Коментар до Закону України
№ 2269-XII від 10.04.92 р.

З 27 липня 2004 року Закон про оренду державного та комунального майна* (далі - Закон про оренду) дещо "поновився". Це пов'язане з набуттям чинності Закону № 1905**, яким змінені та доповнені положення Закону про оренду.

Розглянемо більш детально внесені до Закону про оренду зміни, щоб знати, на що зараз слід звернути увагу при оренді державного та комунального майна.

Об'єкт оренди
(стаття 4)

У статті 4 визначений перелік майна, яке не може бути предметом договору оренди. Іншими словами, здавати в оренду та орендувати зазначене в переліку майно не можна.

Раніше цей перелік складався з трьох пунктів, тепер до нього додали ще один.

Отже, з урахуванням останніх змін не можуть бути об'єктами оренди:

- Цілісні майнові комплекси (далі - ЦМ) державних підприємств, їх структурні підрозділи, що здійснюють діяльність, передбачену ст. 4 Закону про підприємництво***. Нагадаємо, що у цій статті визначені види діяльності, якими може займатися тільки вузьке коло суб'єктів господарювання (наприклад, виготовлення і реалізація військової зброї та боєприпасів до неї, вибухових речовин, видобуток бурштину тощо).

- Цілісні майнові комплекси казенних підприємств.

- Цілісні майнові комплекси структурних підрозділів казенних підприємств, що здійснюють діяльність, передбачену ст. 4 Закону про підприємництво.

- Об'єкти державної власності, які мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації згідно з ч. 2 ст. 5 Закону про приватизацію**** (наприклад, архіви, майнові комплекси установ Національної академії наук України, метрополітен, майнові комплекси підприємств соляної промисловості та ін.).

- Об'єкти державної власності, що не підлягають приватизацїі (конкретний перелік таких підприємств та установ визначений у Законі № 847*****) і випускають підакцизну продукцію.

Орендодавці
державного майна
(стаття 5)

Коло орендодавців, тобто осіб, які мають право здавати в оренду державне та комунальне майно, визначене в ст. 5.

Унесеними до цієї статті змінами уточнено, що підприємства можуть бути орендодавцями окремого індивідуально визначеного майна і нерухомого майна (державного або комунального), площа якого не перевищує 200 кв. м. на одне підприємство.

Нагадаємо, що в колишній редакції Закону також було таке саме обмеження щодо площі, але без словосполучення "на одне підприємство". Тому було не зовсім зрозуміло, як цю норму застосовувати. Тепер ясно, що одне підприємство має право самостійно укласти один або декілька договорів оренди на нерухомість загальною площею до 200 кв. м.

При здачі в оренду більшої площі як і раніше необхідна згода ФДМУ або органів місцевого самоврядування.

Проте, незважаючи на такі позитивні зміни, залишається відкритим питання про можливість підприємств узагалі виступати орендодавцями нерухомого державного майна.

Це питання зумовлене існуванням двох законодавчих норм, що по-різному визначають коло орендодавців державного майна. Ми маємо на увазі норму ГК, який діє з 1 січня поточного року, і норму Закону про оренду.

Якщо читати буквально положення ст. 287 ГК, то виходить, що єдиними орендодавцями ЦМК і нерухомого майна державної власності можуть бути тільки Фонд держмайна України та його органи на місцях. Державні підприємства виявилися такої можливості позбавлені.

Саме таким чином розуміє цю норму і ФДМ (див. інструктивний лист ФДМУ від 13.02.04 р. № 10-16-1962, опублікований у тижневику "Баланс", 2004, № 11, с. 31).

У той же час ст. 5 Закону про оренду затверджує зворотне. Причому останні зміни лише додали деякі уточнення до колишньої редакції цієї статті, але аж ніяк не привели її у відповідність з нормами ГК. Тим самим законодавці дали зрозуміти, що вони не позбавляють підприємства можливості здавати в оренду державне майно. На жаль, при цьому законодавці забули внести необхідні корективи до ст. 287 ГК.

На нашу думку, при здачі в оренду державного і комунального майна слід керуватися насамперед нормами Закону про оренду, у тому числі і при вирішенні питання про орендодавців. Аргументувати це можна тим, що його норми є спеціальними для цих правовідносин, а, крім того, змінена ст. 5 Закону про оренду має пріоритет над положеннями ст. 287 ГК - як більш пізня за часом набуття чинності норма. Залишилася сама малість - переконати у цьому ФДМУ.

Орендарі державного майна
(стаття 6)

До 27 липня 2004 року діяла норма, що зобов'язує фізичних осіб - орендарів до укладення договору оренди державного майна зареєструватися як суб'єкти підприємницької діяльності.

Тепер ця норма трохи змінена: реєстрація фізичної особи як СПД необхідна тільки в тому випадку, якщо державне майно орендується нею з метою використання в підприємницькій діяльності (ст. 6 Закону про оренду). Отже, якщо майно буде використовуватися в інших цілях, то й статус СПД орендареві не потрібен.

Таким чином, орендарями державного та комунального майна можуть бути: юридичні особи, фізичні особи і приватні підприємці.

Договори оренди: істотні умови
(стаття 10)

Специфіка істотних умов будь-якого договору полягає в тому, що відсутність хоча б однієї з них є підставою для визнання договору неукладеним. Тому всі перелічені в ч. 1 ст. 10 істотні умови повинні бути відображені сторонами в договорі оренди державного та комунального майна.

Законом № 1905 перелік істотних умов договору оренди державного і комунального майна доповнений, і тепер у договорі необхідно зазначати:

- забезпечення виконання зобов'язань (серед запропонованих законодавцями варіантів - неустойка, поручництво, завдаток і гарантія),

- порядок здійснення орендодавцем контролю за станам об'єкта оренди.

Уведення першої із цих умов може бути корисне для обох сторін договору, оскільки таким чином можна захистити інтереси і орендаря, і орендодавця.

Включення до договору другої умови направлене насамперед на захист інтересів орендодавця. Адже згідно з нормами ст. 783 ЦК орендодавець має право розірвати договір, якщо орендар використовує майно не за призначенням. Природно, для того щоб з'ясувати, чи дотримуються орендарем умови договору, необхідна перевірка. I оскільки не існує законодавчих норм, що визначають порядок і терміни проведення орендодавцем таких перевірок, цей момент варто передбачити в договорі. А щоб сторони не забували застерегти такий важливий момент стосовно державного або комунального майна, ця умова введена як одна з істотних для договору оренди такого майна. Виникає запитання:

- Що буде зі старими договорами оренди, які були укладені до 27 липня 2004 року і не містять двох нових обов'язкових умов?

Закон № 1905 відповіді на це запитання не дає. Оперуючи загальними принципами цивільного права, можна сказати, що такі договори не можуть бути визнані недійсними тільки тому, що в них немає передбачених законом нових істотних умов. Однак оскільки "старі" договори продовжують діяти на сьогодні, унести до них відповідні зміни все ж таки бажано.

Типові договори оренди
(стаття 10)

I раніше при складанні договорів оренди державного або комунального майна треба було використовувати як основу типові договори, затверджені відповідними державними органами (ФДМ, ВР АРК, органами місцевого самоврядування).

Тепер чітко сказано, що укладений договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору. Однак це не забороняє сторонам крім установлених законом істотних умов доповнити договір іншими умовами на свій розсуд.

На сьогодні діє наказ ФДМУ від 23.08.2000 р. № 1774, яким затверджений типовий договір оренди індивідуально визначеного (рухомого і нерухомого) державного майна. Цілком можливо, що найближчим часом до цього наказу будуть унесені відповідні зміни у зв'язку зі зміною норм Закону про оренду.

Орендна плата
(стаття 21)

Одна з істотних умов договору оренди - установлення орендної плати. Для державного майна методика розрахунку, порядок розподілу суми орендної плати між бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем затверджені Постановою № 786******. Для об'єктів комунальної власності методика визначається органами місцевого самоврядування.

Розмір орендної плати як і раніше може бути змінений за угодою сторін. Крім того, він може бути змінений на вимогу однієї зі сторін, причому самі підстави для висунення сторонами таких вимог дещо змінилися.

Тепер одна зі сторін має право вимагати зміни розміру орендної плати, якщо мали місце:

1) істотні зміни стану об'єкта оренди, що відбулися з не залежних від сторін обставин (ч. 2 ст. 21 Закону про оренду),

2) інші випадки, визначені законодавчими актами (наприклад, істотно змінилися передбачені договором умови господарювання, ч. 2 ст. 268 ГК).

Як бачимо, зміна цін і тарифів уже не Названа як обов'зкова підстава для висунення вимоги про можливий перегляд розміру орендної плати.

Суборенда
(стаття 22)

Орендоване державне та комунальне майно (крім ЦМК) може бути передане в суборенду, якщо в тексті договору не встановлено прямої заборони.

Для договору суборенди встановлені два обмеження:

1. Термін суборенди не може перевищувати термін основного договору оренди.

2. Плата за суборенду, яку отримує орендар, не може перевищувати розміру орендної плати, яка сплачується самим орендарем.

Також передбачено, що тепер порядок використання плати за суборенду визначатиметься компетентними державними органами (КМУ для об'єктів державної власності, органами місцевого самоврядування - для комунальної власності). Тому не виключено, що орендареві укажуть, як він повинен буде використовувати ті кошти, що надійшли від суборендаря.

Облік орендованого майна
(стаття 13)

За договором оренди майно передається в користування орендареві. Завдяки внесеним доповненням положення про порядок обліку орендованого державного або комунального майна стали більш зрозумілими. Хоча фактично їх суть не змінилася.

Для наочності викладемо систему обліку, закріплену в ст. 13 Закону про оренду, у вигляді таблиці.

Наслідки припинення або розірвання договору
(стаття 27)

Припинення або розірвання договору оренди зобов'язує орендаря повернути об'єкт оренди орендодавцеві. Як правило, саме в цей момент у сторін виникають питання, пов'язані зі здійсненими орендарем поліпшеннями майна.

Якщо здійснені орендарем поліпшення можна відділити від майна без заподіяння йому шкоди, то орендар має право залишити їх собі. Це положення залишилося без змін.

Значно змінилася ч. 2 ст. 27, що стосується компенсації орендареві поліпшень, які вироблені ним зі згоди орендодавця і не віддільні від майна.

Отже, раніше орендареві компенсувалася вся сума власних коштів, затрачених ним на поліпшення орендованого майна, якщо інше не було передбачене сторонами в договорі.

Тепер же орендодавець зобов'язаний компенсувати орендареві не всі затрачені ним на поліпшення власні кошти, а тільки ту суму, на яку збільшилася вартість орендованого майна в результаті вироблених поліпшень, знову ж - якщо інше не встановлене договором.

Порядок визначення вартості об'єктів оренди затверджений Постановою № З*******.

Цілком зрозуміло, що затрачені орендарем кошти на поліпшення орендованого майна не завжди дорівнюватимуть сумі, на яку збільшилася вартість майна. Це означає, що тепер орендарі будуть більш економними при проведенні будь-яких поліпшень, не віддільних від орендованого ними державного або комунального майна.

___________

* Кодифікований текст Закону України від 10.04.92 р. № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" опублікований у тижневику "Баланс", 2004, № 31, с б - 14.

** Закон України від 29.06.04 р. № 1905-IV "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

***Закон України від 07.02.91 р. № 698-XII "Про підприємництво".

****Закон України від 04.03.92 р. № 2163-XII "Про приватизацію державного майна".

*****3акон України від 07.07.99 р. № 847-XIV "Про перелік об'єктів права державної власності, які не підлягають приватизації".

******Постанова КМУ від 04.10.95 р. № 786 "Методика розрахунку та порядок використання плати за оренду державного майна" (Методичний посібник "Оренда та лізинг", 2003, № 11).

*******Постанова КМУ від 02.01.03 р. № 3 "Про внесення змін до методики оцінки вартості об'єктів оренди".

Тетяна Ноур,
юрист фірми "Баланс-Клуб"