Застава квартири: як пошитися у дурні
Сценарій 1

Нова схема за якою працюють тепер квартирні шахраї здебільшого розрахована на людей, що терміново потребують грошей.

Так, знадобився невеликий кредит київському бізнесменові З... Хтось порекомендував "вельми порядну людину". - маклера, що займалася саме такими операціями з нерухомістю. Під час усної розмови сторони нібито й досягли домовленості про передачу під заставу трикімнатної квартири 13 тис. доларів США, як позики. Втім, "вельми порядна людина " запропонувала підписати 2 окремі договори - договір позики на 15 тис. доларів США (борг плюс відсотки) і окремо договір купівлі-продажу вищезгаданої квартири за цю ж суму. До речі, реальна вартість квартири була більшою. Загалом підприємцю З... видали усього 13 тис. "зелених" і запевнили, що тепер позику під заставу оформляють саме так, тобто продаж його квартири це насправді не продаж, а лише оформлення застави. Тому грошей за свою квартиру підприємець не отримав угода нібито про людське око. Повернення боргу буде оформлено, як викуп квартири назад - так пообіцяла маклер.

Таким чином, за реальних 13 тис. доларів З... продав малознайомій людині свою трикімнатну квартиру і додатково написав боргову розписку ще на 15 тис. Збираючи гроші для повернення боргу З... раптом дізнається, що його квартиру продано. Маклер зникла, а нові хозяї природно відкинули будь-які претензії до себе. Звернення до правоохоронців нічого не дало. Щоправда маклера-крутія вдалося розшукати. Ну та й що? Є належним чином оформлений договір купівлі-продажу квартири. Є окремий договір позики формально аж ніяк не пов'язаний з першим договором. Є пояснення підприємця З... і діаметрально протилежні свідчення маклера - авторки цієї комбінації. Крім цього маклер висунула свої звинувачення ніби-то усе це придумано самим З... аби не віддавати борг. Все інше - версії та припущення.

..Чи має право покупець квартири перепродавати її далі ? Має ! Як і має право вимагати повернення боргу за письмовим договором позики. Юристи умовили З... не звертатись до суду через брак доказів плюс чималі витрати з не передбачуваними наслідками. Отже, конфлікт досі не вирішено...

По іншій аналогічній справі підприємець такі вирішив шукати справедливість у суді. В нього через жадібність позикодавця виникли непогані шанси. Тут теж окремо уклали договір купівлі-продажу квартири і окремо підприємець видав розписку на необхідну йому суму в борг. Але позикодавець поставила у договорі купівлі-продажу смішну суму - 2000 грн. за двокімнатну квартиру ! Нібито для того, щоб занизити державне мито. Виникли підстави для застосування статті 57 Цивільного кодексу України (далі - ЦК ) - недійсність угоди, укладеної внаслідок обману або збігу тяжких обставин. Втім і тут справу досі не розглянуто, бо не можуть розшукати відповідача. А правоохоронні органи взагалі не вбачають у цьому нічого кримінального - один купив, інший продав квартиру та ще й додатково узяв гроші в борг...

Сценарій 2

Подружжя бізнесменів вирішили продати своє житло у "спальному" районі Києва і натомість придбати квартиру у більш престижному центрі. Через одну з бірж нерухомості знайшли літню жінку - власника саме такої квартири. Жінка зажадала аби під час оформлення угоди та передачі грошей був присутній її нібито родич-маклер цієї біржі. Як вже можна здогадатись і тут йшлося про "вельми порядну людину ". Більше того, гроші належало передати саме йому, бо хазяйка квартири дуже боялася нападу грабіжників. При цьому вона не заперечувала проти підписання договору купівлі-продажу і видачі відповідної розписки. Далі все відбувалось саме за таким сценарієм. У приміщенні біржі продавця і покупців зустрів вищезгаданий "родич", який пред'явив посвідчення маклера цієї біржі. Потім кудись пішов з договором і повернув його вже з численними печатками, штампами "Перевірено ", "Узгоджено " тощо. Документ набував досить солідного вигляду. Хозяйка підписала договір і розписку про одержання усієї суми грошей за квартиру. Але грошей у руки навіть на взяла, бо тут її замінив "родич"-маклер... Наступного ранку подружжя бізнесменів збудив телефонний дзвоник. "Ви мене обдурили ! - пролунав у слухавці збуджений жіночий голос - Навіщо ви підсунули мені цього пройдисвіта з біржі! Тільки-но ми вийшли на вулицю, як він утік з усіма грошима! " Подальші події набули детективного характеру. Під час зустрічі крізь ридання продавець квартири пояснила, що зниклий молодик їй такий родич, "як чорт козі дядько". Познайомились на біржі і старенька вирішила довіритись цій привабливій молодій людині, бо жила зовсім сама. Далі відомо. Вже на біржі уся трійця почала розшуки псевдо-родича. Його швидко знайшли. Співпадало усе - імія, по-батькові, прізвище. Єдина дрібничка - це було зовсім інша людина... Правоохоронці порушили кримінальну справу (шахрайство). Втім, розшук зниклого "маклера " триває і досі. Як триває вже не перший рік і розгляд цивільної справи за позовом жінки-продавця квартири до бізнесменів-покупців про визнання продажу квартири недійсним по вже згаданій ст.57 ЦК. Позивачка тепер запевняє, що зниклого молодика їй порекомендували... саме покупці квартири і це єдина "бандитська зграя ". На квартиру накладено арешт, виселятись з неї колишня хазяйка не хоче і без суду це питання не вирішується. Суд же ніякого рішення прийняти не може через відсутність обвинуваченого. Втративши і гроші, і квартиру подружжя бізнесменів поки що орендує інше житло і очікує на краще:

Поради підприємцю

Добре запам'ятати, що нічого нового в оформленні позики або кредиту під заставу не встановлено. Застава нерухомості (іпотека ) регулюється Законом "Про заставу ". Це спосіб забезпечення якогось зобов'язання (у наведених випадках - повернення позики ). Якщо йдеться про заставлену квартиру, то її продаж можливий лише у випадку неповернення боргу і після досить складної процедури. Все це оформлюється одним договором, що посвідчується нотаріусом і називається "Договір застави " - ст.12, 13 Закону "Про заставу ". Під час дії застави перехід права власності не відбувається. Що ж стосується продажу квартири, то це зовсім інша угода (ст.224 ЦК ), яка відношення до застави не має. Як правило тут відразу відбувається перехід права власності і продавець квартири втрачає будь-які права на неї. Ті, хто запевняють своїх клієнтів, що застава і купівля-продаж це по суті одне й теж - або шахраї, або юридичні невігласи ! Слід чітко дотримуватись умов укладеного договору купівлі-продажу квартири.

Якщо у договорі спеціально не зазначено, що гроші може отримати представник продавця на підставі відповідного доручення, то передача грошей повинна відбуватись лише "з рук в руки " і тільки між покупцем і продавцем. Останній має підтвердити цей факт окремою розпискою або приписом на самому договорі. Кому потім передасть отриману суму продавець - це вже його справа. Не укладати угод без власного юриста. У подібних справах кваліфіковану юридичну допомогу краще отримати на рік раніше, аніж на годину пізніше.

С.ТЕНЬКОВ,
С.КАЗІМІРОВ,

Правовий центр "Профконсалтінг" Юридичний експерт "ГК"