Підрядні роботи в будівництві:
організаційний етап та етап підготовки до будівництва

Підготовчі заходи

Багато суб'єктів господарювання, задумавши будівництво, не знають, із чого слід починати:

- які потрібні документи, у яких інстанціях необхідно узгодити ці документи,

- якими нормативно-правовими актами необхідно при цьому керуватися,

- яким вимогам зобов'язаний відповідати підрядник,

- які умови повинен містити договір підряду тощо.

У консультації ми постараємося відповісти на ці та інші запитання, що неминуче виникають перед початком будівництва.

Увага! Під будівництвом розуміється не тільки спорудження нового об'єкта, але й реконструкція, реставрація, капітальний ремонт, упорядкування об'єктів містобудування, розширення та технічне переоснащення підприємств (ст. 23 Закону № 1699).

Нормативна база

Процедура отримання дозвільних документів на будівництво регламентується численними нормативно-правовими актами. Основними з них є:

- Закон України від 16.11.92 р. № 2780 "Про основи містобудування" (далі - Закон № 2780);

- Закон України від 20.05.99 р. № 687 "Про архітектурну діяльність" (далі - Закон № 687);

- Закон України від 20.04.2000 р. № 1699 "Про планування та забудову територій" (далі - Закон № 1699);

- Типові регіональні правила забудови, затверджені наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 10.12.01 р. № 219 (далі - Типові регіональні правила № 219);

- Порядок надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов стосовно інженерного забезпечення об'єкта архітектури та визначення розміру плати за їх видачу, затверджений постановою КМУ від 20.12.99 р. № 2328 (далі - Порядок № 2328);

- Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затверджене наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 05.12.2000 р. № 273 (далі - Положення № 273).

Вивчивши перелічені документи, суб'єкт господарювання зможе зрозуміти, самому йому "бігати по інстанціях" чи краще доручити це спеціалістам. В останньому випадку він може укласти договір підряду на проектні роботи з проектною організацією, що має ліцензію на здійснення такого виду робіт.

Документи, що дають право на будівництво

Розглянемо на конкретній ситуації, у якій послідовності необхідно діяти суб'єкту господарювання, що вирішив не витрачати зайві гроші та самостійно отримати правовстановні документи на будівництво (реконструкцію) будівлі.

СИТУАЦІЯ: житловий будинок - під офіс

Ваше підприємство купило у мешканців приватизованих квартир житлову двоповерхову будівлю старої забудови. Куплену будівлю ви плануєте використати під офіс, але для цього необхідно здійснити реконструкцію будинку.

Запитання: яку дозвільну документацію необхідно оформити для реконструкції викупленої будівлі?

Оформлення правовстановних документів на будівництво - процедура досить тривала -складається з декількох етапів.

1. Отримання дозволу на будівництво

Перший ваш візит - до виконкому місцевої ради, оскільки дозвіл на будівництво видають виконавчі органи влади на місцях, а також Київська та Севастопольська міські адміністрації (у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами) (ст. 24 Закону № 1699).

Дозвіл на будівництво об'єктів містобудування видається на підставі поданої суб'єктом господарювання заяви і доданих до неї документів. Перелік документів і матеріалів, які необхідно додати до заяви, визначається регіональними або місцевими правилами забудови (ст. 21, 22 Закону № 1699).

Реконструкція - є свої нюанси

Трохи відрізняється від загальної процедури порядок отримання дозволів на проведення реконструкції або капітального ремонту будинків, вбудовано-прибудованих приміщень, горищ і мансард (п. 7 Типових регіональних правил № 219). Порядок і терміни отримання такого дозволу регламентуються регіональними та місцевими правилами забудови.

Для того щоб використати викуплений житловий будинок під офіс, його слід перевести в нежитловий фонд. Тому в заяві про видачу дозволу на реконструкцію необхідно вказати цільове призначення викупленого будинку. Якщо за рішенням виконкому місцевої ради будинок переведений з житлового фонду в нежитловий, таке рішення виконкому одночасно є дозволом на розробку проекту реконструкції цього будинку, тобто дозволом на будівництво (п. 7.4 Типових регіональних правил № 219).

Разом із заявою подаються, як правило, такі документи:

- нотаріально посвідчені копії засновницьких документів;

- документи, що засвідчують право власності на будинок (договір купівлі-продажу);

- копія технічного паспорта на житловий будинок, оформленого БТІ;

- довідка житлово-експлуатаційних органів про те, що житловий будинок, квартира вільні фактично та юридичне, а також копія договору на збирання та вивезення будівельного сміття;

- документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку під будівлею або право користування нею.

Зауважимо, що в кожному регіоні нормативними документами, які регулюють питання переведення житлових приміщень у нежитлові, можуть бути передбачені також і інші документи. Наприклад, у Дніпропетровську діє Порядок № 19/4 від 06.11.02 р., а в Харкові - Положення № 572 від 04.06.03 р., які містять свій перелік документів, що подаються у цьому випадку.

Дозвіл на будівництво об'єктів містобудування видається заявникові безплатно протягом двох місяців з дня подання заяви на підставі комплексного висновку органу з питань містобудування та архітектури.

2. Отримання вихідних даних на
об'єкт будівництва

Маючи дозвіл на будівництво, ви прямуєте до місцевого органу містобудування та архітектури - за отриманням вихідних даних для проектування.

Вихідні дані, необхідні для розробки проекту об'єкта будівництва (ст. 5 Закону № 687), складаються з документації, яку треба буде отримати в різних інстанціях:

- архітектурно-планувальне завдання (АПЗ);

- технічні умови з інженерного забезпеченню об'єкта архітектури (ТУ).

Вихідні дані зацікавленим юридичним і фізичним особам (п. 1 Порядку № 2328) видаються:

- для будівництва в містах обласного значення - управліннями містобудування та архітектури виконавчих органів місцевих рад;

- у Києві та Севастополі - управліннями містобудування й архітектури Київської та Севастопольської міськдержадміністрацій;

- в інших населених пунктах і на територіях -відділами містобудування та архітектури райдержадміністрації.

АПЗ розробляється, затверджується і видається замовникові в місячний термін з моменту подання заяви за умови подання документів, передбачених п. 27 Порядку № 2328 (ст. 5 Закону № 687).

ТУ - це комплекс умов і вимог до інженерного забезпечення об'єкта архітектури, перелік яких міститься в АПЗ. Перелік документів, які необхідно подати разом із заявою, наведений у п. 28 Порядку № 2328. Замовник може самостійно звернутися за отриманням ТУ до відповідних організацій (водо-, тепло-, енерго- газоспостачання тощо). Ці організації зобов'язані видати ТУ на вимогу замовника в 15-денний термін з дня звернення (п. 23 Порядку № 2328).

Плата за видачу АПЗ та ТУ розраховується відповідно до розцінок, наведених у додатках № 2, 3 до Порядку № 2328.

3. Отримання проектної документації

Розробкою проектної документації займаються спеціалізовані організації, що мають ліцензію на право проведення таких робіт (п. 30 ст. 9 Закону № 1775). Взаємовідносини замовника та проектувальника оформляються договором (контрактом) на проектні роботи (ст. 887 ЦК, ст. 324 ГК). Але перш ніж укласти договір, переконайтеся в наявності у проектувальника ліцензії на право здійснення відповідних проектних робіт.

Крім того, проектна документація розробляється під керівництвом або за обов'язковою участю архітектора, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат, і завіряється його підписом та особистою печаткою (ст. 7 Закону № 687).

Подання проектної документації на узгодження, експертизу та затвердження є обов'язком замовника (п. 9.16 ДБН А.2.2-3 - 2004). Однак на підставі договору та за окрему плату таке узгодження може здійснити проектувальник. Узгодити проектну документацію необхідно з місцевими органами містобудування й архітектури, з інженерно-експлуатаційними службами, ресурсопостачальними організаціями. Термін узгодження займає до 15 днів (п. 9.11 ДБН А.2.2-3-2004).

Після узгодження та затвердження проекту проектувальником розробляється робоча документація, на підставі якої підрядник здійснюватиме будівельні роботи (ст. 8 Закону № 687).

4. Отримання дозволу на виконання
будівельних робіт

Порядок отримання дозволу на виконання будівельних робіт регламентується Положенням № 273.

Такий дозвіл видає місцева інспекція державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК). Виконання будівельних робіт без такого дозволу забороняється.

Цей документ дає забудовнику і підряднику (ст. 29 Закону № 1699) право:

- на виконання будівельних робіт;

- підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж і споруд;

- видачу ордерів на проведення земляних робіт.

Інспекція ДАБК зобов'язана видати дозвіл на виконання будівельних робіт на підставі поданих забудовником документів у термін, що не перевищує одного місяця (пп. 3.2 Положення № 273).

Видається такий дозвіл на весь нормативний або передбачений контрактом термін будівництва. Термін дії дозволу може бути продовжений на прохання замовника (п. 3.12 Положення № 273).

Забудовник (замовник) зобов'язаний у 7-денний термін повідомити інспекцію ДАБК про початок будівельних робіт на об'єкті (п. 3.7 Положення № 273). Але спочатку треба підшукати хорошого підрядника.

Підрядний спосіб будівництва

Ліцензування будівельної діяльності

При виборі підрядника слід ураховувати, що значна частина будівельних робіт підлягає ліцензуванню. Згідно з п. 30 ст. 9 Закону № 1775 ліцензія необхідна для здійснення:

- вишукувальних та проектних робіт для будівництва;

- робіт зі зведення несучих та огороджувальних конструкцій;

- будівництва та монтажу інженерних і транспортних мереж.

Вичерпний перелік видів робіт у будівельній діяльності, що підлягають ліцензуванню, наведений у додатку до п. 1.3 Ліцензійних умов № 112/182.

Таким чином, виступити в ролі підрядника щодо цих видів робіт мають право лише суб'єкти підприємницької діяльності, у яких є відповідні ліцензії. Тому перш ніж укладати договір з підрядником, яким може бути як юридична особа, так і приватний підприємець, необхідно перевірити у нього наявність ліцензії.

Ліцензії на здійснення будівельної діяльності видають:

- Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України (Держбуд);

- Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації (Перелік № 1698).

Термін дії ліцензії - 5 років (Постанова № 1755).

Договір будівельного підряду

Успіх будівництва значною мірою залежить не тільки від правильно вибраного підрядника, але й від грамотно складеного договору будівельного підряду.

Підрядні відносини в капітальному будівництві регулюються ЦК (§ 3 гл. 61 "Підряд") та ГК (розділ 33 "Капітальне будівництво). Тому при укладанні договору підряду на виконання будівельних робіт необхідно дотримуватися вказаних норм. Крім того, можна скористатися Положенням № 9 (носить рекомендаційний характер), яким визначений порядок підготовки, складання та виконання підрядних контрактів на будівництво об'єкта.

Форма договору

Договір будівельного підряду укладається в простій письмовій формі (ст. 208 ЦК). За бажанням однієї зі сторін договір може бути нотаріально засвідчений (ст. 209 ЦК).

Сторони договору

Головними учасниками договору будівельного підряду є замовник і підрядник, якими можуть бути як юридичні, так і фізичні особи.

Зі згоди замовника підрядник має право доручати виконання окремих робіт іншим спеціалізованим організаціям - субпідрядникам (ч. 2 ст. 319). У цьому випадку відносно замовника підрядник виступає як генеральний підрядник (генпідрядник), а відносно субпідрядника - замовником. Згідно з ч. 2 ст. 838 ЦК генпідрядник відповідає перед субпідрядником за невиконання або неналежне виконання замовником своїх обов'язків за договором підряду, а перед замовником - за порушення субпідрядником свого обов'язку.

Істотні умови договору

Договір уважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди за всіма істотними умовами договору (ч. 2 ст. 180 ГК, ч. 1 ст. 638 ЦК). Істотними є умови, визнані такими згідно із законом, необхідні для цього виду договору або встановлені сторонами.

Для договору будівельного підряду істотними, згідно з ч. 5 ст. 318 ГК, уважаються такі умови:

1) найменування сторін;

2) місце та дата укладення договору;

3) предмет договору (найменування об'єкта, обсяги та види робіт, передбачених проектом);

4) терміни початку і закінчення будівництва, виконання робіт.

Умова про терміни є однією з найважливіших для підряду. Тривалість терміну визначається за згодою між замовником і підрядником (ч. 1 ст. 846 ЦК). Якщо терміни виконання роботи в договорі не встановлені, підрядник зобов'язаний виконати роботу, а замовник має право вимагати її виконання в розумні терміни, згідно із суттю зобов'язання, характером та обсягами роботи, а також звичаями ділового обороту (ч. 2 ст. 846 ЦК). Така вимога норми закону, але радимо все ж термін виконання будівельних робіт у договорі вказувати;

5) права й обов'язки сторін;

6) вартість і порядок фінансування будівництва Об'єкта (робіт).

Вартість роботи в договорі будівельного підряду включає суму відшкодування понесених підрядником витрат і плату за виконану ним роботу (ч. 3 ст. 843 ЦК). Визначатися вартість може шляхом складання сторонами приблизного або твердого кошторису. Сторони можуть передбачити в договорі попередню оплату (аванс), зазначивши її розмір, терміни перерахування і напрями використання. Підрядник має право вимагати виплати йому авансу тільки у випадку і в розмірі, установлених договором (ч. 2 ст. 854 ЦК, ч. 6 ст. 321 ГК).

Замовник має право вносити зміни до проектно-кошторисної документації до початку або під час виконання будівельних робіт, але вартість цих робіт не може перевищувати 10 % кошторисної вартості та не повинна змінювати характер робіт (ч. 1 ст. 878 ЦК). Якщо ж вартість додаткових робіт перевищує вказані 10 %, такі зміни можуть бути внесені тільки зі згоди підрядника. При цьому підрядник має право відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків (ч. 2 ст. 878 ЦК).

Проектно-кошторисна документація підлягає коригуванню (зміні, доповненню), якщо в процесі виконання будівельних робіт підрядником виявляються не враховані проектом роботи, що призвели до збільшення кошторису. У цьому випадку підрядник зобов'язаний повідомити про це замовника (ч. 3 ст. 877 ЦК);

7) порядок матеріально-технічного, проектного та іншого забезпечення будівництва.

Якщо інше не встановлене договором, підрядник зобов'язаний виконати будівельні роботи зі свого матеріалу та своїми засобами (ч. 1, 3 ст. 318 ГК, ч. 1 ст. 879 ЦК). При використанні будматеріалів, що підлягають обов'язковій сертифікації, підрядник зобов'язаний мати на них сертифікати. Перелік таких матеріалів затверджений Порядком № 498. Договором будівельного підряду повинні бути визначені склад і зміст проектно-кошторисної документації, а також має бути визначено, яка зі сторін і в який термін зобов'язана надати відповідну документацію (ч. 2 ст. 877 ЦК);

8) режим контролю замовником якості робіт і матеріалів,

Замовник має право в будь-який час перевіряти хід та якість будівельних і монтажних робіт, а також якість використовуваних матеріалів (ч. 1 ст. 320 ГК, ч. 1 ст. 849 ЦК). При цьому він не повинен втручатися в оперативно-господарську діяльність підрядника. Такий контроль здійснюється постійно шляхом проведення періодичних вибіркових перевірок ведення будівництва.

Замовник має право доручити здійснення контролю і нагляду за будівництвом спеціалізованій організації або фахівцеві. Умова про це обов'язково повинна бути включена в договір (ч. 3 ст. 881 ЦК);

9) порядок приймання-передачі об'єкта (робіт).

Замовник, що отримав повідомлення підрядника про готовність до здачі робіт, виконаних за договором будівельного підряду, або певного етапу робіт, якщо це передбачене договором, зобов'язаний негайно приступити до їх приймання (ч. 1 ст. 882 ЦК). Він же формує і склад комісії з приймання об'єкта будівництва. Передача будівельних робіт та об'єкта від підрядника до замовника оформляється актом, який підписується обома сторонами (ч. 4 ст. 882 ЦК). Якщо однією зі сторін акт не підписаний, цей факт фіксується в самому акті. Спори за таким підписамим в односторонньому порядку актом вирішуються в суді;

10) порядок розрахунків за виконані роботи, умови про дефекти та гарантійні терміни.

Якщо договором не передбачене авансування, замовник зобов'язаний сплатити підряднику визначену договором ціну після прийняття спорудженого об'єкта або виконаних робіт (ч. 4 ст. 879 ЦК, ч. 5 ст. 321 ГК). При цьому підрядник має право на оплату роботи за ціною, установленою договором, і в тому випадку, якщо фактичні витрати при виконанні ним робіт виявилися меншими, ніж передбачалося при визначенні ціни (кошторису). Згідно з попередньою домовленістю сторін отримана підрядником економія може бути розділена між ними (ст. 845 ЦК).

Підрядник гарантує досягнення об'єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об'єкта згідно з договором протягом гарантійного терміну. Законодавче термін гарантії встановлений у 10 років з дня прийняття-передачі об'єкта замовникові. Більший термін гарантії може бути встановлений договором або законом (ч. 1 ст. 884 ЦК). Гарантійний термін продовжується на час, протягом якого об'єкт не міг експлуатуватися внаслідок недоліків, за які відповідає підрядник;

11) страхування ризиків, фінансові гарантії.

Підрядник зобов'язаний укласти договір страхування об'єкта будівництва або комплексу робіт, якщо інше не встановлене договором. При цьому в договорі можна передбачити, що сторона, на яку покладається обов'язок оформити страховку, повинна надати другій стороні докази укладення договору страхування, включаючи відомості про страхувальника, розмір страхової суми та застраховані ризики (ч. 1 ст. 881 ЦК);

12) відповідальність сторін (відшкодування збитків).

Міри відповідальності визначаються сторонами в договорі. За невиконання або неналежне виконання обов'язків за договором будівельного підряду відповідальна за це сторона сплачує штрафні санкції, а також відшкодовує збитки в сумі, не покритій штрафними санкціями (ч. 1 ст. 322 ГК). Розміри штрафних санкцій сторони вказують у договорі будівельного підряду.

Для вимог, що випливають з неналежної якості робіт за договором будівельного підряду на капітальне будівництво, ч. 3 ст. 322 ГК установлені терміни позовної давності, які обчислюються з дня прийняття роботи замовником:

- один рік - за недоліками некапітальних конструкцій, а у випадку якщо недоліки не могли бути виявлені при звичайному способі прийняття робіт, - два роки;

- три роки - за недоліками капітальних конструкцій, а у випадку якщо недоліки не могли бути виявлені при звичайному способі прийняття робіт, - десять років;

- тридцять років - з відшкодування збитків, заподіяних замовникові протиправними діями підрядника, які спричинили руйнування або аварії.

Якщо недоліки виявлені протягом гарантійного терміну, перебіг позовної давності починається з дня виявлення недоліків.

Складання кошторисів

Кошторис як частина договору підряду

Одна з особливостей договору підряду полягає в тому, що ціна договору може бути визначена в кошторисі (ст. 844 ЦК). Узгоджений між підрядником і замовником кошторис додається до договору та є його невід'ємною частиною.

У будівництві для визначення ціни на будівельну продукцію складається кошторисна документація, на підставі якої здійснюється розрахунок кошторисної вартості будівництва. Якщо в технічній документації вказується весь комплекс виконуваних робіт, то в кошторисній документації враховуються всі витрати, які необхідно понести, щоб ці роботи виконати.

Склад кошторисної документації залежить від стадії розробки проектної документації та технічної складності об'єкта. Незалежно від того, хто складає кошторисну і технічну документацію - підрядник чи замовник, така документація підлягає узгодженню сторонами, є невід'ємною частиною договору і в більшості випадків залишається незмінною до кінця виконання робіт.

На сьогодні будівельна кошторисна документація звичайно складається за допомогою спеціальних комп'ютерних програм.

Склад і види кошторисної документації

Склад і види кошторисної документації встановлені розділом 2 ДБН Д. 1.1-1-2000. Розглянемо деякі з кошторисних документів.

Кошторисна документація складається в певній послідовності, з поступовим переходом від дрібних до більш великих елементів будівництва, що являють собою вид робіт:

об'єкт - пусковий комплекс - черга будівництва - будівництво (будування) у цілому.

Основним первинним документом є локальний кошторис, який складається за робочими кресленнями на окремі види будівельних і монтажних робіт. Порядок складання локальних кошторисів регламентується п. 2.4 ДБН Д.1.1-1-2000. Локальні кошториси складаються на підставі діючих поточних цін на трудові і матеріально-технічні ресурси за формами, указаними в додатках Д, Е до ДБН Д. 1.1-1-2000. До локальних кошторисів заповнюються відомості ресурсів: затрати праці, будівельні машини і механізми, будівельні матеріали, вироби і конструкції.

Об'єктні кошториси складаються на підставі локальних кошторисів у цілому на об'єкт. Порядок складання об'єктних кошторисів регламентується п. 2.5 ДБН Д.1.1-1-2000 за формою, указаною в додатку Г до ДБН Д.1.1-1-2000. В об'єктному кошторисі дані локальних кошторисів підсумовуються з групуванням за відповідними графами кошторисної вартості:

- будівельні роботи;

- монтажні роботи;

- обладнання, меблі та інвентар;

- інші затрати.

Замість локальних і об'єктних кошторисів можуть бути складені локальні та об'єктні кошторисні розрахунки в таких випадках:

- якщо обсяг робіт і розмір витрат ще остаточно не визначені та підлягають уточненню при розробці робочої документації (робочих креслень);

- якщо обсяг робіт, характер і методи їх виконання не можуть бути точно визначені при проектуванні і будуть уточнені в процесі будівництва.

Основним документом у кошторисній документації е зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва, який містить повну кошторисну вартість усіх об'єктів, передбачених проектом. Зведений кошторисний розрахунок складається на підставі об'єктних кошторисів, об'єктних кошторисних розрахунків і кошторисних розрахунків на окремі види робіт. У випадку якщо вартість робіт може бути визначена за локальним кошторисом або об'єктним кошторисом, зведений кошторисний розрахунок не складається.

Також до складу кошторисної документації можуть входити й інші види кошторисів, не вказані вище:

- кошторисні розрахунки на окремі види витрат;

- комерційний кошторис;

- кошторис на залишок;

- зведені витрати та ін.

На підставі цього розрахунку замовник і підрядник можуть установлювати ціну будівництва, у тому числі й за результатами тендера.

Кошторисна вартість будівництва

Кошторисна вартість будівництва являє собою загальну суму грошових коштів, необхідних для виконання всіх будівельних робіт, яка розрахована на підставі:

- проекту і робочої документації, у тому числі креслень, відомостей обсягів будівельних і монтажних робіт, специфікацій і відомостей на обладнання, основних рішень з організації черговості будівництва, прийнятих у процесі організації будівництва, а також пояснювальної записки до проектних матеріалів;

- діючих кошторисних нормативів, поточних цін на трудові і матеріально-технічні ресурси, а також обладнання, меблі та інвентар у випадку, якщо будівництво здійснюється під ключ.

Застосування ДБН

Дуже часто при визначенні кошторисної вартості будівництва як у замовників, так і у підрядників виникає таке запитання:

Чи є обов'язковим при визначенні кошторисної вартості будівництва застосування норм, установлених ДБН?

Застосування норм, затверджених Наказом № 174 (ДБН Д.1.1-1-2000), обов'язкове для визначення вартості будівництва, здійснюваного за рахунок бюджетних коштів або коштів підприємств, установ і організацій державної власності. При цьому правила ДБН застосовуються при веденні будівництва підрядним, господарським і змішаним способом.

Для підприємств, які будують не за рахунок бюджетних коштів, а за рахунок інших джерел фінансування, застосування ДБН Д. 1.1-1-2000 носить рекомендаційний характер і повинне бути узгоджене сторонами в договорі.

Застосування інших затверджених державних будівельних норм (ДБН) обов'язкове для підприємств усіх видів власності незалежно від джерела фінансування будівництва.

Облік витрат на узгодження

У бухгалтерському обліку витрати, які понесені підрядником при укладенні будівельного контракту, включаються до витрат за таким контрактом, якщо існує імовірність його підписання (п. 16 П(С)БО 18 "Будівельні контракти").

Під витратами "при укладенні будівельного контракту" у вищевказаному стандарті розуміються затрати підрядника на узгодження і підготовку. Сюди можна віднести витрати, пов'язані з такими заходами, як:

- проведення попередніх переговорів із замовником, участь у відкритих або закритих підрядних торгах (тендерах), конкурсах тощо;

- узгодження проектно-кошторисної документації на майбутній об'єкт будівництва (зустрічі із замовником, проектувальником, перевірка проектно-кошторисної документації й у разі необхідності - підготовка спеціалістами підрядника зауважень, пропозицій; за необхідності - проведення експертизи проекту в цілому або окремих його частин тощо);

- узгодження і передача майданчика будівництва "у натурі" (як говорять будівельники). Це не тільки безпосередня передача самого майданчика будівництва, але й, наприклад, з'ясування або уточнення можливих шляхів підвезення матеріалів на будмайданчик, місць (точок) підключення до існуючих позамайданчикових передавальних пристроїв (електричних, газових, телефонних мереж, мереж водопроводу тощо).

Як правило, у всіх цих заходах беруть участь керівники підприємства-підрядника (директор, головний інженер, заст. з виробництва та ін.) і спеціалісти кошторисно-договірних відділів, технічних служб та ін. Тому до витрат "узгоджувального" періоду слід відносити їх зарплату, обов'язкові нарахування на неї, вартість поїздок власним або громадським транспортом, відрядні та інші аналогічні витрати. Такі затрати найчастіше враховуються у складі адміністративних витрат підприємства з подальшим списанням на фінансовий результат. Однак у будівельній галузі адміністративні витрати у випадках, визначених пунктом 15 П(С)БО 18, можна відносити й на конкретний об'єкт будівництва (наприклад, витрати на відрядження, у яке направляються технічні працівники підприємства для вирішення питань, пов'язаних з будівництвом об'єкта за конкретним договором підряду).

У податковому обліку затрати на узгодження і підготовку включаються до складу валових витрат згідно з нормою пп. 5.2.1 Закону про прибуток як пов'язані "...з підготовкою, організацією..." будівельних робіт.

Якщо угода не відбулася -
договір не підписаний

А як же бути підряднику з понесеними затратами, якщо планований договір підряду з будь-яких причин не був укладений, наприклад тендер виграв інший підрядник?

У цьому випадку необхідно запастися документами, які підтверджують намір підрядника укласти договір. Добре мати офіційний лист замовника, у якому підприємству пропонують узяти участь у конкурсі або прийняти підряд на об'єкт будівництва (виступити генпідрядником або субпідрядником). Підрядник може видати наказ з посиланням на такий лист тощо.

Придбання (створення) тимчасових
нетитульних споруд

Перелік тимчасових нетитульних споруд наведений у п. 3.1.14.6 Правил № 174.

Затрати на придбання або створення і розбирання тимчасових нетитульних будівель та споруд ураховуються в порядку, установленому для обліку виконаних будівельно-монтажних робіт (БМР).

Придбаваються або виготовляються такі об'єкти за рахунок власних коштів будівельного підприємства, якщо їх вартість не включається замовником до вартості будівельного договору (контракту).

Підставою для виготовлення тимчасових нетитульних споруд силами підприємства служать такі документи:

1) службова записка керівника дільниці (виконроба, ст. виконроба), рішення виробничої наради (виписка з протоколу), рішення техгрупи тощо (варіантів може бути безліч - усе залежить від обсягу робіт, наявності технічних та економічних служб на підприємстві і т. д.). У будь-якому з поданих документів (у всіх випадках) повинне даватися обґрунтування необхідності наявності на дільниці(ях) тих чи інших тимчасових нетитульних споруд;

2) наказ по підприємству або будь-який інший розпорядчий документ, у якому застережено все, що стосується безпосередньо виготовлення тимчасових нетитульних споруд (силами якого підрозділу, у які терміни, хто відповідальний та ін.).

У бухгалтерському обліку тимчасові нетитульні споруди відображаються:

- як оборотні активи на рахунку 22 "МШП" - якщо призначені для використання протягом операційного циклу або протягом 12 місяців з дати балансу;

- як необоротні активи на субрахунку 113 "Тимчасові (нетитульні) споруди" - якщо призначені для використання протягом терміну, що перевищує один рік або один операційний цикл.

Будівельні підприємства у своїй діяльності як тимчасові споруди часто використовують інвентарні об'єкти, наприклад інвентарні будівельні риштування. Інвентарні нетитульні споруди легко монтуються і демонтуються на об'єкті будівництва.

При виготовленні тимчасових нетитульних споруд власними силами (зазвичай цим займаються допоміжні служби будівельного підприємства) затрати збираються:

- на рахунку 23 "Виробництво" - якщо тимчасові нетитульні споруди належать до оборотних активів;

- на субрахунку 153 "Придбання (виготовлення) інших необоротних матеріальних активів" - якщо до необоротних активів.

Вартість необоротних тимчасових (нетитульних) споруд погашається шляхом нарахування бухгалтерської амортизації. Згідно з п. 27 П(С)БО 7 можна застосувати два методи нарахування амортизації: прямолінійний і виробничий. На практиці будівельні підприємства застосовують прямолінійний метод амортизації. Знос у розмірі нарахованої амортизації обліковується на субрахунку 132 "Знос інших необоротних матеріальних активів", до якого підприємство може відкрити окремий субрахунок другого порядку, наприклад 1323.

У податковому обліку після 1 липня 2004 року затрати на спорудження тимчасових нетитульних споруд:

- включаються до складу валових витрат звітного періоду, якщо об'єкти є оборотними активами і якщо вони належать до необоротних активів, але їх вартість не перевищує 1 000 грн.;

- збільшують балансову вартість груп основних фондів з метою амортизації затрат, якщо термін їх служби - більше 365 днів і вартість більше 1 000 грн.

ПРИКЛАД

Будівельне підприємство власними силами виготовило будівельні риштування багаторазового використання. Планований термін використання риштувань - 3 роки. Вартість виготовлення - 969 грн. Ліквідаційна вартість, згідно з обліковою політикою підприємства, приймається такою, що дорівнює нулю.

(грн.)

Перелік документів

1. Закон № 1775 - Закон України від 01.06.2000 р. № 1775-III "Про ліцензування певних видів господарської діяльності", зі змінами.

2. Постанова № 1243 - постанова КМУ від 22.09.04 р. № 1243 "Про Порядок приймання в експлуатацію закінчених будівельних об'єктів".

3. Постанова № 1755 - постанова КМУ від 29.11.2000 р. № 1755 "Про терміни дії ліцензії на здійснення певних видів господарської діяльності, розміру і порядку зарахування плати за її видачу".

4. Наказ № 145 - наказ Мінстату України від 22.05.96 р. № 145 "Про затвердження типових форм первинних облікових документів з обліку МШП".

5. Наказ № 193 - наказ Мінстату України від 21.06.96 р. № 193 "Про затвердження типових форм первинних облікових документів з обліку сировини і матеріалів".

6. Наказ № 237/5 - наказ Держбуду України від 21.06.02 р. № 237/5 "Про затвердження типових форм первинних документів з обліку в будівництві".

7. Наказ № 352 - наказ Мінстату України від 29.12.95 р. № 352 "Про затвердження типових форм первинного обліку".

8. Положення № 4 - Положення про взаємовідносини організацій - генеральних підрядників із субпідрядними організаціями, затверджене Науково-технічною радою Державного комітету України у справах містобудування та архітектури (протокол від 14 грудня 1994 року № 4).

9. Положення № 9 - Положення про підрядні контракти в будівництві України, затверджене Науково-технічною радою Міністерства України у справах будівництва та архітектури. Протокол від 15.12.93 р. № 9.

10. Перелік № 498 - Перелік продукції, що підлягає обов'язковій сертифікації в Україні, затверджений наказом Держстандарту від 30.08.02 р. № 498.

11. Перелік № 1698 - Перелік органів ліцензування, затверджений постановою КМУ від 14.11.2000 р. № 1698.

12. Правила № 174 - Правила визначення вартості будівництва ДБН Д. 1.1-1-2000, затверджені наказом Держбуду України від 27.08.2000 р. № 174, зі змінами.

13. Методичні рекомендації - Методичні рекомендації з формування собівартості будівельно-монтажних робіт (нова редакція), затверджені наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 16.02.04 р. № 30.

14. Ліцензійні умови № 112/182 - Ліцензійні умови провадження будівельної діяльності (вишукувальні та проектні роботи для будівництва, зведення несучих та огороджуючих конструкцій, будівництво та монтаж інженерних і транспортних мереж), затверджені наказом Держ-компідприємництва, Держкомітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 13.09.01 р. № 112/182.

15. ДБН - ДБН А.2.2-3-2004 "Проектування. Склад, порядок розробки, узгодження і затвердження проектної документації для будівництва", затверджені наказом Держбуду України від 20.01.04 р. № 8.

16. Лист № 06-14/5 - лист ГоловКРУ України від 09.01.04 р. № 06-14/5 "Про надання роз'яснень".

17. Лист № 8/8-341 - лист Держбуду України від 28.09.99 р, № 8/8-341 "Щодо обліку вартості матеріалів поставки замовника".

Софія Хом'як,
юрист фірми "Баланс-Клуб"
Ольга Орлова,
бухгалтер-експерт фірми "Баланс-Клуб"
Людмила Шевченкова,
бухгалтер-експерт фірми "Баланс-Клуб"