Юридические и налоговые последствия приобретения
недвижимости у физического лица1

Юридическое лицо покупает по договору купли-продажи объект недвижимости у физического лица. Просим разъяснить юридические тонкости и нюансы налогообложения такой операции.

Организационно-юридические моменты

Вначале напомним, что по договору купли-продажи одна сторона(продавец)передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 655 ГК Украины).

Что касается формы такого договора, то этот договор требует ее письменного варианта с обязательным нотариальным удостоверением (ст. 657 ГК Украины).

Кроме того, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ч. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав). Такая госрегистрация прав будет являться официальным признанием подтверждения государством перехода к предприятию прав на недвижимость. В этой связи напомним, что согласно и. 4 ст. 334 ГК Украины право на недвижимость возникает лишь с момента такой регистрации. Госрегистрацию прав на недвижимость при заключении договора купли-продажи осуществляет нотариус, удостоверяющий такой договор (п. 2 Порядка N 868).

И еще несколько моментов, на которые следует обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости:

- согласно ч. 2 ст. 662 ГК Украины продавец должен одновременно с товаром передать покупателю документы, касающиеся этого товара и подлежащие передаче вместе с ним;

- согласно ч. 1 ст. 659 ГК Украины продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на продаваемую недвижимость (права арендатора, залога и т. п.).

В случае неисполнения последнего требования покупатель вправе требовать снижения цены или расторжения договора купли-продажи, если он не знал и не могзнать о правах третьих лиц на приобретенный им объект.

Что касается прав продавца, то следует знать, что если покупатель просрочил оплату, то продавец имеет право требовать оплату товара и уплату процентов за пользование чужими денежными средствами (ч. 3 ст. 692 ГК Украины).

Специалисты по гражданскому законодательству отмечают, что при просрочке оплаты буквально чужихденегу покупателя нет. Есть лишь просроченное денежное обязательство со стороны покупателя. Это необходимо учитывать при толковании ст. 536 ГК Украины, которая регулирует отношения в случае уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Они считают, что размер процентов, который не определен ни в ч. 3 ст. 692 ГК Украины, ни в ст. 536 ГК Украины, должен определяться с использованием аналогии статей 1057, 1054 и 1048 ГК Украины, то есть размер процентов определяется на уровне учетной ставки НБУ². А она сейчас немалая - 30%!

Поскольку мы рассматриваем продажу недвижимости физлицом, то без оценки недвижимости никак не обойтись. Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Оценка недвижимости при продаже ее физлицом

Напомним, что в соответствии п.172.3 ст. 172 разд. IV НК Украины доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта.

Сразу предупредим, что ни один нотариус без предоставления ему Отчета об оценке имущества (далее - Отчет) не удостоверит договор купли-продажи недвижимости, продавцом которой выступает физлицо. Кроме того, он сразу же проверит действительность такого документа, поскольку Отчет действителен не более 6 месяцев с даты оценки, указанной в нем. Следует иметь в виду: проводить оценку имущества могут исключительно субъекты оценочной деятельности, определенные в пп. 4 п.1 Постановления N 358³.

А теперь посмотрим, правомерно ли требование нотариуса.

Из абзаца 8 ч. 2 ст. 7 Закона об оценке имущества вытекает, что проведение оценки недвижимости обязательно в случае налогообложения имущества в соответствии с законом (кроме случаев определения размера налога при наследовании недвижимости, стоимость которой облагается по нулевой ставке). А у физлиц - продавцов недвижимости доход от ее реализации есть не всегда, и ст. 172 НК Украины такие случаи четко предусмотрены. Поэтому, казалось бы, без оценки недвижимости можно обойтись в случае отчуждения физлицом жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) доми ка (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 ЗК Украины в зависимости от его назначения⁴.

Почему казалось бы? Дело в том, что п. 5 разд. 1 гл. 5 Инструкции N 811, предусмотрено, что при исчислении суммы госпошлины за удостоверение договоров отчуждения физлицами недвижимости стоимость таких договоров принимается исходя из суммы договора, но не ниже оценочной стоимости такого имущества. Что же касается частных нотариусов, то за совершение нотариальных действий они взимают плату, размер которой определяется по договоренности с продавцом. Однако она не должна быть меньше величины ставок госпошлины, взимаемой государственными нотариусами за аналогичные действия (п. 3 гл. 16 разд. I Порядка N 296/5). А госпошлина, как отмечалось выше, исчисляется согласно Инструкции N 811, где и фигурирует оценочная стоимость. Так что в рассматриваемой ситуации любой нотариус потребует предоставить оценку имущества.

Удержание НДФЛ: не всегда

Если юрлицо приобретает объект недвижимого имущества у физлица, то оно (юрлицо) является налоговым агентом в части начисления, удержания и уплаты (перечисления) в бюджет НДФЛ. Какую ставку НДФЛ следует применить в этом случае?

Решающую роль играет здесь резидентский статус физлица-продавца. Если продавец недвижимости - физ-лицо-резидент, то применять нужно ставку, установленную п. 167.2 ст. 167 разд. IV НК

Украины, то есть 5 % базы налогообложения (п. 172.-2 ст. 172 разд. IV НК Украины). Если же продавцом недвижимости выступает физлицо-нерезидент, то применяют ставку 15(20)% (п. 172.9 ст. 172 разд. IV НК Украины).

Однако из этого правила относительно налогообложения существуют исключения. Об одном (касательно объекта продажи) мы уже упоминали в разделе, посвященном оценке недвижимости.

Второе обязательное условие для необложения НДФЛ состоит в том, что продажа одного из указанных в первом условии объектов недвижимого имущества (жилой дом, квартира и т. д.) производится один раз в отчетном налоговом году (п. 172.1 ст. 172 разд. IV НК Украины).

По мнению налоговиков (см. консультацию в подкатегории 103.21 "ЗІР"), очередность продажи объектов недвижимости определяет само физлицо, продающее такие объекты. А ответственность - то за начисление/уплату НДФЛ несет налоговый агент! Чтобы обезопасить себя, специалисты советуют требовать от продавца недвижимости письменное заявление о проведенных в текущем году продажах недвижимости. Или же инициировать включение в текст договора информации о соблюдении требования п. 172.1 ст. 172 разд. IV НК Украины. В этом случае продавец гарантирует освобождение причитающихся ему средств от обложения НДФЛ.

И наконецтретье обязательное условие: продаваемый объект недвижимости находился в собственности плательщика налога более 3 лет (п. 172.1 ст. 172 разд. IV НК Украины). Это условие не распространяется на имущество, полученное в наследство. Однако наличие двух предыдущих условий является обязательным.

Удержание военного сбора

Кроме НДФЛ юрлицу придется удержать из дохода физлица от продажи объекта недвижимости еще и военный сбор в размере 1,5 %. Напомним, пп. 1.2 п. 161 подразд. 10 разд. XX НК Украины установлено, что объектом обложения этим сбором являются доходы, определенные ст. 163 разд. IV НК Украины, то есть доходы, с которых удерживается НДФЛ (эта норма работает с 01.01.2015 г.).

По аналогии с НДФЛ не нужно удерживать военный сбор от продажи недвижимости при выполнении вышеуказанных условий из п. 172.1 ст. 172 разд. IV НК Украины.

Прочие налогово-наличные нюансы

Напомним, что при покупке недвижимости предприятие обязано уплатить сбор на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли-продажи такого имущества (п. 9 ст. 1 Закона N 400). Объектом обложения пенсионным сбором является стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи. Размер сбора - 1 % от объекта обложения (п. 10 ст. 4 Закона N400).

Обращаем внимание на то, что нотариус удостоверяет договоры купли-продажи недвижимого имущества только при наличии документального подтверждения уплаты пенсионного сбора (п. 153 Порядка N 1740).

При оплате покупки недвижимости наличными следует помнить: для наличных расчетов между физлицами и субъектами хозяйствования действует 150-тысячное ограничение (п. 2.3 Положения N 637, п. 1 Постановления N 210).

Если стоимость объекта недвижимости по договору выше 50 тыс. грн, то предприятие может либо перечислить сумму превышения на банковский счет физлица-продавца, либо уплатить эту сумму наличностью (тоже в пределах 150 тыс. грн) не сразу, а в течение нескольких дней.

Вот и все премудрости, связанные с юридическими и налоговыми особенностями приобретения недвижимости у физлица.

_______________________

1. Статья любезно предоставлена нам журналом "Бухгалтер" N 14 (778)/2015 (подписной индекс 74201).

2. См. Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України. У 2-х т. / Відп. ред. В. Г. Ротань.- 2-ге вид. - Т.2.~ X.: Фактор, 2010. - С.231.

3. Обращаем внимание на то, что с 25.03.2015 г. вступила в силу новая редакция Постановления N 358 под новым названием "Некоторые вопросы реализации положений Налогового кодекса Украины относительно оценки имущества". И базой оценки для определения оценочной стоимости для предусмотренных НК Украины целей будет рыночная стоимость, рассчитанная согласно национальным стандартам и другим нормативно-правовым актам по вопросам оценки имущества и имущественных прав.

4. Есть еще и другие условия для необложения недвижимости НДФЛ, но о них - далее в разделе, посвященном взиманию НДФЛ.

Список использованных документов

ГК Украины - Гражданский кодекс Украины

ЗК Украины - Земельный кодекс Украины

НК Украины - Налоговый кодекс Украины

Закон N 400 - Закон Украины от 26.06.1997 г. N 400/97-ВР "О сборе на обязательное государственное пенсионное страхования"

Закон о регистрации прав - Закон Украины от 01.07.2004 г. N 1952-IV "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременении" в редакции от 11.02.2010 г. N 1878-VI

Закон об оценке имущества - Закон Украины от 12.07.2001 г. N 2658-III "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине"

Инструкция N 811 - Инструкция о порядке исчисления и взимания государственной пошлины, утвержденная приказом Минфина Украины от 07.07.2012 г. N 811

Положение N 637 - Положение о ведении кассовых операций в национальной валюте в Украине, утвержденное постановлением Правления НБУ от 15.12.2004 г. N 637

Порядок N295/5 - Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденный Приказом Минюста Украины от 22.02.2012 г. N 296/5

Порядок N 868 - Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременении, утвержденный Постановлением КМУ от 17.10.2013 г. N 868

Порядок N 1740 - Порядок уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций, утвержденный Постановлением КМУ от 03.11.1998 г. N 1740

Постановление N 210 - Постановление Национального банка Украины от 06.06.2013 г. N 210 "Об установлении предельной суммы расчетов наличностью"

Постановление N 358 - Постановление КМУ от 21.08.2014 г. N 358 "Некоторые вопросы реализации положений Налогового кодекса Украины относительно оценки имущества"

"Консультант бухгалтера" N 9 (781) 5 травня 2015 року
Передплатні індекси: 21946 (українською мовою), 22789 (російською мовою)