Как предпринимателю открыть магазин в частном доме
ВОПРОС: Может ли частный предприниматель открыть магазин в собственном доме? Что для этого нужно?
ОТВЕТ: Открыть в частном доме магазин (офис, мастерскую, парикмахерскую и т.п.), конечно, возможно, но дело это не простое, ибо необходимо решить сразу три задачи, даже три группы задач. Рассмотрим их по отдельности.
Земельный участок
Один из главных принципов земельного законодательства Украины — это использование земли по целевому назначению. Независимо от того, является собственник дома собственником или пользователем участка, он обязан следовать вышеприведенному принципу (ст.ст.91,96 ЗКУ). Нарушение его служит основанием для признания недействительным решения о предоставлении земельного участка или сделки по приобретению этого участка, отказа в государственной регистрации земельного участка или признания такой регистрации недействительной, привлечения виновных к ответственности по статье 53 КоАП (гражданину грозит штраф от 51 до 340 грн.). Если же нарушителем окажется юридическое лицо, то оштрафуют его должностных лиц на сумму от 170 до 425 НМДГ.
Участок, на котором расположен жилой дом, имеет целевое назначение "для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и гаражного строительства"1 . Разумеется, открыть на нем магазин — значит нарушить целевое назначение. Следовательно, последнее нужно изменить.
Каким должно быть новое целевое назначение? В ЗКУ подсказок на этот счет нет. На практике целевое назначение земель населенных пунктов нередко отождествляют с функциональным назначением (перечень видов функционального назначения см. в таблице 3.1 приложения №3 к Порядку оценки). В данном случае УКЦНЗ и Порядок оценки предлагают одинаковый вариант — для "розничной торговли и коммерческих услуг". Хотя можно применить и более общее — "коммерческое использование" (п. 1.11 УКЦНЗ).
Еще один вариант — смешанное целевое назначение. Пункт 1.13.2 УКЦНЗ предлагает его тем, кто планирует задействовать в коммерции только часть дома: для "жилищной застройки и коммерческого использования". Здесь классификация явно копирует формулировки функционального назначения Порядка оценки.
Как бы там ни было, приступая к практическому решению этого вопроса, согласуйте формулировки с управлением (отделом) земельных ресурсов в вашем населенном пункте.
Как изменить целевое назначение земли? Ответ зависит от прав собственника дома на землю. Вот распространенные ситуации.
Земельный участок в собственности
В части 3 статьи 20 ЗКУ говорится: "Изменение целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, осуществляется по инициативе собственников земельных участков в порядке, устанавливаемом Кабинетом Министров Украины". Такой порядок КМУ утвердил постановлением от 11.04.02 г. № 502, о чем мы подробно писали в газете "Все о бухгалтерском учете" № 18 за 21.02.03 г, стр.44 (читатели Харьковского региона могут также обратиться к публикации в № 92 за 2003 г, стр.32 (стр.16 выпуска № 13 "Специально для Харьковщины")). Поэтому здесь лишь кратко напомним процедуру.
Первый этап изменения — обращение с заявлением в местный совет или райгосадминистрацию (если земельный участок за пределами населенного пункта). К заявлению прилагают копию госакта на право собственности на земельный участок, копию паспорта заявителя, документы об установленных ограничениях (обременениях) на использование земельного участка, обоснование необходимости изменения целевого назначения с указанием его размера (возможно изменение целевого назначения части участка).
Следующий шаг — составление проекта отвода земельного участка (если изменяют целевое назначение его части) или его пересогласование (если изменение касается всего участка). Затем соответствующий совет (райгосадминистрация) принимает решение об изменении целевого назначения земли. На его основании оформят новый государственный акт на земельный участок.
Земельный участок в постоянном пользовании
Здесь следует руководствоваться частью второй статьи 20 ЗКУ: "Изменение целевого назначения земель производится органами исполнительной власти или органами местного самоуправления, которые принимают решение о передаче этих земель в собственность или предоставлении в пользование, изъятии (выкупе) земель и утверждают проекты землеустройства или принимают решение о создании объектов природоохранного и историко-культурного назначения". Стало быть, заявление нужно подать в соответствующий совет или райгосадминистрацию. Вы наверняка добьетесь своего, если приведете следующий аргумент: вследствие изменения функционального назначения земельного участка увеличатся поступления в бюджет, ведь вырастет денежная оценка земли, а значит, размер земельного налога. Хотя есть риск столкнуться с "осторожным чиновником", который опасается что-либо предпринимать, если в законодательстве четко не описано, как это делать. А порядка изменения целевого назначения земель государственной или коммунальной собственности пока еще нет.
Впрочем, мы убеждены, что подобное переназначение земельного участка, находящегося в постоянном пользовании, бессмысленно. На эту процедуру уйдет несколько месяцев, а ведь срок такого пользования заканчивается в нынешнем году. Пункт 6 Переходных положений ЗКУ гласит: "Граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но согласно настоящему Кодексу не могут иметь их на таком праве2, должны до 1 января 2005 года переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них". Поэтому изменить целевое назначение земли удобнее в процессе приватизации участка или оформления его аренды. К последней вынуждены будут прибегнуть те, кто раньше уже реализовал право на бесплатную приватизацию приусадебного участка.
Право на землю документально не оформлено
Для частных домовладений такая ситуация не редкость. И будет таковой еще долго, ведь Верховная Рада продлила срок приватизации земли (см. постановление № 1492). Но если вы захотите изменить целевое назначение такого участка, без оформления права собственности или аренды не обойтись. Главное, чтобы ваш правоустанавливающий документ изначально содержал нужное вам целевое назначение. Поэтому его четко нужно указать в заявлении о предоставлении земельного участка.
Здание
Открыть магазин в жилом здании, безусловно, не выйдет. Хотя бы из-за того, что для начала торговли обязательно переоборудование или реконструкция3. На основании п.8 Порядка торговли субъекты хозяйственной деятельности всех форм собственности должны обеспечить соответствие помещений будущего магазина следующим требованиям:
— экологическим;
— санитарно-гигиеническим;
— хранения, производства и продажи товаров (особые требования предъявляются к торговле продовольственными товарами, медикаментами, лакокрасочными материалами и некоторыми другими группами товаров);
— охраны труда.
Практичнее выяснить все требования в местных органах СЭС, архитектуры, пожарного надзора и некоторых других. Почтить их своим присутствием придется при согласовании землеустроительной документации и/или при получении разрешения на торговлю, поскольку часть 9 статьи 118 ЗКУ предусматривает согласование проекта отвода с органом по земельным ресурсам, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами, органом архитектуры. Кроме того, статья 39 ЗКУ позволяет дополнить перечень согласований исходя из требований, содержащихся в генеральном плане населенного пункта, другой градостроительной документации, плане земельно-хозяйственного устройства, региональных и местных правилах застройки.
Вполне вероятно, что делая первые шаги по пути создания магазина в собственном доме, вы столкнетесь с требованием о его переводе в статус нежилого. Мы бы с этим не спешили. Во-первых, требование об использовании жилья только для проживания касается лишь арендаторов (ч.1 ст.810, ч.2 ст.813 ГКУ). Во-вторых, ограничение использования жилых помещений для иных целей предусмотрено только в отношении промышленного производства (ч.2 ст.383 ГКУ, ст.6 ЖКУ). И наконец, в-третьих, сам перевод жилых помещений в нежилые (ст.8 ЖКУ) относится лишь к домам государственного и общественного жилого фонда.
Скорее всего, чтобы приспособить жилое помещение под магазин, нужно перепланировать дом. А для этого предстоит пройти долгий бюрократический (но необходимый) марафон: разрешение на разработку проекта реконструкции, разработка проекта, его согласование, утверждение, получение разрешения на строительные работы, собственно реконструкция, внесение изменений в Реестр прав собственности на недвижимое имущество. А начать советуем с местного отдела (управления) архитектуры. Кстати, не стоит, как было популярно раньше, самовольно строить (реконструировать), а потом "узаконивать" это с уплатой штрафа. Подобный подход в рассматриваемой ситуации, как минимум, затянет процедуру на месяцы.
Прочие разрешения
Первым из них нужно назвать разрешение на размещение объекта торговли. Выдают его органы местного самоуправления. Еще вам понадобится разрешение пожарного надзора.
Как видите, открыть магазин в своем доме — не поле перейти. И тем не менее, добиться результата возможно. Главное — реально оценить свои силы и рассчитать сроки хождения по инстанциям.
---------------------------------------------
1 - Пункт 1.8 УКЦНЗ использует формулировку "для индивидуального жилищного, гаражного и дачного строительства". Однако нужно учитывать, что эту классификацию утверждали до вступления в силу ЗКУ, поэтому применять некоторые ее положения проблематично.
2 - Часть вторая статьи 92 ЗКУ ограничивает круг субъектов права постоянного пользования землей предприятиями, учреждениями и организациями, относящимися к государственной или коммунальной собственности.
3 - Вариант, когда жилой дом уже соответствует всем требованиям для магазина, можно рассматривать только теоретически.
Список использованных нормативно-правовых актов:
1. ГКУ — Гражданский кодекс Украины.
2. ЖКУ — Жилищный кодекс Украинской ССР.
3. ЗКУ — Земельный кодекс Украины.
4. КоАП — Кодекс Украины об административных правонарушениях.
5. Постановление № 1492 — постановление Верховной Рады Украины "О продлении действия пункта 6 постановления Верховной Рады Украины "О земельной реформе" от 17.02.04 г № 1492-1\/.
6. УКЦНЗ — Украинский классификатор целевого назначения земли, утвержденный письмом Госкомзема Украины от 24.04.98г. №14-1-7/1205.
7. Порядок оценки — Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов в редакции приказа Госкомзема, Госкомархитектуры, Минсельхозпрода, УААН от 15.04.97 г. № 46/131/63/34.
8. Порядок торговли — Порядок занятия торговой деятельностью и правила торгового обслуживания населения, утвержденный постановлением КМУ от 08.02.95 г. № 108.
“Все о бухгалтерском учете”, № 25 (936), 15 марта 2004 г.