О приватизации жилья

ВОПРОС: 1. Потихоньку, иногда со страшным скрипом, механизм рыночных преобразований набирает обороты, двигаясь в сторону, противоположную плановой экономике. Наряду с другими изменениями происходят видимые подвижки м на рынке недвижимости: активно формируется рынок нежилой недвижимости, ускоренными темпами развивается рынок жилья - уже около половины квартир в государстве приватизировано квартиросъемщиками, и в Украине появилась новая социальная категория - собственник жилья. Что такое приватизация государственного жилищного фонда и какими законодательными актами регулируются вопросы приватизации жилья?

2. Что относится к объектам приватизации жилья?

3. Какие объекты государственного жилищного фонда не подлежат приватизации?

4. Возможна ли приватизация квартиры в доме, который будет реконструирован?

5. Имеет ли право квартиросъемщик приватизировать служебное жилье?

6. Соблюдение каких основных требований необходимо при передаче занимаемых квартир (домов) в собственность граждан?

7. Какие категории граждан Украины имеют льготы при приватизации жилья?

8. Имеют ли право граждане, не изъявившие желания приватизировать занимаемое жилье, отказаться от такой приватизации?

9. Какова последовательность приватизации квартиры квартиросъемщиком?

10. Изменяется ли размер квартирной платы в случае приватизации жилья?

11. Что такое жилищные чеки?

12. Отец и сын имеют отдельные приватизированные квартиры. Желают сделать семейный обмен, однако органы местной власти отказывают им в этом и предлагают оформить куплю-продажу через нотариуса. Правильно ли это?

13. Подлежат ли приватизации вспомогательные помещения жилых домов?

14. Можно ли продать приватизированную квартиру без согласия всех лиц, имеющих право собственности на нее?

15. Является ли факт прописки лица в приватизированной квартире основанием для получения права собственности на квартиру?

ОТВЕТ: 1. Право собственности гражданина на объекты жилья предусмотрено прежде всего Законом Украины от 07.02.91 г. N 697 "О собственности".

В соответствии со статьей 1 Закона Украины от 19.06.92 г. N 2482 "О приватизации государственного жилищного фонда" (далее - Закон) под приватизацией государственного жилищного фонда понимается отчуждение квартир (домов), комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т.п.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.

Помимо вышеперечисленных Законов Украины, вопросы приватизации государственного жилищного фонда регулируются Положением от 15.09.92 г. N 56 "О порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан", утвержденным Государственным комитетом Украины по жилищно-коммунальному хозяйству (далее - Положение), приказом Государственного комитета Украины по жилищнокоммунальному хозяйству от 05.08.94 г. N 72, внесшим некоторые изменения в вышеобозначенное Положение, приказом Фонда государственного имущества и Госжилкоммунхоза от 26.03.96 г. N 351/26 "Об утверждении Положения о порядке использования жилищных чеков для приватизации жилья и части имущества государственных предприятий", а также Жилищным кодексом Украины (далее ЖКУ).

2. К объектам приватизации, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона, относятся квартиры в многоквартирных домах, одноквартирные дома, комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей (далее - квартиры (дома)), которые используются гражданами на условиях найма.

3. В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона и статьи 3 Положения не подлежат приватизации:

квартиры (дома)-музеи; квартиры (дома), расположенные на территории закрытых военных поселений, предприятий, учреждений и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков памятников садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников;

комнаты в общежитиях (кроме тех, на которые выдан ордер); квартиры (дома), которые находятся в аварийном состоянии (невозможно обеспечить безопасное проживание людей);

квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном порядке к числу служебных; квартиры (дома), расположенные в зоне обязательного отселения, загрязненной вследствие аварии на ЧАЭС.

4. Приватизация квартир в реконструированных домах возможна лишь при условии, что данный дом включен в план реконструкции текущего года и реконструирован собственником.

Наниматели, которые проживали в квартирах до начала реконструкции, после ее окончания имеют приоритетное право на приватизацию этих квартир (п. 4 Положения).

5. По общему правилу, согласно статье 2 Закона и статье 3 Положения, квартиры (комнаты, дома), которые в установленном порядке отнесены к числу служебных, не подлежат приватизации.

Однако следует иметь в виду, что на практике нередко жилые помещения относятся к числу служебных с явными нарушениями закона.

По жилищному законодательству Украины, в соответствии со статьей 118 ЖКУ, служебные помещения предназначаются для заселения сотрудниками предприятий, организаций, учреждений, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или рядом с ним. Важно помнить при этом, что жилое помещение может быть включено в число служебных только по решению исполкома местного Совета. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

На основании статьи 121 ЖКУ предоставление служебных помещений осуществляется по решению администрации предприятия (органа управления кооперативной или общественной организации).

На основании данного решения исполком местного Совета выдает специальный ордер, согласно которому производится вселение граждан в служебные жилые помещения. Данный ордер является единственным основанием для вселения.

В случае когда жилые помещения именуются служебными без соответствующего решения исполкома местного Совета, а ордера на вселение в такие жилые помещения не соответствуют установленной форме, выдаются не исполкомами, а иными другими ведомствами либо организациями, подписываются не уполномоченными на то лицами, такие жилые помещения не могут в установленном порядке быть отнесенными к числу служебных. Следовательно, граждане, проживающие в таких жилых помещениях, имеют право на приватизацию жилья.

6. Прежде всего следует иметь в виду, что занимаемые квартиры (дома) могут быть переданы либо в частную (для одиноких съемщиков), либо в коллективную собственность по письменному согласию всех совершеннолетних (18 и более лет) членов семьи с обязательным определением уполномоченного собственника квартиры (дома).

Передача жилья в собственность граждан осуществляется бесплатно исходя из расчета санитарной нормы (21 кв. м общей площади на нанимателя и каждого члена семьи и дополнительно 10 кв. м на семью). Общая площадь квартиры (дома) определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры (дома), веранд, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, террас, которые увеличиваются с использованием коэффициента для лоджий 0,5, для балконов и террас - 0,3.

Размер общей площади, принадлежащей каждому квартиросъемщику в квартире, где проживают два и более квартиросъемщиков, определяется как сумма площадей занимаемых жилых комнат с учетом площади балконов, лоджий, террас и площади подсобных помещений квартиры, которая распределяется между всеми квартиросъемщиками пропорционально площади занимаемых ими жилых комнат.

Если общая площадь квартиры (дома), подлежащей приватизации, соответствует указанным выше санитарным нормам, то квартиры (дома) передаются квартиросъемщику и членам его семьи бесплатно.

В случае если общая площадь квартиры меньше площади в соответствии с санитарными нормами, квартиросъемщику и членам его семьи выдаются жилищные чеки, сумма которых.определяется исходя из размера недостающей площади и восстановленной стоимости одного квадратного метра.

Когда общая площадь квартиры (дома) превышает площадь, предусмотренную санитарными нормами, квартиросъемщик осуществляет доплату ценными бумагами, полученными для приватизации государственных предприятий или земли, а при их отсутствии - деньгами. Сумма доплат определяется умножением размера излишней общей площади на стоимость одного квадратного метра.

Оплата стоимости излишков площади приватизированного жилья может проводиться в рассрочку на 10 лет при условии внесения первого взноса не менее 10 % суммы, подлежащей оплате. В этом случае гражданин выдает органу приватизации письменное обязательство о погашении суммы задолженности.

7. В соответствии с Законом (ст. 6), независимо от размеров общей площади занимаемого жилого помещения, бесплатно в собственность граждан передаются:

однокомнатные квартиры;

квартиры (дома), полученные в случае сноса или отселения всех семей из домов (части дома), которые принадлежат им по праву собственности, если бывшие владельцы не получили за эти дома (части домов) денежную компенсацию;

квартиры (дома), где проживают граждане, для которых установлена настоящая льгота Законом Украины "О статусе и социальной защите граждан, пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы";

квартиры (дома), где проживают граждане, удостоенные звания Героя Советского Союза, Героя Социалистического Труда, награжденные орденом Славы трех степеней, ветераны Великой Отечественной войны, воины-интернационалисты, инвалиды I и II группы, инвалиды с детства, ветераны труда, проработавшие не менее 25 лет - женщины, 30 лет - мужчины, ветераны Вооруженных Сил, репресированные лица, реабилитированные в соответствии с Законом Украины "О реабилитации жертв политических репрессий в Украине";

квартиры, где проживают семьи погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей и на производстве;

квартиры, где проживают военнослужащие, льгота которым установлена Законом Украины "О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей";

квартиры, где проживают многодетные семьи (т.е. имеющие трех и более несовершеннолетних детей).

8. Законом (ст. 7) предусмотрено, что граждане, не изъявившие желания приватизировать свое жилье, сохраняют за собой право получения и пользования жильем на условиях найма.

До приватизации занимаемых квартир граждане имеют право переселиться в квартиры меньшей площади. При этом им выплачивается денежная компенсация за разницу между общей площадью

9. Прежде всего отметим, что передача квартир (домов) в собственность граждан осуществляется на основании решений соответствующих органов приватизации.

Подготовкой и оформлением документов о передаче в собственность граждан квартир (домов) занимаются специально созданные органы приватизации (агентства, бюро).

Для приватизации занимаемого жилья квартиросъемщик обязан:

обратиться в орган приватизации или созданное им предприятие по оформлению документов, где он получит бланк заявления и необходимую консультацию;

при оформлении заявления на приватизацию квартиры (дома) квартиросъемщик должен взять на предприятии, обслуживающем жилой дом (в ЖЭКе), справку о составе семьи и занимаемых помещениях. В справке указываются все члены семьи, прописанные и проживающие вместе с нанимателем, а также временно отсутствующие лица, за которыми сохраняется право на жилище (согласие на приватизацию жилья временно отсутствующих членов семьи нанимателя подтверждается письменно и прилагается к заявлению).

В справке также указываются новорожденные, так как на них также учитывается норма площади, которая передается бесплатно, независимо от времени их рождения.

При наличии у нанимателя или членов его семьи льгот на бесплатное получение занимаемого жилья, независимо от размеров общей площади, к заявлению прилагается соответствующий документ (копия удостоверения, справка и т.д.), подтверждающий право на льготные условия приватизации. Оформленное заявление на приватизацию квартиры (дома) вместе со справкой о составе семьи и документом, подтверждающим право на льготные условия приватизации, передается нанимателем в орган приватизации для регистрации.

Орган приватизации на основании оформленного распоряжения готовит паспорт на квартиру (на домовладение), свидетельство о праве собственности на жилье и регистрирует его в специальной регистрационной книге.

Свидетельство о праве собственности на квартиру (дом) подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации.

При выдаче собственнику квартиры (дома) свидетельства о праве собственности на жилье в паспортах всех совершеннолетних членов семьи собственника и в свидетельствах о рождении несовершеннолетних лиц делается отметка: "Право на бесплатную приватизацию жилья использовано в объеме ____ кв. м при норме _____ кв. м общей площади".

Срок оформления документов от даты регистрации заявления гражданина до выдачи ему свидетельства о праве собственности на квартиру (дом) по Закону не должен превышать одного месяца, хотя повсеместно проходит значительно больше времени.

Стоимость услуг по оформлению документов на приватизацию квартир определяется по расценкам исходя из себестоимости их выполнения, утвержденным местными органами государственной власти. Например, в г. Киеве стоимость выдачи свидетельства для граждан - 50 грн., юридических лиц - 320 грн., за ускоренное их оформление (до 5 дней) - соответственно 150 и 800 грн.

Каждый гражданин, который приватизировал занимаемое им жилье бесплатно, с компенсацией или доплатой, считается использовавшим право на бесплатное получение жилья от государства. Получение нового жилья от государства возможно только на платной основе с использованием полученных при приватизации жилищных чеков.

10 .В соответствии со статьей 13 Закона размер затрат собственников квартир многоквартирных домов, приватизировавших квартиры либо выкупивших их у государства до принятия этого Закона, на содержание дома и прилегающей к нему территории не должен превышать размера квартирной платы и стоимости коммунальных услуг, которые они платили ежемесячно, когда были квартиросъемщиками.

11. Статьей 4 Закона определено, что жилищные чеки - это приватизационные бумаги, которые получают все граждане Украины и которые используются для приватизации государственного жилищного фонда. Они также могут использоваться для приватизации части имущества государственных предприятий и земельного фонда.

Граждане Украины, имеющие жилье на праве собственности, могут использовать полученные жилищные чеки для приобретения части имущества государственных предприятий. Таким же образом могут быть использованы жилищные чеки граждан, полученные в порядке компенсации за приватизированную квартиру (дом).

Постановлением Верховной Рады Украины от 31.01.96 г. N 17 "Об утверждении коэффициента конверсии приватизационных имущественных сертификатов и жилищных чеков" утвержден коэффициент их конверсии (т.е. соотношения) в размере: 1 карбованец стоимости приватизационного имущественного сертификата соответствует 1 карбованцу стоимости жилищного чека.

В соответствии с пунктом 4 приказа фонда государственного имущества Украины и Госкомжилкоммунхоза от 28.03.96 г. N 351/26 "Об утверждении Положения о порядке использования жилищных чеков для приватизации имущества государственных предприятий" граждане Украины, которые не использовали права на приватизацию государственного жилищного фонда, могут получить жилищный чек в наличной форме. К ним относятся граждане:

имеющие жилье по праву собственности;

не имеющие жилья (проживающие в жилом помещении на условии поднайма либо аренды, находятся в интернатах и др.);

члены жилищных или жилищно-строительных кооперативов и члены их семей;

проживающие в жилых помещениях государственного жилищного фонда, приватизация которых не проводится или проводится путем выкупа;

проживающие в жилых помещениях государственного жилого фонда, которые в соответствии с действующим законодательством приватизации не подлежат.

В соответствии со статьей 5 данного приказа граждане, проживающие в государственном жилищном фонде, подлежащем приватизации, используют жилищные чеки в процессе приватизации нанимаемого ими жилья в виде депозитного счета.

Квартиросъемщики, имеющие право на приватизацию занимаемого ими государственного жилищного фонда, но не изъявившие желания принять участие в процессе его приватизации или по ряду причин не воспользовались этим правом, используют жилищные чеки в виде приватизационного депозитного счета исключительно для приватизации занимаемого ими жилья в установленном порядке.

12. Нет, неправильно. В соответствии со статьей 150 ЖКУ собственник приватизированной квартиры имеет право распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, отдавать в залог, производить другие не запрещенные законом действия.

Обмен жилья, в соответствии с пунктом 27 Инструкции о порядке производства нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 18.06.94 г., которое находится в частной собственности, следует оформлять через нотариуса. Для этого следует обратиться либо к государственному, либо к частному нотариусу (ст. 36 Закона Украины "О нотариате").

Нотариально оформленный договор является основанием для вселения в квартиру новых собственников.

Новое свидетельство о праве собственности на жилое помещение, полученное в результате обмена, выдает бюро технической инвентаризации.

Если органы местного самоуправления каким-либо образом препятствуют реализации такого права, в таких случаях следует обратиться в суд.

13. Пунктом 41 Положения предусмотрено, что не подлежат приватизации вспомогательные помещения жилых домов, предназначенные для обеспечения эксплуатации и обслуживания домов (помещения теплопунктов, котельных, мусоросборников, колясочных, помещения, через которые проходят сети коммуникаций, а также помещения, используемые для размещения персонала, обслуживающего дом, и складские помещения). Собственником перечисленных помещений после приватизации всех квартир дома является общество владельцев квартир.

Свободные подвальные помещения, с согласия собственников квартир дома, переоборудуются под кладовые и передаются им в собственность бесплатно.

14. Учитывая, что Закон "О приватизации государственного жилищного фонда" предусматривает передачу приватизированного жилья в общую собственность на основании письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, для продажи такой квартиры необходимо также письменное согласие всех лиц, указанных в "Свидетельстве о праве собственности на жилье".

15. По закону право собственности на приватизированную квартиру имеют лишь лица, указанные в "Свидетельстве о праве собственности на жилье". Эти же лица являются совладельцами квартиры. Наличие прописки не является основанием для приобретения права собственности на жилое помещение.

Право собственности для такого лица может возникнуть лишь в случае, когда ему будет продана или подарена часть такого жилья.