Недвижимость "в законе", или как стать собственником

ВОПРОС: 1. Сделки с недвижимостью получают сейчас все большее распространение. Одному предпринимателю нужна квартира, другому - цех. Но купить, точнее, уплатить требуемую сумму - только полдела, хотя для некоторых приобретение недвижимости этим обычно и заканчивается...

Простейшие опросы показывают, что многие покупатели, считающие себя собственниками, таковыми в действительности не являются. В качестве правоустанавливающих документов ими предъявляются расписки о получении денег, акты "о передаче с баланса на баланс" (эти почему-то ценятся особенно высоко), решения учредителей, всевозможных правлений "О даче разрешения на продажу" и другие документы такого же рода. Оформить через нотариуса "дорого!", зарегистрировать в БТИ - "нет времени!" В результате имеем не собственников, а в лучшем случае - пользователей или арендаторов. Как правильно оформить свои права собственника на здание, цех, гараж или дачу?

2. Как оформить сдачу квартиры под офис?

3. Как оформить право собственности на гараж?

4. В соответствии со ст.227, 242, 244, 426 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК), п.27 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины утвержденной приказом Минюста от 18.06.94 г. (далее Инструкция), договоры по отчуждению (продажа, дарение и т.п.) недвижимого имущества подлежат обязательному нотариальному оформлению. Причем это касается не только таких традиционных объектов, как квартиры, дачи, гаражи, а и любой другой недвижимости, т.е. земли, производственных цехов, магазинов и т.д. Другой вариант, допускаемый законодательством, - покупка объекта недвижимости на товарной бирже. Здесь можно обойтись и без нотариального оформления (ст.15 Закона "О товарной бирже", ст.47 ГК). Понятно, что покупка через биржу должна подтверждаться соответствующим документом (регистрация договора купли-продажи).А что будет, если недвижимость приобретена не через биржу и без нотариального оформления? Такая сделка может быть признана недействительной, т.е. покупатель (приобретатель) не признается собственником (ст.48, 59 ГК). Какие документы должен иметь собственник?

5. Какие же документы должен иметь собственник недвижимости (дома, склада, цеха и т.п.), чтобы быть действительно собственником?

ОТВЕТ: 1. Мы руководствуемся распоряжением Киевской горадминистрации N 15-63 от 02.10.96 г., которым утвержден Временный порядок выдачи свидетельств о праве собственности на объекты недвижимости. Согласно пункту 10.8 этого распоряжения районные администрации в г.Киеве выдают свидетельства о праве собственности физическим и юридическим лицам на новопостроенные, перестроенные и реконструированные жилые дома и домовладения. Для получения такого свидетельства необходимо предоставить должным образом оформленные городским бюро технической инвентаризации (БТИ) технический паспорт, поэтажный план дома и т.п. Кроме этого, нужны документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком. Например, это может быть решение исполкома о том, что гражданину выделялся земельный участок под застройку. При наличии такого решения гражданин должен обратиться в "Киевзем", где его "легализируют". Сейчас мы столкнулись со следующей проблемой. Есть ряд жилых домов, которые начали строиться в 1965-1968 гг., например, на Сырце, Виноградаре (частный сектор), но формально они до сих пор в эксплуатацию соответствующей комиссией не приняты, то есть до сегодняшнего дня акты ввода в эксплуатацию не оформлены. Понятно, что и право собственности на такие дома оформить нельзя.

2. При использовании квартиры под офис не требуется выводить ее из жилого фонда. Главное условие при этом - не нарушать правил проживания в доме. Согласно Закону "О собственности" собственник (владелец) имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Естественно, что превратить квартиру в химлабораторию или использовать для других промышленных целей владелец или наниматель не могут. Здесь на страже интересов жильцов дома стоят многие службы, начиная от санэпидемстанции и заканчивая пожарными. В данном случае не имеет значения, кто является собственником квартиры - физическое или юридическое лицо.

3. Первоначально оформлением права собственности на гаражи тоже занимались районные госадминистрации. Но сейчас по распоряжению Киевской городской администрации функции оформления переданы в фирму "Киевгородсервис", которая создана при Главном управлении по учету и распределению жилья по г.Киеву.

После принятия Закона "О собственности" понятие кооперативной собственности исчезло, остались паи членов гаражных кооперативов, и любой член такого кооператива может оформить свидетельство о праве собственности на свой гараж.

Что касается отдельно стоящих гаражей, то хочу заметить, что в данном случае владельцу принадлежит только само сооружение, т.е. стены и крыша. В свое время в районах выдавали разрешения на установку таких гаражей отдельным категориям граждан - в основном инвалидам. Поэтому довольно часто покупателям приходится объяснять, что это льгота, которую нельзя приватизировать, передать по наследству, продать. Продать можно только само сооружение на вывоз, без места. Продать гараж с местом, точнее с земельным участком, может только член гаражного кооператива. Он может после надлежащего оформления своего права собственности на гараж и землю распоряжаться ими - продавать, дарить и т.п.

В процессе оформления права собственности юридическим лицам и гражданам приходится обращаться в БТИ обычно по двум вопросам - для получения справки-характеристики на недвижимое имущество и для регистрации приобретенной недвижимости.

Справка-характеристика является одним из документов, подтверждающих право собственности. В ней указывается, из чего состоит имущество, кому в данный момент принадлежит, дается инвентарная оценка. При купле-продаже недвижимости это один из основных документов, необходимых для оформления.

Регистрация недвижимости также подтверждает право собственности. Хотя в Гражданском кодексе Украины прямо и не сказано о регистрации в обязательном порядке, должен заметить, что такая регистрация совершается, прежде всего, в интересах самого владельца. Зарегистрировав свою недвижимость в кратчайший срок после приобретения, владелец обезопасит себя от возможных афер и махинаций.

При регистрации недвижимости не имеет значения, где удостоверялась сделка - на бирже или у нотариуса. Для получения справки-характеристики в БТИ необходимо подать документ, удостоверяющий личность владельца, правоустанавливающие документы. Справка выдается на руки только владельцу или доверенному лицу согласно доверенности.

А вот позиция Министерства экономики Украины, изложенная в письме N 68-35/57 от 03.02.97 г. Единой формы документа, свидетельствующей о праве собственности на имущество, не существует. Договор купли-продажи, акции или приватизационные документы - все это документы, свидетельствующие о праве собственности на недвижимость.

Если строительство объекта недвижимости ведут несколько участков, основными документами, регламентирующими отношения между субъектами инвестиционной деятельности, являются договоры (Закон Украины "Об инвестиционной деятельности" статья 9).

Если все три участника образовали предпринимательскую структуру, выступающую заказчиком строительства, то свидетельством может быть и учредительный договор, и технический паспорт сооружения, который выдает бюро технической инвентаризации заказчику строительства после регистрации недвижимости. В бухгалтерской документации заказчика также находят свое отражение средства инвесторов, а значит, и права собственности.

Кроме этого, при подтверждении прав собственности на объект строительства могут иметь значение решение об отведении земельного участка, разрешение на строительство и эксплуатацию и акт принятия объекта в эксплуатацию, выданные органами местной власти.

4. Право собственности - это, прежде всего, набор определенных документов, по которым можно четко понять, кто именно является собственником, что конкретно является объектом его права собственности, на каком основании данный объект принадлежит именно этому собственнику. Если в имеющихся документах ясности по этим вопросам нет, то право собственности в данном случае является спорным. Так обычно создается основа для всевозможных судебных тяжб, дорогостоящих и с непредсказуемым финалом. Могут возникнуть проблемы и с последующей перепродажей, т.к. при неправильно составленных правоустанавливающих документах сделки не оформляются ни нотариусом, ни биржей. Закон, конечно, можно и обойти, но в этом случае покупатель, уплатив деньги, в свою очередь получит набор сомнительных бумаг вместо надлежаще оформленных документов на недвижимость.

5. Ответ на этот вопрос содержится в Правилах государственной регистрации объектом недвижимого имущества, находящегося в собственности юридических и физических лиц, утвержденных приказом Госкомитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству от 13.12.95г. N 56 (далее-Правила).Перечень документов,подтверждающих право собственности на недвижимость,содержится в Приложении N 1 к Правилам. Законный собственник для начала должен иметь хотя бы один из следующих документов:

- нотариально заверенный договор купли-продажи,дарения,мены и других сделок, на основании которых недвижимость принадлежит собственнику (продавцу);

- договор купли-продажи,зарегистрированный на бирже;

- свидетельство о праве частной собственности на дом (его часть).

- свидетельство о праве на наследство (завещание само по себе прав собственности не дает);

- документы по разделу недвижимости между супругами (свидетельство о праве собственности в общем имуществе и т. д.);

- решения местных органов государственной исполнительной власти и местного самоуправления относительно права собственности на конкретный объект;

- свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости, выдаваемые местными органами государственной исполнительной власти, местного самоуправления,органами приватизации;

- решение об отведении земельного участка или акт о праве собственности на земельный участок для строительства объекта недвижимости и акт принятия этого объекта в эксплуатацию,утвержденный решением местного органа власти, самоуправления;

- другие правоустанавливающие документы, предусмотренные законодательством Украины. К числу таких документов можно отнести перечень, предусмотренный в п.48 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины,утвержденный приказом Минюста от 18.06.94г. По сути приведенный в Инструкции список правоустанавливающих документов ничем не отличается от списка Правил.

Изложенные здесь требования касаются как жилья ,так и гаражей, отдельных зданий производственного назначения, встроенных в жилые дома нежилых помещений, например, магазина, ресторана. Обязательной является также государственная регистрация своей собственности в БТИ (п.1.5. Правил).

Но и это еще не все.В п.4.1. Правил предусмотренно,что все это должно завершиться выдачей местными органами власти Свидетельства о праве собственности единой формы для любых объектов недвижимости (кроме земли). Сама эта форма содержиться в Приложении N 12 к Правилам. Только после этого процесс оформления своих законных прав собственником можно считать законченным.

Если лицо, выдающее себя за собственника , не имеет ни одного из вышеперечисленных документов, то юридически оно вообще собственником не является. До надлежащего оформления правоустанавливающих документов не стоит совершать никаких сделок.

Надлежаще оформленные документы могут отсутствовать и у вполне законного владельца, например, по причине того, что владельцем он стал еще во времена "развитого социализма", когда заводы, многоэтажные дома, фермы не продавались и не покупались. Все это было государственной или колхозной собственностью, поэтому необходимости в индивидуализации владельца (право оперативного управления) не было. Это не мешает уже теперь обратиться в суд, в БТИ, другой орган, устанавливающий или регистрирующий право собственности, и получить здесь законные документы. Так, в арбитражном суде юридическое лицо может обжаловать отказ, выдать свидетельство о праве собственности местными органами власти либо же решить свой спор о праве собственности с другим юридическим лицом. В последнем случае решение суда будет иметь силу правоустанавливающего документа.

Важный нормативный документ, который также регулирует порядок оформления права собственности на любую недвижимость в непроизводственной сфере (от квартиры до гаража), - это постановление Кабинета министров Украины от 31.08.96 г. N 1030 "О регулировании уплаты государственной пошлины при отчуждении объектов недвижимого имущества". Здесь указано, что отчуждение объектов недвижимости может осуществляться только при наличии справки-характеристики БТИ. Справка-характеристика - это документ, подтверждающий среди прочего и регистрацию права собственности конкретного владельца в БТИ.

Наиболее распространенные нарушения и заблуждения

Проблемы с документами на недвижимость чаще всего возникают при купле-продаже, когда покупатель стремится к надлежащему оформлению своих прав.

Рассмотрим некоторые типичные ситуации.

Ситуация первая. Продавец вообще не имеет никаких документов на недвижимость из перечня, приведенного в предыдущем разделе. Сейчас это наиболее часто встречается при продаже нежилых производственных объектов заводов, складов, отдельных цехов, магазинов и т.д. В этом случае покупатель должен настойчиво проводить свою линию и добиваться, чтобы продавец сначала получил на себя необходимые документы до оформления самой купли-продажи. Здесь стоит вспомнить древних: "Никто не может передать больше прав, чем имеет сам". Отсутствие требуемых документов на право собственности делает ее сомнительной. Если продавец не может по каким-либо причинам оформить свои права - следует выяснить эти причины. Если от оформления права собственности просто уклоняются - с такими лучше не связываться.

Понятно, что при продаже по доверенности, все это относится к документам, которые должен иметь доверитель.

Ситуация вторая. Вместо надлежащих правоустанавливающих документов у самого продавца недвижимости имеется только "акт передачи с баланса на баланс". Такой же акт могут предложить составить покупателю вместо нотариального оформления купли-продажи магазина, склада, цеха и т.д. Подобное "оформление" нередко заканчивается судом. По одному из таких дел Высший арбитражный суд Украины пришел к выводу, что "передача здания не была юридически оформлена в установленном законом порядке" (постановление о пересмотре решения в порядке надзора от 02.09.92 г. по делу N 04-1/ЦА5/28). Кроме этого, в официальном комментарии к этому постановлению указано, что баланс предприятия - это только одна из форм бухгалтерского учета на конкретную дату. Баланс не определяет оснований нахождения имущества в собственности данного предприятия. При отсутствии юридических документов при решении подобных споров во внимание может приниматься, например, то, кто финансировал строительство данного объекта (Збірник рішень та арбітражної практики Вищого арбітражного суду України, N 1-94, стор.90).

Короче говоря, акт о передаче с баланса на баланс - это документ для бухгалтера, для проверяющих из налоговой, но не для суда при возникновении спора о праве собственности. Передача недвижимости может происходить только на основании какой-либо конкретной гражданско-правовой сделки (договора) купли-продажи, дарения, аренды и т.п. А включение в баланс - это чисто бухгалтерская операция, завершающая юридическое оформление.

Ситуация третья. Приобретение недвижимости у юридических лиц коллективной формы собственности - обществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ, всевозможных корпораций, концернов и т.п. Здесь правоустанавливающих документов, даже правильно оформленных, недостаточно.

Согласно п.2 ст.30 Закона "О собственности" право коллективной собственности осуществляют соответствующим письменным решением собственников (общее собрание, съезд и т.п.). Они вправе соответствующим письменным решением передать часть своих полномочий исполнительным органам (директору, президенту и др.). Таким образом, без их разрешения недвижимая собственность продаваться, отчуждаться иным образом не может. Поэтому в любом случае при таких сделках нужно требовать устав соответствующего ООО, АО, арендного предприятия, коллективного сельскохозяйственного предприятия и т.п. В уставе фиксируются полномочия должностных лиц этих структур и устанавливается, кто же конкретно вправе распоряжаться данной коллективной собственностью. Только это лицо и вправе подписывать договоры.

В заключении необходимо отметить, что не стоит также экономить на консультациях квалифицированного юриста, который поможет избежать многих неприятностей.