Сам себе хозяин, или основные аспекты создания и
работы объединении собственников многоквартирных домов

Многоэтажка...Оригинальная планировка квартир, удобное месторасположение, современное техническое оснащение - вот, что нас привлекает. Однако достоинства меркнут, когда выясняется, что вода поступает с перебоями, о предназначении лифта никто не вспоминает, а мусорные контейнеры давно служат источником радости для местных дворняг и кошек. А ведь англичане правы: мой дом - моя крепость. И мы тоже хотим чувствовать в нем себя уверенно и комфортно. Так как же создать уют? Впрочем, ответ очевиден: взять бразды правления в свои руки и организовать объединение собственников* многоквартирного дома (далее - ОСМД). Не зря же классики сказали: спасение утопающих... ну а дальше вы знаете.

Обычно всякое начинание вызывает море вопросов. Не будет исключением и обустройство общего дома. Об этом свидетельствует лавина писем, приходящих в редакцию. Потому-то мы решили подсказать вам, как распутать проблемные узелки, накопившиеся за весь период существования в нашей стране ОСМД.

Как создать ОСМД

Сразу заявим: в столь грандиозном деле без теоретической подготовки - никак. А посему и нынешним, и будущим членам объединений придется изучить Закон об ОСМД, ведь именно он устанавливает правовые рамки работы объединений сособственников.

Что такое ОСМД? Во-первых, юридическое лицо. Во-вторых, оно является неприбыльной организацией и образовано для того, чтобы обеспечивать собственников квартир и помещений качественным проживанием, а также чтобы оказывать им помощь в приобретении жилищно-коммунальных услуг. То есть идея объединения состоит не в получении прибыли для ее распределения между учредителями, а в создании комфортных условий жизни. Из названия видно, что объединение - организация собственников (физических и юридических лиц), поэтому возникновение ОСМД допустимо среди тех, кто приватизировал, купил квартиру (нежилое помещение) или получил ее в собственность другим путем. Важная деталь: в одном жилищном комплексе (доме) разрешено быть лишь одному объединению.

С чего начинается ОСМД? Конечно, с учредительного собрания. А вот для его созыва требуется инициативная группа. Энтузиастов нужно не менее трех (собственников квартир или нежилых помещений). Именно они за 14 дней до предполагаемой даты собрания обязаны письменно оповестить каждого собственника о времени и месте его проведения.

Впрочем, собрание может организовать и "собственник дома" (по крайней мере так гласит ст. 6 Закона об ОСМД). Хотя, мы уверены, данный термин в контексте упомянутого Закона неуместен, так как известно, что объединение вправе создавать собственники квартир (помещений). Но, кроме жилых (нежилых) помещений, в их совместной собственности находятся также вспомогательные (подвалы, чердаки, лестничные клетки) и объекты технического оснащения дома (системы водо- и теплоснабжения, лифтовые шахты, мусоропроводы и пр.). Это подтверждает и п. 2 ст. 10 Закона о приватизации жилья**: собственников квартир в многоэтажках считают сособственниками технических помещений и объектов внешнего и внутреннего благоустройства пропорционально своей доле в имуществе дома. Тогда о каком "собственнике дома" идет речь? На наш взгляд, здесь законодатель имеет в виду организацию, занимающуюся эксплуатацией многоквартирного дома (например, ЖЭК). Как раз она может предложить жильцам создать объединение.

Правда, вполне вероятна ситуация, когда многоквартирный дом приватизирован не полностью и часть квартир продолжает оставаться на балансе обслуживающей организации. Но и тогда нельзя утверждать, что балансодержатель - собственник дома, ибо он как уполномоченное лицо местного совета (реального собственника коммунального имущества) распоряжается не домом, а квартирами с причитающейся долей технических и вспомогательных помещений.

Идем дальше. Инициативная группа предупредила всех потенциальных членов ОСМД о готовящемся собрании. Пришла пора отметить некоторые нюансы в его проведении. Первый: каждый участник имеет лишь один голос независимо от площади и количества принадлежащих ему квартир (помещений). Второй: собрание признают состоявшимся если на него пришло более 50% собственников. Третий: любое решение принимается минимум двумя третями голосов присутствующих лиц. Ну и главное - от учредительного собрания ожидают принятия Устава.

Утверждение устава

Основные требования к нему сформулированы в ст. 7 Закона об ОСМД. Чему следует уделить внимание? Обязательно приведите детальный перечень общего имущества собственников квартир и помещений. Поскольку ст. 4 Закона об ОСМД разрешает объединению заниматься хозяйственной деятельностью для обеспечения собственных нужд, четко укажите виды деятельности (к слову, это поможет вам без проблем зарегистрироваться в качестве неприбыльной организации). Также разграничьте полномочия общего собрания членов ОСМД и его правления. К примеру, вопросы, связанные с имуществом ОСМД, расчетом взносов и платежей, утверждением сметы и баланса, принятием решения о проведении всех видов ремонтов дома, передачей в аренду объектов, находящихся в общей собственности членов объединения, - вотчина общего собрания. А вот контроль своевременной уплаты взносов членами объединения, распоряжение средствами объединения согласно смете, подписание договоров с контрагентами, ведение бухгалтерской и финансовой документации, организация и созыв общего собрания - все это удел правления. Его, кстати, избирает общее собрание.

Разумеется, в Уставе можно записать и другие положения, помимо упомянутых в Законе об ОСМД. А для того чтобы принятие "конституции" объединения прошло гладко, учтите положения Типового устава, специально разработанного Госжилкоммунхозом под Закон об ОСМД (приказ № 141).

Но вернемся к собранию. Собственники квартир сказали объединению -да! Устав есть. Займемся государственной регистрацией ОСМД.

Регистрация учредительных документов

Тут нам поможет Порядок государственной регистрации ОСМД, утвержденный постановлением № 1521. В нем вы обнаружите список документов, которые потребует государственный регистратор по месту расположения многоквартирного дома. По замыслу авторов постановления, представителям ОСМД обязаны выдать на руки свидетельство о государственной регистрации объединения в течение месяца после подачи всех необходимых документов, причем сама регистрация абсолютно бесплатна.

Впрочем, в украинском законодательстве существует и другой срок регистрации юрлиц - три дня. Да и регистрационный сбор, как предполагается, должны платить все. Данные разночтения вызваны тем, что 1 июля 2004 г. заработал новый порядок регистрации юрлиц, получивший право на жизнь после принятия Закона о регистрации. На первый взгляд регистрация ОСМД проходит по общим нормам, предписанным Законом о регистрации. Однако п. 2 ст. 3 Закона допускает, что на законодательном уровне могут быть установлены отдельные правила государственной регистрации объединений граждан.

Наше мнение таково: до внесения изменений в регистрационную нормативку с целью приведения ее к общему знаменателю на местах будут по-прежнему ждать документы, перечисленные в постановлении № 1521. Но учтите - статус юридического лица объединение обретет лишь с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 3 Закона о регистрации). И не забудьте о регистрации в налоговой, пенсионном и социальных фондах!

Наконец, новорожденное ОСМД обзавелось регистрационным свидетельством. Самое время подумать о земельном участке.

Оформление земельного участка

Не секрет, что за использование земли в Украине берут плату. Как утверждает ст. 2 Закона о плате за землю, за нее платят либо земельный налог (собственники земельных участков и землепользователи), либо арендную плату (арендаторы).

И вот здесь стоит определиться, какой же земельный статус у ОСМД. Статья 42 ЗКУ предлагает следующее решение: если жилой дом приватизирован, т. е. в частной (общей долевой) собственности, земельный участок под ним передают бесплатно в собственность или предоставляют в пользование объединению сособственников. Причем помните: по ст. 92 ЗКУ право постоянного пользования землей может принадлежать только предприятиям, учреждениям и организациям государственной (коммунальной) формы собственности или организациям инвалидов. Так что формально ОСМД может взять землю в аренду (иначе говоря, временное пользование) или бесплатно получить в собственность.

Мы не зря употребили слово "формально". Дело в том, что в части бесплатного выделения земельного участка в собственность ОСМД ЗКУ сам себе противоречит. Его ст. 125 устанавливает: право собственности на землю переходит собственнику после получения им надлежащего государственного акта. Таким образом, оформив его, ОСМД как юридическое лицо должно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, на котором расположен жилой дом. Однако в ст. 89 ЗКУ сказано: участок земли под многоэтажкой может находиться в общей совместной собственности исключительно у граждан - сособственников жилого дома. То есть ЗКУ действительно предполагает, что физлица могут претендовать на бесплатное получение земли из государственной (коммунальной) собственности по нормам, зафиксированным в ст. 121 ЗКУ (ст. 118 регламентирует порядок такой передачи). А вот для юрлиц нет механизма бесплатной передачи в собственность государственных (коммунальных) земельных участков. И вообще, единственное упоминание о подобной возможности мы находим лишь в ст. 42 ЗКУ.

По законодательству бесплатно получить землю под домом получится лишь у жильцов - собственников квартир. Да и это на практике невыполнимо. Ведь для оформления земли в собственность понадобится проект отвода земельного участка, который обязан подать каждый владелец квартиры, планирующий обрести землю. В результате, на один и тот же участок будут претендовать несколько десятков (а то и сотен) граждан.

В общем, у ОСМД наиболее реальный вариант- взять землю в аренду и подписать с местным органом власти долгосрочный арендный договор. И тут нам поможет Закон об аренде земли, поскольку он дает перечень существенных условий, которые следует осветить в соглашении. Кроме того, исходя из ст. 15 Закона об аренде земли, неотъемлемой частью договора выступают следующие документы:

- план (схема) земельного участка, передаваемого в аренду;

- кадастровый план участка с отражением ограничений (отягощений) в его использовании;

- акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);

- акт приемки-передачи объекта аренды;

- проект отвода земельного участка.

Несколько слов насчет последнего документа. Статья 16 Закона об аренде земли разрешает его не оформлять, если границы участка выделены в натуре и его целевое назначение при передаче в аренду не изменяется.

Ну, с основными аспектами "земельного вопроса" мы разобрались. Переходим к поиску управителя.

Выбор управителя и передача дома на баланс

Сначала немного о том, кто такой управитель. Это юридическое лицо, осуществляющее управление неделимым и общим имуществом жилого комплекса по поручению собственника (собственников) имущества и обеспечивающее его надлежащую эксплуатацию. Данное толкование приводит Закон об ОСМД. Между прочим, управителем может быть не только ОСМД, но и привлеченные сторонние организации. Главное, чтобы у последних в уставе было записано, что они имеют право заниматься обслуживанием жилого фонда.

Статья 11 Закона об ОСМД разрешает жилищно-эксплуатационным и другим объединениям (в т. ч. и самим ОСМД) принимать на баланс не принадлежащие им жилые дома, в которых образованы ОСМД. И для выполнения законодательных норм Кабмин принял постановление № 1521, где описал порядок передачи жилищного комплекса, принадлежащего сособственникам, с баланса на баланс.

Проанализировав Закон об ОСМД, приходим к выводу: балансодержатель дома и его управитель - одно и то же лицо. Причем передача на баланс имущества, находящегося в составе жилищного комплекса, не влечет за собой перехода права собственности на него. Мало того, мы убеждены, что вопреки нормативным требованиям ни ОСМД, ни любая другая организация не должны показывать у себя на балансе чужое имущество. Думаем, старомодный термин "передача на баланс" означает закрепление за конфетным юридическим лицом права управлять, иначе говоря, обслуживать жилищный комплекс.

Кому принадлежит жилой дом, в котором создано ОСМД? Ясное дело, это собственность жильцов (они владеют как квартирами, так и общим имуществом дома пропорционально своей доле). А что такое активы юрлица? Ресурсы, контролируемые им в результате прошлых событий и использование которых, как ожидается, приведет к получению экономических выгод в будущем. Так гласит П(С)БУ 1 "Общие требования к финансовой отчетности". Бесспорно, для полной картины остается выяснить, как расшифровывается понятие "контроль над ресурсами". В стандартах его определение можно обнаружить в П(С)БУ 19 "Объединение предприятий". Там под контролем понимают решающее влияние на финансовую, хозяйственную и коммерческую политику предприятия с целью получения выгод от его действия. Получается, признать активами можно лишь те ресурсы, решение об использовании которых юрлицо, руководствуясь своим приоритетным правом, принимает самостоятельно.

Поставив на баланс жилищный комплекс, в котором образовано ОСМД, юрлицо рискует увидеть в своих активах ресурсы, совершенно ему не подвластные и не приносящие никакой экономической выгоды. Уже по одной этой причине "управдомы со стороны" не смогут включить стоимость дома в свои активы. А объединению, желающему учитывать на балансе свое жилье, следует помнить о принципе автономности бухгалтерского учета (ст. 4 Закона № 996). Он заключается вот в чем: каждая организация рассматривается как юридическое лицо, обособленное от владельцев, поэтому личное имущество (а в него входит и жилой дом, распределенный между сособственниками) и обязательства собственников не должны отражаться в финансовой отчетности организации. Таким образом, ОСМД и эксплуатационные предприятия смогут показать стоимость жилых домов в составе своих активов, лишь нарушив основополагающие требования бухгалтерского законодательства.

Мы советуем и ОСМД, и жилищно-эксплуатационным предприятиям не относить стоимости жилищного комплекса, в котором есть ОСМД, к составу активов, дабы не искажать финансовой отчетности. Предпочтительно учитывать стоимость жилого дома на забалансовом счете (например, субсчет 025 "Имущество в доверительном управлении"). На наш взгляд, это и имели в виду наши парламентарии, указав, что балансодержатель дома и есть его управитель.

Как строятся отношения с управителем? Конечно, на основании договора. То есть ОСМД как представитель собственников заключает соглашение с организацией, устав которой предусматривает жилищно-эксплуатационную деятельность. Однако если общее собрание постановило, что управителем будет само объединение, то договор ни к чему.

Но это еще не все. Избрав управдома, каждый член ОСМД обязан подписать с ним договор о передаче функций по управлению имуществом жилищного комплекса. Это распространяется и на случаи, когда домом управляет объединение. И последнее: существенные условия договора между гражданами и управителем изложены в ст. 13 Закона об ОСМД, а образцом послужит Типовой договор, утвержденный приказом № 141.

А сейчас разберемся, чем владеют собственники квартир и помещений дома, в котором создано ОСМД.

Общее имущество сособственников - что это?

Все имущество, приведенное в Законе об ОСМД, можно разделить на то, которое является частной и совместной собственностью собственников помещений. Естественно, в частной оказываются квартиры и нежилые помещения. Именно их регистрируют в БТИ, выдавая свидетельство, которое удостоверяет право собственности.

Совместное имущество, в свою очередь, состоит из неделимого и общего имущества. Первое находится в общей совместной собственности и не подлежит отчуждению. Вспомогательные помещения, конструктивные элементы и техническое оборудование призваны обеспечить нормальное функционирование дома, и посему не могут существовать отдельно от жилого комплекса. Примером неделимого имущества служит фундамент, несущие стены, перекрытия, конструкции крыши, лестничные пролеты, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры, общедомовые сети тепло-, водо-, газо- и электроснабжения, противопожарная автоматика и прочее.

В отличие от неделимого, общее имущество находится в общей долевой собственности. Долю каждого собственника в таком имуществе можно продать, т. е. его отчуждают вместе с помещением без выделения в натуре. К подобному имуществу причисляют кладовые, гаражи, мастерские и помещения, ранее предназначавшиеся для служебного жилищного фонда. Вот как раз этим имуществом собственники вправе распорядиться (в частности, сдать в аренду). Но знайте: судьба общего имущества - компетенция общего собрания членов ОСМД.

И в заключение подчеркнем: объединение как юридическое лицо не имеет к домовому имуществу никакого отношения, ведь им владеют, пользуются и распоряжаются собственники квартир (нежилых помещений). Но само имущество нуждается в неустанной заботе, так что собственникам придется сбрасываться в общую кубышку, дабы поддержать техническое оснащение дома в рабочем состоянии. Поэтому мы плавно переходим к расходам ОСМД.

Расходы на содержание и ремонт дома,
коммунальные услуги

Вполне понятно, что жилой дом сам по себе жить не может. Ему не обойтись без ухода, который требует внушительных капиталовложений. Но прежде чем говорить об оплате выясним, с какими расходами сталкиваются жильцы дома, в котором есть ОСМД.

Начнем с затрат на содержание. Независимо от того, кто обслуживает дом - объединение или назначенное собственниками специализированное предприятие, его эксплуатацию рекомендуем проводить с учетом расходов из постановления № 939. Под него издан Порядок № 214, где расписан подробный перечень работ по содержанию жилых домов. Это так называемая программа-минимум, без которой полноценное функционирование жилого дома невозможно. Поэтому непременно предусмотрите в ежегодной смете, которую утверждает общее собрание ОСМД, расходы на уборку вспомогательных помещений и придомовой территории, обслуживание лифтов, внутридомовых систем водо-, теплоснабжения и канализации, обслуживание дымовентиляционных каналов и противопожарной автоматики, поливку дворов, клумб и газонов, вывоз снега и мусора, дератизацию и дезинфекцию, электроэнергию для лифтов, освещение лестничных клеток и подвалов и другие обязательные расходы.

Тем не менее, если душа просит праздника, заносите в смету все, что, по вашему мнению, будет способствовать комфортному проживанию. Допустим, расходы на организацию службы консьержей, озеленение лестничных клеток и лифтов, ароматизацию воздуха в общих помещениях, покупку зеркал, картин, мягкого уголка для посетителей и прочие изыски. В общем, доверьтесь фантазии!

На очереди группа расходов на ремонт конструктивных элементов и технического оборудования жилого дома. И здесь нам придет на выручку Положение о ремонте жилых зданий. В нем есть все: от перечня основных ремонтных работ до минимальных сроков эксплуатации домовых элементов. Так что если вы загорелись желанием покрасить стены или перекрыть кровлю, не говоря уже о проведении капитального ремонта, примите на вооружение вышеназванный документ. И, безусловно, утвердите сумму планируемых ремонтных расходов на общем собрании ОСМД.

Коль мы упомянули о капремонте, будет не лишним привести норму ст. 24 Закона об ОСМД: бывший собственник, на балансе которого находился многоквартирный дом до передачи его объединению, участвует в организации и финансировании первого после такой передачи капремонта.

Похожее предписание зафиксировано в п. 7 ст. 10 Закона о приватизации. Правда, там речь идет о капремонте после приватизации квартир гражданами. По большому счету, эти требования дублируют друг друга. По крайней мере приватизированные многоэтажки, в которых образованы ОСМД, успели побывать на балансе ЖЭКов. И им положена помощь при капремонте сразу по двум законодательным нормам.

Разумеется, текущий (тем более капитальный) ремонт дома выльется в солидную сумму, которая не всегда под силу жильцам. Поэтому ст. 21 Закона об ОСМД предусматривает создание специальных фондов - ремонтного и резервного. Их задача заключается в постепенной аккумуляции средств собственников квартир для их дальнейшего целевого использования.

Третья группа расходов - получение жильцами коммунальных услуг. Закон об ОСМД видит несколько способов их оплаты.

Если квартиры оборудованы счетчиками, жильцы могут направлять средства непосредственно на счета предприятий, предоставляющих коммунальные услуги. Хотя, полагаем, Такого условия мало - для прямых расчетов нужны договоры между собственниками квартир и коммунальщиками. Вдобавок при наличии поквартирного учета возможна ситуация, когда объединение будет накапливать денежные средства, поступающие от граждан за потребленные услуги, а затем централизованно перечислять их предприятиям-поставщикам. Ну и еще один вариант: объединение как управитель дома по договору с поставщиком коммунальных услуг может быть также коллективным заказчиком (абонентом) услуг (ст. 22 Закона об ОСМД). Обратите внимание: при этом ОСМД полностью отвечает за своевременную оплату стоимости коммунальных услуг фактически потребленных членами объединения.

Итак, законодатель четко указал, кто поставляет коммунальные услуги собственникам жилья. Вернее, что ОСМД не поставляет, а, стало быть, и не продает услуги своим членам. Оно либо накапливает на текущем счете деньги членов объединения, чтобы перечислить их настоящим поставщикам, либо выступает коллективным заказчиком услуг от имени своих жильцов. Запомним этот вывод, он пригодится нам в дальнейшем. И главное: объединению дано право обращаться в суд, если граждане не исполняют своих обязанностей по оплате расходов на содержание (ремонт) жилого дома и коммунальных услуг.

Налоговый учет в ОСМД: ключевые вопросы

Как водится, сперва о налоге на прибыль. Мы уже в курсе, что Закон об ОСМД считает объединения сособственников неприбыльными организациями. И нам известно: особенности налогообложения неприбыльщиков регулирует п.7.11 Закона о прибыли. Однако, чтобы воспользоваться преимуществами сего пункта, мало быть неприбыльной организаций по нормам специального законодательства (у нас - Закона об ОСМД), как и недостаточно присутствовать в перечне неприбыльщиков (пп. 7.11.1 Закона о прибыли). Важно подтвердить свой неприбыльный статус официально! Другими словами, ОСМД, в соответствии с Инструкцией № 80, обязано не только зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве налогоплательщика, но и попасть в Реестр неприбыльных организаций и учреждений, которые освобождаются от налогообложения, на основании приказа № 232. Поэтому каждую неприбыльную организацию кодифицируют, руководствуясь Порядком № 355 (объединению достался код 0015).

Но и это еще не все. Подпункт 7.11.13 выдвигает особые требования к уставным документам неприбыльной организации: они должны содержать исчерпывающий перечень видов их деятельности. Учитывая, что эта норма приведена в контексте определения основной деятельности, полагаем, именно на нее она и распространяется. Так, по Закону о прибыли основная деятельность - это предоставление благотворительной помощи, просветительских, культурных, научных, образовательных и других подобных услуг для общественного потребления, а также создание систем социального обеспечения граждан. А Закон об ОСМД под ней подразумевает выполнение мероприятий, направленных на обеспечение реализации прав собственников помещений и надлежащее содержание дома и прилегающей территории. Как видите, точки соприкосновения налицо - объединение несет социальную нагрузку и создано для реализации жилищных прав граждан.

А сейчас узнаем, какие доходы не участвуют в расчете налогооблагаемой прибыли. Для этого заглянем в пп. 7.11.7 Закона о прибыли. Итак, мимо налогообложения "пролетают" доходы:

- пассивные (проценты, полученные по депозитным средствам, дивиденды, вознаграждения за пользование любым авторским правом (роялти), страховые выплаты и возмещения по договорам страхования);

- полученные в виде взносов, денежных средств или имущества, которые поступают объединению для обеспечения нужд их основной деятельности.

С первыми проблем нет. Наибольшее внимание привлекают вторые. На них и остановимся.

И для начала зададимся вопросом: зачем собственники квартир объединились в ОСМД? Чтобы всем вместе нести расходы на эксплуатацию жилого дома. Вряд ли хоть один из жильцов желает видеть объединение в качестве поставщика услуг. Вся логика Закона об ОСМД пронизана духом поручения: объединение призвано представлять интересы своих учредителей - собственников помещений. И пусть ст. 4 Закона об ОСМД разрешает объединению вести хозяйственную деятельность, тут же оговорена ее цель - обеспечение собственных нужд.

Мы уже резюмировали: ОСМД не продавец коммунальных услуг, поэтому аккумулирование коммунальных денег на текущих счетах объединения не его доход. Да и денежные средства на содержание, эксплуатацию и ремонт совместного имущества также нельзя считать доходом. Ведь по ст. 20 Закона ОСМД - это не что иное, как финансирование общих расходов. Мало того, в ст. 21 черным по белому написано: поступившие деньги расходуют исключительно по их прямому назначению согласно уставу и утвержденной смете. Проще говоря, денежные средства, которые включают в себя уставные взносы, обязательные и добровольные платежи членов объединения и средства, полученные от сдачи, в аренду общего имущества сособственников или предназначенные для централизованных выплат поставщикам коммунальных услуг, имеют строго целевую направленность и, выражаясь языком Закона о прибыли, используются для обеспечения основной деятельности ОСМД. А раз подобные поступления соответствуют главному условию пп. 7.11.7 Закона о прибыли, то в налогообложении им делать нечего!

В то же время налоговики не совсем согласны с такой позицией. В своих публикациях они утверждают, что арендным платежам место в налоговых доходах объединения. Мы категорически против. Дело вот в чем: все та же ст. 21 запрещает распределять между членами объединения средства, полученные от аренды общего имущества (например вспомогательных помещений). И это невзирая на то, что оно находится в общей долевой собственности жильцов, которые имеют право на часть арендных доходов. Почему? Да потому, что распоряжение подобным имуществом - составная часть основной деятельности объединения, а вырученные средства - источник погашения общих расходов собственников квартир. Поэтому, с нашей точки зрения, арендные деньги можно отстоять, если указать в смете перечень расходов, которые по решению собрания членов объединения будут покрываться за счет средств, полученных от аренды общего имущества собственников.

И на десерт у нас - налог на добавленную стоимость. Уже давно не тайна - налоговые органы объявили ОСМД бесспорными плательщиками НДС. Но что считать объектом обложения НДС? По Закону о НДС - это поставка:

- товаров (подразумевает передачу прав собственности на такие товары за компенсацию по гражданско-правовым договорам или их бесплатное предоставление);

- услуг (операции гражданско-правового характера по предоставлению услуг (результатов работ), права на пользование или распоряжение товарами за компенсацию, а также операции по бесплатному предоставлению услуг).

К тому же поставкой услуг будет предоставление права пользования (распоряжения) имуществом в пределах договора лизинга (аренды). Когда надо регистрироваться плательщиком НДС? Пункт 2.1. Закона о НДС дает ответ: после того, как объем налогооблагаемых операций по поставкам товаров, работ (услуг) за последние двенадцать календарных месяцев превысит 61200 грн. (конечно, если вы не торгуете за наличку).

Подковавшись теоретически, узнаем, какие поступления ОСМД оказываются в плену НДС. Начнем с членских взносов, направляемых объединению для покрытия расходов по содержанию и ремонту дома. Как мы писали, они носят целевой характер и идут на текущие счета ОСМД согласно утвержденной членами объединения смете. Так что ни о каком соглашении сторон здесь речь не идет. Ведь собственники, фактически, самостоятельно распределяют собственные средства для погашения своих же расходов. Выходит, отношения между собственниками помещений и объединением не укладываются в рамки гражданско-правовых договоров, базирующихся на договоренности сторон. Значит, объединение не предоставляет услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Отсюда вытекает следующее: членские взносы - не объект обложения НДС.

То же касается и коммунальных услуг, стоимость которых проходит транзитом через текущие счета ОСМД. Однако налоговики думают иначе. Возьмем, к примеру, публикацию в "Вестнике налоговой службы Украины" № 32 за 2002 г. Процитируем содержащийся в ней вывод: "...независимо от того, самостоятельно ли объединение сособственников выступает коллективным заказчиком коммунальных услуг для собственников помещений по договорам с поставщиками... или выступает лицом, которое уполномочили осуществлять сбор средств от потребителей... с целью дальнейшего перечисления продавцам... услуг, оно подпадает под понятие лица, которое при наличии соответствующих объемов услуг обязано зарегистрироваться плательщиком НДС". Но мы с вами выяснили: объединение нельзя назвать продавцом услуг, ибо такая роль досталась специализированным предприятиям - поставщикам коммунальных услуг. Поэтому плата за коммунальные услуги, которая поступает на текущий счет ОСМД для ее централизованного перечисления поставщику, - не объект обложения НДС.

Различные виды добровольных пожертвований, полученных объединением от физических и юридических лиц, опять-таки не подпадают под объект: отсутствует главный элемент - факт предоставления объединением услуг или передачи товаров. Уяснив принцип формирования объекта НДС, вы легко сможете определить, какая операция предполагает его начисление.

Что же вписывается в НДСную схему? Будем правы, если причислим к налогооблагаемым объектам операции по сдаче в аренду общего имущества граждан, а также имущества, принадлежащего объединению, или продаже услуг (товаров), которые выполняются "на сторону" (допустим, в штате числится бригада мастеров на все руки, которых объединение иногда "одалживает" соседним организациям).

Поэтому, к примеру, если ОСМД сдает в аренду имущество, и за последние двенадцать календарных месяцев сумма арендных поступлений превысила 61200 грн., вам нужно срочно регистрироваться налогоплательщиком! Но, даже если вы плательщик НДС, у вас все равно останутся "необлагаемые" поступления - взносы на ремонт (содержание) дома и добровольные пожертвования. А вот "коммунальные деньги" в этом случае придется обложить налогом.

Слышим возгласы удивления: как же так, мы ведь только что выяснили, что средства, полученные от собственников квартир для оплаты коммунальных услуг, не являются объектом НДС! Да, они не объект для исчисления объема поставок, необходимого для регистрации плательщиком НДС. Но как только ОСМД становится плательщиком, поступившие на его счет коммунальные деньги автоматически попадают в базу налогообложения на основании п. 4.7 Закона о НДС.

Напомним: названный пункт регулирует обложение НДС операций по договорам комиссии или поручения. Почему мы им руководствуемся? Да потому, что ОСМД выполняет посреднические функции - представляет интересы собственников квартир. Последние поручают ему приобрести коммунальные услуги, т. е. выступить, как мы уже писали, коллективным заказчиком.

Таким образом, согласно п. 4.7 3акона о НДС ОСМД дата возникновения налоговых обязательств будет совпадать с датой получения жильцами коммунальных услуг: А вот налоговый кредит возникнет в момент перечисления средств поставщику.

И последний штрих к учету НДС коммунальных услуг. На кассовый способ начисления налоговых обязательств и кредита надеяться не стоит. Вы, конечно, знаете: при продаже тепла, воды и газа п. 11.11 Закона о НДС разрешает фиксировать входящий и исходящий НДС по получению (перечислению) денег. Однако эта норма распространяется исключительно на поставщиков, которые продают названные услуги физлицам, бюджетникам и жилищно-эксплуатационным организациям (в т. ч. и ОСМД), осуществляющим сбор средств от населения с целью их дальнейшего перечисления продавцам услуг. ОСМД не поставщик услуг, а лишь сборщик денег. Поэтому кассовый способ в начислении НДС ему не помощник!

Особенности бухгалтерского учета

Прежде чем приступить к отражению хозяйственных операций в бухучете, напомним: ОСМД составляет финансовую отчетность в обычном порядке. А вот в выборе Плана счетов им предоставлена свобода: хочешь - общий План счетов, утвержденный приказом № 291, а хочешь - упрощенный (приказ № 186). Мы предлагаем общий План счетов, а расходы учитывать на 9-м классе.

И наконец - наша традиционная бухгалтерская таблица с условным числовым примером. В нем мы исходим из того, что ОСМД зарегистрировано плательщиком НДС.

Таблица

И напоследок пару слов о бухгалтерских тонкостях учета в ОСМД. Не ошибемся, если скажем: львиная доля доходов объединения имеет целевой характер (ремонты, текущее содержание дома, добровольные целевые пожертвования). Посему нам понадобится счет 48 "Целевое финансирование и целевые поступления". Доход от целевого финансирования учитывают в особом порядке:

- пока нет подтверждения, что финансирование будет получено и объединение выполнит его условие, его не признают (п. 16 П(С)БУ 15);

- при получении целевого финансирования доход признают не сразу, а в течение тех периодов, когда будут понесены запланированные затраты (п. 17 П(С)БУ 15).

Если же взносы нецелевые, доход показывают в периоде их получения. А вот по арендной плате доход возникнет по начислению.

Теперь посмотрим, какие виды поступлений бывают у ОСМД. Вот они:

- взносы членов объединения для возмещения расходов по содержанию и ремонту дома;

- поступления от сдачи в аренду помещений, находящихся в общей собственности жильцов;

- средства, полученные от собственников квартир за потребленные ими коммунальные услуги;

- добровольные пожертвования жильцов. Попутно отметим: доходы ОСМД не являются доходами от реализации, но вместе с тем подпадают под его основную деятельность. Лучше всего учитывать их на счете 71 "Прочий операционный доход" с разбивкой по субсчетам. Перейдем к расходам ОСМД. Мы уже рассказывали о постановлении № 939, с помощью которого рекомендовали утверждать смету расходов. Расходный перечень, содержащийся в нем, гарантирует жилому дому полноценную жизнь. Хотя вам никто не запрещает добавить в него затраты, позволяющие повысить комфортность проживания в многоэтажке. Вот примерный список расходов ОСМД:

- материальные расходы;

- заработная плата персонала (председатель правления, бухгалтер, дворники, уборщицы, сантехники, электрики и пр.);

- амортизация основных средств (за исключением жилого дома и прочего имущества сособственников);

- проценты банка;

- плата за обслуживание лифтов;

- плата за обслуживание домовых систем водо-, теплоснабжения, дымоудаления, противопожарной автоматики;

- плата за электроэнергию на обслуживание лифтов;

- плата за дератизацию и дезинфекцию дома;

- плата за обслуживание и поверку общедомовых счетчиков тепла и воды;

- перечисление платежей коммунальным предприятиям за услуги, потребленные жильцами.

Ранее мы писали: ОСМД не реализует услуги, так что расходы следует показывать на счете 94 "Прочие расходы операционной деятельности" (субсчет 949). А вот зарплата управленческого персонала и начисления на нее, а также банковские проценты будут вполне уместны на счете 92 "Административные расходы".

Вот, собственно, и все. Уверены, после такой консультации вы будете легко ориентироваться в вопросах создания общего дома. А мы желаем обрести в нем радость, умиротворение и уют!

------------------------

* Хотя у всех на слуху слово "совладельцы”, точнее передает юридический смысл определение "сособственники".

** Подобное толкование подтвердил Конституционный Суд Украины (решение № 4-рп/2004 от 02.03.04 г.).

Список использованных нормативно-правовых актов:

1. ЗКУ - Земельный кодекс Украины.

2. Закон об ОСМД - Закон Украины "Об объединении сособственников многоквартирного дома" от 29.11.01 г. № 2866-III.

3. Закон о приватизации жилья - Закон Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" от 19.06.92 г. № 2482-XII.

4. Закон о регистрации - Закон Украины "О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц - предпринимателей" от 15.05.03 г. № 755-IV.

5. Закон о плате за землю - Закон Украины "О плате заземлю" от 03.07.92 г. № 2535-XII.

6. Закон об аренде земли - Закон Украины "Об аренде земли" от 06.10.98 г. № 161 -XIV.

7. Закон № 996 - Закон Украины "О бухгалтерском учете финансовой отчетности в Украине" от 16.07.99 г. № 996-XIV.

8. Закон о прибыли - Закон Украины "О налогообложении прибыли предприятий" в редакции от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.

9. Закон о НДС - Закон Украины "О налоге на добавленную стоимость" от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.

10. Постановление № 1521 - постановление КМУ "О реализации Закона Украины "Об объединении сособственников многоквартирного дома" от 11.10.02 г. № 1521.

11. Постановление № 939 - постановление КМУ "Об усовершенствовании системы государственного регулирования размера квартирной платы и платы за содержание домов и придомовых территорий" 22.06.98 г. № 939.

12. Приказ № 141 - приказ Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.03 г. № 141.

13. Приказ № 232 - приказ ГНАУ "Об утверждении Положения о реестре неприбыльных организаций и учреждений" от 11.07.97 г. № 232.

14. Приказ № 291 - приказ МФУ "Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций" от 30.11.99 г. № 291.

15. Приказ № 186 - приказ МФУ "Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций субъекта малого предпринимательства" от 19.04.01 г. № 186.

16. Порядок № 214 - Порядок определения нормативных расходов жилищно-эксплуатационных организаций, связанных с содержанием домов и придомовых территорий, утвержденный приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 03.09.99 г. № 214.

17. Порядок № 355 - Порядок определения структуры признака неприбыльных учреждений (организаций), утвержденный приказом ГНАУ от 03.07.2000 г. № 355.

18. Положение о ремонте жилых зданий - Положение о системе технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий в городах и поселках Украины КДП-204/I2 Украина 193-91, утвержденное приказом Госжилкоммунхоза Украины от 31.12.91 г. № 135.

19. Инструкция № 80 - Инструкция о порядке учета налогоплательщиков, утвержденная приказом ГНАУ от 19.02.98г. № 80.

“Все о бухгалтерском учете”, № 72 (983), 5 августа 2004 г.