Комментарий к Закону Украины N 899-IV

Собственники земельных паев получают землю:
ставить точку рановато

Напомним: сертификаты о праве на земельную долю (пай) в Украине начали выдавать еще в 1996 году. И наверное, именно тогда крестьяне впервые задумались над тем, чтобы вместо абстрактного пая получить конкретный земельный участок. Поэтому опубликованный выше Закон (далее - Закон о выделении земли) ожидали давно и с нетерпением, ведь надеялись, что он прояснит хотя бы несколько ситуаций, возникших в годы проведения земельной реформы. Вот самые актуальные из них:

1. Как определить конкретный вид угодий, месторасположение и площадь земельного участка, приходящегося на земельный пай?

2. Какие документы нужно разработать для выделения земельной доли в натуре? С какими органами и в каком порядке их следует согласовывать?

3. Какие землеустроительные работы обязательны для выделения земельной доли и кто их должен оплачивать?

4. Какова судьба договоров аренды земельного пая после его выделения в натуре?

Если вы уже ознакомились с Законом о выделении земли, то убедились, что на перечисленные вопросы он отвечает только частично. А учитывая время его издания и некоторые недостатки, должны констатировать: проблемы выделения земельных долей будут существовать еще довольно долго. Что ж, давайте рассмотрим основные положения Закона подробнее.

Прежде всего подчеркнем: он не настаивает на том, чтобы собственники земельных долей (паев) выделяли их в натуре. Такая обязанность отсутствует и в других нормативных актах. Значит, получение земельного участка в собственность (которое часто ошибочно воспринимают как замену земельного сертификата на государственный акт), как и ранее, - дело добровольное.

Едва ли можно назвать совершенным определение лиц, имеющих право на земельную долю (пай). Если буквально понимать первую статью Закона о выделении земли, можно утверждать, что право на пай имеют только те, у кого уже есть соответствующий сертификат. Но тогда такого права лишены лица, право которых удостоверено свидетельством на наследство, гражданско-правовыми договорами или решением суда (ст.2 Закона о выделении земли). Кстати, правильно было бы сказать, что указанные документы подтверждают право на земельную долю (пай), а удостоверяет его только сертификат.

Наиболее прогрессивным считаем положение статьи 3 Закона о выделении земли, касающееся получения земельной доли в натуре одним (по желанию двумя) участком. Раньше в некоторыххозяйствах, понимая справедливость по принципу "всем поровну", делили землю "в разрезе сельскохозяйственных угодий". В результате каждый (!) из бывших членов КСП получил по кусочку орошаемой и богарной пашни, сенокосов, пастбищ и многолетних насаждений. Легко представить, сколько это добавило головной боли при землеустройстве и использовании земли.

В той же статье речь идет о том, что соответствующий совет или госадминистрация принимает решение о разработке проекта землеустройства по организации территории. Упомянутые органы заключают с землеустроительными организациями договоры на выполнение работ по землеустройству, связанных с выделением земельных долей (паев) в натуре (на местности) и изготовлением технической документации, "если такие работы выполняются за счет местного бюджета" (ст.5 Закона о выделении земли). Но ожидать бюджетной поддержки крестьянам не стоит. Вот что пишет по данному поводу Госкомзем Украины в письме от 14.02.03 г. N 14-17-2-В76/854: "При изготовлении технической документации по составлению, выдаче и регистрации государственного акта права собственности на землю проводится комплекс топографо-геодезических работ с привязкой границ участков кеди ной геодезической сети и заполнение бланков государственных актов. Эта работа требует определенных затрат, которые должны возмещаться за счет местных бюджетов. Однако, в связи с ограниченностью финансирования последних, выполнение указанных работ осуществляется за средства граждан на основании заключенного договора, где определены срок и стоимость таких работ". Следовательно, роль органов государственной власти и местного самоуправления сводится здесь к тому, чтобы содействовать в заключении договоров на выполнение землеустроительных работ (ст.5 Закона о выделении земли).

Зато при заказе документации по землеустройству за счет собственных средств крестьяне имеют право выбрать разработчика (ст.27 Закона Украины "О землеустройстве" от 22.05.03 г N 858-VI).

Полномочия органов местного самоуправления и государственной власти приведены в статье 5 Закона о выделении земли. Обратим внимание на три существенных нюанса:

1. Организация проведения распределения земельных участков между собственниками паев. Подробнее этот вопрос освещает статья 9 Закона о выделении земли, в которой говорится об организации такого распределения. Остается дождаться, пока Правительство разработает и утвердит методику его проведения (п.2 ст. 15 Закона о выделении земли).

2. Оформление обмена земельными долями. Это делать логично, только если стороны договора мены имеют паи в разных хозяйствах. К сожалению, Закон о выделении земли умалчивает о том, как оформлять такие сделки. Что же касается обмена в одном хозяйстве, то он лишен смысла, так как земельные доли абсолютно равны.

3. Распределение полномочий между органами государственной власти и местного самоуправления. Последний абзац статьи 5 Закона о выделении земли предусматривает, что местные советы принимают решение о выделении земельных участков в пределах населенных пунктов, а районные государственные администрации - за их пределами. Такое положение на сегодня соответствует действующему законодательству (п.12 Переходных положений ЗКУ).

Интересным является использование невостребованных земельных участков. В последние годы довольно распространенной была практика заключения договоров аренды невостребованных паев. Арендодателями обычно выступали местные советы (как правило, сельские). Такой подход противоречил законодательству, ведь распоряжаться паем, как известно, может исключительно его собственник. Исправила ситуацию статья 13 Закона о выделении земли, в которой также говорится об аренде. В ней уже идет речь о неистребованных участках, а не паях. Впрочем, и здесь не все так просто. В свое время эти земли предоставляли в коллективную собственность, поэтому полномочия советов и администраций относительно распоряжения ими вызывают некоторые сомнения.

Хотя Закон о выделении земли вступил в силу 9 июля, эффективное его применение станет возможным только после того, как Кабинет Министров выполнит пункт 2 Заключительных положений Закона. Надеемся, что в Правительстве это понимают и поторопятся с этим до истечения шестимесячного срока.

Кстати, до 9 июля выделение земельных паев проводили по Методическим рекомендациям относительно порядка передачи земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности членам коллективных сельскохозяйственных предприятий и организаций, утвержденным приказом Госкомзема, Минсельхозпрода и Украинской академии аграрных наук от 04.06.96 г N 47/172/48. Подчеркнем: Закон о выделении земли не содержит оснований для пересмотра решений относительно раздела земель, принятых ранее на основании указанного документа.

А закончим наш комментарий приятной новостью. Согласно пункту 3 статьи 15 Закона о выделении земли Верховная Рада дополнила статью 4 Декрета КМУ "О государственной пошлине" от 21.01.93 г N 7-93 новым пунктом. В соответствии с ним бывших собственников земельных паев освободили от уплаты государственной пошлины за удостоверение договоров мены земельных участков.

"Все о бухгалтерском учете" N 69(857), 22 июля 2003 г.
Подписной индекс 35200