Как оформить права на землю при приобретении жилья

Покупка собственного помещения - событие значительное даже для тех, у кого уже есть несколько "домиков ". А для обычного гражданина - тем более. И поэтому к наступлению долгожданного момента всегда готовятся очень тщательно: откладывают деньги с запасом, проверяют документы, планируют ремонт, переоборудование, расстановку мебели и распределение комнат между членами семьи, с особым вниманием относятся к народным приметам. В частности, вспоминают кошку, которой первой выпадает честь зайти во вновь построенное жилье... Что-то забыли? Ах, да, землю. О ней и поговорим.

Любой дом стоит на земле. И пользуясь им или его частью, вы, естественно, пользуетесь и ею. Поэтому должны иметь на это надлежащее право. Его оформление зависит в основном от того, какие права на землю были у прежнего собственника жилья. Разберем наиболее типичные ситуации.

Из собственности в собственность

Простейший вариант - когда земельный участок принадлежит прежнему собственнику дома. И тогда он может перейти к хозяину на основании гражданско-правового соглашения, чаще всего - купли-продажи, хотя бывают также дарение, мена, договор пожизненного содержания или ренты. Последние три в любом случае будут требовать помощи профессионального юриста, поэтому мы их сегодня рассматривать не будем.

Общие требования к гражданско-правовым сделкам с землей изложены в главе 20 ЗКУ. Мы же остановимся на их содержании и форме. В соответствии со ст. 132 ЗКУ для сделок о переходе права собственности на земельные участки обязательна письменная форма и нотариальное удостоверение. А для договоров купли-продажи ГКУ предусматривает еще и государственную регистрацию (ст. 657), которую проводят, руководствуясь Временным порядком регистрации.

В договоре отчуждения земельного участка непременно приводят следующую информацию:

а) название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);

б) вид соглашения (купля-продажа, дарение, мена и т. п.);

в) предмет соглашения (конкретный земельный участок с определением места его размещения, площади, целевого назначения и других характеристик);

г) ссылку на документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (таких документов может быть только два: государственный акт о праве частной собственности на землю и государственный акт о праве собственности на землю. Первые выдавали только гражданам до вступления в силу постановления о формах госактов);

ґ) сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка (наличие запретов и ограничений обязательно проверит нотариус);

д) сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);

е) договорную цену. Ее следует фиксировать и в договоре дарения, хотя при этом названную сумму, естественно, обычно не уплачивают;

є) обязательства сторон по договору.

Договор об отчуждении земельного участка, даже удостоверенный нотариально и зарегистрированный, еще не ведет к возникновению права собственности на земельный участок. Для этого, выполняя ст. ст. 125 и 126 ЗКУ, еще оформляют государственный акт о праве собственности на землю. Выдает его местное структурное подразделение центра государственного земельного кадастра (далее - центр ГЗК) при Госкомземе Украины (п. 3.1 Инструкции о госактах). Но с заявлением о выдаче государственного акта обращаются совсем не в центр ГЗК.

А все потому, что составление государственного акта - довольно сложная процедура, которую разбили на несколько отдельных этапов. Впрочем, чтобы иметь на руках правоустанавливающий документ на землю, досконально изучать все подробности не нужно. Как записано в пункте 1.4 Инструкции о госактах, "государственный акт на право собственности на земельный участок и государственный акт на право постоянного пользования земельным участком выдается на основании решения Кабинета Министров Украины, областного, районного, Киевского и Севастопольского городских, городского, поселкового, сельского совета, Совета министров Автономной Республики Крым, областной, районной Киевской и Севастопольской городских государственных администраций". В свою очередь, "разработку технической документации по составлению государственного акта на право собственности на земельный участок... осуществляют субъекты хозяйствования, которые получили лицензии на ведение хозяйственной деятельности по проведению землеустроительных работ, или территориальные органы земельных ресурсов" (п. 1.15 Инструкции о госактах). Готовый государственный акт подписывает орган, принявший решение о передаче земельного участка в собственность вместе с соответствующим государственным органом земельных ресурсов (п. 2.14 Инструкции о госактах). А если произошло отчуждение земельных участков из земель частной собственности - только соответствующий государственный орган земельных ресурсов на основании нотариально удостоверенной копии договора.

Отсюда следует полезный совет: за государственным актом идите в местный орган земельных ресурсов. Правда, на практике орган земельных ресурсов может не разрабатывать техническую документацию самостоятельно и предложит обратиться в конкретную землеустроительную организацию. Прислушавшись к такому мнению, вы сэкономите время, но, возможно, потратите немного больше денег. Кстати, о них.

Действующие Размеры оплаты земельно-кадастровых работ применяют государственные органы земельных ресурсов, а для всех остальных землеустроительных организаций они носят рекомендательный характер. И все же с ними ознакомиться стоит - это поможет если не сбить цену, то хотя бы выяснить, за что вы платите деньги.

Из аренды в аренду

Ситуации, когда земельный участок под домом находится в аренде, встречаются значительно реже. Как правило, такое наблюдается, если речь идет о новостройке, участок для которой получали после вступления в силу ЗКУ. И тогда единственный выход- арендовать землю. Даже если действительная цель нового собственника дома - получить землю в собственность, без аренды не обойтись.

Согласно части 5 ст. 116 ЗКУ "предоставление в пользование земельного участка, который находится в собственности или в пользовании, проводится только после изъятия (выкупа) его в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом". Будьте спокойны, это не так трудно, ведь заинтересованы все три участника земельных правоотношений.

Новый собственник дома стремится как можно быстрее получить правоустанавливающий документ (здесь - договор аренды), по которому можно законно пользоваться земельным участком. Прежний хочет скорее избавиться от обязанностей арендатора и в первую очередь - от арендной платы. А у органа местного самоуправления (он обычно выступает арендодателем) появляется шанс подкорректировать условия аренды для нового землепользователя. Однако это не всегда повышение арендной платы - допустимо изменение срока аренды, установление ограничений (обременении) и некоторых других условий.

Теоретически существует несколько механизмов замены арендатора.

Первый самый распространенный - досрочно расторгнуть договор аренды с согласия сторон (ст. 31 Закона об аренде). Разумеется, арендодатель пойдет на это только при условии одновременного заключения нового договора аренды. Иначе будет разрыв в получении платы за землю.

Кроме того, новый собственник дома может пойти другим путем, выбрав такую схему, как замена арендатора без расторжения существующего договора аренды и заключения нового. Так поступить позволяют положения обязательственного права ГКУ. Дело в том, что арендатор по договору имеет одновременно и права, и обязанности. Поэтому он в один и тот же момент и кредитор, и должник. Заменить кредитора другим лицом можно, если он передаст свои права другому лицу по правочину (уступка права требования- п. 1 ч. 1 ст. 512 ГКУ). Согласие должника при этом ненужно, если иное не установлено договором. А вот замена должника в договоре (перевод долга) может происходить только с согласия кредитора. Подчеркнем: из-за нестандартности предложенной схемы особенно рассчитывать на нее, когда имеется в виду аренда государственной или коммунальной земли, не стоит. Чиновники, как известно, не любят оригинальных подходов. К тому же упомянутый механизм не позволяет арендодателю изменить условия договора.

Статья 14 Закона об аренде требует заключения письменного договора (зачастую это сводится к заполнению бланка Типового договора аренды). А вот нотариальное удостоверение проводится "по желанию одной из сторон". Реально же без визита к нотариусу, когда сторонами договора выступают субъекты хозайствования, не обойтись. Этого требует ст. 290 ХКУ Кроме того, нужна госрегистрация согласно временному порядку регистрации. Ее должен провести исполнительный комитет сельского, поселкового, городского совета, Киевской или Севастопольской городской государственной администрации по месту размещения земельного участка (п. 3 Порядка регистрации аренды). Фактически за регистрацией договора аренды обращаются в местный отдел (управление) земельных ресурсов, поскольку именно он должен обеспечить проведение регистрации (п. 4 Порядка регистрации аренды).

Из постоянного пользования в аренду

Еще один случай - земельный участок находится в постоянном пользовании бывшего собственника дома. Предоставить участок новому хозяину, как уже было сказано выше, можно только после изъятия его у предыдущего землепользователя. Сделать это проще всего через добровольный отказ (п. "а" ст. 141 и ст. 142 ЗКУ). Но новому землепользователю участок едва ли достанется на аналогичных условиях.

В соответствии с частью 2 статьи 92 ЗКУ на праве постоянного пользования земельный участок могут получить только предприятия, учреждения и организации, которые относятся к государственной и коммунальной собственности, и общественные организации инвалидов Украины, их предприятия (объединения), учреждения и организации.

Следовательно, для многих покупателей недвижимости остается аренда или приобретение участка в собственность. Но даже если вы планируете купить землю, на которой расположен дом, вам следует ее сначала арендовать. Во-первых, процедура купли-продажи земли - дело ни на один день из-за обязательности проведения экспертной оценки (ст. 5 Закона об оценке). Пока она будет продолжаться, нужно иметь официально подтвержденное право на землю, иначе вероятны обвинения в самозахвате и проблемы с платой за землю. А во-вторых, оформленное право пользования (в том числе на условиях аренды) позволяет избежать конкурентной продажи земельного участка (аукциона, конкурса) и реализовать право на его выкуп (ч. 2 ст. 127 ЗКУ).

Если земля не оформлена

Если вы покупаете частный дом, построенный в прошлом столетии, то вполне вероятно, что его продавец земельный участок никак не оформил. Иначе говоря, государственного акта о праве постоянного пользования или собственности на землю либо договора аренды нет. Подчеркнем: данные технической инвентаризации (поэтажный план и другие документы) никаких прав на земельный участок не дают.

Преимущественно такое положение вещей вызвано традицией откладывать на завтра то, что можно сделать сегодня. А потом еще раз отложить на завтра... Речь идет о сроках приватизации земельных участков, которые сдвинули вплоть до 2008 года. Хотя воспользоваться такой отсрочкой могут далеко не все. Об этом мы сообщали, комментируя постановление о земельной реформе. А сейчас скажем пару слов о последствиях для покупателя дома на таком неоформленном участке.

Казалось бы, большой разницы между землей в постоянном пользовании и отсутствием прав на землю покупатель не ощущает. И в этой, и в другой ситуации участок придется брать в аренду у местного совета. Но это только первое впечатление. На самом же деле, чтобы арендовать такой участок, сначала необходимо сделать проект отвода. Правда, ст. 124 ЗКУ ограничивает случаи разработки проектов отвода при предоставлении земли в аренду. В ее части 3 говорится: это нужно только при изменении целевого назначения земли и при выделении участка из земель запаса под застройку. Вместе с тем реально приведенное положение касается технически оформленных земельных участков, то есть тех, проекты отвода которых уже составляли, пусть и очень давно. Иначе можно утверждать, что земельный участок юридически не существует: не установлены и не закреплены на местности его границы, нет согласования их с соседними землепользователями, неизвестна денежная оценка участка и т. п. И поэтому без проекта отвода невозможно заключить договор аренды земельного участка, а именно - договориться по двум существенным условиям (ст. 15 Закона об аренде): об объектах аренды (месте расположения и размере земельного участка) и размере арендной платы, которую определяют в процентах к денежной оценке, которая, в свою очередь, зависит от точного измерения участка.

Впрочем, приватизация приусадебных участков гражданами (в пределах норм безвозмездной приватизации, установленных п. "г" ч. 1 ст. 121 ЗКУ) в большинстве своем - дело нетрудное. Особенно это на руку новым собственникам домов. Но в конце концов такой льготный режим закончится, ибо существует он скорее по инерции, чем по закону. А тем, кто не имеет права на бесплатную приватизацию (например, использовал его раньше относительно другого участка), придется потратить время и деньги на разработку проекта отвода.

Так что, покупая дом на не оформленном надлежащим образом участке, лучше всего учесть расходы на оформление прав на землю при заключении договора. И для этого прежде всего посетите местный отдел земельных ресурсов и уточните ситуацию с правоустанавливающими документами на участок.

Может ли право на землю возникнуть автоматически

Сравнивая действующий ЗКУ с его предшественником, мы не раз указывали на то, что новый Кодекс не предусматривает автоматического перехода права собственности или пользования на земельный участок при отчуждении расположенного на нем объекта недвижимости. И это ни у кого не вызывало сомнений, пока не заработал ГКУ. Для наглядности приведем обе спорные нормы (см. таблицу).

Таблица

Как видите, принципиальная разница в том, что по ГКУ право на земельный участок переходит (читай: автоматически), а по ЗКУ оно может переходить. Мы отдаем однозначное преимущество ЗКУ. Причем исходим не из правил решения коллизий между нормами права*. Обоснование следующее. ГКУ не отменяет необходимости получения правоустанавливающего документа на землю до начала использования земельного участка. А при таких условиях ст. 377 ГКУ фактически устанавливает одно из возможных оснований (приобретение жилого дома, здания или сооружения) для возникновения права на землю, но не ведет к возникновению такого права непосредственно. Это произойдет уже после оформления надлежащих правоустанавливающих документов по требованиям ЗКУ Таким образом, права на землю не переходят автоматически с приобретением жилья. Их следует подтверждать. Именно поэтому мы детально описали, как оформлять права собственности или аренды на земельный участок. Удачной покупки!

------------------------

* Вывод о преимуществе нормы ЗКУ как специального нормативного акта будет ошибочным из-за того, что деление общий/специальный нужно проводить не между нормативными актами, а между конкретными правовыми нормами.

Список использованных нормативно-правовых актов:

1. ЗКУ - Земельный кодекс Украины.

2. ГКУ- Гражданский кодекс Украины.

3. ХКУ - Хозяйственный кодекс Украины.

4. Закон об аренде - Закон Украины "Об аренде земли" в редакции от 02.10.03 г. № 1211 -IV.

5.Закон об оценке - Закон Украины "Об оценке земель" от l1.12.03 г. № 1378-IV.

6. Постановление о земельной реформе - постановление Верховной Рады Украины "О продлении действия пункта 6 постановления Верховной Рады Украины "О земельной реформе" от 17.02.04 г. № 1492-IV.

7. Постановление о формах госактов - постановление КМУ "Об утверждении форм государственного акта на право собственности наземельный участок и государственного акта на право постоянного пользования земельным участком" от 02.04.02 г. № 449.

8. Порядок регистрации аренды - Порядок государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденный постановлением КМУ от 25.12.98 г. № 2073.

9. Порядок разработки проектов - Порядок разработки проектов землеустройства по отводу земельных участков, утвержденный постановлением КМУ от 26.05.04 г. № 677.

10. Временный порядок регистрации - Временный порядок государственной регистрации правочинов, утвержденный постановлением КМУ от 26.05.04 г. № 671.

11. Типовой договор аренды - Типовой договор аренды земли, утвержденный постановлением КМУ от 03.03.04 г. № 220.

12. Типовой договор разработки проекта - Типовой договор о разработке проекта землеустройства по отводу земельного участка, утвержденный постановлением КМУ от 04.03.04г. № 266.

13. Инструкция о госактах - Инструкция о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденная приказом Госкомзема Украины от 04.05.99 г. № 43.

14. Размеры оплаты земельно-кадастровых работ - Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг, утвержденные приказом Госкомзема, Минфина, Минэкономики Украины от 15.06.01 г. № 97/298/124.

“Все о бухгалтерском учете”, № 89(1000), 23 сентября 2004 г.