КОНСУЛЬТУЄ ДЕРЖАВНА ФІСКАЛЬНА СЛУЖБА УКРАЇНИ
Департамент доходів і зборів з фізичних осіб
Оподаткування доходу у вигляді нерухомого майна,
одержаного як дарунок
ПИТАННЯ: У цьому році отримала як дарунок від рідної тітки квартиру, яку планую незабаром продати. Нотаріус, який посвідчував договір дарування, попередив, що в наступному році я маю подати декларацію і сплатити податок з дарунка. Крім того, він сказав: якщо квартира не перебувала у моїй власності три роки, я маю сплатити ще й податок з її продажу. Чи правильно це?
ВІДПОВІДЬ: Оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV «Податок на доходи фізичних осіб» Податкового кодексу України (далі - Кодекс).
За підпунктами «в» та «е» пп. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 розділу І «Загальні положення» Кодексу дохід з джерелом його походження в Україні - це будь-який дохід, одержаний резидентами, в тому числі від будь-яких видів їхньої діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні, в тому числі, але не виключно доходи від продажу нерухомого майна та доходи у вигляді спадщини.
Підпунктом 162.1.1 п. 162.1 ст. 162 розділу IV Кодексу визначено, що платником податку на доходи фізичних осіб є, зокрема, фізична особа - резидент, яка одержує доходи з джерела їхнього походження в Україні.
Відповідно до пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 розділу IV Кодексу об'єктом оподаткування в резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.
До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються, зокрема:
дохід у вигляді вартості отриманого у дарунок майна в межах, що оподатковується згідно з цим розділом (пп. 164.2.10 п. 164.2 ст. 164 розділу IV Кодексу);
частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 розділу IV Кодексу).
Отже, обкладенню податком на доходи з фізичних осіб підлягає як нерухоме майно, подароване платникові податку, так і операції з продажу такого об'єкта нерухомості (з урахуванням особливостей, установлених розділом IV Кодексу).
Розглянемо оподаткування таких доходів у хронологічному порядку їхнього одержання.
Частиною 1 ст. 717 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ) установлено, що за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.
Договір дарування нерухомої речі укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ч.2 ст. 719 ЦКУ).
Згідно з ч. 1 ст. 722 ЦКУ право власності обдаровуваного на дарунок виникав з моменту його прийняття.
При цьому відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦКУ право, власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їхнє виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
За частиною 4 ст. 334 ЦКУ право на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Особливості оподаткування доходу, одержаного платником податку, зокрема в результаті прийняття ним у дарунок коштів, майна, майнових чи немайнових прав, регулюється ст. 174 розділу IV Кодексу.
Так, згідно з п. 174.6 ст. 174 розділу IV Кодексу кошти, майно, майнові чи немайнові права, вартість робіт, послуг, одержані платником податку як дарунок (або в результаті укладення договору дарування) від фізичних осіб, оподатковуються згідно з правилами, встановленими цим розділом для оподаткування спадщини.
Водночас ст.174 розділу IV Кодексу, яка регулює також оподаткування доходів, одержаних платниками податку в результаті прийняття ними спадщини, встановлено кілька ставок для оподаткування таких доходів залежно від ступеня споріднення спадкоємця/обдаровуваного із спадкодавцем/дарувальником та їхнього резидентського статусу.
Відповідно до пп. «а» п. 174.1 ст. 174 розділу IV Кодексу об'єктом оподаткування є, зокрема, об'єкт нерухомості.
При цьому за підпунктом 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу об'єкти житлової нерухомості - це будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки.
До будівель, віднесених до житлового фонду, належать, зокрема, квартира, тобто, ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного в ньому проживання (пп. 14.1.129.1 «в» пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу).
Згідно з пп. 174.2.2 п. 174.2 ст. 174 розділу IV Кодексу в разі одержання спадщини спадкоємцями/обдаровуваними, які не є членами сім'ї спадкодавця/дарувальника першого ступеня споріднення, вартість будь-якого об'єкта спадщини/дарунка оподатковується за ставкою податку, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу, тобто 5% будь-якого об'єкта спадщини/дарунка.
За підпунктом 14.1.263 п. 14.1 ст. 14 розділу І Кодексу членами сім'ї фізичної особи першого ступеня споріднення вважаються її батьки, чоловік або дружина, діти, в тому числі усиновлені. Інші члени сім'ї фізичної особи вважаються такими, що мають другий ступінь споріднення.
Засади шлюбу, особисті немайнові та майнові права й обов'язки подружжя, підстави виникнення, зміст особистих немайнових і майнових прав та обов'язків батьків і дітей, усиновлювачів та усиновлених, інших членів сім'ї та родичів визначає Сімейний кодекс України.
Так, згідно з ч. 4 ст. 3 розділу І «Загальні положення» глави 1 «Сім'я. Регулювання сімейних відносин» Сімейного кодексу сім'я створюється на підставі шлюбу, кровного споріднення, усиновлення, а також на інших підставах, не заборонених законом і таких, що не суперечать моральним засадам суспільства.
Усиновленням є прийняття усинов-лювачем у свою сім'ю особи на правах дочки чи сина, здійснене на підставі рішення суду (ч. 1 ст. 207 глави 18 «Усиновлення» розділу IV «Влаштування дітей-сиріт і дітей, позбавлених батьківського піклування» Сімейного кодексу).
Відповідно до ч. 1 ст. 208 глави 18 розділу IV Сімейного кодексу усиновленою може бути дитина.
Правовий статус дитини має особа до досягнення нею повноліття, тобто до 18 років (ч. 1 ст. 6 розділу І Сімейного кодексу).
Згідно з ч. 2 ст. 208 глави 18 розділу IV Сімейного кодексу у виняткових випадках суд може ухвалити рішення про усиновлення повнолітньої особи, яка не має матері, батька або була позбавлена їхнього піклування.
У такому разі суд бере до уваги сімейний стан усиновлювача, зокрема відсутність у нього своїх дітей, та інші обставини, що мають істотне значення.
При цьому відповідно до ч. 1 ст. 225 глави 18 розділу IV Сімейного кодексу усиновлення вважається здійсненим у день набрання чинності рішенням суду про усиновлення.
Як випливає з Вашого листа, одинока рідна тітка взяла Вас на утримання, коли Вам виповнилося 20 років і Ви навчалися у вищому навчальному закладі. Проте офіційного усиновлення не відбулося, тому законодавчі підстави вважати Вас і Вашу тітку членами сім'ї першого ступеня споріднення з метою оподаткування відсутні.
Згідно з п. 174.3 ст. 174 розділу IV Кодексу особами, відповідальними за сплату (перерахування) податку до бюджету, є спадкоємці/обдаровувані, які одержали спадщину/дарунок.
Відповідно до п. 174.3 ст. 174 і п. 179.1 ст. 179 розділу IV Кодексу з урахуванням вимог пп. 49.18.4 п. 49.18 ст. 49 розділу II Кодексу платник податку, що одержав дохід у вигляді вартості подарованого нерухомого майна в межах, що підлягає оподаткуванню, зобов'язаний включити суму таких доходів до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію про майновий стан і доходи (податкову декларацію) до 1 травня року, що настає за звітним, за базовий звітний (податковий) період, що дорівнює календарному року.
Форму податкової декларації про майновий стан і доходи та Інструкцію щодо заповнення податкової декларації про майновий стан і доходи затверджено наказом Міністерства доходів і зборів України від 11.12.2013 р. № 793, зареєстрованим у Мін'юсті України 24.12.2013 р. за №2179/24711.
При цьому пп. «а» п. 176.1 ст. 176 розділу IV Кодексу встановлено, що платник податку, який відповідно до цього розділу Кодексу зобов'язаний подавати декларацію, зобов'язаний вести облік доходів і витрат в обсягах, потрібних для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу.
Форму Книги обліку доходів і витрат для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу, та Порядок ведення обліку доходів і витрат для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу затверджено наказом Міністерства доходів і зборів України від 11.12.2013 р. № 794, зареєстрованим у Мін'юсті України 26.12.2013 р. за №2217/24749.
Водночас сьогодні відповідно до пп. 1.2 з урахуванням норм пп. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Кодексу доходи, одержані платником податку як дарунок (або в результаті укладення договору дарування), підлягають обкладанню військовим збором за ставкою 1,5%.
За підпунктом 1.4 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX Кодексу нарахування, утримання та сплата (перерахування) збору до бюджету провадиться в порядку, встановленому ст. 168 розділу IV Кодексу, тобто в разі одержання платником податку доходів від особи, яка не є податковим агентом, зокрема у вигляді дарунка від фізичної особи, такий платник зобов'язаний сплатити військовий збір із цих доходів за результатами річного декларування.
Названі особи є відповідальними за утримання (нарахування) та сплату (перерахування) збору до бюджету (пп. 1.5 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX Кодексу).
Фізичні особи, які є власниками об'єктів житлової нерухомості, в тому числі квартир, відповідно до пп. 266.1.1 п. 266.1 ст. 266 розділу XII «Податок на майно» Кодексу, є платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі - податок на нерухомість).
Об'єктом оподаткування є об'єкт житлової нерухомості, в тому числі його частка (пп. 266.2.1 п. 266.2 ст. 266 розділу XIІ Кодексу).
Згідно з пп. 266.3.1 п. 266.3 ст. 266 розділу XII Кодексу базою оподаткування є загальна площа об'єкта житлової нерухомості, в тому числі його часток.
При цьому пп. 266.3.2 п. 266.3 ст. 266 розділу XIІ Кодексу встановлено, що база оподаткування об'єктів житлової нерухомості, в тому числі їхніх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.
Пунктом 266.4 ст. 266 розділу XII Кодексу визначаються пільги зі сплати податку на нерухомість.
Так, відповідно до пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266 розділу XII Кодексу база оподаткування об'єкта/об'єктів житлової нерухомості, в тому числі їхніх часток, що перебувають у власності фізичної особи - платника податку, зменшується:
для квартири/квартир незалежно від їхньої кількості - на 60 м2 (пп. «а»);
для різних типів об'єктів житлової нерухомості, в тому числі їхніх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у тому числі їхніх часток) - на 180м2 (пп. «в»).
Таке зменшення надається один раз за кожний базовий податковий (звітний) період (рік).
Сільські, селищні, міські ради можуть збільшувати граничну межу житлової нерухомості, на яку зменшується база оподаткування, встановлена цим підпунктом.
При цьому згідно з пп. 266.4.2 п. 266.4 ст. 266 розділу XII Кодексу пільги з податку, що сплачується на відповідній території з об'єктів житлової нерухомості, для фізичних осіб не надаються:
на об'єкт/об'єкти оподаткування, якщо площа такого/таких об'єкта/об'єктів перевищує п'ятикратний розмір неоподатковуваної площі, затвердженої рішенням органів місцевого самоврядування;
об'єкти оподаткування, що використовуються їхніми власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізини позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).
Ставки податку на нерухомість для об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, установлюються за рішенням сільської, селищної або міської ради залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об'єктів нерухомості в розмірі, що не перевищує 2% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 м2 бази оподаткування (пп. 266.5.1 п. 266.5 ст. 266 розділу XII Кодексу).
Порядок обчислення суми податку з об'єкта/об'єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, визначений пп. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266 розділу XII Кодексу залежить від кількості та типів/видів житлової нерухомості у власності платника податку й обчислюється контролюючим органом за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості в такому порядку:
а) за наявності у власності платника податку одного об'єкта житлової нерухомості, в тому числі його частки, податок обчислюється виходячи з бази оподаткування, зменшеної, зокрема, відповідно до пп. «а» пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266, та пільги органів місцевого самоврядування з неоподатковуваної площі таких об'єктів (у разі її встановлення) та відповідної ставки податку;
б) за наявності у власності платника податку більш як одного об'єкта житлової нерухомості одного типу, в тому числі їхніх часток, податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об'єктів, зменшеної, зокрема, відповідно до пп. «а» пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266, пільги органів місцевого самоврядування з неоподатковуваної площі таких об'єктів (у разі її встановлення) та відповідної ставки податку;
в) за наявності у власності платника податку об'єктів житлової нерухомості різних видів, у тому числі їхніх часток, податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об'єктів, зменшеної відповідно до пп. «в» пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266, пільги органів місцевого самоврядування з неоподатковуваної площі таких об'єктів (у разі її встановлення), та відповідної ставки податку;
г) сума податку, обчислена з урахуванням пп. 2 і 3 пп. 266.7.1, розподіляється контролюючим органом пропорційно до питомої ваги загальної площі кожного з об'єктів житлової нерухомості.
Відповідно до пп. 266.7.2 п. 266.7 ст. 266 розділу XII Кодексу податкове/податкові повідомлення-рішення про сплату суми/сум податку на нерухомість, обчисленого згідно з пп. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266, та відповідні платіжні реквізити, зокрема, органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням кожного з об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, надсилаються (вручаються) платникові податку контролюючим органом за місцем його податкової адреси (місцем реєстрації) до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком).
При цьому контролюючі органи за місцем проживання (реєстрації) платників податку в десятиденний строк інформують відповідні контролюючі органи за місцезнаходженням об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості про надіслані (вручені) платникові податку податкові повідомлення-рішення про сплату податку.
Порядок обчислення сум податку в разі зміни власника об'єкта обкладення податком установлений п. 266.8 ст. 266 розділу XII Кодексу.
Так, згідно з пп. 266.8.1 п.266.8 ст. 266 розділу XIІ Кодексу в разі переходу права власності на об'єкт оподаткування від одного власника до іншого впродовж календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він утратив право власності на такий об'єкт оподаткування, а для нового власника - починаючи з місяця, м якому виникло право власності.
Контролюючий орган надсилає податкове повідомлення-рішення новому власникові після отримання інформації про перехід права власності (пп. 266.8.2 п. 266.8 ст. 266 розділу XII Кодексу).
Податкове зобов'язання за звітний рік з податку на нерухомість сплачується фізичними особами впродовж 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення (пп. «а» пп. 266.10.1 п. 266.10 ст. 266 розділу XII Кодексу).
Водночас відповідно до пп. 266.7.3 п. 266.7 ст. 266 розділу XII Кодексу платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки таких даних:
щодо об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, в тому числі їхніх часток, що перебувають у власності платника податку;
розміру загальної площі об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебуває у власності платника податку;
права на користування пільгою зі сплати податку;
розміру ставки податку;
нарахованої суми податку.
У разі виявлення розбіжностей між даними контролюючих органів та даними, підтвердженими платником податку на підставі оригіналів відповідних документів, зокрема документів на право власності, контролюючий орган за місцем проживання (реєстрації) платника податку проводить перерахунок суми податку на нерухомість і надсилає (вручає) йому нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє податкове повідомлення-рішення вважається скасованим (відкликаним).
Згідно з пп. 266.9.1 п. 266.9 ст. 266 розділу XII Кодексу податок сплачується за місцем розташування об'єкта/об'єктів оподаткування і зараховується до відповідного бюджету згідно з положеннями Бюджетного кодексу України.
Фізичні особи можуть сплачувати податок у сільській та селищній місцевості через каси сільських (селищних) рад за квитанцією про прийняття податків.
Отже, згідно з чинним податковим законодавством платник податку, який одержав дохід у вигляді дарунка нерухомого майна від особи, яка не є членом його сім'ї першого ступеня споріднення, зобов'язаний включити суму такого доходу (вартість майна) до загального річного оподатковуваного доходу, подати податкову декларацію за наслідками звітного податкового року та сплатити податок на доходи фізичних осіб за ставкою 5% вартості такого майна і військовий збір в розмірі 1,5% вартості. Крім того, такий платник починаючи з місяця, в якому виникло право власності на об'єкт житлової нерухомості, є платником податку на нерухомість щодо такої нерухомості.
Водночас зазначимо, що на бажання плaтника податку податок на доходи фізичних осіб та військовий збір можуть бути сплачені ним до вчинення нотаріальної дії - посвідчення договору дарування нерухомого майна.
Щодо майбутнього продажу Вами подарованої квартири зазначимо, що порядок оподаткування операцій з продажу об'єктів нерухомого майна регулюється ст. 172 розділу IV Кодексу.
Відповідно до п. 172.10 ст. 172 розділу IV Кодексу продаж резидентами одержаного в подарунок об'єкта нерухомості підлягає оподаткуванню згідно з положеннями цієї статті.
За пунктом 172.1 ст. 172 розділу IV Кодексу дохід, одержаний платником податку від продажу не частіше від одного разу впродовж звітного податкового року житлового будинку, квартири або їхньої частини, кімнати. садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
При цьому умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюється на майно, одержане таким платником у спадщину.
Отже, розділом IV Кодексу чітко визначено, що вимога щодо володіння, користування та розпорядження платником податку нерухомим майном (тобто право власності на таке майно) понад три роки не поширюється лише на успадковане майно, а не на майно, яке оподатковується згідно з правилами, встановленими цим розділом для оподаткування спадщини, тобто подароване платникові податку.
Таким чином, згідно з п. 172.2 ст. 172 розділу IV Кодексу в разі продажу платником податку впродовж звітного податкового року об'єкта нерухомості, одержаного в подарунок, який перебував у його власності менш як три роки, дохід, одержаний таким платником від цього продажу підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 розділу IV Кодексу, тобто 5%.
Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи із ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижчої від оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим провадити таку оцінку відповідно до закону (п. 172.3 ст. 172 розділу IV Кодексу).
Відповідно до п. 172.4 ст. 172 розділу IV Кодексу під час проведення операцій з продажу об'єкта нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подав до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.
За підпунктом «а» п. 172.5 ст. 172 розділу IV Кодексу сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи особою, яка продає іншій фізичній особі нерухомість, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Фізична особа зобов'язана відобразити дохід від такого відчуження в річній податковій декларації.
Згідно з пп. «б» пп. 168.4.5 п. 168.4 ст. 168 розділу IV Кодексу фізична особа, відповідальна згідно з вимогами цього розділу за нарахування та утримання податку, сплачує (перераховує) його до відповідного бюджету в разі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу майна резидентами за місцем нотаріального посвідчення таких договорів.
Згідно з п. 172.4 ст. 172 розділу IV Кодексу, якщо стороною договору купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа - підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, одержаних платником податку від такого продажу (п. 172.7 ст. 172 розділу IV Кодексу).
Відповідно до п. 172.6 ст. 172 розділу IV Кодексу в разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.
Дохід від продажу об'єкта нерухомого майна, зокрема квартири, також є об'єктом обкладення військовим збором за результатами річного декларування.
У разі переходу права власності на житлову нерухомість від одного власника до іншого впродовж календарного року податок на нерухомість обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року (у нашому випадку з місяця, в якому виникло право власності) до початку того місяця, в якому він утратив право власності на такий об'єкт обкладення податком на нерухомість з урахуванням особливостей, визначених розділом XII Кодексу для податку на нерухомість.
Головний державний інспектор
Наталія ГОРМАКОВА
"Праця i зарплата" N 21 (937), 03 червня 2015 р.
Передплатний iндекс: 30214