Ремонтно-строительные работы с позиции подрядчика:
определение объема и стоимости
ремонтно-строительных работ

Вы наверняка заметили, уважаемые читатели, что сейчас редко встречается ремонт в чистом виде. Разве что мелкий текущий. Как правило, ремонт "переплетается" с элементами реконструкции, реставрации. Нередко недвижимость ремонтируется и параллельно достраивается, а бывает, что все перечисленные виды работ приходится выполнять одновременно.

Но все равно, если объект недвижимости каким-либо образом улучшают, без демонтажа и строительства на его месте нового, речь идет о ремонтно-строительных работах.

Прежде чем начать ремонтно-строительные работы или приступить к строительству объекта, нужно оформить необходимые документы. Однако вначале подрядчик и заказчик должны ударить по рукам, то есть договориться в принципе (приблизительные объем и виды работ, место нахождения объекта и т. п.). И только затем они переходят к процедуре оформления договора и ремонтно-строительной документации.

Определение объемов

С чего же начинается ремонт? С составления документа, фиксирующего, какие виды и объемы ремонтно-строительных работ необходимо выполнить на объекте.

Госстрой Украины разработал и довел до сведения предприятий, учреждений, организаций (приложение № 1 к письму Госстроя Украины от 26.05.99 г. № 7/469) форму для фиксирования объемов ремонтных (капитального, текущего ремонта) работ – “Дефектный акт” Заметим, что разработанный акт почти не отличается от прежней "эсэсэсэровской" формы.

Примечание. Напомним, что ранее перед выполнением капитального или текущего ремонта предприятия-заказчики составляли Дефектный акт (Акт дефектов) или Дефектную ведомость (в разных отраслях этот документ называли по-разному).

Дефектный акт на объект ремонта или ремонта с улучшением предприятие обязательно согласовывает с исполнителем работ, если ремонтно-строительные работы выполняются по договору строительного подряда - то с подрядчиком.

Дефектный акт составляется как минимум в двух экземплярах, один остается у заказчика, а другой передается подрядчику.

Если во время предварительного осмотра становится ясно, что для выполнения каких-то специальных работ (чаще всего - сантехнических, электромонтажных, вентиляционных) потребуются соответствующей квалификации специалисты и соответствующее оборудование, то есть к работам будут привлекаться специализированные предприятия, тогда Дефектный акт составляется с участием таких будущих субподрядчиков.

Приведем образец составления Дефектного акта.

ПРИМЕР 1

Руководством хлебокомбината № 1 принято решение отремонтировать фасад здания цеха, выходящий на улицу в центральной части города. По предварительной договоренности

ремонтные работы будет выполнять СМУ-1 треста "Промстрой".

Для составления Дефектного акта приказом по предприятию назначена комиссия, куда вошли:

- инженер технической службы Бабенко А. А.,

- зам. директора по общим вопросам Витренко П. П.,

- зам. директора по финансам Василенко М. М.

В состав комиссии включен также представитель предприятия-подрядчика.

УТВЕРЖДАЮ Гордиенко В.В.
"16" аперля 200 4 г.

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1
к письму Госстроя Украины
от 26.05.99 г. " 7/469

Дефектный акт

На Ремонт фасада цеха № 1

Составлен на основании: Осмотра, замеров

Особые условия:

Объемы выполненных работ

Дефектный акт согласован:

Получение разрешения

Для проведения текущего ремонта строений (зданий) и сооружений не нужно получать разрешение (разд. 4 Положения № 273).

Для капитального ремонта или ремонта, совмещенного с реконструкцией (достройкой), требуется разрешение местных органов власти, полученное в установленном порядке. Кроме того, подрядчик сможет приступить к таким работам только при наличии разрешения на выполнение строительных работ (о порядке и условиях предоставления такого разрешения см. Положение № 273).

Заключение договора

Хозяйственные договоры заключаются по правилам, установленным Гражданским кодексом, однако с учетом особенностей, которые предусмотрены Хозяйственным кодексом и другими нормативно-правовыми актами для отдельных видов договоров (ч. 7 ст. 179 ХК).

При заключении договора на проведение ремонтно-строительных работ стороны должны руководствоваться нормами гл. 20 "Хозяйственные договоры" и гл. 21 "Цены и ценообразование в сфере хозяйствования" ХК.

Напоминаем, что в марте 2004 года редакцией выпущено методическое пособие "Хозяйственные договоры в свете нового законодательства", в котором рассмотрены вопросы заключения договоров подряда, в том числе строительного подряда.

Внимание, подрядчики! Если договором строительного подряда не предусмотрены предварительная оплата выполненной работы или ее отдельных этапов либо выплата аванса, заказчик обязан рассчитаться с подрядчиком только после окончательной сдачи объекта выполнения работ (ч. 5 и 6 ст. 321 ХК). И если с заказчиком негосударственной формы собственности в такой ситуации можно договориться об авансе, то при выполнении работ за счет бюджетных средств это вряд ли вам удастся.

Определение цены (стоимости)

В договоре строительного подряда в обязательном порядке указывают вид цены, предусмотренной сторонами договора (Положение № 9).

В настоящее время в строительстве применяются твердые, динамичные и периодичные цены.

Письмом № 437 (опубликовано в настоящем тематическом блоке) Госстрой Украины разъяснил порядок заключения и исполнения договоров в строительстве. Так, согласно законодательству цена договора может быть твердой и приблизительной.

Внимание, подрядчики! Если в договоре не указан вид цены, то цена считается твердой договорной. Твердая цена, как правило, не изменяется. Все превышающие ее расходы несет подрядчик.

В случае проведения ремонтно-строительных работ используют динамичные или периодичные договорные цены.

Динамичные договорные цены, могут уточняться в течение всего периода выполнения работ (как правило, в сторону увеличения). Именно по этой причине они привлекательны для предприятий-подрядчиков.

Периодичные договорные цены используют подрядчики, заключившие договоры на проведение ремонтно-строительных работ с крупными предприятиями. В договоре устанавливается твердая цена на определенный период, которая затем, при продлении договора или при заключении нового, уточняется.

Пример из практики. Строительное предприятие в течение 6 лет выполняет ремонтно-строительные работы для металлургического завода. Срок договора, заключенного 6 лет назад, ежегодно продлевается. Для расчетов стороны используют периодичные договорные цены.

Внимание, подрядчики! Чтобы избежать недоразумений с заказчиком, в договоре следует указать не только вид договорной цены, но также порядок и сроки ее уточнения.

Цена в строительстве определяется нормативным методом в соответствии с Правилами № 174, то есть договорная цена формируется согласно сметной стоимости работ, подлежащих выполнению.

Составление сметы
(определение сметной стоимости)

Для определения сметной стоимости ремонтно-строительных работ в Украине применяются государственные строительные нормы (ниже аббревиатура приведена на украинском языке):

ДБН Д.1.1-1-2000 (с учетом приложения № 3) – при ремонтных работах на стройках (объектах) промышленного и другого назначения, с учетом соответствующих отраслевых и технологических особенностей;

ДБН Д.2.4-2000 - ресурсные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы (РЕКНр), на основании которых определяется потребность в тех или иных ресурсах, необходимых для ремонта жилья, объектов социальной сферы и коммунального назначения и благоустройства;

ДБН Д.2.5-2001 - при ремонтно-реставрационных работах (РЕКНрв).

Внимание, подрядчики! Указанные нормы являются обязательными при осуществлении ремонтно-строительных работ с привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной собственности.

Для работ, выполняемых за счет других источников финансирования, названные нормы носят рекомендательный характер.

Однако! Сегодня любой заказчик (в том числе негосударственной формы собственности) скрупулезно подходит к определению цены заказа (стоимости) ремонтно-строительных работ. Кроме того, следует учитывать и тот факт, что заказчики имеют возможность выбирать подрядчика, а значит - диктовать ему свои условия.

Поэтому на практике для обоснования договорной цены и для заказчиков коммерческих предприятий, а зачастую и для заказчиков - физических лиц подрядчики также применяют заложенные в ДБН нормы ценообразования.

Других норм сегодня в Украине просто нет!

РЕКНр также используются не только для расчетов за выполненную работу, но и для определения потребностей в ресурсах:

- трудовых;

- материальных (строительные материалы, детали, конструкции);

- технических (потребность в машинах, механизмах, оборудовании и т. п.).

Таким образом, подрядчики могут формировать стоимость строительных или ремонтно-строительных работ (за исключением отдельных единичных случаев) с использованием государственных строительных норм.

К локальным сметам составляются ведомости ресурсов:

1. Затраты труда.

2. Строительные машины и механизмы.

3. Строительные материалы, изделия и конструкции.

Теперь ответим на прямой вопрос читателя:

- Какой размер ежемесячной заработной платы может учитываться при формировании договорных цен по объектам, финансирование которых осуществляется за счет бюджета и средств предприятий государственной собственности?

Уровень среднемесячной заработной платы на одного работника определяется по согласованию с заказчиком и указывается в строительном контракте. Если финансирование поступает из бюджета, среднемесячная заработная плата рассчитывается с учетом среднего по строительству уровня заработной платы на одного работника в режиме полной занятости на определенный период.

Данные об уровне заработной платы строительным предприятиям сообщает Госстрой Украины. Так, согласно Письму № 323 (опубликовано в настоящем тематическом блоке) обоснованный уровень среднемесячной заработной платы по состоянию на 1 января 2004 года расчетно составил 800 грн., что соответствует среднему разряду сложности работ в строительстве - 3,8. Усредненная стоимость человеко-часа по разрядам работ также рассчитывается Госстроем Украины - на 2004 год такие показатели указаны в Письме № 366.

При расчетах между заказчиком и подрядчиком за выполненные работы заработная плата в составе прямых затрат рассчитывается исходя из нормативных трудовых затрат, предусмотренных для выполнения данного объема работ, и стоимости человеко-часа, соответствующей:

- среднему нормативному разряду этих работ для звена рабочих-строителей и монтажников;

- среднему нормативному разряду звена рабочих, занятых управлением и обслуживанием строительных машин и механизмов.

Перечень документов

1. Закон о налоговой службе - Закон Украины от 04.12.90 г. № 509-XII "О государственной налоговой службе в Украине" в редакции Закона Украины от 24.12.93 г. № 3813-XII, с изменениями.

2. ХК - Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.03 г. № 436-IV.

3. Приказ № 145 - приказ Министерства статистики Украины от 22.05.96 г. № 145 "Об утверждении типовых форм первичных учетных документов по учету малоценных и быстроизнашивающихся предметов".

4. Приказ № 193 - приказ Министерства статистики Украины от 21.06.96 г. № 193 "Об утверждении типовых форм первичных учетных документов по учету сырья и материалов".

5. Положение № 9 - Положение о подрядных контрактах в строительстве Украины, утвержденное протоколом Научно-технического совета Министерства Украины по делам строительства и архитектуры от 15.12.93 г. № 9.

6. Положение № 273 - Положение о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденное приказом Государственного комитета по строительству, архитектуре и жилищной политике Украины от 05.12.2000 г. № 273.

7. Правила № 174 - Правила определения стоимости строительства ДБН Д.1.1-1-2000, утвержденные приказом Госстроя Украины от 27.08.2000 г. № 174, с изменениями.

8. Письмо № 437 - письмо Государственного комитета по строительству и архитектуре Украины от 15.04.04 г. № 8/8-437.

9. Письмо № 323 - письмо Государственного комитета по строительству и архитектуре Украины от 24.03.04 г. № 7/8-323.

10. Письмо № 366 - письмо Государственного комитета по строительству и архитектуре Украины от 31.03.04 г. № 7/8-366.

Людмила Шевченкова,
бухгалтер-эксперт “Баланс-Клуб”