Комментарий к Закону Украины N 2866-III от 29.11.2001 г.

Теперь совладельцы многоквартирного дома объединятся по-новому!

Наконец-то в законодательстве Украины произошли долгожданные объединениями совладельцев многоквартирных домов (далее - ОСМД) изменения. Отныне они получили, так сказать, собственный закон - Закон Украины "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома" от 29 ноября 2001 года N 2866-III (далее - Закон об ОСМД). Что же интересного в нем?

В соответствии с новым Законом объединение совладельцев многоквартирного дома - это юридическое лицо, созданное собственниками для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества. Объединение совладельцев может быть создано в доме любой формы собственности из числа тех, кто приватизировал или приобрел квартиру, а также собственника дома или его уполномоченного лица, собственников жилых помещений, а также собственников нежилых помещений. Членом объединения может быть физическое или юридическое лицо, являющееся собственником квартиры (квартир) или помещения (помещений) в многоквартирном доме.

Законом установлено, что ОСМД может осуществлять хозяйственную деятельность для обеспечения собственных потребностей непосредственно или путем заключения договоров с физическими или юридическими лицами.

Статья 4 Закона четко определяет: объединение является неприбыльной организацией и не имеет целью получение прибыли для ее распределения между членами объединения. А пунктом 2 статьи 30 предусмотрено внесение изменений в пункт 7.11 статьи 7 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий" в редакции Закона Украины от 22 мая 1997 г. (далее - Закон о прибыли). И начиная с 1 января 2002 г. жилищные строительные кооперативы и ОСМД уже не являются неприбыльными организациями, которые определены в абзаце "д" пп.7.11. 1 Закона о прибыли. Неприбыльными организациями они остались, но для них " создан" свой абзац упомянутого подпункта - абзац "є". Кроме того, для этих организаций расширен перечень доходов, которые освобождаются от налогообложения (см. дополнение к пп.7.11.1 Закона о прибыли). Обращаем внимание, что перечень средств ОСМД определен статьей 21 Закона об ОСМД.

Таким образом, условиями освобождения доходов, поступающих ОСМД, являются предназначение таких доходов для обеспечения потребностей основной деятельности объединений, то есть средства должны направляться на выполнение уставных целей ОСМД.

Кроме изложенного, Закон об ОСМД содержит еще ряд существенных нововведений. Остановимся на некоторых из них.

1. Законом введено понятие балансосодержателя, который в соответствии со статьей 11 Закона об ОСМД обеспечивает управление жилым комплексом (новый термин, который введен статьей 1 Закона об ОСМД). И таким балансосодержателем может быть как ОСМД, так и предыдущий собственник или любое юридическое лицо (устав которого предусматривает возможность осуществления такой деятельности).

2. Управление неделимым и общим имуществом жилищного комплекса будет осуществлять управитель. Еще одно новое понятие. Отношения собственников помещений и управителя регулируются договором между ними, который заключается на основании Типового договора, форму которого утверждает центральный специально уполномоченный орган исполнительной власти по вопросам градостроительства и жилищной политики (ст.13 Закона об ОСМД). В случае, если балансосодержателем является ОСМД, решение о форме управления принимается на общем собрании квалифицированным большинством голосов. Причем статья 12 Закона об ОСМД содержит несколько форм управления, которые могут быть изменены в любое время в установленном Законом порядке.

3. Интересные нововведения содержит и статья 17 Закона об ОСМД, регулирующая права объединения относительно обеспечения выполнения собственниками своих обязанностей. Указанная статья предусмотрела возможность принятия общим собранием объединения решения о списании долгов его членов в случае выполнения ими работ, необходимых для содержания неделимого и общего имущества объединения, на сумму долга. Порядок расчетов за эти операции будет определен Кабинетом Министров Украины.

4. Статья 21 устанавливает, что для накопления средств на ремонт неделимого и общего имущества и немедленного устранения убытков, возникших в результате аварий или непредусмотренных обстоятельств, в обязательном порядке создается ремонтный и резервный фонды объединения. По решению общего собрания объединения могут создаваться специальные фонды, расходы из которых осуществляются на цели, предусмотренные уставом. Порядок создания специальных фондов определяется Кабинетом Министров Украины.

5. Особое внимание арендаторов помещений в жилищном комплексе обращаем на статью 26 Закона об ОСМД. Наконец-то законодатели "черным по белому" записали права собственников помещений сдавать их в аренду не только для проживания физического лица, но и для осуществления хозяйственной или предпринимательской деятельности. И хотя до сих пор ни у кого не возникало сомнения по поводу того, что собственник может сдавать помещения в аренду, но в указанной статье Закона об ОСМД четко определено - перевод помещения в нежилое может быть осуществлен при необходимости на срок действия договора аренды или постоянно!

Вышеописанные нововведения оставляют еще много вопросов, в частности, относительно механизма их внедрения. Итак, ждем выхода нормативных документов, которые урегулируют:

- Порядок передачи жилищного комплекса с баланса на баланс;

- Типовой договор между собственниками помещений и управителем;

- Порядок создания специальных фондов;

- Порядок расчетов при списании долгов членов объединения в случае выполнения ими работ, необходимых для содержания неделимого и общего имущества объединения, на сумму долга и т.п..

"Все о бухгалтерском учете" N 8 (675) от 25 января 2002 г.