Покупка жилья:
от заключения договора до поселения

Итак, сердце подсказало, что вы нашли наконец-то достойную жилплощадь. Позади - муки выбора, обзвон агентств, калейдоскоп просмотров. Теперь самое пристальное внимание и умение нужно направить на договор купли-продажи, оформление прав на недвижимость и прочие сопутствующие хлопоты. Естественно, что идеальный вариант - переложить их на риелтора-профессионала. Тогда никакой головной боли! И тем не менее многие, как говорится, хотят быть в курсе дела. Для них мы намерены обрисовать общую картину прохождения этапов покупки жилья.

Договор - основа основ!

Купля-продажа жилья в нашем ГКУ не вынесена в отдельную главу. Поэтому, составляя соответствующий договор, пользуются общими правилами главы 54. Из нее вытекает, что по договору купли-продажи жилья продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение (дом или квартиру).

Естественно, продавец должен быть собственником продаваемого жилья или обладать полномочиями его продавать (например по доверенности). В любом случае от продавца следует потребовать подтверждения его прав на продажу жилья (свидетельство о праве собственности, доверенность на продажу и т. д.). А покупателю перед заключением договора важно выяснить, не находится ли жилье под запретом отчуждения, арестом, не выступает ли предметом залога или каким-либо другим средством обеспечения выполнения обязательств перед другими лицами или государством, а также не служит ли предметом других обременении. Проинформировать об этом - обязанность продавца (ст. 659 ГКУ). Иначе покупатель может потребовать уменьшения цены договора или даже его расторжения. А если в последствии третьи лица предъявят свои претензии покупателю и суд изымет жилье в их пользу, продавец обязан будет возместить покупателю понесенный ущерб.

Плюс к тому в договоре непременно фиксируют два существенных условия: предмет договора и цену.

Это значит, что нужно четко указать все данные, характеризующие жилье:

- вид жилья (квартира, дом);

- адрес;

- площадь (общая и жилая);

- количество комнат.

Иными словами, предлагаем перенести в договор все сведения из свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье.

Кроме того, предмет договора включает в себя и четкое описание действий продавца и покупателя, которые они должны совершить. Так, определяют, когда и как будет происходить передача денег продавцу (например, у нотариуса в полной сумме), распределяют обязанности по оплате расходов по названному договору (нотариальное заверение, госрегистрация и т. д.), сроки, когда продавец освободит жилье.

Следующее существенное условие - цена. Раньше (согласно ГК УССР) при ее отсутствии договор однозначно считали незаключенным. С 01.01.04 г. согласно ГКУ возможен договор купли-продажи, в котором цена не стоит (ст. 691). При этом покупатель обязан оплатить товар (у нас - жилье) по цене, исчисленной исходя из обычных цен (не путать с обычными ценами из налогового учета!), сложившихся на аналогичные товары на день заключения договора. Не станем фантазировать о допустимых вариантах расчета таких цен: тут как стороны договорятся, так и будет. А если к консенсусу вы не придете, все решит суд. Скажем лишь: по нашему мнению, лучше всего отмечать в договоре стоимость продаваемого жилья. Это гарантированно избавит от нежелательных споров.

Редко когда покупка жилья обходится без задатка. Его цель предельно ясна - "привязать" покупателя к продавцу. Ведь если в дальнейшем покупатель откажется выполнять свои обязательства, вся сумма задатка останется у продавца (ст. 571 ГКУ). Как правило, для этого заключают отдельный договор. Между тем некоторые специалисты считают заключение отдельного договора не слишком удачным вариантом. Об альтернативных формах оформления задатка мы расскажем вам в ближайших номерах нашей газеты.

Если вы прислушаетесь к нашим рекомендациям, у вас получится содержательный договор. Кстати, примерную форму договора купли-продажи жилья мы опубликовали в приложении 1 к сегодняшней статье.

Нотариальное удостоверение
и государственная регистрация

Обычным подписанием договора купли-продажи в нашей ситуации дело не ограничивается. На очереди - нотариальное удостоверение. На его обязательности настаивает ст. 657 ГКУ. При его прохождении нотариус определяет объем гражданской дееспособности участников. Напомним: в общем случае полной дееспособностью обладают физические лица, достигшие 18 лет (совершеннолетия). Для этого нотариус потребует у сторон необходимый документ (паспорт, свидетельство о рождении, о браке, расторжении брака, трудовой договор, свидетельство о регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности и т. п.).

Вдобавок, если у нотариуса имеются основания полагать, что кто-то из участников сделки страдает психическим расстройством, злоупотребляет спиртными напитками, наркотическими средствами или токсичными веществами, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным нет, нотариус откладывает совершение сделки. При этом он выясняет, есть ли решение суда о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. Если такого решения нет, нотариус рассказывает о своем предположении тем лицам или органам, которые могут обратиться в суд с заявлением о признании этого лица недееспособным или ограниченно дееспособным (члены семьи, профсоюзы, прокурор, орган опеки, лечебное заведение).

Еще одна деталь. На продажу жилья нужно письменное нотариально удостоверенное согласие второго из супругов (ч. 3 ст. 65 СКУ). Исключение составляют случаи, когда из договора, подписанного супругами, акта гражданского состояния о заключении брака и других документов следует, что жилье - личная частная собственность одного из супругов. Проще говоря, приобретено до регистрации брака, во время брака, но на условиях, предусмотренных брачным или другим договором, заключенным между супругами, по договору дарения или в порядке наследования, либо за личные средства супруга.

Также родители несовершеннолетних детей или заменяющие их лица не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства осуществлять распределение, обмен, отчуждение жилья (ст. 17 Закона об охране детства). Все эти факты проверяет нотариус.

А если жилье продает холостяк (незамужняя женщина)? Тогда продавец подает нотариусу заявление, в котором фиксирует, что продаваемое жилье не является общей совместной собственностью. Нотариус сообщает о содержании такого заявления второму участнику и указывает на это непосредственно в тексте договора.

Но и это еще не все. Нотариус обязан проверить отсутствие запрета на отчуждение жилья или ареста по данным Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимости, а также отсутствие такого жилья в налоговом залоге по данным Государственного реестра залогов движимого имущества. Если окажется, что на жилье наложен запрет на отчуждение (к примеру, квартира находится в ипотеке), нотариус удостоверит договор только при условии согласия кредитора (ипотекодержателя) на замену должника. Например, если квартира находится в залоге у банка, то для ее продажи у такого банка нужно получить разрешение. Имейте в виду, что при переходе права собственности на предмет ипотеки к новому хозяину ипотека является действительной для покупателя. Иными словами, покупатель становится ипотекодателем и несет все обязанности по ипотечному договору в том же объеме, что и первый ипотекодатель (ст. 23 Закона об ипотеке).

А при выявлении налогового залога нотариус потребует письменное согласие налогового органа на такую продажу.

Разумеется, нотариус потребует от продавца документ, удостоверяющий право собственности на продаваемое жилье (зачастую свидетельство о праве собственности, хотя среди таких документов есть и договоры купли-продажи, и свидетельства о праве на наследство, и решения судов).

Нотариальное удостоверение купли-продажи жилья не проходит даром. Частные нотариусы взимают плату за совершение нотариальных действий, размер которой устанавливают по договоренности сторон (но не меньше размера госпошлины). В государственных нотариальных конторах придется уплатить госпошлину - 1% суммы договора, но не меньше 1 необлагаемого минимума (17 грн.).

Есть вариант зарегистрировать договор купли-продажи на бирже. Причем ст. 15 Закона о бирже разрешает обходиться здесь без нотариального удостоверения. Но это уже тема для отдельного разговора.

Государственная регистрация

Ну вот, заветную надпись нотариуса получили. Теперь время позаботиться о государственной регистрации такого договора (ст. 657 ГКУ). Как гласит п. 6 Временного порядка регистрации, госрегистрация проходит так: нотариус вносит записи в специальный Государственный реестр сделок одновременно с его нотариальным удостоверением. За это нотариусу уплачивают 17 грн, В подтверждение вы получите специальное извлечение. Эта госрегистрация нужна, чтобы наш договор вступил в силу (ч. 3 ст. 640 ГКУ). Но и это еще не все.

Согласно ст. 182 ГКУ права собственности на недвижимость (их возникновение, переход и прекращение) подлежат государственной регистрации. Под эту норму принят Закон о регистрации прав. Он предполагает создание специального реестра в составе земельного кадастра, заведовать которым будет Госкомзем. К слову, в данном реестре, по логике, отведут место и сделкам с недвижимостью. Но это в будущем. А сейчас регистрацией прав на недвижимость занимается БТИ. Стало быть, новый собственник должен прийти именно туда. В соответствии с Положением о регистрации прав собственник подает в БТИ вместе с заявлением о регистрации правоустанавливающие документы (их перечень см. в приложении 1 к названному Положению). Как правило, это договоры, по которым произошел переход права собственности (купли-продажи, мены, дарения и т. д.). Результат такой регистрации - выдача свидетельства о праве собственности.

Существуют свои особенности госрегистрации нововыстроенного жилья. Право собственности на него (а именно - жилые дома, здания, сооружения) возникает с даты завершения строительства (ст. 331 ГКУ).

А что будет, если махнуть рукой на госрегистрацию? Тогда забудьте и о праве собственности. Ведь по той же ст. 331 ГКУ, если право собственности на недвижимое имущество по закону обязательно регистрировать, оно появляется с момента такой регистрации.

Переоформление договоров с
коммунальными службами и АТС

Начнем с электроснабжения. Руководствуясь Правилами пользования электроэнергией, новый собственник жилья должен обратиться в энергоснабжающую организацию для заключения договора о пользовании электроэнергией (форма Типового договора дана в приложении 1 к упомянутым Правилам). Его заключают на 3 года и считают продленным еще на 1 год, если стороны не заявили о его расторжении или внесении изменений.

Аналогично обстоят дела и с услугами по газоснабжению. Их отпускают потребителю исходя из заключенного между ним и газоснабжающей организацией договора о предоставлении услуг по газоснабжению (п. 4 Правил газоснабжения). А Типовая форма такого договора утверждена постановлением НКРЭ.

К тому же новому собственнику жилья нужно связаться и с предприятиями, предоставляющими услуги по водо-, теплоснабжению и водоотводу. С ними заключают договор, типовую форму которого вы найдете в приложении 1 к Правилам водо-, теплоснабжения и водоотвода.

И наконец осталось подписать соглашение с эксплуатационной организацией (например с ЖЭО) на техническое обслуживание и ремонт элементов жилых домов и внешнего благоустройства, санитарное обслуживание вспомогательных помещений жилых домов и придомовых территорий. Форма Типового договора отношений собственников жилых и нежилых помещений и управителя утверждена приказом Госжилкоммунхоза.

Отдельное внимание уделяют переоформлению телефонной линии в жилом помещении. Тут пригодится п. 44 Правил телефонной связи: продавая телефонизированную квартиру, договор с новым абонентом заключают на общих основаниях или применяя договорные тарифы, если нет заявлений граждан, имеющих по законодательству льготы на установление квартирных телефонов.

Вот общий план действий при покупке жилья. Бесспорно, в каждой ситуации наблюдается много дополнительных нюансов. Так что в столь сложном и хлопотном мероприятии, как приобретение жилья вам пригодится помощь опытного профессионала-риелтора.

Список использованных нормативно-правовых актов:

1. ГКУ - Гражданский кодекс Украины.

2. ГКУССР - Гражданский кодекс Украинской ССР действовавший до 01.01.04 г.

3. СКУ - Семейный кодекс Украины.

4. Закон об охране детства - Закон Украины "Об охране детства" от 26.04.01 г. № 2402-III.

5. Закон о бирже - Закон Украины "О товарной бирже" от 10.12.91 г. № 1956-XII.

6. Закон о регистрации прав - Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничения" от 01.07.04 г. № 1952-IV.

7. Закон об ипотеке - Закон Украины "Об ипотеке" от 05.06.03 г. № 898-IV.

8. Постановление НКРЭ - постановление НКРЭ "Об утверждении Типового договора о предоставлении услуг по газоснабжению" от 04.01.2000 г. № 1.

9. Приказ Госжилкоммунхоза - приказ Госжилкоммунхоза "Об утверждении Типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома и Типового договора отношений владельцев жилых и нежилых помещений и управителя" от 27.08.03 г. № 141.

10. Временный порядок регистрации - Временный порядок государственной регистрации сделок, утвержденный постановлением КМУ от 26.05.04 г. № 671.

11. Положение о регистрации прав - Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста Украины от 07.02.02 г № 7/5.

12. Правила пользования электроэнергией - Правила пользования электрической энергией для населения, утвержденные постановлением КМУ от 26.07.99 г. № 1357.

13. Правила газоснабжения - Правила предоставления населению услуг по газоснабжению, утвержденные постановлением КМУ от 09.12.99 г. № 2246.

14. Правила водо-, теплоснабжения и водоотвода - Правила предоставления населению услуг по водо-, теплоснабжению и водоотводу, утвержденные постановлением КМУ от 30.12.97 г. № 1497.

15. Правила телефонной связи - Правила пользования местной телефонной связью, утвержденные постановлением КМУ от 22.04.97 г. № 385.

Приложение 1

Публикуется на языке оригинала.

ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ

____________________________________________________________________________________________________________________

(прізвище, ім'я, по батькові)

що проживає за адресою ______________________________________________________________________________________________,

(повна адреса)

далі - Продавець, з однієї сторони, та__________________________________________________________________________________,

(прізвище, ім'я, по батькові)

що проживає за адресою_______________________________________________________________________________________________,

(повна адреса)

далі - Покупець, з другої сторони, уклали цей Договір купівлі-продажу квартири (далі - Договір) про таке.

1. Продавець зобов'язується в порядку та на умовах, визначених цим Договором, передати у власність Покупця, а Покупець зобов'язується в порядку та на умовах, визначених цим Договором, прийняти та оплатити Квартиру, що розташована за адресою:

Місто_____________________________________________________________________________________________________________

Вулиця____________________________________________________________________________________________________________

Будинок № _________________________________________________________________________________________________________

(цифрами та прописом)

Квартира № ________________________________________________________________________________________________________

(цифрами та прописом)

2. Квартира складається з______________________________________________________________________________________________

(цифрами та прописом)

кімнат жилою площею_____________________________________________________________________________________кв. м. та кухні

(цифрами та прописом)

площею_________________________________________________________________________________________________________кв.м.

(цифрами та прописом)

Загальна площа квартири__________________________________________________________________________________________кв. м.

(цифрами та прописом)

3. Квартира належить Продавцю на підставі_____________________________________________________________________________,

(назва правовстановлюючого документа)

виданого ___________________________________________________________________________________________________________

(ким, коли, за яким номером видано правовстановлюючий документ)

4. Договірна ціна Квартири за цим Договором становить___________________________________________________________________.

(цифрами та прописом)

5. Оплата вартості Квартири здійснюється Покупцем у повному обсязі під час нотаріального посвідчення цього Договору.

6. Продавець підтверджує, що Квартира належить йому на праві власності, не знаходиться під арештом, не є предметом застави чи іншого забезпечення виконання зобов'язань, не є предметом будь-яких обтяжень та об'єктом прав третіх осіб (права наймача, право довічного користування тощо), Її відчуження не заборонено законодавством.

7. Витрати, пов'язані з нотаріальним посвідченням тадержавною реєстрацією цього Договору, оплачує ______________________________.

(Продавець чи Покупець)

8. Продавець зобов'язується звільнити Квартиру з членами своєї сім’ї і не пізніше _________________________________________________.

9. Моментом переходу права власності на Квартиру є момент державної реєстрації цього Договору.

10. Усі спори й розбіжності, які можуть виникнути між сторонами при виконанні цього Договору, вирішуються шляхом переговорів, а при недосягненні згоди спір вирішується у суді в порядку, визначеному законодавством України.

11. Цей Договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації в установленому чинним законодавством порядку та діє до повного виконання Сторонами своїх зобов'язань.

12. Цей Договір складено у двох примірниках на____сторінках, кожний з яких має однакову юридичну силу.

Місцезнаходження та реквізити сторін

“ Все о бухгалтерском учете”, № 89 (1000), 23 сентября 2004 г.