Оренда рухомого і нерухомого майна

Якщо немає можливості купити необхідне майно (або така покупка вважається недоцільною), то як альтернативний варіант можна взяти майно в користування на певний час. Таке користування може бути сплатним (оренда) або безоплатним (позика). Сьогодні ми поговоримо про деякі особливості оренди рухомого та нерухомого майна.

Загальні положення про оренду

У договорі оренди беруть участь дві сторони: орендодавець та орендар. Причому сторонами такого договору можуть бути як фізичні особи (у тому числі ті, що мають статус СПД), так і підприємства.

Основним обов'язком орендодавця є передача майна орендареві - або негайно після укладення договору, або в інший застережений договором термін.

У свою чергу, орендар зобов'язаний користуватися майном відповідно до умов договору, своєчасно вносити орендну плату та повернути майно при припиненні договору.

Від інших угод оренду відрізняє таке:

- майно переходить до орендаря у тимчасове користування, а не у власність (на відміну від купівлі-продажу);

- після закінчення терміну договору (або при достроковому його розірванні) майно повинне бути, повернене орендодавцеві (на відміну від купівлі-продажу);

користування майном є платним (на відміну від позики, тобто безоплатного користування майном).

Законодавча основа договору

При укладенні будь-якого договору дуже багато залежить від правильності його складання. Тому приділимо цьому моменту особливу увагу. Але перш ніж говорити про укладення договору оренди, нагадаємо, що правовою підставою для регулювання орендних відносин на сьогодні виступають норми ЦК (гл. 58 і 59) і ГК (ст. 283 - 292), а також відповідних законів (наприклад, про оренду землі, про фінансовий лізинг, про оренду держмайна).

Тепер про важливий нюанс: до укладення договору сторонам необхідно визначитися, якими законодавчими актами вони керуватимуться.

Тут можна сказати таке:

- якщо договір укладається між суб'єктами господарювання (фізичними чи юридичними особами) та орендується майно виробничо-технічного призначення для здійснення господарської діяльності, то керуватися слід нормами ЦК, але при цьому обов'язково враховувати вимоги ГК. Наприклад, у таких договорах слід відобразити всі істотні умови, передбачені ст. 284 ГК;

- якщо договір оренди укладається між громадянами (не СПД), то для регулювання орендних відносин достатньо норм ЦК.

Крім того, не можна залишати поза увагою ту обставину, що особливості оренди деяких видів майна (наприклад, землі, держмайна) установлені окремими законами. Норми цих законів необхідно також ураховувати при укладенні відповідних договорів оренди.

Які умови необхідно включити
до договору оренди

Зміст договору визначається сторонами самостійно. Однак на етапі його підготовки необхідно пам'ятати про два аспекти:

- у договорі повинні бути відображені умови, які є обов'язковими для конкретного виду договорів згідно із законом;

- усі інші умови, пропоновані сторонами, не повинні суперечити чинному законодавству.

Узагальнюючи норми ЦК (ст. 759 - 763) і ГК (ст. 284), можна сказати, що в будь-якому договорі оренди обов'язково повинні бути відображені:

Об'єкт оренди (із зазначенням усіх даних, що характеризують його, місцезнаходження - для нерухомості, комплектності та стану, вартості).

Слід знати: орендар зобов'язаний у присутності орендодавця перевірити справність предмета оренди (наприклад, чи на ходу автомобіль), а якщо це не буде зроблено, то вважається, що майно передане у справному стані (ч. З ст. 767 ЦК). Вартість орендованого майна визначається сторонами самостійно, за винятком державного майна.

2. Розмір орендної плати з урахуванням її індексації. Орендна плата встановлюється сторонами, але при здачі в оренду держмайна розмір орендної плати розраховується з урахуванням Методики № 786.

3. Порядок використання амортизаційних відрахувань, порядок відновлення орендованого майна. Включення цієї умови до договору як обов'язкової не зовсім зрозуміле, але зробити це необхідно. Для того щоб ця вимога виконувалося і в той же час дотримувалися інтереси сторін, радимо включати до договору таку фразу: "Сторони домовилися про те, що порядок використання амортизаційних відрахувань визначається орендодавцем самостійно".

4. Умови повернення орендованого майна або його викупу (викуп майна передбачати в договорі не обов'язково).

5. Термін дії договору. Візьміть до уваги, що законом для окремих видів майна визначений максимальний термін оренди, який не може бути збільшений сторонами (наприклад, термін оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років - ст. 17 Закону про оренду землі).

Крім вищеперелічених радимо включити до договору такі розділи:

1. Мета оренди (тобто яким чином буде використовуватися орендоване майно).

2. Форма орендної плати (грошова, натуральна, грошово-натуральна).

3. Терміни внесення орендної плати (якщо вони не встановлені, то діє норма ч. 5 ст. 762 ЦК, яка визначає щомісячний платіж).

4. Умови перегляду і зміни (індексації) розміру орендної плати (наприклад, орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо погіршився стан об'єкта оренди з обставин, що не залежать від нього, ч. 4 ст. 762 ЦК).

5. Права й обов'язки орендодавця, До обов'язків орендодавця можна віднести: обов'язок передати майно негайно або в установлений договором термін і здійснювати капітальний ремонт (якщо цей обов'язок не покладений договором на орендаря).

6. Права й обов'язки орендаря. Серед обов'язків: сплачувати орендну плату, використовувати майно за призначенням і відповідно до умов договору, проводити поточний ремонт майна (якщо договором ця функція не покладена на орендодавця), повернути майно після закінчення терміну договору в належному стані.

7. Можливість здачі майна в суборенду.

8. Можливість здійснення орендарем поліпшень орендованого майна. Це питання регулюється ст. 778 ЦК. Орендар має право на компенсацію вартості поліпшень, якщо вони здійснені зі згоди орендодавця і невіддільні від орендованого майна.

9. Відповідальність сторін за порушення умов договору. Тут можна передбачити санкції за невиконання кожною зі сторін покладених на неї обов'язків. Це буде додатковим стимулом до дотримання умов договору.

Оренда нерухомого майна

ЦК окремо регулює оренду будівель і капітальних споруд (або їх частин), які не мають статусу житлових приміщень (§ 4 гл. 58), та оренду житлових будівель і приміщень (гл. 59).

Оренда будівлі (споруди) має такі особливості:

1. Форма договору прямо залежить від терміну оренди:

- якщо оренда продовжуватиметься один рік (тобто 365 днів) і більше, договір підлягає нотаріальному посвідченню й обов'язковій державній реєстрації (ст. 793, 794 ЦК);

- якщо термін оренди становить менше одного року - достатньо простої письмової форми. Виходячи зі змісту ст. 794 ЦК державної реєстрації такий договір не потребує.

Державна реєстрація договорів оренди, укладених на термін більше 365 днів, проводиться шляхом унесення запису до Державного реєстру угод (Порядок № 671). Такі записи вносяться реєстраторами, у ролі яких виступають державні нотаріальні контори та приватні нотаріуси, які уклали договір з адміністратором Реєстру (ДП "Інформаційний центр").

2. Передача будівлі в оренду оформляється двостороннім актом (або іншим відповідним документом). Візьміть до уваги, що термін договору почне обчислюватися саме з моменту оформлення акта (якщо інше не зафіксоване в договорі). Датою припинення договору буде дата оформлення акта повернення предмета оренди (ст. 795 ЦК).

3. При оренді будівлі орендар фактично користуватиметься і земельною ділянкою, на якій ця будівля знаходиться. Однак, незважаючи на сказане в ст. 796 ЦК (про надання орендареві одночасно з правом оренди будівлі і права користування земельною ділянкою), такий орендар землекористувачем автоматично не стає. Адже за нормами ЗК для визнання його землекористувачем обов'язкова наявність договору на оренду землі (ч. 2 ст. 124 ЗК). Якщо сторони не хочуть укладати два договори, то вони можуть в одному договорі передбачити оренду будівлі й оренду земельної ділянки. Але при цьому документ називатиметься "Договір оренди будівлі та земельної ділянки", відповідно об'єктів оренди буде два й оформлятися такий "подвійний" договір повинен з урахуванням норм ЦК і Закону про оренду землі. У такому договорі орендна плата складатиметься з плати за користування будівлею та плати за користування землею.

Оренда житла (квартири, житлового будинку або їх частини) характеризується такими рисами (ст. 810 ЦК):

1. Сторонами договору можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

2. Наймач - фізична особа зобов'язаний використовувати житлову нерухомість тільки для проживання (ч. 1 ст. 815 ЦК).

3. Наймач - юридична особа може використовувати житлове приміщення виключно для проживання у ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК). Тобто якщо підприємство і буде орендувати квартиру, то тільки для забезпечення житлом своїх співробітників або інших осіб (шляхом укладення з ними договору піднайму).

4. Форма договору залежить від того, хто є сторонами договору:

- договір, що укладається між громадянами, які не є СПД, підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 пп. 9.1.4 Закону № 889) незалежно від терміну оренди;

- якщо орендодавцем (наймодавцем) є фізична особа (не СПД), а наймачем житла - юридична особа або приватний підприємець, то такий договір укладається в простій письмовій формі (ст. 811 ЦК) та у нотаріуса не посвідчується (незалежно від терміну оренди).

Оренда рухомого майна

Під рухомим майном ЦК розуміє майно, яке можна вільно переміщувати в просторі (ст. 181).

Іншими словами, рухомим є майно, не пов'язане із землею, якеиможе бути переміщене в інше місце без втрати своїх якостей і властивостей (наприклад, обладнання, транспортні засоби, меблі, обчислювальна техніка тощо).

До договорів оренди рухомого майна (за винятком оренди транспортних засобів) будь-яких окремих вимог Цивільний кодекс не висуває: вони укладаються в простій письмовій формі.

Що стосується оренди транспортних засобів (повітряних, морських, річкових суден і наземних транспортних засобів), то форма договору залежатиме від того, хто виступає його сторонами:

- якщо однією зі сторін є фізична особа, договір укладається в письмовому вигляді й обов'язково підлягає нотаріальному посвідченню, причому незалежно від терміну оренди (ст. 799 ЦК). Зазначимо, що колишній ЦК такої вимоги не містив.

Зверніть увагу: у цьому випадку не має значення, є громадянин найманим працівником або директором підприємства, якому, припустимо, здає в оренду свій автомобіль, чи він виступає як приватний підприємець. У будь-якому випадку він вважатиметься фізичною особою. Отже, договір оренди автомобіля, що укладається підприємством з найманим працівником або з приватним підприємцем, усе одно повинен бути посвідчений у нотаріуса;

якщо в договорі оренди транспортного засобу беруть участь тільки юридичні особи - то такий договір складається в письмовій формі і не потребує нотаріального посвідчення.

Перелік документів

1. ЦК - Цивільний кодекс України від 16.01.03 р. № 435-IV.

2. ГК - Господарський кодекс України від 16.01.03 р. № 436-IV.

3. ЖК - Житловий кодекс УРСР від 30.06,83 р. № 5464-X, зі змінами.

4. ЗК - Земельний кодекс України від 25.10.01 р. № 2768-III, зі змінами.

5. Закон про фінансовий лізинг - Закон України від 11.12.03 р. № 1381-IV "Про внесення змін до Закону України "Про лізинг".

6. Закон про оренду землі - Закон України від 06.10.98 р. № 161-XIV "Про оренду землі" у редакції Закону України від 02.10.03 р. № 1211-IV, зі змінами.

7. Закон № 889 - Закон України від 22.05.03 р. № 889-IV "Про податок з доходів фізичних осіб".

8. Порядок № 671 - Тимчасовий порядок державної реєстрації угод, затверджений постановою КМУ від 26.05.04 р. № 671.

9. Методика № 786 - Методика розрахунку та порядок використання плати за оренду державного майна, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786, зі змінами.

Тетяна Ноур,
юрист фірми "БаланС'Клуб"