ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ

ЛИСТ
11.10.2005 N 9777/6/17-2316

Про надання в оренду нерухомості

Державна податкова адміністрація України розглянула лист щодо надання в оренду нерухомого майна і повідомляє деякі аспекти оподаткування таких доходів.

Згідно зі статтею 3 Закону України від 22 травня 2003 р. N 889 "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон) об'єктом оподаткування у резидентів є будь-який дохід з джерелом його походження з України, у тому числі дохід від надання майна в оренду або суборенду (строкове володіння та/або користування).

Законом установлено (п. 1.3 ст. 1), що доходом фізичних осіб, які не здійснюють підприємницьку діяльність, є будь-який дохід з джерел на території України, нарахований (виплачений) на користь платника податку протягом звітного оподатковуваного періоду, у т.ч. і дохід від надання в оренду нерухомості, розташованої на території України (п. 1.3 "е" ст. 1), який є пасивним доходом (п. 1.12 ст. 1).

Порядок сплати податку з доходів фізичних осіб, одержаних від надання нерухомості в оренду (житловий найом), визначено п. 9.1 статті 9 вищезазначеного Закону, яким установлено, що податковим агентом платника податку - орендодавця при нарахуванні доходу від надання в оренду нерухомого майна (житла, будівель, споруд та землі), є орендар.

Підпунктом 9.1.4 п. 9.1 статті 9 Закону визначено, що якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, то особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) до бюджету податку, є платник податку - орендодавець. При цьому такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету у строки, встановлені законом для квартального податкового періоду, а саме: протягом 40 календарних днів, наступних за останнім днем такого звітного кварталу.

Доходи, зазначені у цьому пункті, кінцево оподатковуються при їх виплаті за їх рахунок (пп. 9.1.5 п. 9.1 статті 9) за ставкою оподаткування 15 відсотків (на період 2004-2006 рр. - 13%) згідно із пунктом 7.1 статті 7 Закону , за винятком випадків, коли орендодавцем виступає суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа і дохід з надання такого виду послуг отриманий саме у межах її підприємницької діяльності.

Безпосередньо провадження і оподаткування підприємницької діяльності регулюється Господарським кодексом України ( 436-15 ), Декретом Кабінету Міністрів України від 26.12.92 р. N 13-92 "Про прибутковий податок з громадян" (розділ 6) та Указом Президента України від 03.07.98 р. N 727/98 "Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб'єктів підприємницької діяльності" та іншими законодавчими і нормативно-правовими актами.

Згідно з Господарським кодексом України ( 436-15 ) (стаття 43) підприємці мають право без обмежень самостійно здійснювати будь-яку підприємницьку діяльність, яка не заборонена законом, та залучати до неї матеріально-технічні, фінансові та інші види ресурсів, використання яких не обмежено законом. Згідно із главою 23 Цивільного кодексу України ( 435-15 ) власник володіє, користується і розпоряджається майном на власний розсуд, у т.ч. для здійснення підприємницької діяльності.

Враховуючи наведене, фізична особа має право застосовувати для здійснення своєї підприємницької діяльності належне їй за правом власності нерухоме майно.

Таким чином, здавання в оренду власної нерухомості може здійснюватися фізичними особами як у межах підприємницької діяльності, так і шляхом виконання норм пункту 9.1 статті 9 Закону (без реєстрації орендодавця як суб'єкта підприємницької діяльності), за їх вибором. Порядок оподаткування одержаних від здавання в оренду нерухомості доходів залежатиме від змісту укладеного договору.

Одночасно повідомляємо, що при укладенні договору найму (оренди) з фізичною особою чи фізичною особою - суб'єктом господарської діяльності слід дотримуватися вимог гл. 52 Цивільного кодексу України ( 435-15 ), якою визначені поняття та види договорів.

Кодексом ( 435-15 ) також передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору та визначенні умов договору, а зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Заступник голови С.Лекар