Нотариальное удостоверение
договоров аренды нежилых помещений

ВОПРОС: Наша организация сдает в аренду нежилые помещения, находящиеся в коммунальной собственности. Арендаторами выступают юридические лица (в том числе бюджетные учреждения), частные предприниматели и физические лица, не являющиеся субъектами предпринимательской деятельности (частные адвокаты, частные нотариусы).

1. Все ли договоры аренды, заключаемые с указанными арендаторами, должны быть удостоверены у нотариуса?

2. При удостоверении договора у частного нотариуса кто должен уплачивать налог с его доходов, получаемых в виде платы за совершение нотариальных действий?

ОТВЕТ: С 1 января 2004 года, с вступлением в силу нового Гражданского кодекса, несколько видоизменился порядок оформления договоров аренды зданий и других капитальных сооружений, то есть нежилой недвижимости. Этот порядок отражен в § 4 главы 58 ГК. В частности, появилась норма об обязательном нотариальном удостоверении и государственной регистрации отдельных договоров аренды. Это требование касается только тех договоров аренды зданий (других капитальных строений, их отдельных нежилых помещений), в которых срок аренды составляет один год и более (статьи 793 и 794 ГК).

Как указано в ГК, форма договора аренды недвижимости, прежде всего, зависит от срока аренды. Исключение из этого правила установлено только частью 2 пп. 9.1.4 Закона № 889, в которой определено, что договор аренды недвижимости, заключаемый между гражданами, которые не являются субьектами предпринимательской деятельности, подлежит нотариальному удостоверению независимо от срока аренды.

Следовательно, в случаях, когда арендодателем имущества выступает юридическое лицо, при решении вопроса о необходимости нотариального удостоверения договора следует исходить из того, какой срок аренды устанавливается.

- Если договор аренды здания (или отдельных его помещений) заключается на год (имеется в виду 365 дней) и более, то он должен быть удостоверен у нотариуса и пройти государственную регистрацию.

До принятия соответствующего закона об органах государственной регистрации производить регистрацию таких договоров будут нотариусы путем внесения записи в Государственный реестр сделок на основании Временного порядка государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением КМУ от 26.05.04 г. № 671.

За внесение записей в Государственный реестр будет взиматься плата в размере 17 гривен (с учетом НДС).

- Если срок аренды нежилых помещений менее 365 дней, то договор составляется в простой письменной форме и последующего удостоверения у нотариуса и государственной регистрации не требует (ч. 1 ст. 793 ГК).

* - Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, по истечении срока его действия можно не продлевать. Лучше заключить новый договор аренды на это имущество между теми же сторонами и на тот же срок, однако датировать его днем, следующим за днем окончания предыдущего договора.

В этом случае, стороны не понесут дополнительные расходы, связанные с нотариальным удостоверением и регистрацией договора. Кроме того, у вас не будет проблем с контролирующими органами. При пролонгации договора дата его заключения не изменяется, именно с этого момента контролирующие органы отсчитывают срок аренды и могут выдвигать претензии по поводу отсутствия нотариального удостоверения договора. Если же аренда помещения в течение одного года, скажем, будет оформлена двумя договорами с различными датами заключения этих договоров, таких вопросов уже не возникнет.

Нотариальное удостоверение договоров аренды зданий (отдельных их помещений) осуществляется по местонахождению имущества частными и государственными нотариусами в порядке, определенном в Инструкции № 20/5, которая действует с 14 марта 2004 года.

При этом нотариусы требуют справку - характеристику БТИ (или справку соответствующего местного совета для местностей, где не произведена инвентаризация), а также для ознакомления документ, подтверждающий право собственности арендодателя на имущество (п. 107 Инструкции № 20/5).

За удостоверение договора в государственной нотариальной конторе уплачивается государственная пошлина, поэтому ни о каком доходе нотариусов речи быть не может.

При удостоверении договора у частного нотариуса уплачивается не государственная пошлина, а плата за совершение нотариальных действий. По сути, указанная плата является доходом частного нотариуса. Согласно п. 1.9 и 7.1 Закона № 889 такие доходы подлежат обложению налогом с доходов физических лиц по ставке 13 % (до конца 2006 года). С 1 января 2007 года ставка будет установлена в размере 15 %.

Такого мнения придерживается и ГНАУ (письмо от 26.02.04 г. № 1406/6/17-2116 опубликовано в еженедельнике "Баланс, 2004, № 14, с. 27).

Ответственность за начисление, удержание и уплату (перечисление) в бюджет этого налога несет налоговый агент. Налоговыми агентами могут быть юридические и физические лица - СПД (ст. 8 Закона № 889).

При удостоверении договора у частного нотариуса налоговым агентом будет то лицо, которое выплачивает ему этот доход.

Обращаем внимание, что законодательством не установлено, кто конкретно должен удостоверить договор у нотариуса: арендодатель или арендатор. Этот вопрос стороны решают самостоятельно путем закрепления в договоре такой обязанности за одной из сторон.

Перечень документов

1. Закон № 889 - Закон Украины от 22.05.03 г. № 889-IV "О налоге с доходов физических лиц".

2. ГК - Гражданский кодекс Украины от 16.01.03 г. № 435-IV.

3. Постановление № 671 - постановление КМУ от 26.05.04 г. № 671 "Об утверждении Временного порядка государственной регистрации сделок".

4. Инструкция № 20/5 - Инструкция о порядке совершения нотариальных действий, утвержденная приказом Министерства юстиции от 03.03.04 г. № 20/5.

Татьяна Ноур,
юрист фирмы "Баланс-Клуб"