МИНИСТЕРСТВО УКРАИНЫ ПО ДЕЛАМ СТРОИТЕЛЬСТВА И АРХИТЕКТУРЫ
НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКИЙ СОВЕТ

от 15 декабря 1993 года N 9

Утверждено
Научно-техническим советом Министерства
Украины по делам строительства и архитектуры
Протокол от 15 декабря 1993 года N 9

(Положение утратило силу на основании Решения
Министерства регионального развития и строительства Украины
N 61 от 02.06.2008)

Положение
о подрядных контрактах в строительстве
Украины

1. Определения и термины

Инвесторы - субъекты инвестиционной деятельности, принимающие решения о внесении собственных, кредитных и привлеченных имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты инвестирования. Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого участника инвестиционной деятельности.

Участники инвестиционной деятельности - физические и юридические лица Украины, других государств, обеспечивающие реализацию инвестиций в капитальное строительство как исполнители заказов или на основании поручения инвестора (заказчики, подрядчики, поставщики, проектировщики, научно-консультационные фирмы, посредники, банки, страховые компании и др.).

Участники (стороны) подрядного контракта в строительстве - участники строительства, подписывающие контракт. При двусторонних контрактах его участниками являются заказчик и подрядчик. В многосторонних контрактах участниками контракта, кроме заказчика и подрядчика, могут быть другие исполнители, принимающие участие в выполнении заказа.

Заказчик - участник контракта, который определяет условия составления контракта, принимает законченные работы и осуществляет расчеты за них с подрядчиком. В роли заказчика может выступать инвестор или по его поручению другие физические и юридические лица.

Подрядчик - участник строительства, который обязан на свой риск и за обусловленную цену выполнить предусмотренные контрактом работы и передать их заказчику в установленные сроки.

Генеральный подрядчик - подрядчик, который отвечает за выполнение всего комплекса работ, предусмотренных заказом, передачу их заказчику и обеспечивает координацию деятельности других подрядчиков. В тексте именуется "подрядчик".

Главный подрядчик - подрядчик, который отвечает за выполнение части работ на объекте, сдает их генеральному подрядчику или заказчику и обеспечивает координацию деятельности субподрядчиков. В тексте именуется "главный подрядчик".

Субподрядчики - подрядчики, которые выполняют специальные и отдельные виды работ по договоренности с генеральным подрядчиком, главным подрядчиком или заказчиком. В тексте именуются "субподрядчики".

Гаранты - участники строительства, которые гарантируют выполнение обязательств сторонами контракта.

Подрядный контракт в строительстве - договор в строительстве, предусматривающий взаимные обязательства сторон в процессе строительства (реконструкции, технического перевооружения и капитального ремонта) объектов производственного и непроизводственного назначения.

Контрактная документация - текстовая часть контракта и комплект документов, прилагаемых к ней и раскрывающих предмет контракта.

Проектная документация - технико-экономические обоснования, проект, рабочая документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, документация, получаемая от заводов-изготовителей, а также другая документация, необходимая для выполнения работ и эксплуатации объекта.

Тендерные торги - форма размещения заказа на строительство, предусматривающая выбор подрядчиков на конкурсной основе путем оценки их предложений.

Предмет контракта - совокупность работ (услуг) или отдельные работы (услуги), выполнение которых поручается подрядчику в соответствии с условиями контракта.

Объект строительства - совокупность помещений и сооружений или отдельные помещения и сооружения, строительство которых осуществляется по единому проекту путем выполнения подрядчиком порученных ему работ.

Строительная площадка - земельный участок, отведенный в установленном порядке для застройки и сооружения объекта строительства.

Скрытые работы - работы, которые технологически скрываются при выполнении дальнейших работ или монтаже конструкций, вследствие чего проверить качество и точность их выполнения становится невозможным.

Штрафные санкции - пени, штрафы, неустойки, взимаемые с участника контракта за невыполнение или ненадлежащее выполнение контрактных обязательств.

Гарантийный срок - срок, на протяжении которого подрядчик отвечает перед заказчиком за соответствие качества выполненных работ действующим нормам и правилам, условиям контракта.

Залог - способ обеспечения обязательств по контракту за счет предмета залога, которым может быть имущество и имущественные права. При залоге сторона, выступающая залогодержателем (кредитором), имеет предпочтительное право перед другими кредиторами на обеспечение выполнения контрактных обязательств другой стороной, являющейся залогодателем (должником), за счет заложенного им имущества.

Риск в строительстве - возможное событие, появление которого имеет вероятный и случайный характер и обуславливает нежелательные последствия для участников контракта или третьих лиц.

Страхование рисков в строительстве - отношения по защите имущественных интересов участников строительства при появлении страховых случаев за денежные фонды, создаваемые за счет страховых платежей.

Страховой случай - событие, предусмотренное договором страхования или законодательством, которое произошло, и с наступлением которого возникает обязанность страховщика осуществить выплату страховой суммы.

Страховая сумма - денежная сумма, в пределах которой страховщик в соответствии с условиями страхования обязан компенсировать убытки при наступлении страхового случая.

Страховщик - юридическое лицо, созданное для осуществления страховой деятельности и получившее для ее выполнения лицензию.

Страхователь - юридическое лицо, заключившее со страховщиками договор страхования.

Финансовая возможность - способность участника контракта выполнять свои финансовые обязательства перед другими участниками и третьими лицами.

Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные обстоятельства) обстоятельства, которые не могут быть предусмотрены сторонами при заключении контракта и против возникновения которых они не могут принять соответствующие меры. К ним относятся: стихийные бедствия (бури, циклоны, паводки, землетрясения и т.п.); война и военные действия, заговор, блокада, бесчинство, беспорядки, и другие противоправные действия; разрушения вследствие действия взрывных устройств, находившихся в земле; радиационное, химическое заражение, ударные волны, возникающие при полете самолетов или других летательных аппаратов со звуковыми и сверхзвуковыми скоростями, другие подобные обстоятельства.

2. Общие положения

2.1. Положение о подрядных контрактах в строительстве Украины (в дальнейшем - Положение) определяет порядок подготовки, составления и выполнения подрядных контрактов на строительство объектов, носит рекомендательный характер и учитывает требования законодательства по этому вопросу, отечественный и зарубежный опыт правового регулирования отношений между участниками строительства и особенности становления рыночных отношений в строительстве.

2.2. Подрядный контракт является основным документом, обеспечивающим согласованную деятельность участников строительства. Он составляется на весь период строительства с уточнением при необходимости отдельных условий путем заключения дополнительных соглашений.

2.3. Главными принципами заключения и выполнения подрядных контрактов являются:

- учет и соблюдение действующего законодательства;

- экономическая самостоятельность и независимость участников;

- четкое разграничение в контракте прав и обязанностей сторон;

- имущественная ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств;

- разграничение рисков между участниками контракта, определение обязательных для страхования рисков;

- предоставление гарантий выполнения договорных обязательств;

- обязательства сторон по согласованному и взаимоприемлемому решению проблем и разногласий, возникающих в процессе заключения и выполнения контракта.

2.4. Основными участниками подрядного контракта являются заказчик и подрядчик. Если они выступают единственными участниками контракта, последний имеет двусторонний характер. Если, кроме заказчика и подрядчика, сторонами контракта являются также другие участники строительства (проектные организации, поставщики оборудования, банки, субподрядчики и др.), контракт является многосторонним.

2.5. В соответствии с контрактом заказчик выступает покупателем выполненных подрядчиком работ, контролирует ход их выполнения, может быть соисполнителем контракта.

Если заказчик и инвестор являются разными лицами, функции заказчика поручаются посредническим, управленческим, консультационным и другим подобным структурам. Полномочия инвестора и заказчика в этом случае должны четко разграничиваться. Инвестор может оставлять за собой право решения основных вопросов строительства объекта: определения цены и сроков сдачи в эксплуатацию. Полномочия инвестора и заказчика следует разграничивать путем заключения между ними договора, соглашения или другого подобного документа.

2.6. Заказчик может передавать часть своих функций по контракту другому лицу, которое действует от имени заказчика и представляет его интересы во взаимоотношениях с подрядчиком. При этом имущественную ответственность перед подрядчиком, если другое не предусмотрено контрактом, за нарушение принятых обязательств несет сам заказчик.

2.7. Подрядчиками могут быть юридические и физические лица, получившие в установленном законом порядке право (лицензию) на осуществление строительной деятельности, или посреднические, управленческие, консультационные и другие подобные структуры, которые осуществляют подбор непосредственных исполнителей, заключают с ними контракты, координируют их деятельность, обеспечивают сдачу объектов в эксплуатацию.

2.8. Стороны самостоятельно определяют условия контракта, взаимные обязательства, учитывая при этом действующие нормативные документы, особенности строительства объекта, организационно-правовую форму контракта, способ его заключения.

Главными условиями контракта являются сроки строительства объекта (выполнение работ, услуг) и цена работ (услуг), выполнение которых осуществляет подрядчик.

2.9. При заключении традиционных двусторонних контрактов подрядчик отвечает за выполнение работ, предусмотренных проектом строительства, сдачу объекта в эксплуатацию. Заказчик по договоренности сторон может брать на себя обязательства по выделению строительной площадки, обеспечению проектной документацией, оборудованием, материалами специального назначения, финансированию и оплате работ, подготовке объекта к сдаче в эксплуатацию.

При заключении проектно-строительных контрактов, в том числе при строительстве объектов "под ключ", круг обязанностей заказчика сокращается за счет расширения круга обязанностей подрядчика, и в первую очередь в части обеспечения строительства проектной документацией, оборудованием, другими материальными ресурсами.

При заключении многосторонних контрактов отдельные обязанности заказчика и подрядчика передаются другим участникам.

При выполнении обязанностей подрядчика специальными посредническими, управленческими, консультационными и другими подобными структурами они могут отвечать за подготовку проектной документации, обеспечивать управление строительством объекта, координировать деятельность непосредственных исполнителей. Круг этих функций может меняться в зависимости от договоренности сторон.

3. Способы заключения контракта

3.1. Способы заключения контракта определяются заказчиком с учетом сложности, особенностей строительства объекта, возможностей конкурсного выбора подрядчика, организационно-правовой формы контракта, других подобных факторов.

Заключение контракта может осуществляться путем прямых переговоров между сторонами, открытых или закрытых торгов.

3.2. Прямые переговоры, как правило, не предусматривают конкурсного отбора подрядчика. Они проводятся в случаях нецелесообразности организации торгов, в том числе в случае:

- наличия долгосрочных и доверительных отношений между заказчиком и подрядчиком;

- долгосрочного поэтапного освоения инвестиций подрядчиком на данной стройке;

- необходимости уточнения объема, состава работ и цены в ходе выполнения контракта;

- при выполнении ремонтных, восстановительных, других подобных работ, если они осуществляются в сравнительно небольших объемах;

- безрезультатности ранее проведенных торгов;

- особенной срочности работы;

- невозможности проведения торгов, исходя из специфичности работ, монопольного положения подрядчика.

В отдельных случаях прямые переговоры могут проводиться с несколькими претендентами для выявления наиболее приемлемого подрядчика.

3.3. Участникам прямых переговоров, которые договорились о заключении контракта, целесообразно заключать предконтрактное соглашение (протокол намерений), в соответствии с которым они берут обязательство заключить контракт в дальнейшем на условиях, предусмотренных предконтрактным соглашением (протокол намерений).

С учетом этого документа участники планируют свою деятельность, организовывают подготовительную работу для заключения контракта, готовят необходимую документацию, размещают заказы на материалы, оборудование, заключают аналогичные соглашения с субподрядчиками и поставщиками.

3.4. Предконтрактные соглашения являются обязательными для выполнения. Если одна из сторон без уважительных причин, предусмотренных соглашением, отказывается от заключения контракта, другая сторона имеет право обратиться в арбитраж с иском о компенсации понесенных убытков.

Уважительными причинами, позволяющими отказаться от заключения контракта, являются обстоятельства непреодолимой силы, существенное изменение условий контракта заказчиком, нецелесообразность или невозможность инвестирования средств в строительство объекта, другие подобные обстоятельства, если они обусловлены в предконтрактном соглашении.

3.5. Предконтрактное соглашение заключается в письменной форме и в нем целесообразно предусмотреть следующие условия:

- перечень участников;

- название объекта строительства и его основные характеристики: местонахождение, наиболее важные конструктивные решения, этажность, приблизительные цены и объемы основных работ;

- ориентировочные сроки начала и окончания строительства;

- приблизительный состав, объемы и сроки передачи проектной документации;

- ориентировочные сроки передачи строительной площадки;

- источники финансирования и приблизительное распределение средств по годам;

- обязательства сторон в вопросах обеспечения объекта оборудованием, изделиями и материалами;

- порядок расчетов и платежей, предоставление аванса, доплата за досрочное окончание работ;

- риски, подлежащие обязательному страхованию;

- сумму залога, другие гарантии сторон;

- обязанности сторон по подготовке необходимой для заключения контракта документации, выполнению соответствующих исследований и работ, а также по финансированию затрат, возникающих в подготовительный до заключения контракта период;

- порядок и сроки заключения контракта;

- ответственность сторон за нарушение предконтрактного соглашения;

- условия отказа от заключения контракта.

3.6. Заключение контрактов через тендерные торги создает условия для конкурсного отбора подрядчиков, конкуренции и соревнования между ними. Такие контракты должны заключаться прежде всего на строительство объектов, финансируемых за счет государственных капитальных вложений. Проведение торгов осуществляется заказчиком в порядке, предусмотренном действующим Положением по этому вопросу.

4. Состав и содержание общих положений контракта

4.1. Приблизительный перечень статей Общих положений контракта

4.1.1. В Общие положения контракта следует включать следующие статьи:

1. Определения и термины.

2. Предмет контракта.

3. Цена предмета контракта.

4. Сроки выполнения работ.

5. Расчеты и платежи.

6. Проектная документация.

7. Изменения проектной документации и объемов работ в процессе строительства.

8. Строительная площадка.

9. Материально-техническое обеспечение.

10. Субподрядные организации.

11. Страхование рисков.

12. Выполнение работ.

13. Контроль за качеством работ, материалов, оборудования.

14. Рабочая сила.

15. Сдача и приемка работ.

16. Гарантийные сроки эксплуатации объекта.

17. Финансовые гарантии.

18. Материальная ответственность и освобождение от нее.

19. Разрешение разногласий и арбитраж.

20. Приостановка работ и расторжение контракта.

Указанный перечень статей контракта является приблизительным, и стороны уточняют его с учетом конкретных особенностей строительства и взаимных договоренностей.

4.1.2. При наполнении статей контракта конкретным содержанием стороны с целью избежания лишних споров и дискуссий в ходе выполнения контракта должны стремиться к максимальному качеству формулировок, четкому разграничению и конкретизации обязательств, регламентации порядка решения возможных споров.

4.2. Определения и термины

4.2.1. В статье следует привести значения основных терминов и понятий, используемых в контракте, с целью исключения в дальнейшем их различного толкования сторонами и недопущения споров. Отдельные определения подлежат конкретизации.

4.3. Предмет контракта

4.3.1. Определяются работы, заказ на выполнение которых выдается подрядчику. Например, в контракте может быть записано, что подрядчик выполняет собственными и привлеченными силами и средствами строительные, монтажные, пусконаладочные работы, предусмотренные проектной документацией, осуществляет испытания смонтированного оборудования, сдает объект заказчику в эксплуатацию, ликвидирует недоделки и дефекты, возникшие по его вине и выявленные в ходе приемки работ и в гарантийные сроки эксплуатации объекта.

4.4. Цена предмета контракта

4.4.1. Устанавливается размер договорной цены, возможность и условия ее корректировки в ходе выполнения работ.

4.4.2. Договорная цена определяется сторонами путем прямой договоренности или при проведении тендерных торгов и зависит от состава затрат. Например, при строительстве объектов "под ключ" в составе цены могут учитываться затраты на: выполнение строительно-монтажных работ; приобретение мебели, оборудования, инвентаря, включая заготовительно-складские, транспортные, накладные и другие расходы; выполнение проектно-изыскательских работ, выполнение пусконаладочных работ; другие затраты, предусматриваемые сметой на строительство; содержание дирекций строящихся предприятий и авторского надзора; резерв средств на непредусмотренные работы и затраты; временные здания и сооружения; природоохранные мероприятия; компенсацию дополнительных к смете затрат.

4.4.3. Договорная цена определяется сторонами с учетом регламентирующих решений по этому вопросу. Калькуляцию затрат могут составлять обе стороны. Для этого используются действующие нормативные документы, информация о стоимости ранее построенных объектов, расчеты сметной стоимости по проекту, ТЭО, прейскуранты на готовую строительную продукцию, другая нормативная база.

4.4.4. В условиях высоких темпов инфляции стороны могут принять решение об установлении цены в твердой валюте. В этом случае цена работ определяется в национальной валюте, а потом пересчитывается по установленному курсу в твердой валюте и в дальнейшем может оставаться неизменной. При расчетах цена работ в национальной валюте пересчитывается в твердую валюту по курсу, действующему на момент расчетов.

4.4.5. Если сдача объекта в эксплуатацию осуществляется поэтапно, цена работ может устанавливаться только на первый этап с определением в контракте порядка расчета цены на последующие этапы.

4.4.6. В многосторонних контрактах определяется общая цена работ по контракту, а также цена работ, выполняемых отдельными участниками.

4.4.7. Установленная при заключении контракта договорная цена работ может изменяться в случае:

- изменения объемов и состава работ;

- остановки работ по решению заказчика и по обстоятельствам непреодолимой силы;

- изменения по решениям или по вине заказчика сроков строительства;

- изменения в установленном порядке согласованной номенклатуры материалов и оборудования поставки заказчика;

- учета инфляционных факторов;

- принятия новых законодательных и нормативных актов, влияющих на стоимость работ;

- существенных расхождений фактических и проектных условий строительства, предвидеть которые при согласовании цены подрядчик не мог.

Изменение договорной цены оформляется сторонами путем заключения дополнительных соглашений.

4.5. Сроки выполнения работ

4.5.1. Выполнение работ должно начинаться, осуществляться и заканчиваться в установленные контрактом сроки. При определении этих сроков стороны учитывают исходные условия, установленные инвестором или предусмотренные проектом. Сроки выполнения работ по отдельным этапам определяются сторонами на основании календарного плана строительства.

4.5.2. Сроки выполнения всех работ на объекте устанавливаются путем определения в контракте календарной даты начала работ и сдачи объекта в эксплуатацию (окончание выполнения заказа) или срока от начала до окончания работ. Например, в контракте может быть записано "выполнение работ должно начаться в январе месяце и закончиться в сентябре месяце" или "срок строительства объекта составляет 9 месяцев от начала работ, установленного контрактом, до сдачи объекта в гарантийную эксплуатацию". Эти обязательства могут быть изложены и в такой редакции - "не позднее 1 сентября" и "не более 9 месяцев".

Возможность досрочного окончания строительства должна предусматриваться контрактом или согласовываться в процессе его выполнения. Если подрядчик не претендует на дополнительное вознаграждение, он может досрочно закончить строительство объекта и без такого согласования.

4.5.3. В контракте следует четко определить срок начала выполнения работ, который целесообразно связать с появлением конкретных, наиболее важных для начала строительства событий. Это может быть передача строительной площадки, проектной документации, открытие финансирования, перечисление аванса и т.п. О начале работ составляется двусторонний акт.

4.5.4. Пересмотр сроков выполнения работ может осуществляться по не зависящим от подрядчика обстоятельствам, если он без задержки письменно известил заказчика об их появлении. Если подрядчик не сделал этого, он может рассчитывать на пересмотр сроков только при условии информированности заказчика о неблагоприятных обстоятельствах и их последствиях. Обязанностью подрядчика является также доказательство отрицательного влияния отдельных обстоятельств на задержку выполнения работ.

4.5.5. Если одновременно действует несколько разных обстоятельств, каждое из которых может быть основанием для пересмотра сроков выполнения работ, этот пересмотр осуществляется с учетом одновременного действия всех обстоятельств.

4.5.6. Сроки выполнения работ могут пересматриваться при наличии обстоятельств:

- непреодолимой силы;

- за которые отвечает заказчик (отсутствие финансирования, задержка в выполнении обязательств, появление дополнительных работ и т.п.);

- остановка работ не по вине подрядчика;

- забастовки работников, блокада ими строительной площадки и другие их действия, мешающие нормальному выполнению работ.

Подрядчик не получает права на пересмотр сроков, если забастовки, блокада, другие подобные действия обусловлены тем, что он или его субподрядчики не выполнили своих обязательств перед работниками или их объединениями.

Влияние погоды на ход выполнения работ, если его нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы, не рассматривается как объективное обстоятельство для увеличения сроков выполнения работ и должно учитываться на стадии заключения контракта.

4.5.7. Подрядчик обязан сделать все, что от него зависит, для устранения препятствий, обуславливающих задержку работ, и, как только они исчезнут, приступить к выполнению своих обязательств, предупредив об этом заказчика.

4.5.8. В случае изменения сроков выполнения работ по обстоятельствам, не зависящим от подрядчика, следует также учитывать время на прекращение и возобновление рабочего процесса и возможное перенесение работ на другое время года.

4.5.9. В многосторонних контрактах устанавливаются общие сроки строительства объекта, а также сроки начала и окончания работ отдельными участниками. Последние учитывают комплексный график, где предусматривается последовательность и сроки выполнения обязательств каждым участником.

4.5.10. Решение о пересмотре сроков выполнения работ с обоснованием причин оформляется дополнительным соглашением.

4.6. Расчеты и платежи

4.6.1. Обязанностью заказчика является непрерывное и своевременное финансирование строительства объекта, расчеты с подрядчиком за выполненные работы.

Объемы подрядных работ и необходимые финансовые средства распределяются по годам в соответствии с календарным планом строительства и сроками сдачи объекта в эксплуатацию.

Ежегодно стороны с учетом графиков выполнения работ согласовывают план платежей по месяцам года. Уменьшение годового объема финансирования по сравнению с предусмотренным контрактом дает подрядчику право ставить вопрос о пересмотре сроков строительства объекта и компенсации ему дополнительных расходов.

4.6.2. Стороны самостоятельно определяют в контракте порядок, сроки, условия платежей и расчетов за выполненные работы и услуги. Оплата работ может осуществляться за готовый объект или путем промежуточных платежей (за этапы, комплексы работ, конструктивные элементы, отдельные виды работ и услуг). По договоренности заказчик перечисляет подрядчику авансы, осуществляет оплату за строительные материалы, оборудование, конструкции, поставляемые подрядчиком.

4.6.3. Промежуточные платежи должны осуществляться в установленные сроки, например, в течение 5 дней после передачи подрядчиком заказчику акта выполненных работ, подписанного уполномоченными представителями сторон. Сроки и порядок подписания актов предусматриваются сторонами в контракте.

Промежуточные платежи с учетом авансов целесообразно осуществлять в размере до 95 процентов от договорной цены. Цена работ, подлежащих оплате, должна индексироваться с учетом уровня инфляции на время их выполнения. При этом цена работ, которые по вине подрядчика выполнены с нарушением графиков, индексируется с учетом уровня инфляции на время, когда эти работы должны были выполняться. В случае нарушения сроков сдачи объекта в эксплуатацию по вине подрядчика инфляционное удорожание работ, возникшее после этих сроков, подрядчику не компенсируется.

Для обеспечения зависимости компенсации инфляционного удорожания от выполнения графиков производства работ стороны ежемесячно сравнивают объем фактически выполненных работ с объемом работ по графику, ведут учет уровня инфляции по объекту за отчетный период.

4.6.4. Заказчик имеет право уменьшать сумму перечисления за выполненные работы на:

- стоимость работ, выполненных с нарушением действующих норм и правил на период до устранения этих нарушений;

- сумму несвоевременно внесенного подрядчиком залога, предусмотренного контрактом;

- в других, предусмотренных контрактом случаях.

4.6.5. Конечные расчеты осуществляются после выполнения и приемки всех предусмотренных контрактом работ (сдачи объекта в действие) в обусловленный сторонами срок, например, в течение 15 дней после подписания акта приемки объекта в эксплуатацию (акта приемки работ).

При конечных расчетах заказчик может удержать стоимость работ, выполненных по вине подрядчика с недоделками и дефектами, которые зафиксированы соответствующим актом при приемке объекта в эксплуатацию. На протяжении установленных этим актом сроков подрядчик должен устранить выявленные нарушения и после этого заказчик перечисляет удержанные суммы.

4.6.6. При перечислении аванса стороны определяют его величину, сроки и условия выплаты, порядок зачета. Например, аванс может перечисляться в размере 30 процентов от годового объема работ или объема работ, предусмотренных контрактом (при относительно небольших сроках строительства объекта), за 30 дней до начала выполнения работ.

Зачет авансов может осуществляться постепенно при промежуточных платежах за выполненные работы или при окончании строительства объекта. Если при авансировании годового объема работ аванс до конца года будет засчитан не полностью, невозвращенная его часть может учитываться при определении аванса следующего года. При этом если аванс использован не полностью по вине подрядчика, неиспользованную сумму следует проиндексировать с учетом уровня инфляции или уровня процентной ставки за кредит в банке заказчика. В таком же размере следует проиндексировать сумму аванса, которая возвращается заказчику по вине подрядчика, в том числе при расторжении контракта.

4.6.7. По договоренности сторон заказчик вместо, или в счет аванса, может осуществлять оплату строительных материалов, оборудования, поставляемого подрядчиком. Оплата осуществляется на основании акта инвентаризации, подписанного уполномоченными представителями сторон, в части прироста стоимости материалов. При ее уменьшении сумма платежей за выполненные работы также уменьшается. Для обоснования суммы платежей заказчик может требовать от подрядчика представления соответствующих платежных документов.

4.6.8. Заказчик обеспечивает своевременность перечисления подрядчику авансов и платежей. При их задержке заказчик несет материальную ответственность, предусмотренную контрактом. Например, в контракте может быть предусмотрена компенсация подрядчику платы за пользование кредитом по причине задержки платежей. Величина компенсации вычисляется на основании процентной ставки, предусмотренной кредитным договором подрядчика с банком-кредитором, а также срока задержки и суммы просроченного заказчиком платежа. По согласованию сторон может быть предусмотрено увеличение этой суммы, например, на 10 процентов, для возмещения подрядчику его дополнительных расходов на получение кредита. Соответствующая компенсация может предусматриваться и в случае, когда подрядчик не получает кредита и покрывает расходы на выполнение работ за счет собственных средств.

Задержка в перечислении авансов и платежей за выполненные работы сроком более трех месяцев может быть основанием для расторжения подрядчиком контракта и компенсации ему убытков.

4.7. Проектная документация

4.7.1. В контракте уточняются обязательства сторон по обеспечению проектной документацией, определяются ее состав, порядок согласования и передачи, количество экземпляров, права сторон при изменении проектных решений и другие вопросы.

Объем проектной документации, ее состав, сроки передачи предусматриваются в приложениях к контракту.

4.7.2. При заключении традиционных двусторонних контрактов ответственность за обеспечение проектной документацией в основном несет заказчик, который:

- выдает исходную информацию для разработки документации;

- заключает контракты на выполнение проектно-изыскательских, конструкторских, научно-исследовательских, консультационных работ и услуг;

- согласовывает с проектными организациями график разработки и выдачи документации, осуществляет контроль за его выполнением;

- организовывает в установленном порядке согласование, утверждение и переутверждение документации, оформление обоснованных изменений;

- подписывает рабочую документацию для выполнения работ.

4.7.3. При заключении многосторонних контрактов при участии проектной организации на нее возлагается ряд обязанностей заказчика по обеспечению подрядчика необходимой документацией. При необходимости проектная организация для разработки проекта привлекает специализированные проектные организации и выполняет функции генерального проектировщика.

4.7.4. Обязательства подрядчика по обеспечению проектной документацией зависят от типа контракта, договоренности сторон.

При заключении традиционных двусторонних контрактов подрядчик может брать на себя обязательства по обеспечению строительства организационно-технологической документацией.

При заключении проектно-строительных контрактов обязательства подрядчика по обеспечению документацией существенно расширяются.

4.7.5. По договоренности сторон подрядчику на этапе рассмотрения документации могут предоставляться права на внесение изменений в рабочие чертежи, технологические инженерные узлы, замену отдельных видов технологического оборудования и материалов и другие изменения, которые не ухудшают технико-экономические показатели проекта и не увеличивают договорную цену. Эти предложения в зависимости от предусмотренного контрактом порядка могут передаваться проектной организации для внесения соответствующих изменений непосредственно без согласования с заказчиком или только после письменного согласия заказчика.

4.7.6. Заказчик имеет право без согласования с подрядчиком вносить изменения в проектную документацию в процессе ее разработки. Но если изменения обуславливают пересмотр сроков выполнения работ и (или) их цены, заказчик обязан пересмотреть эти сроки и (или) цену, а при несоответствии профиля дополнительных работ возможностям подрядчика самостоятельно привлечь соответствующего исполнителя.

4.7.7. Передача проектной документации осуществляется в сроки, предусмотренные графиками передачи (например, за 6 месяцев до начала строительства). Конкретные сроки передачи должны учитывать сложность строительства объекта, графики производства работ, возможности заказа материалов и изделий, другие факторы. Инструктивная документация, относящаяся к оборудованию (технический паспорт, инструкция по монтажу, сборке и пуску оборудования, инструкция по эксплуатации, уходу за оборудованием и его ремонту, перечень комплектующих принадлежностей и инструкция по их обслуживанию, протоколы испытаний оборудования и т.п.), может передаваться вместе с оборудованием в соответствии с графиком его поставки или в другие предусмотренные контрактом сроки.

Передача документации оформляется актом в двух экземплярах, который подписывается сторонами. Дата подписания акта является датой передачи документации.

4.7.8. При постадийном согласовании проекта сторона, которая согласовывает документацию, может оставить за собой право на ее анализ после получения последних документов и подачу замечаний для учета при доработке проекта. Сроки рассмотрения документации и передачи замечаний для учета согласовываются сторонами. Если замечания в эти сроки не получены, документацию можно считать согласованной.

4.7.9. Стороны определяют язык составления документации, права на нее после окончания строительства, а также в случае расторжения и аннулирования контракта. Каждая из сторон может сохранить авторское право на свою документацию и не должна использовать документацию, подготовленную другой стороной, без ее согласия.

4.8. Изменения проектной документации и объемов работ в
процессе строительства

4.8.1. Заказчик имеет право вносить в процессе строительства изменения и дополнения в проектную документацию и объемы работ. Подрядчик обязан принимать к исполнению эти изменения, если он в состоянии их выполнить, и они были выданы в обусловленные контрактом сроки до начала выполнения работ, в которые вносятся изменения, например, за 20 дней. Если подрядчик докажет, что он не в состоянии выполнить дополнительные работы, они могут быть поручены заказчиком другому исполнителю. Последний при участии заказчика должен согласовать с подрядчиком вопрос организации общего выполнения работ.

4.8.2. Изменения и дополнения работ оформляются в письменной форме и принимаются подрядчиком для выполнения после соответствующего их технического оформления, выявления влияния на стоимость и сроки строительства, согласования порядка дополнительной оплаты и (или) пересмотра сроков строительства. Такое согласование осуществляется путем подписания сторонами дополнительного соглашения.

4.8.3. В случае, когда возможности подписания дополнительного соглашения до начала работ нет, стороны составляют протокол (акт) о выполнении дополнительных работ, где предусматривают право подрядчика на полную компенсацию затрат на их выполнение и сроки подписания дополнительного соглашения. В случае, когда принятие дополнительного соглашения или протокола (акт) предусматривает переделку или демонтаж уже выполненных работ, то компенсацию этих затрат осуществляет заказчик.

4.8.4. Если изменения в работах по решению заказчика не ведут к изменению стоимости и (или) сроков строительства, дополнительное соглашение по взаимному согласию не заключается, а основанием для их выполнения может быть разрешение заказчика на чертежах или в журнале выполнения работ.

4.8.5. Дополнительные работы, выполненные подрядчиком без согласования с заказчиком, а также работы, при выполнении которых допущены отклонения от проекта, не оплачиваются и по требованию заказчика в установленные им сроки устраняются подрядчиком и приводятся в соответствие с документацией. Если подрядчик отказался устранить замечания, заказчик имеет право поручить эту работу за счет средств подрядчика другим исполнителям. Счет на оплату услуг последних должен предъявляться подрядчику в обусловленный срок (например, в течение 15-ти дней после их выполнения). Кроме этого, подрядчик компенсирует другие затраты заказчику, вызванные этими действиями.

Оплата подрядчику за дополнительные работы может производиться, если заказчик признает их необходимость и если он без задержки был уведомлен о них.

4.9. Строительная площадка

4.9.1. Выбор строительной площадки, передача ее подрядчику по акту в установленные сроки, обеспечение возможности свободного, беспрерывного и беспрепятственного доступа на площадку для выполнения работ в условиях действующего производства является обязанностью заказчика.

4.9.2. Заказчик оформляет необходимые для использования строительной площадки документы и в согласованные сроки передает их подрядчику, в том числе на:

- использование земельного участка под строительство;

- выполнение работ в зоне воздушных линий электросетей и линий связи, в полосе действующих железнодорожных путей, местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, канализационных и др.), расположенных на строительной площадке;

- пользование электроэнергией, газом, водой, паром от действующих источников в соответствии с проектом организации строительства (в случае отсутствия у заказчика собственных объектов газо-, водо-, паро-, энергообеспечения);

- вырубку леса и пересадку деревьев.

Перечень документов и сроки их передачи приведен в приложении к контракту.

4.9.3. Если другое не предусмотрено контрактом, заказчик отвечает за решение всех вопросов по сносу, переносу и реконструкции зданий, сооружений, инженерных коммуникаций, мешающих строительству, уничтожению плодоовощных насаждений и посевов, выполнению работ по демонтажу оборудования, аппаратуры, механизмов и приспособлений, отключению и подключению действующих инженерных коммуникаций. Объем и сроки выполнения этих обязательств предусматриваются приложениями к контракту.

4.9.4. При необходимости стороны определяют условия доступа на строительную площадку. В случае невозможности ее изоляции заказчик устанавливает условия и порядок предоставления подрядчику фронта работ и осуществляет за свой счет меры общего характера по технике безопасности и пожарной безопасности.

4.9.5. Заказчик передает подрядчику по акту в согласованные сроки документацию на геодезическую основу для строительства и на закрепленные на территории строительства пункты и знаки этой основы с осмотром их в натуре. Состав и объемы геодезической разбивочной основы должны отвечать требованиям нормативных документов по строительству.

По окончании строительства подрядчик должен передать заказчику исполнительные схемы размещения и каталоги координат высот геодезических знаков, которые устанавливаются при геодезических разбивочных работах в период строительства.

4.9.6. Подрядчик несет ответственность за содержание строительной площадки в соответствующем состоянии. При окончании строительных работ он до сдачи объекта в эксплуатацию или в течение обусловленного срока после сдачи обязан вывезти со строительной площадки технику, неиспользованные материалы, отходы, вспомогательные сооружения и т.п.

4.10. Материально-техническое обеспечение

4.10.1. При заключении контракта стороны определяют порядок обеспечения работ материально-техническими ресурсами (материалами, конструкциями, оборудованием). В соответствии с принятыми обязательствами они осуществляют заказы, поставки, приемку, разгрузку, складирование и подачу на строительную площадку материально-технических ресурсов, контроль за их качеством, количеством и комплектностью поставки.

4.10.2. Заказчик может брать на себя ответственность за:

- размещение заказа и поставку на строительную площадку, проверку качества и комплектности технологического, электротехнического, энергетического и другого оборудования, оснащения, инвентаря, отдельных видов строительных материалов, других ресурсов;

- поставку исходного сырья и материалов согласованной номенклатуры для выполнения пусконаладочных работ и испытаний;

- оказание услуг подрядчику по снабжению местными строительными материалами, проверке соответствия технологического оборудования, поставляемого подрядчиком, техническим условиям на его изготовление и другим требованиям, доставке на строительную площадку негабаритных и тяжеловесных грузов, решению других вопросов материально-технического обеспечения.

Перечень и объемы материально-технических ресурсов, поставляемых заказчиком, сроки их передачи подрядчику определяются сторонами в приложениях к контракту.

4.10.3. Подрядчик сохраняет право собственности на материально-технические ресурсы на строительной площадке собственного снабжения, если они не оплачены заказчиком, и несет риск их случайной утраты и повреждения до момента сдачи объекта в гарантийную эксплуатацию.

4.10.4. Материально-технические ресурсы, поставляемые заказчиком, передаются подрядчику по актам (счетам) комплектно в соответствии с требованиями стандартов и технических условий и в обусловленные сроки. В акте стороны отмечают претензии по количеству и качеству ресурсов, договариваются о риске их случайной утраты и повреждения. Подрядчик, если это необходимо, для приемки ресурсов может привлекать заинтересованные субподрядные организации.

4.10.5. При участии в контракте комплектующей организации ей поручаются заказы, поставка и комплектация оборудования. Заказчик в этом случае может принимать участие в предмонтажной ревизии оборудования.

4.10.6. При консервации строительства объекта и расторжении контракта по вине заказчика подрядчик имеет право на оплату заказанных и оплаченных материально-технических ресурсов, которые он не может использовать на других стройках.

4.11. Субподрядные организации

4.11.1. Подрядчик (главный подрядчик) может привлекать для выполнения специальных работ, оказания услуг специализированные строительные организации (субподрядчиков) и осуществляет координацию их деятельности на строительной площадке. Субподрядчики могут привлекаться подрядчиком для подготовки контракта и быть его участниками с определением в контракте главных обязанностей.

В отдельных случаях заказчик может заключать с субподрядчиками прямые контракты на выполнение специальных работ.

4.11.2. Заказчик, если другое не предусмотрено контрактом, имеет право согласовывать перечень субподрядчиков, привлекаемых подрядчиком, и отклонять привлечение профессионально или финансово несостоятельных исполнителей.

4.11.3. Подрядчик (главный подрядчик) заключает с субподрядчиками контракт на выполнение специальных работ, где предусматриваются обязанности и ответственность сторон при их выполнении. В соответствии с этим контрактом подрядчик (главный подрядчик) исполняет функции заказчика, а субподрядчик функции подрядчика.

4.11.4. Подрядчик (главный подрядчик) осуществляет приемку и оплату работ, которые выполняются субподрядчиками, и перечисляет предусмотренные контрактом авансы. Оплата работ и перечисление авансов субподрядчикам по договоренности подрядчика с заказчиком может осуществляться непосредственно заказчиком на основании документов, которые подписывает подрядчик.

4.11.5. Расчеты за выполненные работы с субподрядчиками осуществляются в пределах средств, предусмотренных договорной ценой между подрядчиком и субподрядчиком, за исключением средств, использующихся на оплату услуг подрядчика. Величина отчислений за услуги подрядчика определяется при заключении контракта. При изменении объема услуг в процессе выполнения работ размер отчислений может изменяться путем заключения дополнительных соглашений.

4.12. Страхование рисков

4.12.1. Стороны определяют в контракте риски, страхование которых является обязательным. В их составе может быть любой риск, страхование которого обеспечивает защиту имущественных интересов участников контракта, работников или третьих лиц. Порядок и условия страхования, обязанности сторон предусматриваются контрактом.

4.12.2. В состав рисков, которые целесообразно страховать по договоренности сторон, следует включать риски:

- которые возникли при транспортировке материалов, оборудования, конструкций и изделий от места их отгрузки до строительной площадки на условиях страхования всех рисков;

- которые связаны с сохранностью выполненных работ, материальных ценностей, находящихся на строительной площадке, от огня и стихийного бедствия в период с начала работ на объекте до момента сдачи его в гарантийную эксплуатацию;

- которые возникают в соответствии с законами об охране труда;

- другие риски по договоренности сторон.

4.12.3. Страхование не уменьшает обязательств и ответственности сторон по контракту.

4.12.4. По рискам, страхование которых предусмотрено контрактом и возложено на подрядчика, он передает заказчику копии страховых полисов. Выбор страховой компании подрядчик осуществляет самостоятельно, если другое не предусмотрено контрактом.

4.13. Выполнение работ

4.13.1. Подрядчик обязан выполнять работы в соответствии с требованиями проектной документации, строительных норм и правил, графиков производства работ. В сотрудничестве с заказчиком он организует свою деятельность так, чтобы она не влияла отрицательно на деятельность заказчика, других привлеченных на строительную площадку участников.

4.13.2. Заказчик осуществляет контроль и технический надзор за качеством, объемами и стоимостью строительства объекта, соответствием выполненных работ проекту, смете, строительным нормам и правилам, а материалов, изделий и конструкций - государственным стандартам и техническим условиям.

При осуществлении контроля заказчик имеет право проводить испытания и замеры, получать от подрядчика необходимую помощь и информацию для их проведения.

4.13.3. С целью оперативного решения вопросов, возникающих в процессе выполнения работ, стороны в течение обусловленного контрактом срока назначают своих полномочных представителей на строительной площадке, определяют круг их полномочий и информируют об этом в письменной форме друг друга. При замене своих представителей или при пересмотре их полномочий стороны обязуются информировать об этом немедленно.

Стороны определяют место нахождения полномочных представителей, создают в случае необходимости соответствующие организационные структуры для управления ходом выполнения контракта, договариваются об обеспечении создания им необходимых условий для работы, о порядке решения возникающих вопросов.

4.13.4. Полномочия представителей сторон должны быть достаточные для решения оперативных вопросов строительства, осуществления контроля за исполнением договорных обязательств. Принятие решений об изменении условий контракта, освобождении другой стороны от обязательств, подписании дополнительных соглашений должно осуществляться на уровне лиц, подписавших контракт.

4.13.5. Подрядчик должен информировать заказчика в письменной форме и заблаговременно о возможности прекращения или замедления выполнения работ по его вине (отсутствие документации, оборудования и т.п.), а также из-за других не зависящих от подрядчика обстоятельств.

4.13.6. Подрядчик до сдачи объекта в действие отвечает за охрану имущества и выполненных работ на строительной площадке, ее освещение и ограду, выполнение необходимых природоохранных мероприятий и мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, обеспечивает чистоту на строительной площадке. Затраты по поддержанию порядка на строительной площадке ложатся на подрядчика.

4.13.7. Обязанностью подрядчика является ведение всей исполнительной документации, предусмотренной действующими нормами и правилами. Заказчик имеет право проверять правильность ее ведения, требовать своевременного и качественного заполнения.

4.13.8. Главным документом, отражающим ход строительства от начала выполнения работ до их окончания, является журнал выполнения работ. Стороны договариваются о форме, содержании и порядке ведения журнала, контроле за его заполнением со стороны заказчика. Подрядчик назначает конкретное лицо, на которое возлагается ответственность за ведение этого документа.

4.13.9. Подрядчик не может без согласования с заказчиком использовать помещения строящегося объекта для собственных нужд (размещения работников и специалистов, складирования материальных ценностей и т.п.). Заказчик не может без предварительной приемки отдельных сооружений и помещений строящегося объекта использовать их для собственных нужд.

4.14. Контроль за качеством работ, материалов, оборудования

4.14.1. Стороны определяют свои обязательства по контролю за качеством работ, материалов, оборудования, порядок его осуществления и оформления.

4.14.2. Обязанностью подрядчика является использование для выполнения работ материально-технических ресурсов, обеспеченных соответствующими техническими паспортами или сертификатами, проведение выборочной проверки технических характеристик материалов и конструкций, организация предварительных испытаний и осмотра скрытых работ, передача заказчику сертификатов, паспортов, протоколов проверок и испытаний.

4.14.3. Проверки качества работ, материалов, конструкций, предварительная приемка скрытых работ выполняются подрядчиком в соответствии с действующим порядком и с извещением при необходимости об этом заказчика в согласованные сторонами сроки до их осуществления. При отсутствии при проверке и приемке заказчика подрядчик выполняет эту работу самостоятельно, оформляя ее результаты соответствующим протоколом (актом). В случае выявления в процессе проверки несоответствия качества материалов требованиям строительных норм и стандартов, предусмотренных проектом, использование таких материалов запрещается, и они немедленно должны быть вывезены со строительной площадки. Некачественно выполненные работы подлежат исправлению подрядчиком.

Если подрядчик не исправит в установленный срок некачественно выполненные работы, заказчик имеет право привлекать для этого третьих лиц с компенсацией затрат за счет подрядчика, в том числе путем удержания соответствующих сумм при расчетах за выполненные работы.

4.14.4. Заказчик имеет право требовать проведения дополнительных испытаний материалов, проверки качества скрытых работ, которые не приняты им. Затраты на проведение дополнительных испытаний и проверок, если использованные материалы, выполненные работы не отвечают установленным нормам и стандартам, а также при несвоевременном приглашении заказчика (при отсутствии приглашения) для участия в этой работе, осуществляются за счет подрядчика, в других случаях - за счет заказчика.

4.14.5. Индивидуальные испытания оборудования и систем объекта по окончании их монтажа осуществляются исполнителем по предварительно согласованной сторонами программе с привлечением заказчика. Результаты испытаний оформляются протоколом, где подтверждается соответствие показателей работы оборудования и систем проекта требованиям строительных норм и стандартов, условиям контракта.

4.14.6. Оборудование, поставляемое заказчиком, с просроченными сроками хранения передается подрядчику после проведения предмонтажной ревизии и устранения дефектов, обусловленных долговременностью хранения. Предмонтажная ревизия оборудования осуществляется непосредственно заказчиком или за счет его средств привлеченной организацией.

При хранении оборудование сверх установленных сроков по вине подрядчика предмонтажная ревизия и устранение дефектов, обусловленных долговременностью хранения (при соблюдении заказчиком стандартов и технических условий хранения), осуществляется заказчиком или привлеченной организацией за счет подрядчика.

4.15. Рабочая сила

4.15.1. Привлечение для выполнения работ рабочей силы (инженерно-технических специалистов и рабочих) в достаточном количестве и с соответствующей квалификацией является обязанностью подрядчика. Заказчик отвечает за привлечение рабочей силы, необходимой для выполнения его обязательств.

4.15.2. Подрядчик отвечает перед работниками за выполнение действующих нормативных документов и взятых обязательств по вопросам труда и заработной платы, создание нормальных условий для труда и отдыха на строительной площадке, обеспечение своевременной оплаты труда.

4.15.3. Стороны определяют свои обязательства по вопросам обеспечения работников транспортными средствами, питанием, водой, медицинским обслуживанием, общежитиями, страхованием и т.п. Объемы этих услуг, порядок и сроки их оказания предусматриваются приложениями к контракту.

4.15.4. Подрядчик несет ответственность за поведение своих работников, а также поведение работников других исполнителей, которых он привлекает для выполнения работ, принимает соответствующие меры для предупреждения нарушений работниками технологической и производственной дисциплины, общественного порядка, местных обычаев, недопущения противозаконного поведения, других антиобщественных поступков.

4.15.5. Заказчик может при соответствующем обосновании требовать отстранения от выполнения работ работников с недостаточной профессиональной квалификацией. При несогласии подрядчика с этим требованием стороны могут привлекать для решения этого конфликта незаинтересованную организацию, например, представителей органов, проверяющих качество работ.

4.16. Сдача и приемка работ

4.16.1. После выполнения всех предусмотренных проектом работ подрядчик сдает объект заказчику в гарантийную эксплуатацию. В процессе сдачи-приемки объекта стороны проверяют соответствие законченных работ условиям контракта. Сдача-приемка осуществляется в течение установленного сторонами срока после получения заказчиком письма от подрядчика о готовности объекта или его части к эксплуатации.

В контракте определяются этапы сдачи объекта с указанием видов работ, оборудования, систем, сооружений, помещений, подлежащих испытанию при сдаче. По договоренности стороны могут осуществлять предварительную приемку строительной части объекта или отдельных работ, оборудования после индивидуального и комплексного испытания, отдельных помещений и сооружений и т.п.

4.16.2. Сдача-приемка объекта в эксплуатацию осуществляется в соответствии с действующим порядком и оформляется актом, подписания которого определяет момент передачи объекта в собственность заказчика. В акте указываются все претензии к выполненным работам. Если у заказчика есть такие претензии, но они не зафиксированы в акте, он теряет право на их удовлетворение в арбитражном порядке в дальнейшем.

4.16.3. Претензии к работам, не влияющим на освоение производственных мощностей, не должны препятствовать приемке объекта. При этом стороны составляют перечень претензий, который прилагается к акту сдачи объекта в действие, и определяют сроки их устранения.

4.16.4. Для обеспечения в процессе сдачи-приемки объекта в эксплуатацию тесной координации деятельности сторон для проведения испытаний оборудования, а также при заинтересованности заказчика в предварительном ознакомлении с содержанием этих испытаний в контракте следует предусмотреть разработку подрядчиком программы испытаний и ее согласование с заказчиком.

4.16.5. Обязанности сторон по организации сдачи-приемки объекта в эксплуатацию определяются в контракте в соответствии с их функциями в процессе строительства и их следует четко регламентировать. Одновременно следует установить порядок покрытия расходов на эту работу. Дополнительные расходы на сдачу-приемку объекта, обусловленные неудовлетворительным выполнением обязательств, нарушением условий контракта, должны покрываться за счет виновника.

4.16.6. Если при сдаче-приемке объекта выявляются существенные недоделки, возникшие по вине подрядчика, заказчик не должен принимать объект до их устранения и имеет право задержать оплату некачественно выполненных работ. Если устранение недоделок невозможно и они влияют на производственную мощность, потребительскую стоимость объекта, заказчик может поставить вопрос о компенсации убытков.

4.17. Гарантийные сроки эксплуатации объекта

4.17.1. Заказчик должен гарантировать надежность и качество выполненных работ в течение установленного контрактом срока.

Срок гарантии определяется по объекту в целом и (или) отдельным видам работ и подтверждается в акте приемки. Срок гарантии увеличивается на период, в течение которого работы по устранению недоделок мешали нормальной эксплуатации объекта.

4.17.2. Подрядчик обязан устранить по письменному требованию и за свой счет недоделки, возникающие в течение срока гарантии и обусловленные выполнением работ с нарушением действующих норм и правил, условий контракта. Перечень недоделок определяется дефектным актом, который составляется сторонами. В акте в обязательном порядке фиксируется дата выявления недоделок и сроки их устранения. При отказе подрядчика принимать участие в составлении дефектного акта он может составляться с привлечением специалистов незаинтересованных органов, например, архстройконтроля.

4.17.3. Включению в дефектный акт подлежат недоделки, обусловленные деятельностью подрядчика. Если недоделки обусловлены просчетами в технической документации, указаниями заказчика, низким качеством материалов, которые им поставлены, неправильной эксплуатацией объекта, подрядчик освобождается от ответственности за них.

4.17.4. При отказе подрядчика устранить недоделки, выявленные в течение гарантийного срока, заказчик может привлекать для этой работы другого исполнителя с возмещением его расходов за счет подрядчика, в том числе путем использования на эти цели средств залога, внесенного подрядчиком.

4.17.5. Подрядчик несет ответственность за просчеты в работах, которые проявились после окончания гарантийного срока и привели к аварии, обвалу, разрушению на объекте, если заказчик докажет, что им послужили причиной грубые просчеты или недоделки подрядчика и объективно не могли быть выявлены при приемке объекта в эксплуатацию и в течение гарантийного срока. Стороны могут определять гарантийные сроки такой ответственности.

4.18. Финансовые гарантии

4.18.1. Для защиты своих интересов стороны определяют в контракте финансовые гарантии выполнения договорных обязательств.

4.18.2. Финансовая гарантия подрядчика может осуществляться в форме денежного залога, который перечисляется на счет заказчика разовым платежом или путем многоразовых удержаний из сумм промежуточных платежей за выполненные работы.

4.18.3. Залог подрядчика вносится на период до окончания гарантийного срока эксплуатации объекта. За счет залога могут покрываться расходы заказчика при банкротстве подрядчика, устранении недостатков в работах, выявленных в гарантийный период, силами сторонних организаций или собственными силами, если подрядчик отказался от их устранения, а также другие обоснованные убытки, нанесенные заказчику по вине подрядчика, от компенсации которых он отказался или не в состоянии их компенсировать. Основанием для такого использования средств залога может быть согласие обеих сторон, а при отказе подрядчика компенсировать причиненные убытки - наличие документов, подтверждающих нарушение договорных обязательств и обусловленные этим обстоятельством потери.

4.18.4. Размер залога целесообразно предусматривать в контракте в процентах от установленной договорной цены, например, 5 процентов. Неиспользованные средства залога после окончания гарантийного срока подлежат возврату подрядчику. В условиях инфляции их следует индексировать с учетом фактической процентной ставки за кредит. Часть или вся сумма залога может быть возвращена подрядчику после подписания акта сдачи объекта в эксплуатацию, если у заказчика отсутствуют претензии к выполненным работам.

4.18.5. Кроме залога, для финансовой гарантии деятельности подрядчика может использоваться поручительство банка, страховой компании, других подобных финансовых структур. Между поручителем, подрядчиком и заказчиком может заключаться трехстороннее соглашение, в соответствии с которым поручитель за обусловленную плату берет на себя функцию финансового гаранта подрядчика.

4.18.6. При заключении контракта подрядчик получает гарантию финансовой состоятельности заказчика в форме поручительства банка, страховой кампании, органов управления или любого другого поручительства по договоренности сторон. Поручитель берет на себя обязательство осуществлять расчеты с подрядчиком, компенсировать ему убытки за невыполнение заказчиком своих обязательств, при остановке или консервации объекта в условиях финансовой несостоятельности заказчика.

4.18.7. Стороны могут договориться, что для гарантии выполнения финансовых обязательств заказчика используется залог незавершенного строительства. В этом случае в контракте определяются условия залога, права сторон на заложенное имущество. В частности, стороны могут при заключении контракта договориться, что при неплатежеспособности заказчика сверх установленного срока, например, трех месяцев, подрядчик становится владельцем строящегося объекта, продолжает его строительство за счет собственных средств, компенсирует в денежной или в натуральной форме затраты заказчика. Возможны и другие варианты такой договоренности.

4.19. Материальная ответственность и освобождение от нее

4.19.1. Подрядчик до передачи законченных работ заказчику материально отвечает за сохранность незавершенного строительства, последствия повреждения или гибели по собственной вине и не может требовать от заказчика оплаты за выполненные, но уничтоженные (поврежденные) работы. После приемки объекта в эксплуатацию имущественную ответственность за сохранность незавершенного строительства несет заказчик.

4.19.2. Подрядчик не может нести ответственность за последствия, обусловленные обстоятельствами непреодолимой силы. При появлении таких обстоятельств подрядчик по требованию заказчика должен принять меры по устранению их последствий и выполнению работ, но за счет заказчика.

4.19.3. Подрядчик не должен отвечать за повреждение и гибель незавершенного строительства, другого имущества, нести другую имущественную ответственность, если его действия отвечали условиям контракта и он не мог предотвратить нежелательные последствия. Если подрядчик в процессе выполнения работ выявляет просчеты и недостатки в проектной документации, материальных ресурсах поставки заказчика или его указаниях, которые могут отрицательно повлиять на ход, качество и сроки строительства объекта, он должен немедленно информировать об этом заказчика в письменной форме. Если после этого заказчик в письменной форме настаивает на продолжении выполнения работ, подрядчик принимает это решение к выполнению, но он не отвечает за возможные последствия того, о чем он сделал предупреждение.

Если подрядчик не предупредил заказчика об указанных выше просчетах и недостатках, которые достаточно очевидны и ему надлежало выявить их, исходя из своих профессиональных обязательств, он должен нести ответственность за их последствия. Заказчик должен доказать, что подрядчик несет такую ответственность.

4.19.4. Если в процессе выполнения работ будут нанесены непредусмотренные убытки третьему лицу, за возникновение которых на законных основаниях отвечают обе стороны, то они должны нести солидарную ответственность, если в контракте не предусмотрено другое. Если убытки третьего лица являются следствием действий заказчика, то он самостоятельно отвечает за их возмещение.

Непредусмотренные убытки третьему лицу, в том числе вследствие неправомерных, несогласованных действий одного из участников, компенсируются стороной, которая допустила эти действия (например, вторжение подрядчика без разрешения на соседний участок или повреждение его, повреждение действующих сетей, заимствование и отсыпка грунта или других материалов за пределы предусмотренных площадок и т.п.).

4.19.5. Стороны несут материальную ответственность за выполнение своих договорных обязательств, а также обязательств уполномоченных представителей, услугами которых они пользуются для выполнения контракта. Виновная сторона обязана компенсировать убытки пострадавшей стороне в соответствии с условиями контракта.

4.19.6. Стороны освобождаются от материальной ответственности за нарушение договорных обязательств, если они возникли по вине другой стороны или обусловлены обстоятельствами непреодолимой силы. Сторона, не имеющая возможности выполнять свои обязательства из-за этих обстоятельств, должна уведомить об этом другую сторону в обусловленный срок после их появления. Несвоевременность уведомления лишает эту сторону права ссылаться на них в дальнейшем.

В отдельных случаях факт невозможности выполнения договорных обязательств из-за обстоятельств непреодолимой силы должен подтверждаться двусторонним актом и по согласованию сторон документом компетентной организации.

4.19.7. Основания для освобождения от ответственности контрагентов сторон (субподрядчиков, поставщиков и т.п.) следует распространить и на саму сторону.

4.19.8. Для усиления материальной ответственности сторон за выполнение своих обязательств предусматриваются штрафные санкции. Выбор санкций является правом сторон. Их величина должна зависеть от важности договорных обязательств, степени их нарушений.

4.19.9. Обязательно в контракт необходимо включать санкции за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию. Их величина должна быть достаточно весомой. Например, если нарушение сроков обусловлено обстоятельствами, зависящими от подрядчика, последний должен заплатить заказчику пеню за каждый день задержки величиной 0,05 процента от договорной цены работ по контракту (на момент подачи претензии) в первые два месяца и величиной 0,1 процента за каждый следующий день до фактического выполнения обязательств. Общую сумму пени целесообразно ограничить, например, 10 процентами от цены работ.

Задержка в сроках строительства, которая возникла по вине заказчика и ограничила возможности подрядчика выполнить свои обязательства в предусмотренные контрактом сроки, не может быть основанием для предъявления санкций подрядчику и компенсации потерь заказчику.

4.19.10. Контрактом могут предусматриваться также другие санкции за нарушение договорных обязательств подрядчиком, в том числе за недоделки, выявленные при сдаче объекта в эксплуатацию, использование некачественных материалов, несвоевременную передачу производственных площадей под монтаж оборудования, выполняемый другими исполнителями, привлеченными заказчиком, за другие нарушения условий контракта.

4.19.11. Заказчику целесообразно предъявлять штрафные санкции за несвоевременную передачу проектной документации, строительной площадки, оборудования и других материальных ценностей, за другие нарушения договорных обязательств.

4.19.12. Потерпевшая сторона, кроме предъявления санкций, имеет право на возмещение фактических убытков от нарушения договорных обязательств, превышающее сумму полученных санкций. Расчет убытков необходимо осуществлять с учетом фактических затрат пострадавшей стороны.

4.19.13. Выплата санкций и компенсация убытков не освобождает виновную сторону от выполнения договорных обязательств, если другое не предусмотрено контрактом.

4.19.14. В контракте следует определять предельный срок предъявления потерпевшей стороной претензий за нарушение договорных обязательств (например, один месяц после выполнения обязательства). Если сроки нарушения обязательств значительные (например, более двух месяцев), претензия на протяжении предельного срока может предъявляться неоднократно.

4.20. Разрешение разногласий и арбитраж

4.20.1. Для разрешения разногласий, которые стороны не могут решить самостоятельно, они обращаются к услугам незаинтересованных консалтинговых организаций (при взаимной договоренности) или с иском в арбитражный суд.

4.20.2. Арбитражное рассмотрение разногласий сторон - юридических лиц Украины осуществляется в соответствии с действующим в Украине законодательством. Рассмотрению подлежат только разногласия по обязательствам, предусмотренным контрактом.

4.20.3. В случае, если одна из сторон является иностранным лицом, в контракте необходимо предусматривать такую информацию, необходимую для обращения в арбитраж:

- название и местонахождение арбитражной организации;

- порядок назначения арбитража;

- выбор законодательства, в соответствии с которым будет осуществляться арбитражное рассмотрение;

- язык, на котором осуществляется арбитражное рассмотрение;

- порядок распределения арбитражных расходов.

4.21. Приостановка работ и расторжение контракта

4.21.1. Стороны обязаны принимать меры по выполнению отдельных обязательств и контракта в целом, преодолению совместными усилиями путем переговоров конфликтных ситуаций независимо от того, по чьей вине они возникли, поиску взаимоприемлемого решения проблем.

Приостановка работ и расторжение контракта является крайней мерой разрешения конфликтов и проблем, возникших между сторонами. Сторона, принимающая решение о приостановке работ и расторжении контракта, обязана письменно уведомить об этом другую сторону и обосновать причины. Если такое решение принимается в связи с неудовлетворительным выполнением обязательств другой стороной, последней следует предварительно предоставить срок для устранения допущенных нарушений.

4.21.2. При заключении контракта стороны определяют срок вступления в действие решения о приостановке работ и расторжении контракта. Таким сроком может быть непосредственно день передачи другой стороне уведомления о таком решении или день передачи с учетом установленного промежутка времени (например, через 10 дней). Одновременно следует регламентировать и предельные сроки приостановки работ (например, на 30 дней), после окончания которых, если конфликтная ситуация остается, сторона, по инициативе которой приостановлено выполнение работ, может принять решение о расторжении контракта.

4.21.3. Заказчик может расторгнуть контракт при следующих обстоятельствах:

- отсутствие у заказчика средств для финансирования строительства объекта или в случае банкротства;

- выявление нецелесообразности или невозможности инвестирования средств в объект, в том числе из-за обстоятельств непреодолимой силы, по решениям соответствующих контролирующих органов;

- существенное нарушение договорных обязательств подрядчиком, что создает предпосылки для невыполнения заказа в установленные сроки (например, при отставании сроков выполнения работ от запланированных графиками на 3 месяца, грубых нарушениях требований строительных норм и правил и т.п.);

- банкротство подрядчика;

- другие предусмотренные контрактом уважительные обстоятельства.

4.21.4. Расторжение контракта по инициативе подрядчика может иметь место:

- если заказчик в течение обусловленного срока (например, трех месяцев) не выполняет своих обязательств (передача строительной площадки, документации, оборудования и т.п.) и этим обуславливает невозможность нормальной деятельности подрядчика;

- если заказчик не оплачивает в течение установленного срока (например, трех месяцев) выполненные подрядчиком работы;

- по другим уважительным причинам, предусмотренным контрактом.

4.21.5. Основанием для расторжения контракта может быть совокупность обстоятельств, каждое из которых, взятое отдельно, не является достаточным для принятия такого решения. Перечень таких обязательств должен предусматриваться сторонами при заключении контракта.

4.21.6.Сторона, по вине которой приостанавливаются работы или расторгается контракт, должна возмещать другой стороне все ее расходы и убытки, обусловленные этим решением. Соответствующие документы и расчеты для этого должны передаваться заинтересованной стороной в течение установленного контрактом срока (например, в течение одного месяца со дня принятия решения). Одновременно целесообразно определить срок, в течение которого после предъявления необходимых документов должны осуществляться расчеты или предоставляться обоснованный отказ от них.

4.21.7. При расторжении контракта из-за условий финансовой или профессиональной несостоятельности подрядчика заказчик имеет право вступать во владение строительной площадкой и всеми материальными ценностями подрядчика на ней, необходимыми для выполнения заказа (материалами, сооружениями, механизмами, опалубкой и т.п.), и продолжить работы самостоятельно или поручить их другому исполнителю. В этом случае подрядчику или его правопреемнику должна компенсироваться стоимость неоплаченных работ, оборудования, материалов, других материальных ценностей, завезенных для выполнения работ, а также арендная плата за использование механизмов, других средств производства. При осуществлении такой компенсации одновременно учитываются расходы и убытки заказчика, обусловленные расторжением контракта, возможным нарушением сроков выполнения заказа.

Возникновение различий при осуществлении конечных расчетов не должно мешать передаче строительной площадки, материальных ценностей и возобновлению работ.

Если подрядчик отказывается от передачи строительной площадки и материальных ценностей на ней в обусловленный срок, она осуществляется с привлечением третьей (незаинтересованной) стороны.

4.21.8. При прекращении действия контракта из-за условий невыполнения контрактных обязательств заказчиком подрядчик обязан передать строительную площадку заказчику или его правопреемнику, определить объем выполненных работ, стоимость наличных на строительной площадке материальных ресурсов, использовать которые он не в состоянии, исчислить убытки, обусловленные расторжением контракта.