Договор купли-продажи

Купля-продажа продолжает оставаться одним из основных видов хозяйственных договоров. В данной публикации мы рассмотрим договоры, которые заключаются на внутреннем рынке Украины между юридическими лицами.

Когда без договора не обойтись

Договор купли-продажи, согласно ст.224 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК), - это сделка, по которой одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) определенное имущество в собственность (для госсектора - в полное хозяйственное ведение или в оперативное управление), при этом покупатель обязу определенную денежную сумму (цену). Таким образом, купля-продажа - это один из основных договоров, которым можно юридически оформить переход права собственности от прежнего владельца какого-либо имущества к новому владельцу. Передавать имущество, особенно между юридическими лицами, просто так нельзя. Любая передача может осушествляться только на основании определенных гражданско-правовых договоров (купля-продажа, поставка, дарение, лизинг и т.д.). иначе отсутствуют правовые основания для перехода права собственности к новому собственнику. Так, в свое время многие предприятия пострадали оттого, что вместо составления соответствующих договоров купли-продажи ограничивались подписанием актов "О передаче с баланса на баланс" определенного имущества, чаще всего объектов недвижимости. Согласно п.7 Разъяснений президиума Высшего арбитражного суда Украины (теперь - Высший хозяйственный суд Украины) от 02.04.94 г. N 02-5/225 баланс предприятия является формой бухучета и не определяет, на каких основаниях определенное имущество перешло к данному предприятию. Отсутствие договоров купли-продажи (договоров об отчуждении в иной правовой форме) по некоторым видам имущества препятствует его последуюшему переоформлению и государственной регистрации на нового собственника (земельныеучастки, здания, сооружения, квартиры, автотранспорт, ашии и т.д.). А это, в свою очередь, затрудняет использование этого имущества новым собственником (нельзя получить правоустанавлива-ющих документов), делает невозможной последующую перепродажу, передачу в залог и т.п.

Факторы риска

Если нет надлежаще оформленного договора купли-продажи и даже сам факт перехода права собственности является спорным, возможно предъявление недобросовестным продавцом иска об истребовании имущества "из чужого незаконного владения" покупателя (виндикация на основании ст.50 Закона Украины от 07.02.91 г. N 697-XII "О собственности"). При определенных обстоятельствах появляется возможность доказывать в суде, что "на самом деле" спорное имущество передавалось в аренду, в лизинг без выкупа, на хранение, а уплаченная покупателем сумма - не что иное, как арендная плата, лизинговые платежи или плата за хранение.

Субъекты купли-продажи

По общему правилу круг лиц, которые могут быть покупателями или продавцами, не ограничен: юридические и физические лица, граждане Украины, иностранцы, лица без гражданства. Однако в любом случае обязательно соблюдение следующего условия - продавец должен иметь соответствующие полномочия (право) на продажу имущества (ст.225 ГК). Это возможно в трех случаях:

1) если продавец сам является собственником (владеет имуществом на праве полного хозяйственного ведения или оперативного управления, что должно подтверждаться соответствующими документами);

2) если действующее законодательство не ограничивает права продавца (не запрещает), в т.ч. законного собственника, продавать свое имущество (подобные запреты и ограничения возможны при залоге, включая налоговый, при возбуждении дела о банкротстве, при наложении ареста на имущество по уголовным делам, судебным хозяйственным спорам и т.п.), при нотариальном оформлении сделки это обязан проверять нотариус;

3) если продавец сам не является собственником, однако имеет соответствующие полномочия на продажу имущества от собственника (доверенность - ст.64 ГК, договор комиссии - ст.395 ГК и т.д.), разобраться в этом может квалифицированный юрист, который должен осуществлять юридическое сопровождение сделки.

Действующим законодательством установлены дополнительные ограничения круга лиц, которые могут быть продавцами и покупателями. Например, продавцами и покупателями определенного имущества не могут быть полностью и частично недееспособные граждане (несовершеннолетние, совершеннолетние, но признанные недееспособными в судебном порядке и т.п. - ст.ст.13, 14, 15, 16 ГК). Иностранные юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства не могут участвовать в приватизации; им существенно ограничены права на приобретение земельных участков.

Факторы риска

1. Возможна продажа имущества лицом, которое не имело на это права (нарушение одного из вышеуказанных условий). Данная ситуация урегулирована ст . 145 ГК, где вводит-ся понятие добросовестного приобретателя (не знал и не должен был знать об отсутствии у продавца права на продажу имущества). Если покупатель является добросовестным, то собственник проданного с нарушениями имущества может требовать его обратно только в определенных в ст. 145 ГК случаях (имущество было потеряно, украдено и т.д.). В остальных случаях имущество остается у покупателя. Если же речь идет о ценных бумагах на предъявителя и деньгах, то они остаются у добросовестного приобретателя в любом случае, например, даже если они были ранее украдены у законного владельца.

2. Продажа имущества недееспособным или ограниченно дееспособным, психически больным лицом (не понимал значения своих действий или не мог руководить ими). В этом случае такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной (кроме мелких бытовых сделок, например, покупка продуктов в магазине), а купленное имущество подлежит возврату продавцу (ст. ст.51 -55 ГК). В этой ситуации принцип добросовестного приобретателя (не знал и не должен был знать) уже не действует. На практике чаще всего это используется нечестными гражданами или явными аферистами при продаже приватизированных квартир, владельцами или совладельцами которых являются несовершеннолетние дети, лица преклонного возраста, психически больные, алкоголики и т.п. При этом используется распространенная практика, при которой в договоре купли-продажи указывается одна сумма, а фактически за квартиру продавец получает гораздо больше. При расторжении договора покупателю, естественно, возвращается только та сумма, которая указана в договоре.

Как этому противодействовать? Если среди продавцов квартиры есть несовершеннолетние - предварительно получить согласие органов опеки или попечительства (когда их согласие обязательно). В остальных случаях возможен только сбор соответствующей информации по "неофициальным каналам", например, из районного психдиспансера.

3. Любые сделки, заключаемые юридическим лицом, включая и договоры куплипродажи, должны соответствовать уставам этих юридических лиц, а также установленным здесь ограничениям (ст.ст.25, 26, 50 ГК). При нарушении данного требования сделка может признаваться в судебном порядке недействительной, в т.ч. и по искам налоговых органов. Так, в п. 11 ст. 10 Закона Украины "О государственной налоговой службе в Украине" от 04.12.90 р. N 509-XII предусмотрено, что налоговые органы подают в суды иски о взыскании в доход государства сумм, полученных налогоплательщиком без установленных законом оснований.

Формы договоров: устная, письменная, нотариальная

Согласно ст.42 ГК сделки могут заключаться в устной или письменной (нотариальной) форме.

Согласно ст.43 ГК обязательность письменной формы должна быть прямо установлена соответствующим законодательством. Перечень таких случаев формально предусмотрен в ст.44 ГК, однако данная норма является явно устаревшей и на практике применяться не может. В ряде случаев данная проблема имеет скорее процессуальное, чем материальное значение. Так, при заключении сделки в устной форме неизбежно возникают сложности с предоставлением соответствующих доказательств суду, если возникает спор с контрагентами. В целом же следует руководствоваться правилом ст.45 ГК нарушение формы только тогда является основанием для признания сделки недействительной, когда это прямо указано в законодательстве.

Путем анализа действующего законодательства приходим к выводу, что письменная форма обязательна в таких случаях: покупка объектов недвижимости, автотранспорта, некоторых видов ценных бумаг, корпоративных прав, объектов приватизации и в некоторых других случаях. В одних случаях без соответствующего письменного договора невозможно провести государственную регистрацию перехода права собственности и нового владельца, в других - на необходимость письменной формы прямо указано в соответствующем нормативноправовом акте (приватизация, купля-продажа недвижимости, ВЭД).

Что же касается нотариальной формы, то без предварительного заключения соответствующего письменного договора она вообще невозможна. Вопреки распространенному мнению, нотариальное оформление сделок с недвижимостью (здания, квартиры) обязательно только тогда, когда хотя бы одной стороной договора является гражданин (ст.227 ГК). В остальных случаях, за редким исключением (некоторые случаи приватизации), сделки между юри-дическими лицами можно не оформлять нотариально. Как показывает практика, нотариальное оформление дает некоторые гарантии, например, возможность проверить наличие залогов, арестов и т.п. Однако в целом и здесь сохраняется риск возникновения всяких неожиданностей.

Существенные условия договора

Согласно ст. 153 ГК любой договор считается заключенным только с того момента, когда стороны пришли к согласию по всем существенным его условиям. По сложившейся сейчас судебной практике отсутствие в договоре хотя бы одного из вышеуказанных существенных условий является основанием для признания его незаключенным (таким, который не существует, т.е. не подлежит выполнению) В связи с этим приобретает большое практическое значение вопрос: какие именно условия являются для договора купли-продажи существенными? К сожалению, прямого ответа в действующем законодательстве на этот вопрос нет. Большинство авторов выделяют только 2 условия - предмет и цена.

В зависимости от конфетных видов договоров купли-продажи этот перечень может быть дополнен. Так, договор продажи в рассрочку нельзя считать заключенным без указания срока, в течение которого производится оплата.

Определение предмета сделки включает в себя и определение качества этого предмета. Это может указываться в самом договоре, например, "автомашина в исправном состоянии и не бывшая в эксплуатации". Может предусматриваться приложение сертификата соответствия согласно действующему законодательству или делаться ссылка на различные ГОСТы, образцы и т.п. Если в договоре ничего о качестве товара не указано, то будут действовать так называемые "обычно применяемые требования" (ст.233 ГК). В договорной практике подобное означает, что проданная вещь должна выполнять свое функциональное назначение - автомашина едет, стол не разваливается, когда на него ставят компьютер, и т.п. Если этого кому-то недостаточно, то не экономьте бумаги при составлении договора. Все это имеет существенное значение в связи стребованиями ст.234 ГК - здесь определены права покупателя в случае продажи ему вещи ненадлежащего качества (право на обмен, на расторжение договора, на уменьшение покупной цены и т.д.). Понятно, что определиться с "ненадлежащим качеством" можно только тогда, когда само это качество определено сторонами договора.

По сложившейся практике в договоре стоит указать, что покупатель на момент заключения договора или проведения расчета товар осмотрел и претензий по качеству к продавцу не имеет.

Если на проданную вещь гарантийный срок службы продавцом не установлен, то согласно ст.235 ГК свои претензии по качеству покупатель может предъявить в течение 6 месяцев с момента передачи вещи (для недвижимого имущества - 3 года с момента передачи). Все это - при условии, что выявленные покупателем недостатки не были оговорены продавцом в договоре.

В договоре должна присутствовать и определенная корреспонденция между правами и обязанностями сторон. Так, например, праву продавца получить оплату за проданный товар должна соответствовать обязанность покупателя этот товар оплатить. Некоторые, на первый взгляд, права здесь являются по сути обязанностями. Так, принятие купленной вещи является для покупателя не правом , а обязанностью (ст.224 ГК).

Цена и расчеты

Сейчас все чаше встречаются случаи, когда в связи с инфляцией, изменениями конъюнктуры рынка продавец начинает изменять цену по уже заключенному договору, если купленная вешь еше не передана покупателю. По общему правилу ст. 162 ГК подобное возможно только с согласия покупателя, если иное не предусмотрено самим договором или законом. Такой же позиции придерживается и Высший хозяйственный суд Украины в своем информационном письме от 07.04.94 г. N 01-8/237. Поэтому если в самом договоре не предусмотрена возможность изменять цену, то это возможно только с письменного согласия покупателя (дополнения к договору, протокол об изменении цены и т.п.). Следует осторожно относиться к ситуациям, когда стороны вместо определения конкретной цены договора пытаются заменить ее формулировками типа: "а в случае, если стороны не придут к соглашению о размере цены, считать ее равной такой-то сумме" или " цена определяется в момент отпуска товара со склада применительно к ценам, действовавшим в данный моменту продавца". Судебная практика свидетельствует о том, что подобные договоры могут признаваться незаключенными по ст. 153 ГК (подробнее см. выше).

Длительное время не было ясности с практическим применением запретов, установленных в постановлении КМУ "О совершенствовании порядка формирования цен" от 18.12.98 г N 1998. Им предусмотрено, что установление цен на территории Украины допускается только в национальной валюте Украины. В своих многочисленных письмах Минэкономики и некоторые другие ведомства постоянно обращали внимание на это ограничение. Однако судебная практика пошла по другому пути. Так, в п.4 информационного письма Высшего хозяйственного суда Украины от 29.08.2001 г. N 01-8/935 указано, что действующее законодательство, включая Декрет КМУ "О системе валютного регулирования и валютного контроля" от 19.03.93 г. N 15-93. не запрещает выражать денежное обязательство в иностранной валюте. А как быть с вышеупомянутым запретом КМУ? В юридической теории разделяются понятия "валюта долга" и "валюта платежа". Валюта долга (валюта денежных обязательств) - то, в чем выражена сумма задолженности (обязательства) в договоре или в учете. Валюта платежа - то, чем будет фактически производиться расчет. Понятно, что это совершенно разные вещи. Установленные запреты распространяются только на валюту платежей (расчетов), которые регламентируются еще и валютным законодательством. Такого мнения придерживается и Высший арбитражный суд Украины в п.6 своего обзорного письма от 27.11.2001 г. N 01-8/1289. Здесь со ссылкой на конкретное судебное дело указана возможность установления суммы долга в иностранной валюте при условии, что на день платежа будет произведен перерасчет в национальную валюту Украины и сам платеж также произведен в национальной валюте. Валюта долга ранее регламентировалась ст. 169 ГК, которая устарела и уже не может применяться (ссылка на советскую валюту).

В хозяйственной и нотариальной практике встречаются договоры, где валюта долга и валюта платежа выражены в гривнях. Однако в договор включено условие, по которому окончательная цена продаваемого имущества, товаров может быть изменена в случае колебаний курса, например, доллара США. По нашему мнению, подобное условие не противоречит действующему законодательству, включая и вышеупомянутое постановление КМУ (цена выражена в гривнях и расчеты производятся в гривнях).

Вексель. Возможны ситуации, когда покупатель при расчетах передает продавцу вексель. Можно ли в этом случае считать задолженность погашенной? В данном случае следует применять ст.4 Закона Украины "Об обороте векселей в Украине" от 05.04.2001 г. N 2374-III. Ею предусмотрено, что условия расчетов векселем обязательно должны отражаться в соответствующем договоре (в нашем случае - купли-продажи). При передаче (выдаче) векселя прекращаются денежные обязательства по данному договору и возникают денежные обязательства по векселю. Говоря проще, в данном случае речь идет о трансформации денежного долга за купленный товар в денежный долг по векселю. В этом смысле задолженность за купленный товар можно считать погашенной, но взамен возникает долг по векселю.

Исковая давность

Вопросы исковой давности регулируются в главе 5 ГК. Общий срок исковой давности составляет 3 года (ст.71 ГК). Сокращенные сроки исковой давности в 6 месяцев установлены для исков о недостатках проданных вещей (ст.ст.72, 237 ГК). Для практического применения вышеизложенного следует определиться в двух вопросах:

1. Что такое вообще исковая давность?

Исковая давность - это срок, в течение которого можно подавать соответствующие иски в судебные органы. Теоретически судебные иски можно подавать и после окончания срока исковой давности (ст.ст.74, 75 ГК), однако это означает, что в удовлетворении такого иска будет отказано, т.е. подобная затея лишена смысла (кроме случаев, когда исковая давность пропущена по уважительной причине - ст.80 ГК).

2. Когда начинается течение срока исковой давности?

Распространено заблуждение, что течение исковой давности начинается с момента заключения договора. На самом деле согласно ст.76 ГК течение срока исковой давности начинается с момента, когда сторонадоговора узнала или должна была узнать о нарушении своего права. Например, в договоре установлена обязанность покупателя рассчитаться за проданную вещь в течение месяца с момента заключения договора. Покупатель нарушает договор и не рассчитывается. Течение исковой давности для продавца начнется не с момента заключения договора, а только через месяц, т.е. когда станет ясно, что договор нарушен. Если срок окончательного расчета (передачи проданного имущества) не определен вообще, то здесь следует при менять ст. 165 ГК. В этом случае кредитор вправе требовать выполнения договора в любой момент, а должнику дается только 7 дней на выполнение требования кредитора. Соответственно и течение срока исковой давности начнется только на восьмой день.

Если стороны изменяют, например, удлиняют сроки окончательного расчета, переносят на более поздний срок дату окончательного расчета, то, соответственно, переносится и дата начала срока исковой давности, отсчет которой начинается заново. Данный механизм позволяет избегать перевода кредиторской или дебиторской задолженности в категорию безнадежной задолженности, предусмотренной Законом Украины "О налогообложении прибыли предприятий" от 22.05.97 г. N 283/97-ВР.

Изменение условий договора

В судебной практике довольно часто встречаются споры, связанные с тем, что одна из сторон договора купли-продажи начинает в одностороннем порядке изменять условия договора без согласования этого с контрагентом. Например, продавец передает покупателю не ту вещь, которая определена в договоре, либо покупатель задерживает расчеты. По общему правилу одностороннее изменение условий договора не допускается (ст. 162 ГК). Такое изменение возможно только на основании дополнительных соглашений между покупателем и продавцом в форме всевозможных актов, протоколов, приложений и т.п. Возможность изменения формы расчетов, суммы, замены предмета купли-продажи, сроков может быть заложена в самом договоре. На практике это иногда доводится до абсурда, и в договор включают возможность произвольно изменять его условия без согласования с другой стороной. Суд может оценить подобное как ущемление прав этой стороны. Примерно также к этому подходит и юридическая наука. Другое дело, когда в договоре детально разработан сам механизм подобных изменений с учетом интересов всех участников договора.

Возможна ситуация, когда стороны изменяют форму оплаты. Например, вместо денежной устанавливают товарную (товар за товар). В этом случае договор купли-продажи трансформируется в договор мены (ст.241 ГК). В налоговом законодательстве и хозяйственном праве этому понятию соответствует понятие бартера. Соответственно, может существенно измениться учет и налогообложение таких операций, может возникнуть необходимость применять обычные цены, а не те, которые указаны в договоре и т.д.

Одним из видов изменения договора является замена сторон. Речь идет о ситуации, когда вместо первоначальных продавца и покупателя в договор вступают иные лица. Чаше всего это происходит в Форме уступки требования или перевода долга (глава 17 ГК). ГНАУ в своих многочисленных письмах пытается этому препятствовать (последнее - от 09.10.2001 N 6452/6/24-1116). Суды придерживаются той позиции, что согласно ст. 197 ГК запрет на уступку требования может вводиться только законом. Так, именно подобную позицию занял Высший арбитражный суд Украины в своем решении от 14.12.99 г. по делу 1/89. Что же касается перевода долга, то ст.201 ГК ограничивает это только согласием кредитора. Если договор купли-продажи заключен в письменной форме, то уступка требования и перевод долга также должны оформляться письменным договором (ст.202 ГК). На практике стороны иногда включают в договоры запрет на уступку права требования либо ограничивают это согласием должника, что не противоречит действующему законодательству.

Что такое форс-мажор

В юридической науке отсутствует единообразное понимание понятий "форс-мажор", "форс-мажорные обстоятельства". Это прежде всего вызвано тем, что данный термин отсутствует и в ГК. Однако все авторы сходятся на том, что наступление форс-мажорных обстоятельств освобождает должника от выполнения договора и от возмещения причиненных этим убытков кредитору. Обычно форсмажор включает:

1) непреодолимую силу;

2) юридический форс-мажор.

В наиболее кратком виде непреодолимая сила-это факторы, обстоятельства, которые невозможно предотвратить, а их наступление невозможно предусмотреть. Эти факторы должны быть абсолютными, т.е. их действие распространяется не только на должника, а на неопределенное количество лиц. Обычно сюда включают всевозможные стихийные бедствия, катастрофы и т.п. Юридический форс-мажор прежде всего государственные акты, которые изменяют налогообложение, таможенные пошлины, вводят новые ограничения и т.п. Сюда же относятся войны, теракты, беспорядки, забастовки и т.д. Все чаше в договоры включают и такой форс-мажор, как действия налоговых и иных контролирующих государственных органов. Однако в данном случае можно говорить только о таких действиях, которые являются незаконными. Общепринятой является точка зрения, согласно которой к форс-мажору не может относиться обычный коммерческий риск (неплатежи контрагентов, банкротство, колебания валютных курсов и т.д.).

Ряд авторов считает, что подобная неопределенность дает сторонам право самим устанавливать перечень форс-мажорных обстоятельств и последствия их наступления в договоре. Что же касается подтверждения (доказывания) этих обстоятельств при возникновении споров, то определенная регламентация данного вопроса имеется только для внешнеэкономических контрактов (справки Торгово-промышленной палаты и т.п.). Если взять аспект судебного доказывания, то в некоторых случаях можно руководствоваться ст.32 Гражданского процессуального кодекса Украины. Здесь вводится понятие "общеизвестные обстоятельства, которые не требуют доказательств". Однако признать какое-либо обстоятельство общеизвестным может только суд. Проблему можно существенно упростить, если в самом договоре установить перечень документов, которыми должен подтверждаться форс-мажор (справки местных органов власти, информация в прессе и т.д.).

Чем регулируются штрафы
и пеня за невыполнение договора

За невыполнение (просрочку) обязательств покупателя или продавца в договоре можно установить неустойку (штраф, пеню) согласно ст.204 ГК. Пеня обычно устанавливается в процентах к сумме обязательства, которое не выполняет должник, за каждый день просрочки. Штраф чаще всего устанавливается в фиксированной сумме и взыскивается разово. Действующим законодательством ограничен размер пени за невыполнение денежного обязательства, например, если покупатель задерживает расчеты за купленный товар. Согласно ст.З Закона Украины "Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств" от 22.11.96 г. N 543/96-ВР размер пени ограничен двойной учетной ставкой НБУ, которая действует в период, за который взыскивается пеня. Для других случаев ограничения отсутствуют. Однако при составлении договора следует учесть ст.205 ГК. Здесь суду предоставлено право уменьшать взыскиваемый штраф или пеню. Основания для этого - степень выполнения обязательств должником, несоразмерность взыскиваемой неустойки и причиненных должником убытков, имущественное положение сторон и т.п.

Одностороннее расторжение договора

По общему правилу, установленному ст. 162 ГК, не допускается односторонний отказ от вы полнения обязательств по договору. Досрочное расторжение договора одной из сторон возможно только при условии, если подобное предусмотрено в самом договоре, кроме редких случаев, когда подобное предусмотрено действующим законодательством. В последнем случае возможно применение ст.213 ГК. Ею установлено, что кредитор вправе отказаться от выполнения договора, если вследствие просрочки должника такой договор потерял для кредитора интерес. Это касается как покупателя, так и продавца при выполнении ими своих взаимных обязательств, причем независимо от того, есть ли соответствующее положение в договоре. Например, продавец затягивает передачу покупателю оборудования, которое необходимо для выполнения срочного заказа. В этом случае покупатель вправе закупить это оборудование в другом месте и отказаться принимать оборудование, доставленное с опозданием.

Другие случаи одностороннего отказа от договора должны быть предусмотрены в самом договоре. Во всехостальныхслучаях действие договора может быть прекращено только на основании отдельного соглашения, двустороннего протокола и т.п.

Уплата госпошлины

Размеры и порядокуплаты госпошлины регулируются Декретом КМУ "О государственной пошлине" от 21.01.93 г. N 7-93. Необходимость уплаты госпошлины возникает обычно при нотариальном оформлении договоров купли-продажи. В этом случае стороны должны определить в соответствующем договоре, кто из них будет платить госпошлину. Возможны варианты - поровну или в какой-либо пропорции.

+----------------------------------------------------------------------------+
¦                       Договір купівлі-продажу будівлі                      ¦
¦                                                                            ¦
¦    Дата                                                              м.Київ¦
¦                                                                            ¦
¦    Ми,  що  нижче  підписалися,  Товариство  з  обмеженою  відповідальністю¦
¦"Сокіл",  яке  зареєстроване  рішенням   Печерської    районної    державної¦
¦адміністрації м. Києва N 241 від  20.10.92  р.  свідоцтво  N  357,  в  особі¦
¦директора Горобця Миколи  Івановича,  що  діє  на  підставі  Статуту  (далі-¦
¦Продавець),  з  одного  боку  ,  і  Приватне  підприємство    "Орел",    яке¦
¦зареєстроване  рішенням  Голосіївської  районної  державної    адміністрації¦
¦м.Києва N 250 від 20.10.99 р. свідоцтво N 1557, в  особі  директора  Соловія¦
¦Петра Івановича, що діє на підставі Статуту (далі -  Покупець),  уклали  цей¦
¦Договір на таких умовах:                                                    ¦
¦                                                                            ¦
¦                             Предмет договору                               ¦
¦                                                                            ¦
¦    1. Продавець передає у власність  Покупцю  будівлю  кафе  "Веселка",  що¦
¦знаходиться за адресою: м.Київ, вул.Ведмежий кут, 5 (далі  -  Будівля)  і  є¦
¦частиною цілісного майнового комплексу за тією ж адресою.                   ¦
¦    2. З метою продажу Будівля виділяється  Продавцем  зі  складу  цілісного¦
¦майнового комплексу і передається Покупцю за цим договором як окремий об'єкт¦
¦нерухомості.                                                                ¦
¦    3. Право  власності  на  Будівлю  належить   Продавцю    за    договором¦
¦купівліпродажу цілісного майнового комплексу від  09.11.2000  р.,  складовою¦
¦частиною якого є Будівля.                                                   ¦
¦    4. Площа окремої земельної ділянки під Будівлею складає 0,21 га згідно з¦
¦кадастровим планом земельної ділянки N 75 за адресою:  м.Київ,  вул.Ведмежий¦
¦кут, 5. Зазначена земельна  ділянка  передається  у  користування  Покупцеві¦
¦згідно зі ст. 120 Земельного кодексу України.                               ¦
¦    5. Право  власності  на  Будівлю  переходить  до  Покупця   з    моменту¦
¦нотаріального посвідчення цього Договору.                                   ¦
¦    6. Фактичне приймання-передача Будівлі Покупцю здійснюється на  підставі¦
¦окремого двостороннього акта наступного дня після нотаріального  посвідчення¦
¦цього Договору.                                                             ¦
¦                                                                            ¦
¦                      Ціна і розрахунки між сторонами                       ¦
¦                                                                            ¦
¦    7. Покупець зобов'язується сплатити  Продавцю  за  цим  договором  45000¦
¦(сорок п'ять тисяч) грн., що є ціною Будівлі.                               ¦
¦    8. Розрахунки здійснюються між сторонами у такий спосіб:                ¦
¦    Покупець протягом тижня з моменту фактичного приймання-передачі  Будівлі¦
¦(п.6 цього Договору) перераховує на р/рахунок Продавця  N  4081  МФО  321  у¦
¦банку "Привіт" ум.Києві 45000 (сорок п'ять тисяч)  грн.,  що  дорівнює  ціні¦
¦Будівлі за цим Договором.                                                   ¦
¦                                                                            ¦
¦                             Обов'язки сторін                               ¦
¦                                                                            ¦
¦    9. Продавець гарантує:                                                  ¦
¦    На момент нотаріального  посвідчення  цього  Договору  Будівля  фактично¦
¦звільнена Продавцем, нікому іншому не відчужена, під забороною (арештом),  а¦
¦також під заставою (у т.ч. податковою) не перебуває, не є  предметом  оренди¦
¦третіх осіб, не є внеском до статутного фонду інших  юридичних  осіб,  не  є¦
¦предметом судового спору і предметом претензій з боку третіх осіб.          ¦
¦    На момент нотаріального посвідчення цього Договору немає  заборгованості¦
¦зі сплати комунальних та інших платежів, податків та  зборів  за  Будівлю  і¦
¦прилеглу земельну ділянку.                                                  ¦
¦    Будівля належним чином підключена до міських комунікацій та мереж, які є¦
¦необхідними для її нормальної експлуатації.                                 ¦
¦    Будівля не має  дефектів  і  недоліків,  які  б  перешкоджали  негайному¦
¦початку її нормальної експлуатації згідно з господарським призначенням.     ¦
¦    Відсутні документи (в т.ч. установчі), які б обмежували будь-яким  чином¦
¦право директора Продавця, зазначеного у цьому Договорі, відчужувати Будівлю.¦
¦    11. Продавець передає Покупцеві  усі  наявні  документи,  що  стосуються¦
¦Будівлі та прилеглої земельної ділянки, під  час  нотаріального  посвідчення¦
¦Договору.                                                                   ¦
¦                                                                            ¦
¦                          Відповідальність сторін                           ¦
¦                                                                            ¦
¦    12. У  випадку  затримки  Покупцем  платежів,  визначених  у  п.8  цього¦
¦Договору, Покупець сплачує на користь  Продавця  пеню  у  розмірі  0,01%  за¦
¦кожний день прострочення від суми простроченого платежу.                    ¦
¦    13. У разі порушення Продавцем  умов  цього  Договору  він  зобов'язаний¦
¦відшкодувати Покупцеві завдані цим збитки виходячи з договірної ціни Будівлі¦
¦та  індексу  інфляції.  У  випадку  затримки  фактичного  приймання-передачі¦
¦Будівлі або документів, зазначених у п.11 цього Договору,  з  вини  Продавця¦
¦він сплачує на користь Покупця 0,01% ціни Будівлі за цим Договором за кожний¦
¦день прострочення.                                                          ¦
¦                                                                            ¦
¦                              Особливі умови                                ¦
¦                                                                            ¦
¦    14. Оплату  нотаріального  посвідчення  цього  Договору  сторони   цього¦
¦Договору приймають на себе у рівних частинах.                               ¦
¦    15. Договір  набирає  чинності  з  моменту   здійснення    нотаріального¦
¦посвідчення.                                                                ¦
¦    16. Договір укладено у трьох примірниках,  що  мають  однакову  юридичну¦
¦силу.                                                                       ¦
¦                                                                            ¦
¦                                                                            ¦
¦    Реквізити сторін                                                 Підписи¦
+----------------------------------------------------------------------------+

"Все о бухгалтерском учете" N 27 (694) от 25 марта 2002 г.