Арендная плата за землю и
плата за сервитут - облагать ли НДС?

ВОПРОС: Нашим предприятием заключен с горсоветом договор аренды земли, в соответствии с которым арендная плата вносится на счет казначейства. На часть арендуемого земельного участка горсоветом оформлен земельный сервитут на два предприятия - наше и еще одно, с условием, что другое предприятие свою часть платы за сервитут перечисляет нашему предприятию, а мы общую сумму - на счет казначейства.

1. Облагается ли НДС арендная плата за землю?

2. Облагается ли НДС часть платы за сервитут, проходящая через наш счет транзитом?

ОТВЕТ: В рассматриваемой ситуации арендная плата за землю не облагается НДС.

Для ответа обратимся к Закону № 2535, который, в частности, регулирует размеры и порядок осуществления платы за использование земельных ресурсов. Так, этим Законом определено, что использование земли в Украине является платным и взимается такая плата в виде:

- земельного налога, который уплачивают собственники земельных участков, земельных паев и землепользователи (кроме арендаторов и инвесторов);

- арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду.

Арендная плата за земельный участок – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком (п. 1 ст. 21 Закона № 161).

В каких же случаях арендная плата является объектом налогообложения НДС?

Законом об НДС (пп. 3.1.1) определено, что объектом налогообложения являются операции по "...поставке товаров (работ, услуг) на таможенной территории Украины, в том числе операции по оплате стоимости услуг по договорам аренды (лизинга)... ".

Но в то же время нормой пп. 5.1.17 этого Закона освобождены от обложения НДС операции по "...поставке (продаже, передаче) земельных участков...". А в абзаце втором этого пункта сказано, что освобождается от налогообложения арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности государства или территориальной громады, если такая плата полностью зачисляется в соответствующие бюджеты.

Заметим, что первоначально арендная плата в полном объеме поступает на счет Госказначейства, которое в соответствии со ст. 66 и 69 Бюджетного кодекса распределяет ее между соответствующими бюджетами.

Вывод: арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности, полностью зачисляемая в соответствующий бюджет, не является объектом для начисления НДС. На этом основании и в нашей ситуации арендная плата за землю облагаться НДС не должна.

Теперь относительно обложения НДС платы за сервитут.

Право земельного сервитута - это право собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (ст. 98 гл. 16 ЗК).

Право земельного сервитута включает в себя право прокладывания и эксплуатации линий электропередач, связи, трубопроводов; право отвода, забора воды или прокладки водопровода; право прохода и проезда; право поить скот или прогонять его через определенную территорию и др.

Устанавливается право земельного сервитута договором, заключенным между собственником (владельцем) земельного участка (в рассматриваемом случае - горсоветом) и лицом, требующим его установления (ч. 2 ст. 402 ГК).

Кроме того, земельный сервитут может быть установлен по договоренности между собственниками соседних земельных участков на основании договора или по решению суда (ч. 2 ст. 100 ЗК). Возникает право земельного сервитута после его государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на земельный участок (п. 3 ст. 100 ЗК).

Лицо, пользующееся сервитутом, обязано вносить плату за пользование имуществом, землей (ст. 403 ГК), если иное не установлено договором, законом, завещанием или решением суда.

В ситуации, изложенной в вопросе, плата за земельный сервитут вносится напрямую на специальные бюджетные счета или транзитом через счета арендатора, на землях которого находится сервитут. Как было отмечено выше, согласно пп. 5.1.17 Закона об НДС, "...ог уплаты налога освобождаются операции по поставке (продаже, передаче) земельных участков, земельных паев...".

Термин "передача" вышеуказанного пункта, в трактовке решения Конституционного Суда № 2- РП/ 2004 г., означает приобретение (переход) права на земельные участки (права собственности, права пользования).

А поскольку сервитут - это право пользования земельным участком, то, по нашему мнению, облагаться НДС плата за него не должна. Это же касается и части платы за сервитут, проходящей транзитом через счет предприятия-арендатора.

Перечень документов

1. Закон об аренде земли - Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV "Об аренде земли" в редакции от 02.10.03 г. № 1211-IV, с изменениями.

2. 3акон 1782 - Закон Украины от 15.06.04 г. № 1782-IV "О внесении изменений в Закон Украины "О налоге на добавленную стоимость (относительно поставки жилья и земли)".

3. Закон № 2535 - Закон Украины от 03.07.92 г. № 2535-XII "О плате за землю" в редакции Закона Украины от 19.09.96 г. № 378/96-ВР, с изменениями.

4. ГК - Гражданский кодекс Украины от 16.01.03 г. № 435-IV, с изменениями.

5. ЗК - Земельный кодекс Украины от 25.10.01 г. № 2768-III, с изменениями.

6. Приказ № 434 - приказ ГНАУ от 26.10.01 г. № 434 "Об утверждении форм Сводного расчета суммы земельного налога", с изменениями.

Светлана Коваленко,
начальник отдела консультационных центров
ООО "Баланс-Клуб"