Офис в жилом доме: возможно ли это?

В наше время нередко наблюдаем такую картину: на первых этажах жилых домов размещаются парикмахерские, банки, аптеки и т. д. Размещать такие объекты в жилых домах выгодно: близость к потребителю, невысокая, по сравнению с промышленными объектами, стоимость недвижимого имущества и т. д. Поэтому в данной публикации мы рассмотрим практические аспекты и нюансы использования под офисы и другие объекты те или иные помещения в жилых домах. В том числе мы затронем и вопросы, связанные с особенностями осуществления реконструкции указанных помещений.

Общие положения

Начнем с анализа общих норм законодательства, определяющих возможность размещения в жилых домах офисных помещений и других бизнес-объектов.

В соответствии со ст. 6 Жилищного Кодекса Украинской ССР (ЖК УССР) от 30.06.1983 г. № 5464-Х, жилые дома и помещения предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Помещения же, предназначенные для торговых, бытовых и других нужд непромышленного характера в соответствии со ст. 4 ЖК УССР в жилищный фонд не входят.

Кроме того, в ст. 6 ЖК УССР предусмотрено, что предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Аналогичная норма содержится и в п. 3 Правил пользования помещениями жилых домов, утвержденными Постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.1992 г. № 572, в редакции от 24.01.2006 г. № 45 (далее - Правила № 45). Также согласно ст. 383 Гражданского Кодекса Украины (далее - ГК Украины) собственник жилого дома (квартиры) имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов его семьи, других лиц и не имеет право использовать его для промышленного производства.

С приведенными выше нормами согласуется и ч. 2 ст. 813 ГК Украины, в соответствии с которой в случае, если нанимателем (арендатором) жилья является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц (граждан).

Подведем промежуточные итоги:

1) жилые помещения должны использоваться только для проживания людей;

2) юридическое лицо может арендовать квартиру исключительно для проживания в ней граждан;

3) помещения, предназначенные для торговых, бытовых и других нужд промышленного характера являются нежилыми помещениями и не включаются в состав жилого фонда.

Учитывая то, что законодательством не расшифровано содержание термина “нужды промышленного характера”, обоснование того, что не надо переводить помещение в нежилой фонд только потому, что оно не используется для нужд промышленного характера, является достаточно рискованным*.

Перевод помещений в нежилой фонд

Возникает вопрос: а как же перевести помещение в нежилой фонд?

Согласно ст. 7 и 8 ЖК УССР перевод помещений в нежилой фонд осуществляется на основании решения исполнительного комитета областного или городского совета. В городе Харькове перевод жилых помещений в нежилые регламентирован Положением о порядке перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые, утвержденным решением Харьковского городского совета от 04.06.2003 г. № 572 (далее - Положение № 572). Так, согласно п. 2 Положения № 572 в нежилые могут быть переведены жилые помещения, расположенные на цокольных, первых, и, в исключительных случаях, на вторых этажах жилых многоэтажных домов для размещения в них объектов непроизводственной сферы.

В соответствии с п. 4, 5 Положения № 572 для перевода помещения в нежилой фонд собственник квартиры предоставляет в Управление жилищного хозяйства Главного управления жилищно-коммунального хозяйства Харьковского городского совета (далее - Управление жилищного хозяйства) следующие документы:

- заявление на имя городского головы с указанием целевого назначения помещения;

- нотариально удостоверенную копию документа, подтверждающего право собственности на квартиру;

- копию технического паспорта на жилье, оформленного ГорБТИ;

- техническое заключение о возможности перевода жилого помещения с целью использования его под нежилое с обоснованием возможности реконструкции помещения, обязательным устройством отдельного входа, не связанного с подъездом жилого дома и эскизный проект входа, согласованный в установленном порядке;

- справку жилищно-эксплуатационных органов о том, что квартира является свободной фактически и юридически, а также копию договора о сборе и вывозе строительного мусора;

- согласие объединения совладельцев многоквартирного дома в случае размещения квартиры в доме, где создано такое объединение.

После получения указанных документов Управление жилищного хозяйства направляет запросы относительно перевода жилого помещения в нежилое и проведения его реконструкции:

- государственным пожарным и санитарно-эпидемиологическим органам, которые обязаны предоставить свои заключения;

- управлению социально-экономического развития, планирования и учета районного исполнительного комитета, которые предоставляют свои предложения, а также информационное письмо депутату городского совета по месту нахождения жилого помещения. Полученные заключения и предложения вместе с поданными документами направляются в управление градостроительства и архитектуры Главного управления градостроительства, архитектуры и земельных отношений, которое:

- предоставляет заключение относительно возможности перевода жилого помещения в нежилое;

- готовит и подает на рассмотрение очередного заседания горисполкома проект решения о переводе жилого помещения в нежилое с предоставлением в установленном порядке разрешения на реконструкцию.

Из содержания Положения № 572 следует, что:

- перевод жилого помещения в нежилое осуществляется его собственником;

- проведение реконструкции помещения возможно лишь после принятия решения о переводе данного помещения в нежилой фонд. Иными словами, перед тем, как перевести в нежилой фонд помещение, предприятие должно его приобрести в собственность. Возможен и второй вариант, при котором действующий собственник помещения осуществляет его перевод в нежилой фонд, а затем продает или сдает в аренду субъекту предпринимательской деятельности.

Порядок заключения договора аренды

При заключении договора аренды помещения, которое переведено в нежилой фонд с целью его использования в качестве офиса или другого объекта, необходимо руководствоваться параграфом 1 “Общие положения о найме (аренде)” и параграфом 4 “Наем здания или другого капитального сооружения” главы 58 ГК Украины. Следует учитывать то, что в с соответствии со ст. 793 ГК Украины договор аренды части здания сроком на один год и более подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, такой договор согласно ст. 210 и 794 ГК Украины вступает в силу с момента его государственной регистрации**.

Также следует отметить, что для того, чтобы арендатор мог произвести улучшения и капитальный ремонт арендуемого помещения, в договор аренды необходимо включить следующие условия:

- арендодатель дает согласие на осуществление арендатором улучшений с зачислением их стоимости в счет арендной платы (ст. 778 ГК Украины);

- текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения осуществляется арендатором (ст. 776 ГК Украины). Если помещение находится в доме, где создано объединение собственников многоквартирного дома (кондоминиум), то дополнительно следует обратиться к положениям Закона Украины от 29.11.2001 г. № 2866-III “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”. В соответствии со ст. 26 данного Закона предметом договора аренды нежилых помещений для ведения хозяйственной, предпринимательской либо иной, не запрещенной законом деятельности, может быть нежилое помещение, которое размещено в многоквартирных домах, с соблюдением арендатором государственных строительных, противопожарных санитарно-гигиенических и иных норм, установленных законодательством. При этом в договоре аренды такого помещения должны быть обязательно указаны предмет договора, цель использования помещений, номер и дата выдачи документа, свидетельствующего о государственной регистрации арендатора в качестве субъекта предпринимательской деятельности, срок, на который заключается договор, обязанности и права арендатора и арендодателя, ответственность за причиненные убытки. В договоре аренды могут быть также указаны и другие условия.

Особенности проведения
реконструкции помещений

Согласно п. 4 Правил № 45, переоборудование, перепланировка жилых и подсобных помещений, балконов, лоджий собственниками (арендаторами) может проводиться по соответствующим проектам*** без ограничения интересов иных граждан, которые проживают в данном доме. При этом арендатор может выполнять указанные работы только с разрешения собственника дома (квартиры). Кроме того, согласно ст. 26 Закона Украины от 29.11.2001 г. № 2866-III “Об объединениях совладельцев многоквартирного дома” в случае необходимости проведения строительных работ**** заинтересованная сторона получает соответствующие разрешения в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Из содержания ст. 29 Закона Украины от 20.04.2000 г. № 1699-XIII “О планировании и застройке территории” следует, что при осуществлении строительных работ необходимо получить разрешение инспекции архитектурно-строительного контроля. Порядок получения указанного разрешения определен Положением о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденного приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 05.12.2000 г. № 273. Необходимо учитывать то, что согласно ст. 1 Закона Украины от 14.10.1994 г. № 208/94-ВР “Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства” за проведение строительных работ без разрешения на их выполнение, а также без утвержденной проектной документации предусмотрены штрафные санкции в размере 50 % от стоимости данных работ.

Ответственность предприятия

Возникает вопрос, какие же последствия могут наступить для предприятия в случае начала деятельности без перевода помещения в нежилой фонд. Во-первых, если помещение используется на правах аренды, то с учетом приведенных в начале статьи положений ГК Украины договор аренды может быть признан недействительным как сделка, не соответствующая требованиям закона. Во-вторых, статьей 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях за нецелевое использование жилых помещений предусмотрена административная ответственность в виде наложения штрафа на должностных лиц предприятия в размере от трех до семи необлагаемых минимумов доходов граждан. На сегодняшний день это составляет от 51 до 105 гривень.

-------------------------------------------------

* Необходимость такого согласования отражена также в следующих письмах Государственного комитета Украины по вопросам регуляторний политики и предпринимательства: от 11.05.2002 г. № 1-211/2564 “Относительно получения права на расположение офисных помещений в жилищном фонде”; от 06.03.2002 г. № 2-222/1301 “О рассмотрении письма (относительно использования жилых помещений не по назначению”).

** В настоящее время порядок регистрации прав на недвижимое имущество определен Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 г. № 7/5. Однако следует отметить, что данное положение не определяет порядок регистрации договоров аренды.

*** На необходимость составления проектной документации в случае переоборудования либо перепланировки квартиры обращено внимание в письме Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины, от 02.08.2001 г. № 5/3-564 “Об осуществлении хозяйственной и другой не запрещенной действующим законодательством деятельности непромышленного характера и размещении в жилых помещениях офисов, контор, торговых организаций непромышленного характера”.

**** В соответствии со ст. 1 Закона Украины от 14.10.1994 г. № 208/94-ВР “Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства”, к строительным работам вышеназванным Законом отнесены проектирование, работы по строительству, реконструкции, реставрации и капитальному ремонту.

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 34-35 (556-557), 21 августа 2006 г.
Подписной индекс 40783