную плату?

Какой документ может служить основанием для уплаты арендной платы без заключенного договора аренды земли?

Будут ли в таком случае у предприятия валовые затраты?

ОТВЕТ: В соответствии с ч. 1 ст. 93 Земельного кодекса (далее - ЗК):

“Право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности”.

Практически дословно воспроизводит приведенное определение термин “аренда земли” из ст. 1 Закона “Об аренде земли”.

Согласно ст. 125 ЗК право на аренду земельных участков возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации.

Основанием для заключения договора аренды и приобретения права на аренду земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности является решение органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, принятое в пределах их полномочий (см. ч. 1 ст. 116 ЗК).

Статьей 13 Закона “Об аренде земли” договор аренды земли определен как “договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства”.

Таким образом, аренда земли должна быть обязательно оформлена договором. Это означает, что решение городского совета о прекращении права постоянного пользования землей ГП и о передаче земельных участков в аренду вашему предприятию является лишь основанием для заключения договора аренды.

Согласно ч. 1 ст. 21 Закона “Об аренде земли” арендная плата за землю - это “платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком”.

Значит, арендная плата - это платеж, осуществляемый только при заключенном договоре аренды земли. Кроме того, размер арендной платы является одним из существенных условий такого договора (см. ч. 1 ст. 15 Закона “Об аренде земли”).

Обращаем внимание на то, что договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации (согласно ст. 125 ЗК и ст.18 Закона “Об аренде земли”). Поэтому обязанность по уплате арендной платы за пользование земельным участком возникает у арендатора только с момента государственной регистрации договора аренды.

То есть требования контролирующих органов относительно уплаты арендной платы с момента принятия городским советом соответствующего решения при отсутствии заключенного договора аренды земли являются незаконными.

Часть 3 ст. 125 ЗК устанавливает:

“Приступать к использованию земельного участка до установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается”.

Если ваше предприятие не использует неоформленные должным образом земельные участки в своей хозяйственной деятельности, то отбиваться от понуждения к уплате “предварительной” арендной платы будет проще. В этом случае можно ссылаться на затягивание процесса подписания договора со стороны городского совета.

В случае если такие земельные участки в хозяйственной деятельности используются, то ситуация выглядит следующим образом. Налоговики при разъяснении подобных неурегулированных вопросов, как правило, ссылаются на ч. 1 ст. 2 Закона “О плате за землю”, которая устанавливает, что использование земли в Украине является платным, а плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы. Поэтому они настаивают на платном пользовании земельными участками.

К сожалению, подобным путем идет и судебная практика.

В п. 4.4 разъяснения ВАС от 27.06.2001 г. № 02-5/743 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности на землю и землепользования” подчеркивается, что в случае предоставления земельного участка в пользование до введения в действие Земельного кодекса* лица, которым эти участки предоставлены в пользование, должны уплачивать земельный налог согласно Закону “О плате за землю” независимо от наличия у них документов, удостоверяющих право собственности или пользования землей. Обращаем внимание на то, что и при действии нового ЗК высшие судебные инстанции продолжают хранить верность приведенному подходу - см., например, постановление ВХС от 07.04.2005 г. по делу № 7/204-А.

То есть, по мнению ВХС, лицо, фактически пользующееся участком без надлежащим образом оформленных документов, удостоверяющих право пользования или собственности на земельный участок, должно уплачивать земельный налог за время фактического пользования землей.

Мы, естественно, считаем данное мнение ошибочным (его критика содержится в редакционном комментарии к упомянутому постановлению ВХС). Но следует принимать во внимание то, что ваш спор вполне может быть разрешен именно таким - ошибочным - образом. Однако в любом случае речь идет об угрозе уплаты земельного налога, а не арендной платы за землю.

Теперь несколько слов о документах (если, конечно, вы все-таки решите уплачивать арендную плату).

Понятно, что документами, на основании которых уплачивается арендная плата за землю, являются договор аренды и налоговая декларация арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности** .***

Если же договора нет, то “основанием” для уплаты арендной платы может служить любой документ - либо самостоятельно составленный вашим предприятием, либо полученный из недр контролирующих органов.

Естественно, что перечисление арендной платы за землю без наличия договора не может относиться на валовые затраты.

Такого же мнения придерживаются замдиректора Департамента налогообложения юридических лиц ГНАУ - начальник управления налога на прибыль и налоговых платежей Н. Хоцяновская и замначальника управления - начальник отдела администрирования платежей В. Завгороднев. В консультации из “Вестника налоговой службы Украины” № 20/2005 они подчеркивают, что в состав валовых затрат можно отнести арендные платежи только после вступления в силу договора аренды земли, то есть после его госрегистрации. Таким образом, автор вопроса, уплачивавший арендные платежи в течение шести месяцев, прошедших между датой заключения договора аренды земельного участка и датой его госрегистрации, не имеет права на включение в валовые затраты “досрочной” арендной платы.

В общем, спешить тут надо медленно...

Поэтому оптимальный вариант для несмелого предприятия - договориться с контролирующими органами и перечислять в бюджет земельный налог (в таком случае нужно представить в ГНИ налоговый расчет земельного налога).

Если же органы категорически настаивают на уплате арендной платы и вы не собираетесь с ними судиться (хотя, на наш взгляд, - зря), то валовые затраты могут появиться у вас после заключения договора - причем не исключено, что задним числом.

Дело в том, что некоторые органы исполнительной власти и местного самоуправления в раздел договора аренды земли “Особые условия” вносят положения об обязанности арендатора уплачивать арендную плату с момента принятия решения о предоставлении земельного участка. Однако соглашаться с таким положением - это право, а не обязанность потенциального арендатора. Если такое условие появится в вашем договоре аренды земли, то внесенные вами платежи приобретут легальный статус, а значит, смогут попасть в валовые затраты.

Как говорится, лучше поздно, чем никогда.

______________________

* Речь идет еще о старом Земельном кодексе, утратившем силу 01.01.2002 г.

** Утверждена приказом ГНАУ от 20.12.2005 г. № 588.

*** Об этом прекрасно знает ГНАУ, которая в одном из недавних писем – от 18.10.2006 г. № 11718/5/15-0216 – подчеркивает, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок, находящийся в гос/комсобственности, являеться договор аренды такого земельного участка.

“Бухгалтер” № 43, ноябрь (III) 2006 г.
Подписной индекс 74201