Как индексировать арендную плату
за государственное имущество
ВОПРОС: Разъясните, пожалуйста, как корректировать арендную плату на индекс инфляции. Как быть, если его сообщают в середине следующего месяца?
ОТВЕТ: Поскольку имущество "Укрзалізниці" - государственная собственность, при определении арендной платы нужно руководствоваться Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10.04.92 г. N 2269-XII (далее - Закон) и Методикой расчета и порядком использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 г. N 786 (далее Методика).
Индексация арендной платы предусмотрена частью первой статьи 10 Закона, а ее механизм конкретизирован в Методике и разъяснениях к ней.
В соответствии с п. 12 Методики размер арендной платы за первый месяц после заключения договора аренды или пересмотра размера арендной платы (Апл. мес.) рассчитывают по формуле:
Апл.мес. = Апл. : 12 х Ин.г. х Им., где:
Апл. - годовая арендная плата, определенная по Методике, грн.;
Ин.г. - индекс инфляции за периоде начала текущего года (в случае аренды недвижимого имущества - с даты проведения экспертной оценки) до даты заключения договора аренды или пересмотра размера арендной платы;
Им. - индекс инфляции за первый месяц аренды.
Воспользовавшись полномочиями, предоставленными ему пунктом 3 упомянутого постановления N 786, Фонд государственного имущества Украины в своих разъяснениях к Методике, утвержденных его приказом от 22.08.2000 г. N 1765, определил особенности расчета величины Ин.г. в зависимости от объекта аренды. Это индекс инфляции за период, который начинается:
- в случае аренды недвижимого имущества - с даты экспертной оценки;
- в случае аренды другого отдельного индивидуально определенного имущества (если осуществлялась его экспертная оценка) - с даты экспертной оценки;
- в случае аренды другого отдельного индивидуально определенного имущества, если оценка осуществлялась по остаточной стоимости на последнюю отчетную дату, - с этой даты;
- в случае новой аренды целостного имущественного комплекса, когда остаточная стоимость основных средств определялась на момент перехода на аренду или на последнюю отчетную дату, - с этого момента или такой даты;
- в случае продления аренды целостного имущественного комплекса, когда остаточная стоимость основных средств определялась по результатам проведенной инвентаризации, - с даты инвентаризации.
Завершается этот период датой заключения договора аренды или перерасчета арендной платы.
Определенная сложность расчета состоит в том, что не всегда известны все необходимые для него индексы инфляции. Чтобы разобраться во всех тонкостях инфляционных корректировок, рассмотрим условные примеры.
Пример 1. Государственное предприятие с 1 ноября 2001 года передает помещение в аренду. Экспертная оценка здания проведена в мае 2001 года (акт от 28.05.2001 г.). Годовая плата за аренду помещения определена по п.8 Методики и составляет 1000 грн.*
Сначала попробуем определить арендную плату за первый месяц аренды (ноябрь) при помощи вышеприведенной формулы. Для этого нам необходимо знать индексы инфляции за период с 28 мая по 1 ноября 2001 года (нарастающим итогом ), а также за ноябрь. Однако заключение договора и расчет арендной платы проводятся, как правило, до начала аренды (в нашем случае - в октябре), а индекс инфляции (потребительских цен) за октябрь будет опубликован в газете "Урядовий кур'єр" только 5-6 ноября, аза ноябрь еще позднее - в начале декабря. Как видим, непосредственно применить формулу, приведенную в Методике, проблематично.
Выход из такой ситуации предложил Фонд государственного имущества Украины, введя в 1998 году понятие "базовый месяц расчета арендной платы". Этот подход был закреплен в Типовых договорах аренды государственного имущества, утвержденных приказом ФГИУ от 23.08.2000 г. N 1774. В них базовый месяц определен как последний месяц, за который известен индекс инфляции (в нашем примере - сентябрь). Определив арендную плату за базовый месяц, ее потом корректируют на объявленные индексы инфляции. Таким образом, мы получим окончательную плату за первый и последующие месяцы аренды.
Итак, перейдем к расчету арендной платы за базовый месяц - сентябрь. Для этого подсчитаем индекс инфляции с даты проведения экспертной оценки до последнего месяца, за который известен индекс инфляции, включительно, то есть Ин.г. (см. таблицу).
Определим арендную плату за базовый месяц (сентябрь):
Апл.баз. = 1000 : 12 х 99,08% = 82,57 грн.
И теперь по результатам проведенных расчетов арендодатель сможет записать в пункте 3 "Арендная плата" договора следующее:
"3.1. Арендная плата определяется на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной Кабинетом Министров Украины, и составляет без НДС за базовый месяц расчета (сентябрь 2001 г.) 82.57 грн.
Начисление НДС на сумму арендной платы осуществляется в порядке, определенном действующим законодательством Украины.
Арендная плата за первый месяц аренды (ноябрь 2001 года) определяется путем корректировки арендной платы за базовый месяц (сентябрь 2001 года) на индексы инфляции за октябрь и ноябрь 2001 года.
3.2. Арендная плата за каждый следующий месяц определяется путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за следующий месяц".
В декабре 2001 года, когда уже будут известны индексы инфляции за октябрь и ноябрь (например, 100,2% и 100,3%), арендную плату за ноябрь следует пересчитать, как того требует договор аренды:
82,57 грн. х 100,2% х 100,3% = 82,98 грн.
Разницу между внесенной (базовой) и уточненной арендной платой за ноябрь арендатор должен доплатить. Она составляет 0,41 грн. без НДС (82,98 грн. 82,57 грн.).
Аналогично исчисляют уточненную сумму за последующие месяцы аренды. Так, декабрьскую арендную плату арендодатель определит умножением уточненной арендной платы за ноябрь (82,98 грн.) на индекс инфляции за декабрь 2001 года и в январе направит арендатору счет на доплату (с НДС).
Таблица
+----------------------------------------------------------------------------+
¦ Месяц ¦Индекс инфляции (в ¦ Расчет ¦ Индекс инфляции за ¦
¦ ¦ процентах к ¦ ¦ расчетный период (в ¦
¦ ¦предыдущему месяцу)¦ ¦ процентах нарастающим ¦
¦ ¦ ¦ ¦ итогом) - Ин.г. ¦
+-----------+-------------------+-------------------+------------------------¦
¦июнь ¦ 100,6 ¦ - ¦ 100,6 ¦
+-----------+-------------------+-------------------+------------------------¦
¦июль ¦ 98,3 ¦100,6 х 98,3 : 100 ¦ 98,89 ¦
+-----------+-------------------+-------------------+------------------------¦
¦август ¦ 99,8 ¦98,89 х 99,8 : 100 ¦ 98,69 ¦
+-----------+-------------------+-------------------+------------------------¦
¦сентябрь ¦ 100,4 ¦98,69 х 100,4 : 100¦ 99,08 ¦
+----------------------------------------------------------------------------+
Пример 2. Научно-исследовательский институт государственной формы собственности намерен сдать в аренду часть помещений с 1 ноября 2001 года. Экспертная оценка здания проведена 15 октября 2001 года. Рассмотрим, как в этом случае определить арендную плату за первый месяц аренды и нужно ли применять индекс инфляции.
Методика расчета арендной платы освещена в ответе на предыдущий вопрос. Проблема заключается только в применении индексов инфляции, поскольку экспертная оценка осуществлена в середине месяца. На практике применяют такой подход: если оценка осуществлена до. 15 числа включительно, ее приравнивают к оценке на 1-ое число этого месяца, а если после 15-го - к оценке на 1-ое число следующего месяца.
Поэтому в нашем примере для определения арендной платы за базовый месяц (сентябрь) вообще не следует применять индекс инфляции, а при дальнейшем ее расчете за первый месяцаренды (ноябрь) нужно будет учесть индексы инфляции за октябрь и ноябрь. ________________
* Расчет не приводится.
"Все о бухгалтерском учете" N 50 (717) от 3 июня 2002 г.