ДЕРЖАВНА ФІСКАЛЬНА СЛУЖБА УКРАЇНИ
ГОЛОВНЕ УПРАВЛІННЯ ДФС У М. КИЄВІ

ЛИСТ
05.10.2015 N 15132/10/26-15-15-03-11

Щодо надання податкової консультації з питання
оподаткування операцій з нерухомістю

Головне управління ДФС у м. Києві розглянуло лист " " щодо надання податкової консультації з питання оподаткування операцій з нерухомістю та в межах компетенції, повідомляє.

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю встановлено Законом України від 19.06.2003 N 978-IV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" із змінами та доповненнями ( далі - Закон N 978).

В статті 2 Закону N 978, зокрема визначено, що управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом;

фонд операцій з нерухомістю - кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість і інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами, в тому числі майнові права та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді фінансування будівництва;

фонд фінансування будівництва - кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

Відповідно до статті 33 Закону N 978, за здійснення управління ФОН управитель отримує винагороду. Винагорода управителя встановлюється у співвідношенні до вартості чистих активів ФОН.

Чисті активи ФОН - кошти, розмір яких дорівнює різниці між вартістю майна ФОН та вартістю зобов'язань, що виникли внаслідок управління ФОН. Вартість чистих активів ФОН визначається на кінець робочого дня, що передує дню, коли буде проводитися розміщення або викуп сертифікатів ФОН, але не рідше ніж раз на квартал. Вартість чистих активів ФОН визначається управителем відповідно до Правил ФОН (ст.37 Закону N 978).

Підпунктом 133.1.3. п. 133.1 ст. 133 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року N 2755 -VI зі змінами та доповненнями (далі - Кодекс) встановлено, що платниками податку - резидентами є управитель фонду операцій з нерухомістю, який здійснює діяльність відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" щодо операцій і результатів діяльності із довірчого управління, що здійснюється таким управителем через фонд.

В статті 2 Закону N 978, зокрема визначено, що сертифікат ФОН - цінний папір, що засвідчує право його власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю;

установник управління майном (далі - установник) - особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном. У цьому Законі для ФФБ - це довіритель, при емісії сертифікатів ФОН - це власник сертифікатів ФОН.

Відповідно до статті 37 Закону N 978, власник сертифікату ФОН може отримувати дохід від управління ФОН управителем на умовах Правил ФОН та проспекту емісії сертифікатів ФОН. Власник сертифікатів ФОН має право вимагати від управителя дотримання обмежень прав довірчої власності від здійснення управління ФОН. Після закінчення строку, на який був створений відповідний ФОН, власник сертифікатів при їх викупі емітентом має право на дохід у грошовій формі у сумі, що відповідає вартості частки чистих активів ФОН, яка припадає на належну йому кількість сертифікатів ФОН.

Як свідчить із листа " ", власником сертифікатів ФОН є нерезидент, що не має в Україні представництва нерезидента.

Підпунктом 133.2.1. п. 133.2 ст. 133 Кодексу встановлено, що платниками податку - нерезидентами є юридичні особи, які утворені в будь-якій організаційно-правовій формі та отримують доходи з джерелом походження з України, за винятком установ та організацій, що мають дипломатичні привілеї або імунітет згідно з міжнародними договорами України.

Відповідно до пп. 141.4.2. п. 141.4 ст. 141 Кодексу резидент або постійне представництво нерезидента, що здійснюють на користь нерезидента або уповноваженої ним особи (крім постійного представництва нерезидента на території України) будь-яку виплату з доходу з джерелом його походження з України, отриманого таким нерезидентом від провадження господарської діяльності (у тому числі на рахунки нерезидента, що ведуться в національній валюті), утримують податок з таких доходів, зазначених у підпункті 141.4.1 цього пункту, за ставкою в розмірі 15 відсотків (крім доходів, зазначених у підпунктах 141.4.3 - 141.4.6 цього пункту) їх суми та за їх рахунок, який сплачується до бюджету під час такої виплати, якщо інше не передбачено положеннями міжнародних договорів України з країнами резиденції осіб, на користь яких здійснюються виплати, що набрали чинності.

Таким чином, управитель, що здійснює на користь нерезидента виплату з отриманого ним доходу від інвестування в операції з нерухомістю, є податковим агентом.

Поряд з цим, кожен конкретний випадок податкових відносин, у тому числі і тих, про які йдеться у зверненні, потребує аналізу відповідних документів.

Натомість, оцінка правомірності відображення в податковому обліку господарських операцій може бути здійснена лише в межах податкової перевірки у відповідності до вимог Кодексу.

Слід зазначити, що відповідно до п. 52.2 ст. 52 Кодексу податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.

В.о. заступника начальника Е.М.Пруднікова